Решение по делу № 33-21569/2016 от 18.11.2016

Судья Р.С. Гараева                         Дело №33-21569/2016

Учет 178г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 декабря 2016 года                             город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи А.Х. Хисамова,

судей Р.Г. Гайнуллина, Р.Э. Курмашевой,

при секретаре судебного заседания С.П. Серове,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Х.Хисамова гражданское дело по апелляционной жалобе представителя
И.Г. Шакирова – И.И. Назипова на решение Советского районного суда города Казани от 26 сентября 2016 года. Этим решением постановлено:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор .... купли-продажи земельного участка от 21 июля 2014 г., общей площадью 875 кв.м, кадастровый номер ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного: РТ, г. Казань, заключенного между Г.А. Балтабаевой и И.Г. Шакировым .

Прекратить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 июля 2014 г. ...., прекратив у И.Г. Шакирова право собственности на земельный участок общей площадью 875 кв.м, кадастровый .....

Восстановить Г.А. Балтабаевой право собственности на земельный участок общей площадью 875 кв.м, кадастровый ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного: РТ, г. Казань.

Взыскать с И.Г. Шакирова в пользу Г.А. Балтабаевой оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, возврат госпошлины в размере 13887,50 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя И.Г. Шакирова – И.И. Назипова об отмене решения суда, выслушав объяснения И.Г. Шакирова и его представителя А.А. Харасова в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Г.А.Балтабаевой - Е.Н. Макаровой против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Г.А. Балтабаева обратилась к И.Г. Шакирову с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование указала, что 21 июля 2014 года между ней и И.Г.Шакировым был заключен договор .... купли-продажи земельного участка, общей площадью 875 кв.м, кадастровый номер ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного: <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п.3.2 Договора Покупатель уплачивает цену земельного участка в следующем порядке: сумму в размере 380000 руб. в срок до 22 августа 2014 года, сумму в размере 380000 руб. в срок до 22 сентября 2014 года, сумму в размере 377500 руб. в срок до 22 октября 2014 года. Свои обязательства согласно договору истец выполнила своевременно и в полном объеме, передав земельный участок по акту приема-передачи 21 июля 2014 года, однако оплаты от ответчика не поступила. Данное обстоятельство является существенным нарушением Договора. Истец направил в адрес ответчика претензию по невыполнению обязательств по оплате по Договору с предложением о расторжении данного договора и подписании соглашения о его расторжении, которую ответчик получил претензию 30 июня 2016 года, однако обязательства по договору не исполнил. В связи с тем, что И. Г. Шакировым не выполнены обязательства по передаче денежных средств, истец просит расторгнуть договор .... купли-продажи земельного участка от 21 июля 2014 года, общей площадью 875 кв.м, кадастровый номер ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного между Г.А. Балтабаевой и И.Г.Шакировым; прекратить реестровую запись в ЕГРП от 30 июля 2014 года .... о праве собственности И.Г. Шакирова на указанный земельный участок; восстановить право собственности Г.А.Балтабаевой на спорный земельный участок, взыскать судебные расходы по оплате госпошлины и услуг представителя.

Представитель Г.А. Балтабаевой - Е.Н Макарова исковые требования поддержала.

Представитель И.Г. Шакирова - И.И. Назипов исковые требования не признал.

Суд постановил решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представители И.Г.Шакирова – И.И. Назипов и А.А. Харасов ставят вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

При этом они указывают, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, так как действующие законодательства не предусматривает расторжение договора купли-продажи по основанию отсутствия оплаты по договору в качестве существенного нарушения условий достигнутого соглашения.

Г.А. Балтабаева возражений на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представила.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции И.Г. Шакиров и его представитель А.А. Харасова доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Г.А. Балтабаевой - Е.Н. Макарова возражала против доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, считает, что решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что 21 июля 2014 года между Г.А.Балтабаевой (продавец) и И.Г. Шакировым (покупатель) был заключен договор .... купли-продажи земельного участка, общей площадью 875 кв.м, кадастровый номер ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 указанного договора, продавец продал покупателю указанный земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 указанного договора, стороны оценили спорный земельный участок в размере 1137500 руб., которые подлежали выплате ответчиком истцу в следующем порядке: сумму в размере 380000 руб. в срок до 22 августа 2014 года, сумму в размере 380000 руб. в срок до 22 сентября 2014 года, сумму в размере 377500 руб. в срок до 22 октября 2014 года.

Договором также было предусмотрен, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости земельного участка указанный участок находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет право отчуждать земельный участок без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретенного участка продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

В Управлении Росреестра по Республике Татарстан произведена государственная регистрация права собственности И.Г. Шакирова 30 июля 2014 года .... и ипотека с силу закона п в пользу истца.

30 июня 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением расторжения договора купли-продажи .... от 21 июля 2014 года.

7 июля 2016 года ответчик направил ответ на претензию истца.

В ответе ответчик указал, что договор .... купли-продажи земельного участка от 21 июля 2014 года был составлен во исполнение договора .... купли-продажи оборудования от 16 июля 2014 года, как частичная оплата за поставленное оборудование, соответственно, нарушений условий договора об оплате не имеется.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что И.Г. Шакиров подписал договор .... купли-продажи земельного участка, тем самым согласившись с его условиями, которые не исполнил, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи достаточным для предъявления требований о его расторжении в судебном порядке после соблюдения досудебного порядка урегулирования, который Г.А. Балтабаевой был соблюден.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции не соглашается.

При этом судебная коллегия считает обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, так как действующее законодательство не предусматривает расторжение договора купли-продажи по основанию отсутствия оплаты по договору в качестве существенного нарушения условий достигнутого соглашения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положения статьи 556 ГК Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно п. 4.1 договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Г.А. Балтабаевой и И.Г. Шакировым от 21 июля 2014 года, передача земельного участка от продавца к покупателю оформляется по акту приема-передачи.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК Российской Федерации.

Из содержания названных статей ГК Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Г.А. Балтабаевой и И.Г. Шакировым договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за земельный участок). В ГК Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в пункт 3 статьи 486 ГК Российской Федерации (глава 30, §1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК Российской Федерации.

Дополнительно судебная коллегия принимает во внимание, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК Российской Федерации и пункта 3 статьи 489 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Приведенные нормы не были учтены судом при принятии оспариваемого судебного постановления и оценке возможности удовлетворения заявленных истцом требований с учетом характера и существа избранного им способа защиты.

Судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции правильно установил, что ответчик по делу доказательств оплаты по договору не представил. Однако оценивая правовое значение указанного обстоятельства применительно к нормам, права, подлежащим применению к спорным правоотношениям сторон, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении условии заключенного договора, являющимся достаточным основанием для его расторжения.

Судебная коллегия принимает во внимание, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, посчитав таковым только сам факт невыплаты денег за спорный земельный участок ответчиком, что не является достаточным.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГПК Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Принимая во внимание изложенное, постановленное судом первой инстанции решение в обжалуемой части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Г.А.Балтабаевой по делу исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327-329 пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда города Казани от 26 сентября 2016 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Г.А. Балтабаевой к И.Г. Шакирову о расторжении договора .... купли-продажи земельного участка от 21 июля 2014 года, прекращении реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 июля 2014 года ...., прекращении права собственности И.Г. Шакирова на земельный участок общей площадью 875 кв.м, кадастровый ...., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного: Республика Татарстан, город Казань, восстановлении права собственности Г.А. Балтабаевой на указанный земельный участок, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей и возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 13887,50 рублей, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи