Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-260/2013 ~ М-219/2013 от 30.04.2013

Дело № 2-260

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2013 года                                                                г. Питкяранта

Питкярантский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Пуцыкиной Н.Ю.

при секретаре Тупиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кушановой Валерии Михайловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация завода «Питкяранта» о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным и об обязании не выставлять квитанции по оплате жилищных и коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен по тем основаниям, что в начале апреля 2013 года истцу стало известно о том, что Питкярантским городским судом 11 июля 2012 года принято решение о легитимности собрания по выбору управляющей компании ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта». Между тем, управляющая организация в нарушение норм жилищного законодательства не заключила договор управления с собственниками надлежащим образом.

Истец не подписывала договор управления, в голосовании за управляющую компанию ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» не участвовала, в связи с чем, считала, что дом обслуживает ООО «Эконом Строй-Сервис».

Считает, что при процедуре заключения договора управления ее права как собственника квартиры нарушены.

Истец просит признать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 01.02.2012 года между ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» и собственниками помещений незаключенным. Обязать управляющую организацию завода «Питкяранта» не выставлять квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В судебном заседании от 30 мая 2013 года представитель истца Зенина Т.Л., действует на основании доверенности исковые требования дополнила, указав, что при подсчете голосов по п. 4 повестки дня общего собрания собственников (протокол от 30.01.2012 г.) установлено, что собственники не проголосовали за существенные условия договора управления, то есть не утвердили их, а именно: за существенные условия договора управления проголосовало лишь 1744,3 кв.м. площади собственников, участвовавших в голосовании, что составляет 46,87%. Кроме того, считает, что Гаврикова М.М., не могла быть выбрана председателем Совета дома, поскольку в соответствии с п.6 ст. 161.1 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов Совета многоквартирного дома, в который Гаврикову М.М. не избирали. Также при подписании договора управления, у Гавриковой М.М. отсутствовала доверенность на заключение договора управления, что противоречит п.п.3 п.8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Истец в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена.

Представитель истца Зенина Т.Л. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена. Просила дело рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддерживает. В судебном заседании 07.06.2013 г. пояснила, что договор управления не может считаться заключенным, поскольку он не подписан собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственников помещений в данном доме. Ресстр собственников помещений якобы бы подписавших договор, вызывает у истца сомнение, поскольку считает, что он составлен позже даты подписания договора. Кроме того, председатель Совета дома Гаврикова М.М. не имела полномочий на подписание договора, в связи с тем, что нарушена процедура ее избрания, а также ввиду отсутствия доверенности от собственников на право подписания договора. Также считает, что при рассмотрении дела по иску Роговой Л.С. к Филоненко Е.П., суд не проверял кворум по п.4 решения собственников, так как кворума по данному вопросу не имеется.

Представитель ответчика Каява Т.И., действует на основании доверенности, иск не признала. Пояснила, что решением Питкярантского городского суда от 11.07.2012 г. решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> по выбору управляющей организации ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта», расторжение договора управления с предыдущей управляющей организацией, оформленное протоколом от 01.02.2012 г., признано действительным. В соответствии с договором управления многоквартирного дома от 01.02.2012 г. ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» в спорный период осуществляло функции управляющей организации в отношении дома <адрес>. Решением общего собрания, по результатам которого был заключен договор, были утверждены полномочия председателя Совета дома в соответствии с частями 7,8 ст. 161.1 ЖК РФ, в связи с чем, собственники фактически уполномочили председателя Совета на заключение договора управления. Пояснила также, что оспаривание истцом п.4 повестки дня общего собрания в связи с отсутствием кворума по данному вопросу, неверно, поскольку, в решении суда от 11.07.2012 г. судом проведены подсчеты голосов и проанализировано голосование собственников по вопросам повестки дня с 3 по 17, по которым, как и по первым двум вопросам, собственники приняли решение большинством голосов. Также не согласна с доводами истца по неправомочности председателя Совета дома, поскольку она не выбиралась в Совет дома, так как данное обстоятельство является несущественным.

Представители третьих лиц ООО «Эконом Строй-Сервис», ООО «Мастер Строй-Сервис» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены. Возражений по иску не представили.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих лиц, свидетелей К.Н.И.., К.Л.А.., считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Квартира <адрес> находится в собственности Кушановой В.М.. Также в квартире зарегистрирован ее сын К.Н.И.

