Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1329/2011 ~ М-1483/2011 от 02.08.2011

№ 2-190/12           КОПИЯ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

06 февраля 2012 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Ряскиной О.С.,

с участием:

представителя истицы (ответчицы по встречному иску) Левыкиной Е.А. по устному ходатайству Левыкина С.Н.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «СпецМонолитСтрой» по доверенности Николаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левыкиной Елены Александровны к ООО «СпецМонолитСтрой» о взыскании по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате в размере 258 480 рублей, штрафа за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере 97 071,78 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере 22 246,94 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 795,06 рублей, по встречному исковому заявлению ООО «СпецМонолитСтрой» к Левыкиной Елене Александровне о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 548 714 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей,

установил:

Истица Левыкина Е.А. обратилась в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с исковыми требованиями к ООО «СпецМонолитСтрой» (далее - ООО «СМС») о взыскании задолженность по договору аренды в размере 252 000 рублей, штрафа в размере 7560 руб., процентов за пользование чужыми денежными средствами в размере 36960 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5795,06 руб. В обоснование иска указала, что в нарушение договора № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Левыкиной Е.А. и ООО "СпецМонолитСтрой", ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого нежилого помещения общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; исходя из п. 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ по окончанию срока отведенного сторонами на производство ремонтно-наладочных работ арендатор начинает оплачивать арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца, внося её в кассу арендодателя; в соответствии с указанным договором (п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4) размер ежемесячных арендных платежей составляет 12 000 рублей, просрочка по внесению арендной платы составила 22 месяца (630 дней); согласно п. 3.4 договора за неуплату арендатором платежей в срок установленный договором, начисляются штрафные санкции в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки; истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием об оплате суммы задолженности по договору аренды, однако ответа на нее не последовало; с учетом изложенного, истица полагала ее требования подлежащими удовлетворению (т. 1 л.д. 13).

Определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 06.06.2011 года настоящее гражданское дело передано по подсудности в Центральный районный суд г. Воронежа (т. 1 л.д. 58).

Определением, занесенным в протокол судебного заседания 22.09.2011 года, к производству суда приняты уточненные исковые требования Левыкиной Е.А. о взыскании с ООО «СМС» задолженности по договору аренды в размере 258480 рублей, штрафа в размере 97071,78 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22246,94 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 5795,06 руб. (т. 1 л.д. 123-131).

Определением от 18.10.2011 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «СМС» к Левыкиной Е.А. о взыскании неосновательного сбереженных денежных средств в размере 100 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб. (л.д. 184, 197). В обоснование встречного иска общество указало, что 15.04.2007 года между Левыкиной Е.А. и ООО «СМС» был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 1200 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>; по условиям договора аренды арендатором в помещении выполнялись работы по капитальному ремонту; согласно локальному сметному расчету, общая стоимость работ и материалов, необходимых для капитального ремонта помещений здания составила 2568634,29 руб.; согласно ст. 616 ГК РФ, п. 1.4. договора арендодатель выполняет ремонтные работы в помещении согласно смете, при этом сумма необходимая на производство ремонтных работ вычитается из стоимости арендной платы равными долями на весь срок аренды до момента погашения, при этом доля не может превышать 50 % от ставки арендной платы; арендодатель свои обязательства по проведению капитального ремонта здания не выполнил; на основании ст. 616 ГК РФ ООО «СМС» провело капитальный ремонт здания на общую сумму в размере 2 568 634,29 рублей; данные денежные средства в счет арендной платы Левыкиной Е.А. засчитаны не были, сумма выполненных работ до настоящего времени не возмещена, в связи с чем, арендатор может обратиться в суд за защитой нарушенных прав с требованием возвратить неосновательно сбереженные денежные средства; данная сумма на основании ст. 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с Левыкиной Е.А.

Определением, занесенным в протокол судебного заседания 31.01.2012 года, к производству суда приняты уточненные исковые требования ООО «СМС» о взыскании с Левыкиной Е.А. в качестве неосновательного обогащения 2 548 714 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 руб. (т. 2 л.д. 4, 20 оборот).

