Решения по делу № 2-1463/2012 ~ М-1149/2012 от 09.04.2012

Дело №2-12-1463-1    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ковров 19 июля 2012 года

Ковровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Одинцовой Н.В.,

при секретаре Чапуриной Е.А.,

с участием представителя истца Готра М.М., представителей третьих лиц адвоката Гавриченко В.Г., Гудсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балашова А.Ф. к Соловьевой Н.М. о государственной регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и перехода права собственности, возложении обязанности произвести регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

Балашов А.Ф. обратился в суд с иском к Соловьевой Н.М. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого <адрес>, заключенного 14.09.2010 года между ним и Соловьевой Н.М., перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, возложении на него обязанности по совершению регистрационных действий, который поддержала в судебном заседании его представитель по доверенности Готра М.М. и пояснила, что в августе 2008 года Балашов А.Ф. купил у Соловьевой Н.М. земельный участок и расположенный на нем жилой <адрес> за 265 000 руб. При этом он передал Соловьевой Н.М. 06.08.2008 года задаток в размере 130 000 руб., а 08.08.2008 года остальные денежные средства в сумме 135 000 руб. Получение денег Соловьева Н.М. оформила письменными расписками. После этого ответчик передала ему жилой дом и земельный участок, которыми он с этого времени пользовался, как своими собственными. При этом он произвел неотделимые улучшения домовладения – установил забор, перекрыл крышу, вставил пластиковые окна, выстроил на земельном участке баню и туалет. Однако, надлежащим образом купля-продажа недвижимого имущества не была оформлена. После передачи денежных средств 06.08.2008 года Соловьева Н.М. выдала на имя его сына БВ доверенность на право от ее имени собрать все необходимые документы для продажи земельного участка и жилого <адрес> и продать указанное имущество за любую цену и на любых условиях. Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома был заключен 14.09.2010 года. Однако, Соловьева Н.М. уклонялась от его регистрации в органах государственной регистрации. Более того, в 2010 году после обращения в органы государственной регистрации было установлено, что на указанное имущество судебным приставом-исполнителем ОСП Ковровского района наложен запрет на совершение регистрационных действий, а затем арест. В связи с тем, что недвижимое имущество было фактически передано истцу ответчиком, он за него полностью рассчитался, владел им с этого времени, как своим собственным, вкладывал личные денежные средства для его ремонта и улучшения, полагает, что Балашов А.Ф. приобрел на него право собственности, несмотря на отсутствие государственной регистрации.

Ответчик Соловьева Н.М., будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, по телефону сообщила о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие, об отложении не просила. В соответствии со ст.167 ГПК РФ неявка ответчика не является препятствием для рассмотрения настоящего дела.

Представитель третьего лица Кочнева В.Д. по доверенности адвокат Гавриченко В.Г. возражал против удовлетворения иска Балашова А.Ф. и пояснил, что Соловьева Н.М. является должником перед Кочневым В.Д., в пользу которого с нее приговором Ковровского городского суда от 21.05.2010 года взыскано в возмещение материального ущерба 200 000 руб. Приговор суда в части гражданского иска Соловьевой Н.М. не исполнен до настоящего времени. 03.06.2010 года в рамках возбужденного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества – земельного участка и жилого <адрес>. Представленный истцом договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен с ответчиком после наложенного запрета, в связи с чем является незаконным. До заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации Балашов А.Ф. не мог приобрести спорное недвижимое имущество в собственность. Произведенные истцом неотделимые улучшения дома и земельного участка также не могут свидетельствовать о принадлежности ему данного имущества. Ссылки истца и его представителя на уклонение Соловьевой Н.М. от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности считает не состоятельными, поскольку Соловьева Н.М. выдала сыну истца доверенность на совершение от ее имени сделки и ее государственную регистрацию, однако тот ею до 14.09.2010 года не воспользовался. Просит в удовлетворении иска Балашову А.Ф. отказать.

Представитель третьего лица – МИ ФНС РФ №2 по Владимирской области по доверенности Гудскова Е.А. также возражала против удовлетворения исковых требований Балашова А.Ф. и пояснила, что Соловьева Н.М. является должником перед бюджетом по уплате налога на доходы физических лиц в сумме 733 694,73 руб. и пени в размере 259 183,81 руб. на основании решения Арбитражного суда Владимирской области от 22.09.2011 года, которое до настоящего времени Соловьевой Н.М. не исполнено. Полагает, что его исполнение возможно только за счет продажи принадлежащих Соловьевой Н.М. земельного участка и жилого <адрес>, поскольку иного имущества на ней не зарегистрировано. В связи с тем, что договор купли-продажи указанного недвижимого имущества заключен Соловьевой Н.М. с истцом после наложения запрета на совершение в отношение него сделок, также считает его ничтожным. Просит в удовлетворении иска Балашову А.Ф. отказать.

Привлеченные в качестве третьих лиц отдел судебных приставов Ковровского района и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, будучи извещенными о времени и месте рассмотрении дела, своих представителей в суд не направили, об отложении не просили.

Суд, изучив представленные документы, выслушав представителей сторон, показания свидетелей ЗВ, ЗС, БЕ, находит иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст.ст.130,131, 164, ч.1 ст.551 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом и переход права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.

Судом установлено, что Соловьевой Н.М. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 19.07.2008 года, принадлежит земельный участок площадью 4019 кв.м. и расположенный на нем жилой <адрес>. Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.04.2012 года.

03.06.2010 года судебным приставом-исполнителем ОСП Ковровского района возбуждено исполнительное производство №17/10/39168/14/2010 в отношении должника Соловьевой Н.М. о взыскании в пользу Кочнева В.Д. в возмещение материального ущерба в размере 200 000 руб.

