Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1743/2017 ~ М-1282/2017 от 14.03.2017

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

19 июля 2017 г.                                <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бочкаревой О. А. к Гаврикову Р. Н. о признании права на выкуп доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за Бочкаревой О. А. право на выкуп доли Гаврикова Р. Н. в размере 0,07 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № как незначительной по цене 216 542 рубля.

С уплатой компенсации (выкупной цены) в указанном выше размере Гавриков Р. Н. утрачивает право на долю в общем имуществе, соответствующее право переходит к Бочкаревой О. А..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Гаврикова Р. Н. в пользу Бочкаревой О. А. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить Бочкаревой О. А. из бюджета городского округа Самара излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 500 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бочкаревой О. А. к Гаврикову Р. Н. о прекращении права общей долевой собственности на квартиру,

установил:

Бочкарева О.А. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Гаврикову Р.Н. о прекращении права общей долевой собственности на квартиру. В обоснование иска указывает, что принадлежит доля в размере 58/100 в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 43,8 м2 по адресу: <адрес>. Участником общей долевой собственности на квартиру является также Гавриков Р.Н. с размером доли в 7/100. Он постоянно проживает со своей семьей по адресу: <адрес>. В <адрес> он никогда не проживал, коммунальные услуги не оплачивал, его вещей в квартире нет. Выделить в натуре долю, принадлежащую ответчику, из общего имущества невозможно. Согласно отчету об оценке не указанного заявительницей лица рыночная стоимость доли, принадлежащей ответчику, составляет 203 000 рублей. Просит прекратить право ответчика на квартиру, признать за ней его долю в праве, возложив на неё обязанность выплатить ответчику компенсацию в размере 203 000 рублей.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства дела извещена, просила о рассмотрении дела без её участия, представила ходатайство о принятии изменения исковых требований, просила прекратить право ответчика на квартиру, признать за ней его долю в праве, возложив на неё обязанность выплатить ответчику компенсацию в размере 203 000 рублей либо в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы ООО «Агентство оценки «Самэкс-групп»».

Заявленное ходатайство подлежит удовлетворению в силу ст.39 ГПК РФ.

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Гаврикова Л.А. и третье лицо Озерова И.В., являющаяся также представителем третьего лица Гребенниковой Ю.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения иска возражали.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 57-63), лицам, участвующим в деле, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Размер доли истицы в праве общей долевой собственности составляет 0,58, ответчика – 0,07, Гаврикова Д.Н. – 0,07, Гребенниковой Ю.Н. – 0,07, Озеровой И.В. – 0,21. Квартира состоит из 2 комнат, коридора, кухни, раздельного санузла, балкона и имеет площадь 43,8 м2.

При этом апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено признать Гребенникову Ю.Н. утратившей свою долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру как незначительную с момента получения от Бочкаревой О.А. компенсации в размере 203 000 рублей.

До настоящего времени доля Гребенниковой Ю.Н. к истице не перешла.

Истица просит разрешить ей аналогичным образом выкупить долю ответчика в праве общей долевой собственности, ссылаясь на положения п.4 ст.252 ГК РФ.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, выплата собственнику денежной компенсации взамен его незначительной доли в праве общей долевой собственности на имущество допускается лишь в процессе раздела общего имущества либо при разрешении требования этого участника о выделе его доли в натуре.

Как указано в определении Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, применение правила абзаца второго п.4 ст.252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре её выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Положения п.4 ст.252 ГК РФ подлежат применению с учетом их конституционно-правового смысла, выявленного Конституционным судом РФ.

Квартира имеет единственный вход, вследствие чего является технически неделимым объектом недвижимости. Тем более, не может быть выделена в натуре доля ответчика в праве общей долевой собственности.

При рассмотрении дела представитель ответчика заявила о наличии у ответчика желания получить от истицы компенсацию за принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности.

Ответчик не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, никогда не вселялся в спорную квартиру, не проживал в ней, коммунальные услуги не оплачивает.

Размер доли ответчика не позволяет ему претендовать на пользование какой-либо из комнат квартиры.

Судом установлено, что между сторонами сложились крайне неприязненные отношения, исключающие возможность совместного использования общего имущества - жилого помещения.

При таких обстоятельствах истица вправе осуществить выкуп доли ответчика в порядке, установленном п.4, 5 ст.252 ГК РФ, поскольку ответчик согласен на такой выкуп и наличествуют иные обязательные условия выплаты компенсации за долю, предусмотренные законом.

Размер денежной компенсации должен соответствовать рыночной стоимости доли.

Заявление представителя ответчика в последнем судебном заседании по делу об отзыве согласия на выкуп доли не может являться препятствием для удовлетворения иска, поскольку, как явствует из этого заявления, ответчик не утратил желание получить компенсацию за свою долю, но лишь требует одновременного выкупа долей всех миноритарных участников общей долевой собственности. Однако такое требование не основано на законе, ответчик не может обязывать истицу выкупать доли остальных участников общей долевой собственности, а равно делать это одновременно. Коль скоро ответчик сохранил намерение получить компенсацию за принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности, исковые требования подлежат удовлетворению.

