Решение по делу № 2-597/2013 от 01.03.2013

Дело № 2-597/13 07 октября 2013 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ильиной Н.Г.

при секретаре Вдовкиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шпилевого А.С., Шпилевой Л.В. к Лапотко О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Шпилевой А.С. и Шпилевая Л.В. обратились в суд с иском к Лапотко О.В. с требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате квартиры в собственность истцов, указав, что истцы являлись собственником квартиры по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, …, <дата> между Шпилевым А.С., действующим за себя и за свою мать – Шпилевую Л.В., и ответчиком был заключен договор купли-продажи данной квартиры, <дата> произведена государственная регистрация договора, однако в нарушение п. 4 договора ответчиком не оплачена сумма за квартиру *** рублей, деньги в банковскую ячейку не помещались и истцам не передавались. Передача квартиры по акту приема-передачи не производилась, квартирой продолжает фактически владеть истец Шпилевая Л.В. Истцом в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ была направлена претензия ответчику с требованием расторгнуть договор, однако ответа не последовало.

Представитель истцов – Гаценко Я.Ф., действующий на основании доверенностей, в суд явился, исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям. Дополнительно указал, что расчет в том порядке, который предусматривал договор, произведен не был, а представленная ответчиком расписка факт расчета не подтверждает.

Представитель ответчика - Калишкина А.Е., действующая на основании доверенности, в суд явилась, с иском не согласна, указав, что сторонами были согласованы все условия договора, заключен договор купли-продажи, факт взаиморасчетов подтверждаются распиской. Договор купли-продажи не содержит условий, при которых неполная оплата товара является основанием для его расторжения.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставил, что не препятствует суду рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетеля, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Шпилевая Л.В. на основании Договора купли-продажи доли квартиры от <дата> года являлась собственником * доли в праве общей долевой собственности на квартиру * дома * по ул. Х в г. Колпино. Право собственности на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.

Шпилевой А.С. на основании Договора дарения от <дата> являлся собственником * доли в праве общей долевой собственности на квартиру * дома * по ул. Х в г. Колпино. Право собственности Шпилевого А.С. на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.

<дата> года между Шпилевым А.С., действующим за себя и за свою мать Шпилевую Л.В., (продавец) и Лапотко О.В. (покупатель) был заключен Договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: Колпино, …

В соответствии с п. 4 договора указанная квартира приобретается покупателем за *** рублей, которые помещены в индивидуальную ячейку банка до подписания настоящего договора и будут переданы продавцам в течение двух дней с момента регистрации настоящего договора в регистрирующем органе, что не является обременением данной сделки.

Согласно отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена <дата> года.

Как следует из выписки из ЕГРП, собственником спорной квартиры является Лапотко О.В.

Согласно справки о регистрации от <дата> в спорной квартире зарегистрированы: Шпилевая Л.В. и Шпилевой В.С.

<дата> истцами в адрес Лапотко О.В. направлена телеграмма с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата> в связи с невыплатой денежных средств и возврате квартиры в собственность истцов. Однако ответа на данное требование, как следует из искового заявления, не последовало.

В обоснование своих требований истцы ссылаются на положения статей 452, 453, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса РФ и указывают, что Лапотко О.В. не произвел оплату приобретенного имущества, спорное жилое помещение ответчику не передавалось, имущество из владения продавцов не выбывало, от заключения соглашения о расторжения договора Лапотко О.В. уклонился, указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора покупателем, следовательно, продавец в данном случае вправе отказаться от исполнения договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры был фактически исполнен продавцами, поскольку обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о переходе права собственности, на основании которых, а также иных представленных сторонами документов произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Лапотко О.В. Факт отказа Лапотко О.В. от принятия товара (квартиры) не установлен.

С учетом данных обстоятельств и вышеуказанных норм само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель – обязанность по принятию проданной ему квартиры.

Представитель ответчика Лапотко О.В. в ходе рассмотрения дела указывал, что покупатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры, в подтверждение чего была представлена расписка в получении денежных средств от <дата>.

Согласно тексту расписки в получении денежных средств, она была подписана продавцом Шпилевым А.С. и покупателем Лапотко О.В. <дата>, в расписке отражено, что Шпилевой А.С. получил от Лапотко О.В. денежную сумму в размере ****рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: Колпино, … по договору купли-продажи от <дата>.