В судебном заседании представитель истицы (ответчицы по встречному иску) Левыкиной Е.А. по устному ходатайству Левыкин С.Н. просил исковые требования Левыкиной Е.А. удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать в связи с тем, что им как супругом и представителем Левыкиной Е.А. было согласовано производство строительных работ в арендуемом ООО «СМС» помещении на сумму 940 000 руб.; часть расходов по ремонту была зачтена при расчете арендной платы в соответствии с условиями договора.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «СМС» по доверенности Николаева Е.В. просила в удовлетворении исковых требований Левыкиной Е.А. отказать в связи с недоказанностью факта наличия задолженности по арендной плате за спорный период; требования ООО «СМС» считала обоснованными вследствие документального подтверждения понесенным обществом расходов, связанных с проведением в арендованных помещениях ремонтно-строительных работ.

Истица (ответчица по встречному иску) Левыкина Е.А. о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истицы (ответчицы по встречному иску).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Левыкиной Е.А. не подлежащими удовлетворению, а требования ООО «СМС» обоснованными по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 06.08.2002 года Левыкина Е.А. приобрела у Федюкина Н.М. нежилое здание коровника лит. А общей площадью 1463,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> за 120 000 руб. (т. 2 л.д. 13).

Доказательства регистрации права собственности на указанное строение за покупателем Левыкиной Е.А. по данному договору в материалы дела не представлено.

Согласно договору купли-продажи от 06.08.2002 года Левыкина Е.А. приобрела у Федюкина Н.М. нежилое здание - цех про производству сельскохозяйственной продукции лит. А общей площадью 667,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также земельный участок площадью 6142 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок 2 за 365 000 и 120 000 руб., соответственно (т. 1 л.д. 173-174).

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору цех передан Левыкиной Е.А.

23.08.2002 года Левыкина Е.А. зарегистрировала свое право собственности на данное строение в ГУЮ «ВОЦГРПН», о чем в ЕГРП внесена запись № и выдано правообладателю свидетельство о государственной регистрации права собственности 36 № АА 625013 (т. 1 л.д. 22).

Данными о приобретении Левыкиной Е.А. иных строений по данному адресу суд не располагает (т. 1 л.д. 175-176).

15.04.2007 года между Левыкиной Е.А. (арендодатель) и ООО «СМС» был заключен договор аренды нежилого помещения № 1, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение площадью 1200 кв.м., принадлежащее Арендодателю, находящееся по адресу: <адрес> по акту приёма-передачи, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора; арендная плата выплачивается арендатором арендодателю ежемесячно 20 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади, что составляет 24 000 руб. в месяц, при этом возможное увеличение суммы арендной платы со стороны арендодателя в течении срока действия договора не может превышать уровня инфляции; в сумму арендной платы выплачиваемой арендатором арендодателю включены все виды платежей, за исключением оплаты за электроэнергию; арендодатель выполняет ремонтные работы в помещении согласно смете (Приложение №), согласованной с арендодателем, при этом сумма необходимая на производство ремонтных работ вычитается из стоимости арендной платы равными долями на весь срок аренды до момента погашения, при этом эта доля не может превышать 50 процентов от ставки арендной платы, при этом возможное увеличение стоимости арендной платы автоматически в равной пропорции увеличивает сумму компенсации за выполненный ремонт; все неотделимые улучшения помещений произведённые в ходе ремонтно-строительных работ является собственностью арендодателя (п.п. 1.1 - 1.5 договора) (т. 1 л.д. 16-17).

В силу п. 2.5 договора арендатор обязан содержать помещение в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, производить ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении в соответствии со СНИП и по согласованию с арендодателем.

Договор вступает в силу немедленно после подписания его сторонами и действует до момента исполнения сторонами своих обязанностей по настоящему договору (п. 1.6 договора).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендованное помещение передано ООО «СМС» (т. 1 л.д. 18).

