Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-880/2018 (2-6957/2017;) ~ М-5838/2017 от 23.11.2017

ДЕЛО № 2-880/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    19 июня 2018 года Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

    председательствующего судьи Ятленко В.В.,

при секретаре Колосовой И.А.,

с участием представителей истца Клюева А.Н., Никейцевой Н.М., представителя ответчика Горяйнова А.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Московский 133» к Обществу с ограниченной ответственностью «СД-Дизайн», Гончарову Дмитрию Михайловичу, Муковнину Александру Викторовичу, Семину Василию Ивановичу, Муковниной Татьяне Егоровне, Гончаровой Ирине Александровне, Муковниной Виолетте-Катерине Александровне о признании сделок с подвальным помещением недействительными, признании зарегистрированного права отсутствующим, погашении записи регистрации, снятии с кадастрового учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

    Товарищество собственников жилья «Московский 133» (далее ТСЖ «Московский 133») обратилось в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с исковым заявлением к ООО «СД-Дизайн», Гончарову Д.М., Муковнину А.В., Семину В.И., Муковниной Т.Е., Гончаровой И.А., Муковниной В.-К.А. и с учетом сделанных в ходе рассмотрения дела уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просило признать договор купли-продажи №45 к/п-9 от 14.07.1997 года, заключенный между ООО «Линфилд» и ООО «Реверс-Х», касающийся продажи подвального помещения площадью 157 кв.м., недействительным; признать договор купли-продажи от 14.12.2009 года, заключенный между ООО «Реверс-Х» и ООО «СД-Дизайн», касающийся помещения хозяйственного назначения площадью 157 кв.м., недействительным; признать договор купли-продажи от 14.02.2010 года, заключенный между ООО «СД-Дизайн» и Гончаровым Дмитрием Михайловичем, Муковниным Александром Викторовичем и Семиным Василием Ивановичем, касающийся части здания в лит. п/А (подвальное помещение) площадью 157 кв.м., расположенного по адресу: Московский проспект, 133; признать договор дарения от 10.11.2010 года, заключенный между Муковниным Александром Викторовичем и Муковниной Татьяной Егоровной, касающийся отчуждения (дарения) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на часть здания площадью 157 кв.м., недействительным; признать договор дарения от 01.12.2010 года, заключенный между Гончаровым Дмитрием Михайловичем и Гончаровой Ириной Александровной, касающихся отчуждения 1/3 доли в праве общей долевой собственности на часть здания (технический подвал), недействительным; признать за Семиным Василием Ивановичем зарегистрированное право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 157 кв.м., кадастровый (№), расположенное на 1 цокольном этаже жилого дома <адрес>, отсутствующим, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации (№) от 18.03.2010 года; признать за Муковниной Татьяной Егоровной зарегистрированное право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 157 кв.м., кадастровый номер (№), расположенное на 1 цокольном этаже жилого дома <адрес>, отсутствующим, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации (№) от (ДД.ММ.ГГГГ); признать за Гончаровой Ириной Александровной зарегистрированное право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 157 кв.м., кадастровый номер (№), расположенное на 1 цокольном этаже жилого дома <адрес>, отсутствующим, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации (№) от 24.01.2011 года; Управлению Росреестра по Воронежской области снять с кадастрового учета нежилое помещение общей площадью 157 кв.м. с кадастровым номером 36:34:02:03004:1091, расположенное на 1 цокольном этаже жилого дома <адрес>, истребовать у Семина Василия Ивановича, Муковниной Татьяны Егоровны, Гончаровой Ирины Александровны подвальное нежилое помещение общей площадью 157 кв.м. с кадастровым номером (№), расположенное на 1 цокольном этаже жилого дома <адрес>, из их незаконного владения; признать нежилое помещение — подвал общей площадью 157 кв.м. общим имуществом всех собственников жилого многоквартирного дома <адрес>, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

    Требования мотивированы тем, что 20 октября 2017 года ответчики разместили объявление в интернете на сайте Авито о продаже подвального помещения в жилом доме <адрес>. Ответчики являются собственниками нежилого помещения, которое является подвалом, в котором расположены общедомовые коммуникации, к которым у ТСЖ нет доступа, в связи с чем оно лишено возможности их обслуживать. В силу закона подвал не может принадлежать ответчикам, поскольку должен являться общедолевой собственностью. В качестве правового обоснования ссылается на положения ст. 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

    В судебном заседании представители истца Клюев А.Н., действующий на основании доверенности исх. №143 от 18.11.2017 года, и председатель правления ТСЖ «Московский 133» (ФИО1), поддержали заявленные исковые требования и настаивали на их удовлетворении.

    Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

    В судебном заседании представитель ответчика Семина В.И. - Горяйнов А.Ю., действующий на основании доверенности 36 А В 2407892 от 17.01.2018 года, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, представил суду письменные объяснения на исковое заявление, доводы которых поддержал в ходе судебного разбирательства. Суть письменных объяснений представителя ответчика сводится к тому, что спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала: помещения имеют систему центрального отопления, водоснабжение и канализацию, что совершенно недопустимо для технического подвала, в помещениях проведена бытовая электропроводка, которая не применяется в технических подвалах, искусственное освещение выполнено светильниками, применяющимися для нежилых помещений. В материалах дела отсутствуют доказательства фактического использования спорных помещений на момент приватизации в качестве общего имущества. Нежилые помещения в рассматриваемой ситуации нельзя относить к общей долевой собственности (общему имуществу), так как они имеют иное предназначение, что не связано с обслуживанием жилого дома. Кроме того, представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности по всем заявленным исковым требованиям.

    Третье лицо - Управление Росреестра по Воронежской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направили.

    Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы гражданского дела, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

    Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технический характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

    Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

    В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

    Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

    В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

    Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.        В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

    По смыслу указанных выше норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

    Судом установлено, что нежилое помещение площадью 157 кв.м., расположенное на 1 этаже цокольном по адресу: <адрес>, принадлежат на праве общей долевой собственности по 1/3 доли Семину В.И., Муковниной В-К.А., Гончаровой И.А.

    Право собственности ответчиков зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

    Управление многоквартирным домом <адрес> осуществляет ТСЖ «Москвский 133».

    По ходатайству истца определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 12 марта 2018 года назначен судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Воронежский центр судебной экспертизы.

Согласно заключению судебного эксперта №145 от 15 мая 2018 года, в нежилом помещении кадастровый номер (№), общей площадью 157 кв.м., расположенном в жилом доме <адрес> имеются инженерные коммуникации (сети) общедомового имущества, а именно: разводка и стояки отопления квартир многоквартирного дома, с вынесенными за пределы данного помещения запорными и спускными вентилями; стоки, разводка системы отопления, снабжающие только данное помещение; канализационные вертикальные стояки и горизонтальные лежаки.

В нежилом помещении кадастровый номер (№), общей площадью 157 кв.м., расположенном в жилом доме <адрес> имеются инженерные коммуникации (сети) общедомового имущества, однако постоянный доступ к данным коммуникациям не требуется.

Вопрос о том, обеспечивается ли для сотрудников ТСЖ «Московский 133» и собственников жилого дома №133 беспрепятственный круглосуточный доступ в спорное нежилое помещение с инженерным сетям со стороны ответчиков (титульных собственников нежилого помещения) для их надлежащего технического обслуживания и ремонта или имеются препятствия в этом, экспертом не решался, так как не входит в компетенцию эксперта-строителя.

При обследовании нежилого помещения кадастровый номер (№), общей площадью 157 кв.м., расположенного в жилом доме <адрес>, установлено, что в данном помещении имеются инженерные коммуникации (сети) общедомового имущества; постоянный доступ к данным коммуникациям для их обслуживания не требуется (в помещении отсутствуют какие-либо вентили, краны, иное оборудование, к которым необходим постоянный доступ в случае возникновения аварийной ситуации).

Из изложенного следует, что спорное помещение не обладает признаками технического помещения (подвала).

Нежилое помещение кадастровый номер (№), общей площадью 157 кв.м., в жилом доме <адрес>, располагается в подвальном этаже ( в подвале) многоквартирного жилого дома.

Определить, как использовалось спорное помещение, в котором расположено оборудование, инженерные коммуникации, экспертным путем не представляется возможным, в связи с отсутствием методик, позволяющих определить функциональное использование данного помещения на определенную дату.