В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из материалов дела следует, что длительное время жильцы многоквартирного дома <адрес> получали «двойные» квитанции от организаций ООО «Эконом Строй-Сервис», впоследствии от ООО «Мастер Строй-Сервис» и ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта». С сентября 2012 года жители дома получают счета только от управляющей организации ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта». Данное обстоятельство подтвердил в суде свидетель К.Н.И.

В соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Питкярантского городского суда Республики Карелия от 11.07.2012 года решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> по выбору управляющей организации ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта», расторжении договора управления с предыдущей управляющей организацией, оформленное протоколом от 30.01.2012 г., признано действительным. При рассмотрении данного дела судом проверялась процедура голосования по всем вопросам повестки дня общего собрания, в том числе и по вопросу № 4, который касается согласования и заключения (подписания) договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» в предложенной редакции и утверждения существенных условий данного договора.

Указанное решение суда является для настоящего спора преюдициальным и устанавливает то обстоятельство, что собственники выбрали способ управления многоквартирным домом- управление управляющей организацией, приняли решение о расторжении с 31.01.2012 г. договора управления с ООО «Мастер Строй-Сервис» и выбрали в качестве управляющей организации ООО «Управляющую организацию завода «Питкяранта».

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. То есть предпосылкой для заключения договора управления является решение общего собрания, в котором собственники помещений в многоквартирном доме определили условия договора управления.

Из материалов дела следует, что в доме <адрес> проводилось общее собрание собственников помещений в данном доме в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 30.01.2012 года. При проведении собрания собственники приняли решение в частности о выборе совета дома, его председателя, о выборе в качестве управляющей организации ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» и согласовании и заключении (подписании) с ним договора управления в предложенной редакции, после чего 01.02.2012 года был подписан договор управления между обществом и председателем совета дома. Кроме того, указанный договор подписан рядом собственников дома. Как указывалось выше, правомочность общего собрания от 30.01.2012 года была проверена в рамках гражданского дела по иску Роговой Л.С. к Филоненко Е.П. о признании данного решения недействительным.

Суд не соглашается с доводами истца о том, что договор управления будет заключен при условии, когда каждый собственник подпишет такой договор либо выдаст председателю совета дома доверенности на подписание договора.

      Действительно в соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом, подписанному председателем совета многоквартирного дома, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Данная норма, очевидно, направлена на предотвращение злоупотреблений, захватов многоквартирных домов. В материалах дела отсутствуют доверенности собственников помещений в доме, выданных председателю совета на подписание спорного договора.

Вместе с тем в отношении возникновения прав и обязанностей собственников помещений принципиально важным юридическим фактом является не подписание договора управления, а волеизъявление собственников помещений об утверждении условий договора управления, выраженное в решении их общего собрания.

Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. По правилам пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы. Как следует из статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления есть две стороны: управляющая организация и собственники помещений. В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. Все собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а в соответствии с частью 4 указанной статьи условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления.

Кроме того, решением общего собрания, по результатам которого был заключен оспариваемый договор, были утверждены полномочия председателя совета дома в соответствии с частями 7, 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, что еще раз позволяет сделать вывод о том, что собственники фактически уполномочили председателя совета на заключение договора управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора управления в силу части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Проанализировав оспариваемый договор, суд приходит к выводу, что сторонами было достигнуто соглашение по всем указанным условиям, соответственно, он считается заключенным, а следовательно, и выставление счетов на оплату жилищных и коммунальных услуг ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» является законным.

Доводы представителя истца о том, что Гаврикова М.М. не имела полномочий на подписание договора управления, поскольку нарушена процедура ее избрания, суд считает несущественным нарушением, поскольку данное обстоятельство не нарушает права собственников. В настоящее время иной управляющей организации, кроме ООО «Управляющая организация завода «Питкяранта» на доме нет, что подтверждается пояснениями представителя истца, показаниями свидетелей К.Н.И.., К.Л.А.., а также договором управления спорным домом № от 01.09.2011 г., согласно которому домом в период с 01.09.2011 г. по 01.09.2012 г. управляло ООО «Эконом Строй-Сервис», решением собрания собственников от 22.12.2011 года была произведена замена стороны по вышеуказанному договору, с ООО «Эконом Строй-Срвис» на ООО «Мастер Строй-Сервис».

Доводы представителя истца о том, что реестр заключения договора управления многоквартирным домом, как приложение № 7 к договору управления, составлен позже подписания договора, суд считает несостоятельными, поскольку достоверных доказательств тому не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Питкярантский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий     Н.Ю.Пуцыкина

Мотивированное решение составлено в порядке ст. 199 ГПК РФ 14 июня 2013 года.

Председательствующий     Н.Ю.Пуцыкина