Экспликация как приложение к договору аренды в отношении помещений, которые были переданы в аренду, суду не представлено.

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны уточнили предмет договора, указав его в следующей редакции: «Арендатор сдает, а Арендодатель принимает в арендное пользование нежилое помещение, площадью 1200 кв.м. и земельный участок, площадью 1200 кв.м., фактически занимаемый нежилым помещением, принадлежащий Арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ» (т.1 л.д. 19).

Согласно материалам дела свидетельство о регистрации права собственности с указанными реквизитами выдано Левыкиной Е.А. в отношении земельного участка площадью 6142 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, участок 2 (т. 1 л.д. 194).

Доказательств принадлежности на право собственности Левыкиной Е.А. строения на праве собственности площадью 1200 кв.м. на земельном участке по адресу: <адрес> истица по первоначальному иску и ее представители в ходе разбирательства дела суду не представили.

Из письма Левыкиной Е.А. в адрес ООО «СМС» (т. 2 л.д. 12) и ответа на него (т. 2 л.д. 14) следует, что площадь помещения, указанная в договоре 1200 кв.м. не соответствовало фактически переданной и используемой арендатором, причем Левыкина Е.А. указала площадь арендованной площади в размере 1329 кв.м., арендатор ООО «СМС» - 1149 кв.м., в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии согласования между сторонами предмета аренды.

Согласно содержанию искового заявления (т. 1 л.д. 13) и приложенному уточненному расчету (т. 1 л.д. 124-131) Левыкина Е.А., как арендодатель, просила взыскать задолженность по арендной плате исключительно на основании заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 258480 руб. за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года.

По акту о сносе № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного БТИ <адрес>, следует, что при обследовании участка по адресу: <адрес> был установлен снос коровника лит. А площадью 1463,2 кв.м., при чем, собственником его указан Федюкин Н.М. (т. 2 л.д. 11).

Согласно ст. 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного дела является установление наличия у арендодателя права собственности или иного титула для сдачи в аренду названного недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 23) следует, что Левыкиной Е.А. на праве собственности принадлежали производственно-складские помещения площадью 1076,9 кв.м. лит. А по адресу: <адрес>, где документами-основаниями их приобретения значатся: разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU6516301-006-11, выданное Отделом по строительству и архитектуре, промышленности и дорожной деятельности администрации Новоусманского муниципального района <адрес>; решение собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU36516301-057-11, выданное Отделом по строительству и архитектуре Администрации Новоусманского муниципального района <адрес>. То есть, данный объект относится к категории вновь возведенных.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ производственно-складские помещения были проданы Зиновьевой Т.М. (т. 1 л.д. 132-133).

<адрес>ю 667,2 кв.м. (цех по производству сельхозпродукции) (т. 1 л.д. 172) на основании решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ был разделен на 2 части площадями 333,2 кв.м. и 344 кв.м. (т. 1 л.д. 167, 169) с присвоением отдельных адресов: <адрес>, соответственно (л.д. 170).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения сделки по аренде (являющейся и обременением права собственности) Левыкина Е.А. обязана была зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В материалах дела не имеется доказательства принадлежности Левыкиной Е.А. на праве собственности, зарегистрированной в установленном законом порядке на сданное в аренду строение (помещение) площадью 1200 кв.м. (либо большей, где бы часть помещений сдавалась в аренду), по указанному выше адресу.

Таким образом, на момент подписания договора аренды Левыкина Е.А. не могло выступать в качестве арендодателя.

Соответственно, несоответствие договора аренды от 15.04.2007 года требованиям ст. 608 ГК РФ влечет ее недействительность в силу ст. 168 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Левыкиной Е.П. о взыскании арендной платы и иных платежей, основанных на договоре аренды от 15.04.2007 года, заключенного с ООО «СМС».

