Решение по делу № 2-228/2017 ~ М-74/2017 от 17.01.2017

Решение составлено: 10.04.2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 апреля 2017 года                          г. Асбест

Асбестовский городской суд Свердловской области в составе судьи Архипова И.В., при секретаре Гайсиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-228/2017 по исковому заявлению Пельц Д.А. к Землянкину Ю.Н., Булдаковой А.А. «О признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя по сделке».

УСТАНОВИЛ:

Истец Пельц Д.А. обратился в суд с иском к ответчику Землянкину Ю.Н. о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, указав, что истец является собственником комнаты *Номер*, расположенной в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*. Истцу стало известно, что Землянкин Ю.Н решил продать свою комнату *Номер*, расположенную по вышеуказанному адресу. Однако, как указал истец, о предстоящей сделке купле-продаже он не был поставлен продавцом в известность в установленном законом порядке, о том, что ответчик продал свою комнату, истец и члены его семьи узнали в конце *Дата* года, когда пришли квитанции на оплату коммунальных услуг на имя нового владельца комнаты *Номер* в их коммунальной квартире.

Почтовое извещение от *Дата* лежало в почтовом ящике и было отправлено без уведомления и неизвестно от кого, вместо Пельц Д.А. была указана фамилия Бельц Д.А.. По номеру извещения истец узнал, что это письмо было от Землянкина Ю.Н. Считает, что не был надлежащим образом уведомлен о продаже комнаты *Номер* в коммунальной квартире.

Также истец указал, что в комнате *Номер* в вышеуказанной коммунальной квартире кроме истца также проживают его жена и двое несовершеннолетних детей, поэтому приобретение истцом дополнительной комнаты в данной коммунальной квартире будет являться улучшением его жилищных условий и несовершеннолетних детей истца.

Истцом и его члены семьи вели переговоры с риелтором агентства недвижимости «Проспект» Рассыпаловым Ю.С. по приобретению ими спорной комнаты *Номер* в данной коммунальной квартире. В оплату данной комнаты продавцу предлагали кроме денежных средств еще и комнату гостиничного типа.

В настоящее время договор купли-продажи состоялся, покупателем стала Булдакова А.А. Истец не согласен с данной сделкой, так как желает сам приобрести спорную комнату в коммунальной квартире.

На основании изложенного, истец просит суд:

1. Признать за истцом преимущественное право покупки комнаты *Номер*, принадлежащей Буладковой А.А., расположенной по адресу: *Адрес*

2. Перевести права и обязанности покупателя указанной комнаты в коммунальной квартире.

3. Признать недействительной запись о регистрации договора купли-продажи на имя Булдаковой А.А., внесенную в ЕГРП. (л.д. 3)

Определением Асбестовского городского суда Свердловской области от 15.02.2017 в качестве соответчика по иску Пельц Д.А. к Землянкину Ю.Н. «О признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя по сделке» привлечена Булдакова А.А., привлечены в качестве третьего лица по делу МО по Асбестовскому, Заречному городским округам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, произведена замена ненадлежащего третьего лица по делу – Агентства недвижимости «Проспект», надлежащим – Индивидуальным предпринимателем – Рассыпаловым Ю.С. (л.д.71)

Истец- Пельц Д.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, подтвердив доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, представив возражение на отзыв ответчика, в котором указал о том, что ответчиком нарушен п. 2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмо ответчиком Землянкиным Ю.Н. было отправлено с ошибкой в фамилии истца, истцом была предпринята попытка получить данное письмо. Указал, что ответчик имел возможность уведомить его лично, представив в письменном виде под роспись свое предложение, он знал адрес фактического проживания. Вместо этого, с нарушением закона произвел сделку. Кроме того, указал, что срок исковой давности им не нарушен, поскольку исчисляется с момента когда он узнал о нарушении его прав, а следовательно с сентября месяца, также указал о том, что с *Дата* по*Дата* лежал в больнице, и не мог обратиться в суд для восстановления нарушенных прав, а уже после *Дата* после выписки был подан иск. Об обеспечении сделки в судебном заседании были подтверждены намерения о приобретении данной комнаты переводом денежных средств.

Представитель истца Пельц Д.А. – Поспелова Т.Г., действующая по устному ходатайству, в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя, обосновав ее.

Ответчик Землянкин Ю.Н. - в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, доверил представлять свои интересы Юзько А.В. Так же, представил суду возражение на исковое заявление, в котором указал, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку он является продавцом, а не покупателем, кроме того, истцом нарушен процессуальный срок, поскольку истец получил почтовое извещение от *Дата*, которое лежало в почтовом ящике по адресу: *Адрес*, однако истец по обстоятельствам, зависящим от него, не желал сам ознакомиться с отправленным письмом и уведомлением внутри него. Землянкин, получив свое письмо с уведомлением обратно, поскольку истец, на протяжении 30 дней не желал его получать, принял решение продать указанную комнату Булдаковой А.А. на условиях купли-продажи от *Дата*, то есть обязательство, предусмотренное п.2 ст.250 ГК РФ, выполнил надлежащим образом. С момента регистрации сделки (*Дата*), либо, с момента когда Пельц Д.А. узнал о нарушении своего права, как он указывает в тексте искового заявления (с конца *Дата*) до подачи искового заявления в суд (*Дата*) прошло больше 3 месяцев, причины пропуска не являются уважительными. При этом суд может признать причину пропуска срока исковой давности истца уважительной при наличии двух установленных фактов: обстоятельства должны быть связаны с личность истца, однако истец находился в стационарном отделении по уходу своей дочери, то есть не связано с его личностью; если указанные причины пропуска срока исковой давности имели место в течение всего этого срока. Просил исковое заявление Пельц Д.А. оставить без удовлетворения, применить к спорным правоотношениям последствия пропуска исковой давности (л.д. 60-62).

Ответчик- Булдакова А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в возражении на исковое заявление (л.д. 98-100), представила суду письменные пояснения по иску, поддержав их в судебном заседании, а именно указала о том, что Землянкин Ю.Н. является ей отчимом, после развода с ее матерью она стала проживать с ним, он занимался ее воспитанием, она проживала с ним до *Дата* года, пока не создала свою семью. В начале *Дата* года ей стало известно о том, что Поспелова Т.Г. стала собирать подписи против Землянкина с предложением выселить его из занимаемого помещения, поскольку он, якобы, страдает <данные изъяты>, ведет себя очень буйно и мешает остальным собственникам проживать вместе с ним. Целью было заполучить освободившуюся жилплощадь. Чтоб прекратить действия Поспеловой Т.Г. Булдакова А.А. предложила Землянкину Ю.П. выкупить его комнату на условиях, что он там будет проживать пожизненно, бремя содержания имущества будет за Булдаковой А.А. Для чего Землянкин Ю.Н. обратился за помощью в агентство недвижимости «Проспект» - Рассыпалову Ю.С., который оказал ему юридическую помощь, провел определенные действия. В *Дата* Поспелова Т.Г. узнав о намерениях приобрести данную комнату отчима, стала звонить всем его родственникам, и угрожать, что сделает все, чтобы эта комната не досталась Булдаковой А.А. Получая документы с регистрационной палаты, сотрудники рассказали о том, что Поспелова Т.Г. звонила им каждый день и требовала копии всех документов по данной сделке. После проведения сделки Поспелова Т.Г. предлагала продать ей спорную комнату с теми же условиями, которые содержатся в договоре, но она преследовала лишь одну цель – выгнать ее отчима из этой комнаты и улучшить жилищные условия семьи своего сына. Просила в удовлетворении исковых требований Пельц Д.А. отказать в полном объеме (л.д. 121)

Третье лицо - Индивидуальный предприниматель Рассыпалов Ю.С. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав письменное мнение по иску, в котором указал о том, что в *Дата* Землянкин Ю.Н. обратился в офис агентства недвижимости «Проспект» за услугой по продаже принадлежащей ему комнаты *Номер* в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*, в связи с чем ему стало известно о собственнике комнаты *Номер* –Пельц Д.А. Пельц Д.А. и его мать Поспелова Т.Г. ему были известны в виду проводимой сделкой с комнатой *Номер* в *Дата* году. Рассыпаловым Ю.С. были подготовлены все необходимые документы, в частности было подготовлено уведомление истцу, необходимое для соблюдения его преимущественного права, предусмотренного законом. Он, Рассыпалов указал два адреса: *Адрес*, который ему был известен по сделке *Дата* года, что Пельц был там зарегистрирован, и по *Адрес*, где фактически проживал. Также указал, что встречался несколько раз с истцом, ставил его в известность о том, что вторая комната продается, однако продажа на условиях 450 000 руб. его не устраивала, потому как у него денежных средств не было, взамен этой комнаты он предлагал комнату на *Адрес*, которой владел на праве собственности. Однако, Землянкина Ю.Н. такой обмен не устраивал, поэтому им было принято решение направить уведомление по почте, а по истечение месячного срока, им, Рассыпаловым, был подготовлен договор купли-продажи, в офисе агентства был произведен расчет наличными денежными средствами и сданы документы в регистрирующий орган. Кроме того, мать истца Поспелова Т.Г. до подачи документов на регистрацию заходила к нему в офис несколько раз и предлагала варианты продажи комнаты по следующей схеме: комната на *Адрес*, с доплатой, но Землянкина это не устраивало. После получения документов с регистрационной палаты Поспелова Т.Г. продолжила ходить и предлагать, чтоб он уговорил нового собственника произвести продажу комнаты на нее на тех же условиях, что и по совершенной сделке. (л.д. 120)

Представитель ответчиков Землянкина Ю.Н., Булдаковой А.А., третьего лица Рассыпалова Ю.С. – Юзько А.В., действующий на основании нотариальных доверенностей, исковые требования не признал, поддержав доводы своих доверителей, юридически их обосновав, просил отказать в удовлетворении иска Пельц Д.А.

Представители третьего лица- МО по Асбестовскому, Заречному городским округам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представили суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителей, по документам на усмотрение суда (л.д. 87).

Представители третьего лица - ТОИОГВ СО Управления социальной политики МСП СО по г.Асбесту в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представили суду письменное мнение, указав, что удовлетворение исковых требований не будет противоречить правам и законным интересам несовершеннолетних ФИО14., *Дата* г.р., и ФИО11, *Дата* г.р., просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, вопрос об удовлетворении требований истца доверили суду (л.д.53-54).

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля ФИО12, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из п. 6 ст. 42 Жилищного Кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в судебном заседании, Пельц Д.А. является собственником комнаты *Номер*, расположенной в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*, на основании договора купли-продажи от *Дата*, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *Дата* (л.д. 7, 14-15).

Булдакова А.А. является собственником комнаты *Номер*, расположенной в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*, на основании договора купли-продажи от *Дата*, заключенного с Землянкиным Ю.Н., что подтверждается договором купли-продажи, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от *Дата* (л.д. 9-10).

Как следует из искового заявления и пояснений истца, представителя истца в судебном заседании, истец Пельц Д.А. не был надлежащим образом уведомлен о предстоящей продаже Землянкиным Ю.Н. спорной комнаты, в связи с чем, он был лишен возможности воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести комнату *Номер*, расположенной в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*. О том, что ответчик продал принадлежащую ему комнату, истец и члены его семьи узнали в *Дата* года, когда пришли квитанции на оплату коммунальных услуг на имя нового владельца комнаты *Номер* в их коммунальной квартире.

Истец получил почтовое извещение от *Дата*, в соответствии с которым, ему предлагалось получить отправленное по почте уведомление Землянкина Ю.Н. о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Однако, как пояснил истец, данное почтовое отправление ему получить не удалось, так как, вместо фамилии получателя «Пельц», в уведомлении была указана фамилия «Бельц». По номеру извещения истец узнал, что это письмо было от Землянкина Ю.Н. Считает, что не был надлежащим образом уведомлен о продаже комнаты *Номер* в коммунальной квартире.

При этом, как установлено в судебном заседании, согласно пояснений ответчика Булдаковой А.А., представителя ответчика Землянкина Ю.Н. –Юзько А.В., третьего лица- И.П. Рассыпалова Ю.С., Землянкин Ю.Н. в *Дата* обратился в офис агентства недвижимости «Проспект» за услугой по продаже принадлежащей ему комнаты *Номер* в коммунальной квартире по адресу: *Адрес*. Рассыпаловым Ю.С. были подготовлены все необходимые документы, в частности было подготовлено уведомление истцу, необходимое для соблюдения его преимущественного права, предусмотренного законом. Рассыпалов указал два адреса: *Адрес*, который ему был известен по сделке *Дата* года, и по *Адрес*.

Также судом установлено и не оспаривается сторонами, что Рассыпалов Ю.С. встречался несколько раз с истцом, ставил его в известность о том, что вторая комната продается, Кроме того, представитель истца- Поспелова Т.Г. до подачи документов на регистрацию заходила к Рассыпалову Ю.С. в офис несколько раз и предлагала варианты продажи комнаты по следующей схеме: комната на *Адрес*, с доплатой, но Землянкина это не устраивало.

