Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5538/2016 от 09.02.2016

дело № 33-5538/2016

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2016 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Роговой С.В., Башинского Д.А.,

по докладу судьи Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Шумилиной А.И.,

с участием прокурора Стукова Д.Г.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кешебяна Альберта Еноковича, Кешебян Рузанны Сергеевны и Кирсанова Геннадия Альбертовича на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 марта 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

представитель ООО «1М-Эстейт» обратился в суд с исковым заявлением к Кешебян А.Е. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и выселении.

Кешебян А.Е. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «1М-Эстейт» и банку «Первомайский» (ЗАО) о признании недействительными (ничтожными) заключенных с ответчиками договоров.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 марта 2015 года иск ООО «1М-Эстейт» удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Кешебян А.Е., Кешебян Р.С. и Кирсанова Г.А. подали апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что Кешебян А.Е. умер <...>, свидетельство о смерти IV-АГ № 885718 выдано отделом ЗАГС Адлерского района г-к. Сочи 10 ноября 2015 года.

В настоящее время собственником спорного имущество является наследник Гахова А.П. – Дорохина И.А., на основании дополнительного свидетельства о праве на наследство по закону от 27.06.2007г. 23 АБ 134609.

Согласно письму нотариуса Сочинского нотариального округа Такмазян А.А. от 29 июня 2016 года, единственной наследницей после умершего Кешебяна А.Е. является его жена Кешебян Р.С., сын умершего – Кирсанов Г.А. отказался по всем основаниям наследования от причитающейся ему доли на наследство.

В силу части 1 и 2 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

С учетом изложенного, принимая во внимание материально-правовой и процессуальный интерес наследника, судебная коллегия полагает правильным допустить замену ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению Кешебян А.Е. на Кешебян Р.С.

Руководствуясь статьей 44, частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

в порядке правопреемства допустить замену ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению Кешебян Альберта Еноковича на Кешебян Рузанну Сергеевну.

На определение может быть подана частная жалоба в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи

Судья Машевец С.Ю. дело №33-5538/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2016 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Роговой С.В., Башинского Д.А.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Шумилиной А.И.,

с участием прокурора Стукова Д.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кешебян Рузанны Сергеевны и Кирсанова Геннадия Альбертовича на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 марта 2015 года,

установила:

представитель ООО «1М-Эстейт» обратился в суд с исковым заявлением к Кешебян А.Е. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения (жилого дома) от 11.06.2013 г. № 43/05 за период фактического пользования жилым помещением в размере 356 500 рублей и суммы уплаченной государственной пошлины в размере 6 765 рублей. Также просил выселить Кешебян А.Е. из жилого помещения общей площадью 264,2 кв. м с инвентарным номером 12269 литер А этажность 3, расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>.

Кешебян А.Е. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «1М-Эстейт» и банку «Первомайский» (ЗАО). Просил признать недействительным (ничтожным) договор, заключенный с ООО «1М-Эстейт» 11 июня 2013 года № 43/05, найма жилого дома общей площадью 264,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402051:1057, инвентарный номер 12269, литер А, расположенного по адресу: <...>, <...>. Признать недействительным (ничтожным) заключенный между Кешебян А.Е., ООО «1М-Эстейт» и банком «Первомайский» (ЗАО) договор купли-продажи и ипотеки недвижимости от 20 мая 2013 года № 5126. Применить к договорам купли-продажи, ипотеки недвижимости и найма жилого дома последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив их стороны в первоначальное положение.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 марта 2015 года удовлетворены исковые требования ООО «1М-Эстейт», в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе Кешебян Р.С. и Кирсанов Г.А. просят решение районного суда отменить, полагая его незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении требований встречного иска.

В ходе первоначального апелляционного рассмотрения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске ООО «1М-Эстейт» и удовлетворении встречного искового заявления.

Постановлением суда кассационной инстанции от 23 декабря 2015 года апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении судебной коллегией в порядке правопреемства допущена замена ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению Кешебян А.Е. на Кешебян Р.С.