Для определения рыночной стоимости доли ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Научно-методический центр «Рейтинг»».

Судом получено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 86-107), согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры составляет 3 501 000 рублей, доли в размере 0,07 в праве общей долевой собственности на эту квартиру – 245 000 рублей.

При исследовании экспертного заключения в судебном заседании истицей были заявлены возражения против его принятия, мотивированные, в частности, тем, что при проведении оценки стоимости квартиры по сравнительному методу экспертом в качестве объектов-аналогов были выбраны квартиры заведомо большей стоимости в т.н. «элитных» домах недавней постройки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Стрелкова Е.Е. пояснила, что в качестве объектов-аналогов ею подбирались двухкомнатные квартиры в <адрес>, вводился понижающий коэффициент на площадь квартир. Стоимость т.н. «элитных» домов она скорректировала по графе «состояние», понизив на 13%.

Оценивая возражения истицы против экспертного заключения, суд исходит из следующего.

Оцениваемая квартира расположена в доме, построенном в 1970-х годах. Несмотря на то, что на дату постройки он относился к «элитному» жилью (был расположен в центре города, имел индивидуальный проект, заселялся гражданами с высоким социальным статусом в советском обществе), за истекшее время уровень престижности такого жилья значительно упал, оно перестало удовлетворять представлениям потребителя об «элитном» качестве, контингент жильцов по месту в социальной стратификации был размыт и частично маргинализирован. По уровню престижности жилье в <адрес> уступает жилью в новых, построенных после 2000 г. домах в центральных районах города. Между тем, экспертом в качестве аналогов оцениваемой квартиры взяты, в частности, квартиры в двух таких домах – <адрес> (т.<данные изъяты> и <адрес> стоимость заметно выше стоимости остальных объектов-аналогов. По мнению суда, такой подбор объектов для сравнительной оценки является некорректным. Примененная экспертом корректировка цены этих объектов на 13% в сторону уменьшения сама по себе не исправляет последствия допущенной ошибки, т.к. доказательств обоснованности выбора значения понижающего коэффициента экспертом не представлено.

Исходя из изложенного судом было удовлетворено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Агентство оценки «Самэкс-групп»».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №/С.06-2017 (т.2, л.д. 54-156), рыночная стоимость спорной квартиры составляет 3 093 463 рубля, доли в размере 0,07 в праве общей долевой собственности на эту квартиру – 216 542 рубля.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебного эксперта, поскольку выводы эксперта мотивированны, суждения логичны и последовательны, квалификация эксперта подтверждена документально, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы эксперта под сомнение не ставились.

Размер компенсации за долю ответчика определяется судом по заключению повторной судебной экспертизы в 216 542 рубля.

Оснований для определения размера компенсации на основе представленного истицей отчета ООО «Городская служба оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №Оц-131-11/16 (т.1, л.д. 205-244) не имеется, поскольку, во-первых, данная оценка была проведена по состоянию на ноябрь 2016 г. (9 месяцев тому назад), а во-вторых, оценщик был избран по усмотрению истицы и является аффилированным ей лицом, поскольку его единоличный исполнительный орган, Салов С.В., является представителем истицы в настоящем деле.

Формулируя резолютивную часть решения, суд исходит из того, что понятие незначительности доли в праве общей долевой собственности имеет юридическое содержание лишь применительно к процедуре выплаты денежной компенсации вместо выдела её в натуре, в связи с чем отдельного решения по требованию о признании доли незначительной не требуется, удовлетворение требования о признании права на выкуп доли подразумевает её оценку судом как незначительной в терминологии п.4 ст.252 ГК РФ.

Требование о признании ответчика утратившим долю в праве общей долевой собственности на квартиру и признании соответствующего права за истицей удовлетворению не подлежит, т.к. в силу п.5 ст.252 ГК РФ переход доли в праве общей долевой собственности происходит в момент получения участником общей долевой собственности денежной компенсации.

Кроме того, признание за истицей права на выплату ответчику денежной компенсации не влечет возникновения у неё обязанности по выплате такой компенсации. Суд, в силу п.2 ст.1 ГК РФ, не может обязать саму истицу выплатить компенсацию (выкупить долю другого участника общей долевой собственности), пока такое требование не предъявлено к ней участником общей долевой собственности с незначительной долей. Правовым последствием настоящего решения является признание права истицы на выплату ответчику компенсации его доли в праве общей долевой собственности и, соответственно, установление обязанности ответчика принять такую компенсацию, если она будет выплачена истицей. С выплатой компенсации доля ответчика в праве общей долевой собственности перейдет к истице вне зависимости от внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за Бочкаревой О. А. право на выкуп доли Гаврикова Р. Н. в размере 0,07 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> как незначительной по цене 216 542 рубля.

С уплатой компенсации (выкупной цены) в указанном выше размере Гавриков Р. Н. утрачивает право на долю в общем имуществе, соответствующее право переходит к Бочкаревой О. А..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Гаврикова Р. Н. в пользу Бочкаревой О. А. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить Бочкаревой О. А. из бюджета городского округа Самара излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 500 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                        В.Ю. Болочагин