В связи с чем, И.П. Рассыпаловым Ю.С. было подготовлено письменное уведомление для Пельц Д.А. о намерении продать спорную комнату. Данное уведомление было отправлено *Дата* Землянкиным Ю.Н. истцу Пельц Д.А. заказным письмом с уведомлением, что подтверждается подлинным почтовым конвертом, обозревавшимся в судебном заседании (л.д. 48, 119). Как следует из подлинного почтового конверта, написание указанной на нем фамилии получателя может быть прочитано двояко: либо «Пельц», либо «Бельц», при этом, все иные данные получателя указаны правильно: имя и отчество истца, адрес его проживания.

Как следует из направленного уведомления, Землянкин Ю.Н. сообщал Пельц Д.А. о намерении продать принадлежащую ему комнату *Номер* по адресу: *Адрес* постороннему лицу за 450 000 руб. Со ссылкой на п. 2 ст. 250 ГК РФ, Пельц Д.А. было предложено в течение месяца со дня получения им извещения о продаже спорной комнаты либо приобрести данную комнату, либо отказаться от ее покупки, Данное извещение содержится так же в материалах дела по регистрации спорного договора купли-продажи, представленных суду МО по Асбестовскому, Заречному городским округам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 47)

Однако, как было установлено в судебном заседании, указанное письмо было возвращено отправителю без указания причин возврата (л.д.48), что также подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором *Номер* «Почта России» и ответами на запрос УФПС Свердловской области- Филиал ФГУП «Почта России», Асбестовский почтамт суда (л.д 9,. 95, 118).

Как следует из материалов дела по регистрации спорного договора купли-продажи, при регистрации договора купли-продажи от *Дата* комнаты *Номер*, расположенной по адресу: *Адрес*, заключенного между Землянкиным Ю.Н. и Булдаковой А.А. в Муниципальном отделе по Асбестовскому, Заречному городских округов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сторонами по следке были предъявлены все необходимые документы, в том числе извещение о намерении продать вышеуказанную комнату, конверт, регистрирующим органом после проведения правовой проверки по сделке, договор купли-продажи комнаты был зарегистрирован *Дата* за *Номер*, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись (л.д. 45, 9)

Как следует из справки МКУ «Управления заказчика ЖКХ» г.Асбеста от *Дата* по адресу: *Адрес* зарегистрирован: собственник – Пельц Д.А., *Дата* г.р., с *Дата* (л.д. 6).Из акта о проживании в жилом помещении от *Дата*, составленного сотрудниками ООО «Жилсервис», по адресу: *Адрес*, в комнате зарегистрированы Пельц Д.А., дочь жены ФИО14 временная регистрация с *Дата* по *Дата*, в ходе осмотра в квартире находились жена собственника *Номер* ФИО15, в квартире фактически живут: собственник Пельц Д.А., жена ФИО15, зарегистрирована в *Адрес*, дочь жены ФИО14, дочь ФИО11, зарегистрирована в *Адрес*. соседи подтвердили факт их совместного проживания, в комнате находятся их личные вещи (л.д. 19).

Как следует из ответа Асбестовского почтамта УФСП Свердловской области – Филиала ФГУП «Почта России» от *Дата* – почтовое отправление *Номер* от *Дата*, принятое в отделение почтовой связи (далее ОПС) 624269 Асбест на имя Бельц Д.А., по техническим причинам ошибочно поступило в ОПС 624273 Асбест *Дата*. Дослано по назначению *Дата* в ОПС 624272 Асбест. Почтовое отправление поступило в ОПС 624272 Асбест *Дата* как «возвратное», *Дата* вручено отправителю Землянкину Ю.Н. Письмо с объявленной ценностью в сумме 10,0 руб. адресатом Бельц Д.А. не получено (л.д.20. 90)

Также был получен ответ судом от Асбестовского почтамта УФСП Свердловской области – Филиала ФГУП «Почта России» от *Дата*, в котором указано о том, что письмо с объявленной ценностью в сумме 10,0 руб. адресатом Пельц Д.А. не получено по причине соответствия фамилии адресата, на почтовом отправлении указано – Бельц Д.А. (л.д. 66, 89)

Из ответа на судебный запрос Асбестовского почтамта УФСП Свердловской области – Филиала ФГУП «Почта России» от *Дата* следует, что предоставить копию квитанции об отправке почтового отправления *Номер* от *Дата* нет возможности, так как с *Дата* в отделении почтовой связи (далее ОПС) 624269 Асбест установлена новая программа «ЕАС ОПС», была произведена замена компьютерной техники. Почтовое отправление *Номер* от *Дата*, принятое в отделение почтовой связи (далее ОПС) 624269 Асбест на имя Бельц Д.А., по техническим причинам ошибочно поступило в ОПС 624273 Асбест *Дата*. Дослано по назначению *Дата* в ОПС 624272 Асбест. По вине работников ОПС 624272 Асбест извещения ф.22 в адрес получателя Бельц Д.А. не выписывались. Почтовое отправление в ОПС 624272 Асбест *Дата* вручено отправителю Землянкину Ю.Н. (л.д. 91)

Допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании руководитель Асбестовского почтамта ФИО12 не смогла пояснить суду, действительно ли Пельц Д.А. лично обращался за получением почтового отправления, и ему было отказано в его получении, однако, пояснила, что извещение о необходимости получения почтового отправления Землянкина Ю.Н. направлялось получателю почтового отправления неоднократно.

По мнению суд, доводы истца о том, что он не был надлежащим образом уведомлен о продаже комнаты *Номер* в коммунальной квартире, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Так, истец не предоставил суду допустимых доказательств того, что ошибка в написании одной буквы в фамилии истца воспрепятствовала ему в получении уведомления о продажи квартиры, отправленного Землянкиным Ю.Н. Так, данное почтовое отправление было направлено по адресу: *Адрес*, где истец зарегистрирован по месту жительства, проживает по указанному адресу, разночтения в написании одной буквы его фамилии не препятствовали ему в получении почтовой корреспонденции. При этом, как следует из п. 35 «Правил оказания услуг почтовой связи", утв. Приказ Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу:

а) по заявлению отправителя;

б) при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения;

в) при отсутствии адресата по указанному адресу;

г) при невозможности прочтения адреса адресата;

д) при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.

Между тем, ни одно из вышеуказанных обстоятельств не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств в подтверждение того, что он обращался на почту за получением указанного отправления, однако ему оно не было выдано в связи с неправильным указанием фамилии адресата, суд считает несостоятельными доводы истца о том, что истец не имел возможности получить письмо, направленное ему Землянкиным Ю.Н.

С учетом указанных обстоятельств, пояснений свидетеля ФИО12, допрошенной в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что Землянкиным Ю.Н. были предприняты все действия, направленные на соблюдение права истца Пельц Д.А. на преимущественную покупку спорной комнаты, в связи с чем, оснований для о признании за Пельц Д.А. преимущественное право покупки комнаты *Номер*, принадлежащей Булдаковой А.А., расположенной по адресу: *Адрес*; перевода на истца прав и обязанностей покупателя указанной комнаты в коммунальной квартире.

Поскольку в течение указанного срока истец не приобрел спорное жилое помещение и не совершил каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о намерении и возможности заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в указанный в уведомлении срок, то вышеуказанный договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: *Адрес*; заключенный ответчиками, был заключен с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ и оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на истца не имеется.

При этом, закон не обязывает продавца вести дополнительную переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование каких-либо условий сделки и интересоваться причинами, по которым данные участники в установленный законом месячный срок не совершают действий, направленных на заключение договора купли-продажи.

Кроме того, в силу ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки подлежит защите только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях. Реальность заявленного требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи должна быть подтверждена со стороны надлежащими доказательствами, т.е. истцом должны быть представлены в суд доказательства наличия у него суммы в размере 450 000 рублей для приобретения у ответчика комнаты (цена договора купли-продажи комнаты), что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

На момент рассмотрения дела, в суд было представлено доказательство внесения денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента в Свердловской области в размере 450 000 руб., подтверждающий факт наличия у истца денежных средства, за которую продана спорная комната, что подтверждается чеком-ордером от *Дата* в размере 390 000 руб. (л.д.23), а также чеком-ордером от *Дата* в размере 60 000 руб. (л.д.23, 84)

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которым при предъявлении участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за комнату в квартире сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке комнаты необходимых расходов.

Однако, наличие у истца денежных средств, за которую продана спорная комната, является лишь волей на приобретение спорной комнаты в праве собственности, однако не свидетельствует о том, что до подачи документов на регистрацию ответчиками желал приобрести спорную квартиру у Землянкина Ю.Н., также в судебном заседании установлено, что Пельц Д.А. и его мать Поспелова Т.Г. предлагали вариант продажи спорной комнаты по следующей схеме: комната на *Адрес*, с доплатой, однако Землянкина Ю.Н. это не устраивало, указанные обстоятельства в судебном заседании также подтвердил Рассыпалов Ю.С., который оказывал юридическую помощь при продаже спорной квартиры. При этом, как было установлено судом, данные денежные средства на момент продажи спорной комнаты принадлежали Поспеловой Т.Г. (л.д.97), и суду не предоставлено каких-либо допустимых доказательств, что необходимая для приобретения спорного жилого помещения денежная сумма имелась у истца.