Требования ООО «СМС» о взыскании с Левыкиной Е.А. неосновательного обогащения в размере 2 548 714 рублей подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из договора аренды и объяснений представителей сторон по делу предусматривалось осуществление ремонтно-строительных работ в арендованном помещении за счет арендатора по согласованной с арендодателем смете.

Спора между сторонами по поводу того, каким строением пользовалось ООО «СМС» между сторонами не имелось.

Представителем ООО «СМС» в материалы дела была представлен локальный сметный расчет № 1 (л.д. 73-114) по которому стоимость затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения составила 2 568 634 руб., который по утверждению представителя общества был полностью реализован: был произведен ремонт кирпичной кладки, бетонной стяжки, устройство кровли, оштукатуривание, устройство покрытий, стяжек, грунтовка, окраска, установка блоков в дверных проемах и другое.

Данный расчет Левыкиной Е.А. согласован не был.

Представителем Левыкиной Е.А. по устному ходатайству Левыкиным С.Н. факт производства ремонтно-строительных работ ООО «СМС» в арендованном помещении не оспаривался, однако им утверждалось, что смета на производство работ была согласована в устной форме и на сумму 940 000 руб.

В ходе разбирательства дела по ходатайству представителя истца по встречному иску ООО «СМС» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта УПН Центр «Недвижимость» ГОУ ВПО Воронежского государственного архитектурно-строительного университета от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 222-287) сметная стоимость работ, фактически выполненных в производственно-складских помещениях по адресу: <адрес>, лит. А составляет 2 548 713,72 руб.

Суд считает, что при принятии решения по настоящему спору следует руководствоваться заключением эксперта УПН Центр «Недвижимость» ГОУ ВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет от ДД.ММ.ГГГГ. Заключение является мотивированным в своих выводах и объективным. Эксперт, составивший данное заключение производил непосредственный осмотр строения, был предупрежден об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения.

В судебном заседании представитель Левыкиной Е.А. с выводами указанного заключения был не согласен, однако, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, о чем разъяснялось судом, им заявлено не было.

Доказательств иной стоимости фактически произведенных ООО «СМС» работ по капитальному ремонту Левыкина Е.А. и ее представители в материалы дела не представили.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

По смыслу названной правовой нормы истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, по делу не имеется.

В силу п. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Согласно ст. 1108 ГК РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод.

Из содержания указанной нормы следует, что подлежат возврату только необходимые затраты. Поскольку в данной статье не решен вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, суд считает необходимым применить в порядке аналогии закона положения п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Суд также принимает во внимание, что произведенные ООО «СМС» затраты на капитальный ремонт были фактически приняты и одобрены Левыкиной Е.А., поскольку последняя реализовала производственно-складские помещения с отделимыми улучшениями произведенными ООО «СМС» путем продажи их Зиновьевой Т.М. за сумму по своему усмотрению.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований ООО «СМС» о взыскании с Левыкиной Е.А. неосновательного обогащения в размере 2548714 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче встречного иска ООО «СМС» была уплачена государственная пошлина в размере 3200 руб. (л.д. 185).

Размер государственной пошлины по удовлетворенным требованиям имущественного характера ООО «СМС» с учетом положений ст. 333.19 НК РФ составил 20943,57 руб., из которых с Левыкиной Е.А. в пользу ООО «СМС» подлежит взысканию 3200 руб., в доход муниципального бюджета - 17743,57 руб.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Левыкиной Елены Александровны к ООО «СпецМонолитСтрой» о взыскании по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате в размере 258 480 рублей, штрафа за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере 97 071,78 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере 22 246,94 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 795,06 рублей отказать.

Встречные исковые требования ООО «СпецМонолитСтрой» удовлетворить.

Взыскать с Левыкиной Елены Александровны в пользу ООО «СпецМонолитСтрой» неосновательное обогащение в размере 2 548 714 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, всего 2 545 514 руб.

Взыскать с ООО «СпецМонолитСтрой» в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 17743,57 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья      Панин С.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2012 года.

Копия верна

Судья:

Секретарь: