Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-43/2015 (2-2842/2014;) от 20.05.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Красноярск    02 февраля 2015 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Голомазовой О.В, при секретаре Сундаревой Л.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баталовой ЕА, Баталовой ОК к Товариществу собственников жилья «Зодчий» о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истцы обратились в суд с иском к ТСЖ «Зодчий» с учетом последующих уточнений, в котором просят признать за ними право собственности на жилое помещение – трехкомнатную <адрес> (строительный номер №), расположенную на десятом этаже в <адрес> в <адрес>, общей площадью 81,1 кв.м.

Свои требования истцы мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ частной строительно-коммерческой фирме «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО «СКФ Толстиков и Ко») Администрацией г. Красноярска выдано разрешение № на строительство жилого <адрес>.

Для строительства указанного дома Администрация г. Красноярска на основании Постановления администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предоставила ООО «СКФ Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до ДД.ММ.ГГГГ (продленным впоследствии до ДД.ММ.ГГГГ года).

ДД.ММ.ГГГГ между ЧСКФ «Толстиков и Ко» (застройщик) и АООТ стройбаза «Промхимстрой» заключен договор № о долевом участии в строительстве 10-этажного жилого дома по адресу <адрес> <адрес> и 14 этажного жилого <адрес>, предметом которого явилось участие в строительстве пяти квартир в том числе трехкомнатной <адрес> площадью 80,57 кв.м. в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройбаза КПХС» и ЧП Трушиным АГ заключен договор о переуступке прав, предметом которого явилась уступка права требования от ЧСКФ «Толстиков и Ко» <адрес> согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СКФ «Толстиков и Ко» выдало справку о том, что АООТ Стройбаза «Промхимстрой» согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ оплатило <адрес> размере 282.312 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СКФ «Толстиков и Ко» выдало справку № о том, что АООТ Стройбаза «Промхимстрой» принадлежит <адрес> площадью 80,57 кв.м. вместо <адрес> согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ между ЧП Трушиным АГ и Баталовой ЕА, Баталовой ОК заключен договор о переуступке прав, предметом которого является уступка права требования от ООО ЧСКФ «Толстиков и Ко» трехкомнатной <адрес> жилого <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Толстиков и К» выдало справку № о том, что Баталова ЕА является инвестором в долевом строительстве трехкомнатной <адрес> жилого <адрес> (адрес строительный).

ДД.ММ.ГГГГ заочным решением Федерального суда Центрального района города Красноярска решено взыскать с ООО «Строительно-коммерческая фирма «Толстиков и Ко» неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в пользу истцов Баталовых и компенсацию морального вреда.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СКФ «Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес> - строительный адрес (<адрес> - адрес почтовый), в соответствии с которым ТСЖ «Зодчий» приняло на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию кирпичного четырнадцатиэтажного жилого дома в <адрес> адрес строительный (<адрес> - адрес почтовый). При этом, согласно акту приема-передачи списка инвесторов Баталова Е.А. является инвестором <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СКФ «Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» был заключен договор уступки прав требования по договору аренды Земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Зодчий» выдало справку о том, что инвестор <адрес> Баталоваhttp://server:8079/search/sa_view_doc.php?type=t&id=24600321305311104218281001522299&r=QUFBSmRlQUFMQUFBVXJDQUFl&ext= - word17 ЕА внесла 25.000 рублей на приобретение песка и цемента.

Распоряжением администрации г. Красноярска № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, предоставленный ранее для строительства жилого дома ООО СКФ «Толстиков и Ко», предоставлен ТСЖ «Зодчий».

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Красноярска ТСЖ «Зодчий» выдано Разрешение № на строительство жилого <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Зодчий» и истцами Баталовыми заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> - адрес почтовый (<адрес> - адрес строительный) в <адрес>, предметом которого является деятельность по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> адрес строительный) с целью приобретения в собственность квартир.

Согласно пункта 1.5. указанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ по завершению строительства жилого дома ТСЖ «Зодчий» передает в собственность Баталовой Е.А. и Баталовой О.К. трехкомнатную <адрес> общей площадью 84,46 кв.м., в том числе 46,16 кв.м. жилой площади на 10 этаже в <адрес>.

Всего истцы внесли на достройку дома в кассу ТСЖ «Зодчий» 557 000 рублей, а также передали в распоряжение ТСЖ «Зодчий» строительных материалов на сумму 110.500 рублей, всего оплатили стоимость квартиры в размере 613.049, 02 рубля, таким образом полностью выполнили свои обязательства по договору.

В судебное заседание истцы Баталова Е.А, Баталова О.К. не явились по неизвестной суду причине, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежаще, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили. Ранее в судебном заседании истец Баталова Е.А. исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца Баталовой О.К. – Сиволап Е.М. (полномочия подтверждены) уточненные исковые требования поддержала в полном объёме, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представители ответчика ТСЖ «Зодчий» Зимина Е.А, Крылов В.В, Грозный В.Н. исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать. Пояснили, что ОАО «Стройбаза КПХС», заключив с ЧП Трушиным договор о переуступке прав, датированный ДД.ММ.ГГГГ года, выбыло из обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в части инвестирования <адрес>, а ЧП Трушин с этого времени приобрел права на <адрес> доме по <адрес>. В связи с выбытием из обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и передаче прав инвестора ЧП Трушину, в части инвестирования <адрес>, ОАО «Стройбаза КПХС» не имела юридической возможности подписывать от своего имени соглашение о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении нумерации квартир в доме по <адрес> с № на № (спорную квартиру). Ни у инвестора ОАО Стройбаза Промхимстрой, ни у ЧП Трушина, юридических прав на спорную <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, не возникло. В свою очередь, поскольку ЧП Трушин А.Г. не приобрел право требования на спорную <адрес>, он не мог переуступить это право в пользу Баталовых. В ходе судебного спора в Центральном районном суде г. Красноярска по иску Баталовой Е.А. ответчик ООО СКФ «Толстиков и К» возражал против иска именно по основаниям не произведенной оплаты со стороны истицы за спорную <адрес>, что подтверждается имеющимся в материалах дела протоколом судебного заседания. В соответствии с условиями Договора № от ДД.ММ.ГГГГ истицы должны были внести денежные средства, необходимые для строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, между тем, из представленных истицами квитанций к ПКО ТСЖ «Зодчий» следует, что в кассу ТСЖ Зодчий ими были внесены денежные средства на сумму 177 000 руб. Остальные квитанции к ПКО ТСЖ Зодчий на сумму 380 000 руб. не могут являться доказательством произведенной оплаты, поскольку эти квитанции не содержат подписи от имени главного бухгалтера и кассира ТСЖ «Зодчий», подписаны самой Баталовой Е.А. без имеющихся на то соответствующих юридических полномочий. Данные суммы, как следует из бухгалтерских документов, не вносились в кассу ТСЖ Зодчий. Цемент Баталовой Е.А. на строительную площадку дома не поставлялся. Спорная квартира истцам застройщиком по передаточному акту не передавалась. Кроме того, право собственности на спорную квартиру в настоящее время зарегистрировано за Аракелян Ж.А, АЭШ

Третье лицо Аракелян Ж.А, законный представитель АЭШ – Аракелян Л.Ж. в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя Глейм В.В.

Представитель третьих лиц Глейм В.В. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований истцам отказать, поскольку истцами выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Третьи лица Трушин А.Г, Бокарев В.С, представители третьих лиц – ООО «СКФ Толстиков и Ко», АООТ Стройбаза «Промхимстрой», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ Частной строительно-коммерческой фирмой «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО «СКФ Толстиков и Ко») было получено разрешение № на строительство жилого дома по <адрес>. Для строительства указанного дома Земельное управление г. Красноярска на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. предоставило ЧСКФ Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до ДД.ММ.ГГГГ., продленным впоследствии до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКФ Толстиков и Ко» (заказчиком) к ТСЖ «Зодчий» заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, по которому заказчик поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию (л.д. 33-34 т. 1).

Согласно п.п. 2.22. и 2.23. Договора от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Зодчий» ведет прием и учет денежных средств, а так же оформление и проведение взаимозачетов от инвесторов, необходимых для завершения строительства, обязан заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию.

К указанному договору сторонами составлены и подписаны три приложения в виде актов приема передачи списка инвесторов, переданного для завершения строительства дома (приложение 1) и списка не инвестированных квартир (приложение 2,3). В указанном приложении № 1, <адрес> значится за инвестором Баталовой, оплатившей сумму 273.938 рублей (т.1 л.д. 35).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» подписан договор уступки прав требования, по условиям которого ООО «СКФ Толстиков и Ко» уступает ТСЖ «Зодчий» все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома.

ДД.ММ.ГГГГг. администрация г. Красноярска выдала ТСЖ «Зодчий» разрешение на строительство этого жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ выдало разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое в силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ подтверждает выполнение строительства в полном объеме. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано при условии выполнения гарантийных обязательств.

Согласно Уставу, Товарищество собственников жилья является объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес>.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ФЗ РФ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из пояснений сторон, спорный объект недвижимого имущества - <адрес> – по акту о передаче объекта долевого строительства истцам не передавалась.

Истцами представлен договор о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ЧП Трушиным АГ и Баталовой Е.А. и Баталовой О.К, предметом которого является уступка права требования от ООО ЧСКФ «Толстиков и Ко» трехкомнатной <адрес> жилого <адрес> (л.д. 42 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ истцы Баталова Е.А. и Баталова О.К. заключили с ТСЖ «Зодчий» договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома по <адрес> (т.1 л.д. 39). В соответствии с условиями Договора № от ДД.ММ.ГГГГ предметом данного договора является спорная <адрес>, площадью 84,46 кв. м., в том числе жилой 46,16 кв. м., расположенной на 10 этаже дома (п.1.5.), цена договора определяется общим объемом инвестиций (долевых взносов), рассчитанных исходя из договорного объема строительства и ввода в эксплуатацию строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта с учетом всех затрат по строительству, включая места общего пользования, благоустройство участка строительства, инженерные сети и сооружения, необходимые для эксплуатации данного объекта (за исключением встроенно-пристроенных нежилых помещений).

Согласно объяснениям сторон и данным технического паспорта на <адрес> в <адрес>, строительный номер <адрес> изменен на № 48, площадь всех частей квартиры (комнат и вспомогательных помещений) составляет 81,1 кв.м, общей, в том числе жилой 44,7 кв.м. (т.1 л.д. 130).

Вместе с тем из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира по адресу: <адрес> <адрес> находится в общей долевой собственности АЭШ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, доля в праве ?, Аракелян ЖА, доля в праве ?, ограничения прав на ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано, договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы (л.д. 24 т. 5).

Согласно делу правоустанавливающих документов на спорную квартиру, предоставленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 5 л.д. 50-102) право собственности на спорную квартиру в настоящее время зарегистрировано за АЭШ, Аракелян Ж.А.

Из данного дела правоустанавливающих документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Зодчий» - заказчик и ООО «Сибирь» - инвестор заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный адрес – <адрес>) в <адрес>, согласно которому заказчик передает в собственность инвестору трехкомнатную <адрес> (л.д. 97-99). Право собственности по данному договору зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно договору о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ ООО переуступил право требования передачи в собственность <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ КШР (т. 5 л.д. 100-101). Переуступка права согласована с ТСЖ «Зодчий» в лице председателя Усталова А.В. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Зодчий» и КШР заключено дополнительное соглашение к договору о переуступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ г, согласно которому в связи с невозможностью исполнения обязательств по передаче <адрес> ТСЖ «Зодчий» принимает на себя обязательство по передаче <адрес>, обязуется доплатить сумму 110.700 рублей, обязуется произвести остекление балкона за свой счет (т. 5 л.д. 102). Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ КШР продал квартиру по <адрес> – 48 в <адрес> Аракелян ЖА по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 8 договора по заявлению продавца квартира свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать, под запрещением (арестом) не состоит, судебных споров по указанной квартире не имеется (т. 5 л.д. 74-75). Право собственности по данному договору зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ г.

В материалах регистрационного дела имеется определение Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ г, согласно которому определено передать кассационную жалобу Баталовой О.К. с делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Красноярского краевого суда. Определение поступило в Управление Росреества по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 76-78).

ДД.ММ.ГГГГ Аракелян Ж.А. подарил АЭШ, 2005 года рождения, ? долю в квартире по <адрес> <адрес> <адрес> по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ За несовершеннолетнюю одаряемую действовала законный представитель Аракелян ЛЖ (л.д. 65 т. 5). Право долевой собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Красноярскому краю поступило определение суда от ДД.ММ.ГГГГ г, которым наложен арест на спорную квартиру (л.д. 55-56 т. 5), о чем в адрес Аракелян Ж.А, АЭШ направлено уведомление о государственной регистрации ареста (л.д. 54 т. 5).

В соответствии с ч. 6, 7 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ) при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, сделки с объектом недвижимости или о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п.п. 38 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии с п. 61 названного постановления если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, судом установлено, что право собственности на спорную квартиру в настоящее время зарегистрировано за АЭШ, Аракелян Ж.А.

Доказательств того, что указанные лица являются недобросовестными приобретателями спорной квартиры, стороной истца не представлено.

Кроме того, истцами предъявлен иск к ТСЖ «Зодчий», которое в настоящее время не является собственником (владельцем) спорного жилого помещения, поскольку права на это помещение зарегистрированы за иными лицами.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования истцов к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Баталовой ЕА, Баталовой ОК к Товариществу собственников жилья «Зодчий» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий    О.В. Голомазова