Представитель истцов не оспаривал, что на расписке стоит именно подпись Шпилевого А.С., однако ссылался на то, что Шпилевой А.С. указанную расписку не давал, его подпись была поставлена на ином документе, который отношения к договору купли-продажи квартиры от <дата> не имеет. Также указал, что в тексте договора содержится иной порядок оплаты - с использованием банковской ячейки, данные условия договор сторонами не изменялись.

Опрошенный по ходатайству представителя ответчика свидетель Б. показала, что работает агентом по недвижимости, истец и ответчик дважды обращались к ней по вопросу составления договора купли-продажи квартиры, при продаже квартиры по ул. Х Шпилевой А.С. действовал в том числе и от имени Шпилевой Л.В. по доверенности, она (свидетель) составила договор купли-продажи, стороны подписывали договор в ГБР при регистрации, там же рассчитались и написали расписку. Сам текст в расписке был выполнен ею (свидетелем), взят бланк расписки и ею заполнен, подписывали расписку стороны перед подачей документов на регистрацию. Также свидетель подтвердила, что денежные средства в сумме *** рублей передавались при ней, а **** рублей стороны договорились передать позже. Шпилевому срочно нужны были деньги, поэтому деньги в ячейку не помещались, а рассчитались в ГБР. Была ли написана расписка на ***** рублей свидетелю не известно.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля относительно обстоятельств составления расписки, ее подписания сторонами, изменения сторонами условий о взаиморасчетах у суда не имеется.

Факт передачи Лапотко О.В. денежных средств Шпилевому А.С. по договору купли-продажи квартиры от <дата> в сумме *** рублей подтверждается письменным доказательством – распиской от <дата>.

Согласно заключению эксперта (судебная технико-криминалистическая экспертиза) ООО «Ц» от <дата>, печатный текст и основной рукописный текст расписки в получении денежных средств от <дата> выполнены в естественной последовательности: первым выполнен печатный текст, затем основной рукописный текст документа. Печатный текст и краткий рукописный текст «Шпилевой А.С.» и подпись от имени Шпилевого А.С. выполнены в естественной последовательности: первым выполнен печатный текст, затем краткий рукописный текст и подпись от имени Шпилевого А.С. Установить, что было выполнено ранее основной рукописный текст расписки или краткий рукописный текст в строке «Продавец» «Шпилевой А.С.» и подпись от имени Шпилевого А.С., а также печатный текст и краткий рукописный текст и подпись в строке «Покупатель», не представляется возможным ввиду отсутствия участков их пересечения. Признаков, свидетельствующих о монтаже документа: использование части документа содержащего краткий рукописный текст «Шпилевой А.С.» и подпись от имени Шпилевого А.С., не имеется.

Согласно заключению эксперта № … (судебная технико-криминалистическая экспертиза документа) ООО «Ц.» от <дата>, время исполнения рукописного текста и подписи в строке продавец «Шпилевой А.С.» расписки в получении денежных средств от <дата>, соответствует временному периоду, указанному в расписке. Определить время нанесения печатного текста не представляется возможным.

Оснований не доверять данным экспертным заключениям, выполненным на основании определения суда, экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими значительный стаж экспертной деятельности, при даче ими последовательных и мотивированных выводов, не имеется.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства ответной стороной был доказан факт частичной оплаты по договору купли-продажи от <дата> в размере ***рублей.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу п. 3 данной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

П. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме.

Доказательств причинения значительного ущерба, указанного в ст. 450 Гражданского кодекса РФ, как того требует ст. 56 ГПК РФ, истцами в суд не представлено.

Гражданский кодекс РФ (ст.ст. 549-558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

При этом п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.

Продавец имеет право требовать полной оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Однако в данном случае оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата> судом не установлено.

Ссылки истца на нормы ст. 1102-1104 Гражданского кодекса РФ о возврате неосновательного обогащения, по мнению суда, к данным правоотношениям неприменимы, поскольку обязательства сторон возникли на основании заключенной в установленном порядке сделке, которая в судебном порядке не оспорена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шпилевого А.С., Шпилевой Л.В. к Лапотко О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность истцов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Г. Ильина