15.12.2011 года судебным приставом-исполнителем ОСП Ковровского района в отношении должника Соловьевой Н.М. возбуждено исполнительное производство № 1136759/11/10/33 о взыскании в пользу МИ ФНС РФ №2 по Владимирской области недоимки по налогу на доходы физических лиц в сумме 750 235 руб. 96 коп.06.02.2012 года указанные исполнительные производства объединены в сводное производство.

03.06.2010 года в рамках исполнительного производства наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении всех объектов недвижимого имущества, принадлежащих Соловьевой Н.М.

16.04.2012 года наложен арест на земельный участок и жилой <адрес>, принадлежащие Соловьевой Н.М.

Обращаясь в суд с иском к Соловьевой Н.М. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого <адрес> и государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество, Балашов А.Ф. ссылается на то, что в 2008 году он приобрел у Соловьевой Н.М. указанные земельный участок и жилой дом, уплатил Соловьевой Н.М. их стоимость и пользуется им, как своим собственным. 14.09.2010 года в целях государственной регистрации перехода права собственности они подписали договор купли-продажи этого имущества. Однако, при обращении в органы государственной регистрации им было установлено, что на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества наложен запрет. Полагает, что при таких обстоятельствах суд должен вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи спорного имущества и переходе права собственности на основании ч.3 ст.551 ГК РФ.

Действительно, ч.3 ст.551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Однако, представленные истцом письменные доказательства передачи им Соловьевой 06.08.2008 года аванса в размере 130 000 руб. и 08.08.20008 года денежных средств в сумме 135000 руб. за продаваемый ею земельный участок и жилой <адрес> и всех документов на дом и земельный участок не могут быть приняты судом в качестве основания возникновения права собственности Балашова А.Ф. на спорное недвижимое имущество, поскольку они не являются договором купли-продажи недвижимого имущества, не содержат всех существенных условий договора, установленных ст.ст.554-555 ГК РФ, они не свидетельствуют о намерении сторон заключить такой договор купли-продажи. Не является таковым и выданная Соловьевой Н.М. 06.08.2008 года доверенность сыну истца БВ на совершение от ее имени действий по сбору необходимых документов и продажи принадлежащего ей недвижимого имущества.

Суд не может согласиться с доводами представителя истца Готра М.М. о наличии в период с августа 2008 года по 03.06.2010 года препятствий для заключения договора купли-продажи спорного имущества между Соловьевой Н.М. и Балашовым А.Ф. в связи с необходимостью получения согласия супруга продавца на отчуждение дома и земельного участка, поскольку такое согласие необходимо лишь для государственной регистрации сделки. Доказательств уклонения Соловьевой Н.М. от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой <адрес> в указанный период суду не представлено.

Как пояснили допрошенные по ходатайству представителя истца свидетели ЗВ, ЗС, БЕ, в указанный период Соловьева Н.М. проживала в <адрес>. Ни с письменными, ни с устными претензиями к Соловьевой Н.М. о необходимости предоставления дополнительных документов, либо о необходимости ее явки в регистрационную службу, истец не обращался.

При наличии выданной ответчиком 06.08.2008 года сыну истца доверенности, истец не имел препятствий для заключения договора купли-продажи, а на момент заключения договора купли-продажи от 14.09.2010 года право собственности Соловьевой Н.М. по распоряжению принадлежащим ей имуществом было ограничено запретом по его отчуждению на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 03.06.2010 года. Соловьевой Н.М. было известно о вынесенном в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем постановлении, а Балашов А.Ф. не проявил должной осмотрительности, не проверил в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Владимирской области наличие сведений об имеющихся запретах на приобретаемые по договору купли-продажи дом и земельный участок.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Постановление судебного пристава-исполнителя от 03.06.2010 года, ограничивающее право Соловьевой Н.М. на спорное недвижимое имущество, поступило в регистрационную службу до обращения Балашова А.Ф. для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

По смыслу п.4 ст.19 Закона регистрационный орган при наличии в его распоряжении решения о наложении ареста на объект недвижимости или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости не производит государственную регистрацию прав до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законом.

Исходя, в том числе, из того, что наличие вышеуказанных ограничений является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к истцу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Балашовым А.Ф. исковых требований.

Допрошенные по ходатайству представителя истца свидетели ЗВ и С.А., БЕ подтвердили факт пользования Балашовым А.Ф. спорным земельным участком и расположенным на нем жилым домом в период с августа 2008 года, возведение на нем новых построек, произведение ремонтных работ в доме, однако, указанные доказательства не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Балашова А.Ф. к Соловьевой Н.М. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка общей площадью 4019 кв.м., с кадастровым номером 33:07:000152:11, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 46,7 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, заключенного между Балашовым А.Ф. и Соловьевой Н.М. 14.09.2010 года, и государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к Балашову А.Ф., возложении обязанности по проведению регистрационных действий на Балашова А.Ф. оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца после составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Н.В. Одинцова

ВЕРНО.

13.11.2012 года.

Судья Н.В. Одинцова

Секретарь Р.Ю.Старостенко

Справка: согласно апелляционному определению от 23.10.2012 года, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда определила решение Ковровского городского суда Владимирской области от 19 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Балашова А.Ф. – без удовлетворения.

Решение суда вступило в законную силу 23 октября 2012 года.

Подлинник решения суда подшит в гражданском деле № 2-12-1463-1, находящемся в производстве Ковровского городского суда.

Судья Н.В. Одинцова

Секретарь Р.Ю.Старостенко