Кроме того, ответчиками Землянкиным Ю.Н., Булдаковой А.А. и их представителем Юзько А.В., было заявлено о пропуске Пельц Д.А. предусмотренного п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячного срока для обращения в суд с заявленными исковыми требованиями. С чем не согласился истец, указав, что срок исковой давности им не нарушен, поскольку указанный срок исчисляется с момента когда он узнал о нарушении его прав, а, следовательно, с *Дата*, также указал о том, что с *Дата* по*Дата* лежал в больнице, и не мог обратиться в суд для восстановления нарушенных прав, а уже после *Дата* после выписки был подан иск. Узнал о том, что спорная комната продана в *Дата* года, когда пришли квитанции на оплату коммунальных услуг на имя нового владельца комнаты *Номер* в их коммунальной квартире.

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Так, согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено в судебном заседании, Пельц Д.А. обратился в суд с иском о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя по сделке лишь *Дата*, что подтверждается штампом Асбестовского городского суда Свердловской области (л.д.3). При этом доводы истца о том, что срок исковой давности им не нарушен, поскольку исчисляется с момента когда он узнал о нарушении его прав, а, следовательно, с сентября месяца, а также указание о том, что с *Дата* по*Дата* лежал в больнице, и не мог обратиться в суд для восстановления нарушенных прав, а уже после *Дата* после выписки был подан иск, судом отклоняется.

Так, начало течения трехмесячного срока на обращение в суд срока началось с *Дата* года, поскольку, как указал истец, в конце *Дата* он обнаружил в почтовом ящике квитанцию на оплату коммунальных услуг на имя нового владельца комнаты *Номер* Булдаковой А.А., в связи с чем, Пельц Д.А. с конца *Дата* года мог и должен был знать о факте отчуждения комнаты *Номер* в коммунальной квартире, и закончилось *Дата*

Согласно разъяснениям, изложенной в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК РФ, в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Прим этом, доводы истца о том, что в период с *Дата* по*Дата* он лежал в больнице, и не мог обратиться в суд для восстановления нарушенных прав, судом отклоняются, поскольку как следует из справки <данные изъяты> *Номер* от *Дата* о том, что Пельц Д.А. находился в стационаре <данные изъяты> *Номер* по уходу за дочерью ФИО11 *Дата* г.р., с *Дата* по *Дата* (л.д.11), то есть указанные обстоятельства не связаны с личностью истца, при этом, истец имел представителя Поспелову Т.Г., которая с *Дата* года знала о том, что истцом ведутся переговоры о приобретении спорной комнаты и ничто не мешало истцу в уставленном законом порядке уполномочить ее на обращении в суд с исковым заявлением.

Поскольку настоящий иск Пельц Д.А. заявлен по истечении установленного законом срока для его предъявления, об этом заявлено стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, ходатайств о восстановлении срока истцом не заявлено, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, в связи с пропуском срока на обращение в суд за защитой своего права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что Землянкин Ю.Н. не уведомил истца о намерении продать вышеуказанную комнату, истцом не представлено, судом установлено, что Землянкиным Ю.Н. были предприняты все действия, направленные на соблюдение права истца Пельц Д.А. на преимущественную покупку спорной комнаты. При этом, истец пропустил установленный законом срок на обращение с данным исковым заявление в суд, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, на основании изложенного, исходя из совокупности установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств, анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Пельц Д.А. к Землянкину Ю.Н., Булдаковой А.А. о признании за Пельц Д.А. преимущественное право покупки комнаты *Номер*, принадлежащей Булдаковой А.А., расположенной по адресу: *Адрес*; перевода на истца прав и обязанностей покупателя указанной комнаты в коммунальной квартире; признании недействительной записи о регистрации договора купли-продажи на имя Булдаковой А.А., внесенную в ЕГРП, следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Пельц Д.А. к Землянкину Ю.Н., Булдаковой А.А. о признании за Пельц Д.А. преимущественное право покупки комнаты *Номер*, принадлежащей Булдаковой А.А., расположенной по адресу: *Адрес*; перевода на истца прав и обязанностей покупателя указанной комнаты в коммунальной квартире; признании недействительной записи о регистрации договора купли-продажи на имя Булдаковой А.А., внесенную в ЕГРП, отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Асбестовский городской суд в течение 1 месяца.

Судья ___________________________ И.В. Архипов