Определить стояло ли данное помещение на указанную дату на кадастровом, техническом учете, было ли сформировано (образовано) спорное нежилое помещение как обособленный самостоятельный объект вещных прав, имелась ли на указанную дату на него техническая, проектная документация и регистрация права собственности, как учитывался объект в технической и проектной документации, экспертом не решался, так как не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Во всех помещениях нежилого помещения, кадастровый номер (№), общей площадью 157 кв.м., расположенного в жилом доме <адрес>, обозначенного на плане технического паспорта (инвентарное дело № 5726) по состоянию на 10.09.2010 года, как помещения пом.1 (лестница) пл.3,1 кв.м., пом.2 (коридор) пл.8,9 кв.., пом. 3 (туалет) пл. 1,3 кв.м., пом.4 (помещение) пл. 12,3 кв.м., пом.5 (игровой зал) 105,1 кв.м., пом.6 (помещение) пл. 11,5 кв.м., пом. 7 (помещение) пл. 4,3 кв.м., пом.8 (помещение) пл. 1,2 кв.м., пом. 9 (помещение) пл. 10,9 кв.м., имеются инженерные коммуникации (сети) общедомового имущества.

Периодичность технического обслуживания коммуникаций и инженерного оборудования, в том числе и периодичность обслуживания инженерных коммуникаций (сетей) общего имущества, расположенных в спорном помещении установлена соответствующими требованиями ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий».

    В соответствии со ст. ст. 67, 79 ГПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, которые могут быть представлены по гражданскому делу, но оно не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд оценивает данную экспертизу как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство, составленное в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», методическими рекомендациями, Федеральным стандартам оценки.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение, не предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, следовательно, оно не относится к общему имуществу собственников.

    Согласно экспликации помещений, спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что исключает возможность их отнесения к помещениям общего использования в соответствии с п. 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищному и коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года.

    Таким образом, спорные нежилые помещения имеют самостоятельное функциональное назначение.

    При этом, наличие в спорных помещениях инженерных сетей не порождает право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на спорные помещения.

    При отказе в удовлетворении заявленных требований суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств фактического использования жильцами спорных нежилых помещений для эксплуатации дома на момент приватизации первой квартиры; наличие в этих помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. При этом суд отмечает, что, согласно представленным ответчиком данным, часть здания сдается титульным собственником в аренду ООО «СД-Дизайн». Также суд полагает, что отношения собственников нежилых помещений прямо законом не урегулированы, а потому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Одновременно суд пришел к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку спор о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенных прав, когда все иные способы были исчерпаны; доказательств того, что спорные помещения находятся в фактическом пользовании истца, им также представлено не было.

    Суд также считает обоснованным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, поскольку истец обратился с иском 22.11.2017 года, то есть за пределами 3-летнего срока обращения в суд; доказательств наличия уважительных причин пропуска установленного законом срока исковой давности не представил. Пропуск срока исковой давности подтверждается договором на представление услуг по управлению и техническому обслуживанию нежилого помещения от 01.06.2011 года и дополнительными соглашениями №1 от 01.10.2012 года и №2 от 01.10.2013 года, согласно которым ТСЖ «Московский 133» осуществляло работы и услуги, и получало за указанные работы и услуги денежные средства, исходя из площади помещений 483,5 кв.м.

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд также руководствуется положениями ст. 196 ГК РФ, из которой следует, что срок исковой давности для предъявления исковых требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права, составляет 3 года, в данном случае исчисляется с даты начала первой приватизации, даты осуществления истцом управления многоквартирным домом, даты регистрации права собственности за ответчиками. С заявлением о восстановлении срока исковой давности истец в суд не обращалась, доказательств уважительных причин пропуска срока не представил.

При таких обстоятельствах суд не усмотрел предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, защита прав истца по обеспечению доступа к оборудованию, установленному в спорном помещении, возможна иными, предусмотренными законом способами.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковое заявление Товарищества собственников жилья «Московский 133» к Обществу с ограниченной ответственностью «СД-Дизайн», Гончарову Дмитрию Михайловичу, Муковнину Александру Викторовичу, Семину Василию Ивановичу, Муковниной Татьяне Егоровне, Гончаровой Ирине Александровне, Муковниной Виолетте-Катерине Александровне о признании сделок с подвальным помещением недействительными, признании зарегистрированного права отсутствующим, погашении записи регистрации, снятии с кадастрового учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Судья                                                  В.В. Ятленко