Проверив материалы дела, изучив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, выслушав пояснения представителя Кешебян Р.С. по доверенности Перволенко Н.Р., настаивавшего на требованиях апелляционной жалобы, пояснения представителя банка «Первомайский» (ЗАО) по доверенности Люханову В.И., директора «КЭШ/ДОМ» Семенцову Е.А., прокурора Стукова Д.Г., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Кешебяну А.Е. на праве собственности принадлежали жилой дом общей площадью 246,2 кв. м, расположенный по адресу: <...>, и земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 600 кв.м, расположенный по указанному адресу.

Впоследствии, департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402051:1029, присвоен почтовый адрес: <...>, <...>.

20 мая 2013 г. между банком «Первомайский» (ЗАО) (кредитор) с одной стороны, Кешебяном А.Е. (продавец) с другой стороны и ООО «1М-Эстейт» (покупатель) с третьей стороны заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126, согласно условиям которых, покупатель за счет кредитных средств, предоставляемых кредитором согласно кредитному договору № 0897/0060 от 20 мая 2013 г., заключенному между покупателем и кредитором, покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. договора (п. 1.1.). Предметом купли-продажи и ипотеки являются: жилой дом, назначение жилое, общей площадью 264,2 кв. м, жилой площадью 102,9 кв. м, литер «А», этажность 3, расположенный по адресу: <...>, <...>, и земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402051:1029, расположенный по указанному адресу. Недвижимое имущество, являющееся предметом договора, продается за <...> руб. (НДС не предусмотрен), в том числе жилой дом продается за <...> руб., а земельный участок продается за <...> руб. (п. 1.3.).

Согласно выписке из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда № 68 от 02 апреля 2013 г., выданной МУП «Квартирно-правовая служба города», в жилом доме на момент подписания настоящего договора никто, в том числе и несовершеннолетние дети, не зарегистрированы,

В силу закона объекты недвижимости, указанные в п. 1.2. договора, приобретаемые с пользованием кредитных средств кредитора, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости (п. 1.9.).

Залогодержателем по договору является кредитор, предоставивший кредит на приобретение недвижимого имущества.

Залогодателем по залогу является покупатель, кредитор по условиям договора приобретает право, в случае не исполнения покупателем своих обязательств по кредитному договору, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (1.9.1.).

Залог обеспечивает исполнение покупателем обязательств, принятых по кредитному договору, согласно которому покупателю (заемщику) предоставлены кредитором денежные в размере <...> руб. (п. 1.9.2.).

Продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в состоянии, пригодном для использования в соответствии с назначением. Стороны согласились признать договор имеющим силу передаточного акта (п. 3.1.5.).

20 мая 2013 г. между банком «Первомайский» (ЗАО) (кредитор) с одной стороны и ООО «1М-Эстейт» (заемщик) с другой стороны заключен кредитный договор № 0897/0060, согласно условиям которого, кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере <...> руб. на цели, указанные в кредитной заявке, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить кредитору проценты за пользование кредитом в размере 14,4 % годовых по срочной ссудной задолженности, проценты за пользование кредитом в размере 0,1 % годовых по просроченной ссудной задолженности.

Срок возврата кредита определен не позднее 06 апреля 2015 г. (дополнительное соглашение № 1 от 07 апреля 2014 г.).

В соответствии с платежным поручением № 423 от 11 июня 2013 г. ООО «1М-Эстейт» перечислило Кешебяну А.Е. в счет оплаты за приобретение недвижимости по договору купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126 от 20 мая 2013 г. <...> руб.

На основании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126 от 20 мая 2013 г., в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ООО «1М-Эйтейт» на праве собственности принадлежит дом, назначение: жилое, общей площадью 264,2 кв. м, литер «А», этажность 3, расположенный по адресу: <...>, <...> и земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 600 кв. м, расположенный по указанному адресу.

11 июня 2013 г. между ООО «1M-Эстейт» (наймодатель) и Кешебяном А.Е. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения (жилого дома), согласно условиям которого наймодатель предоставляет (передает), а наниматель получает во временное возмездное владение и пользование (наем) указанный жилой дом для проживания в нем (п. 1.1.). Наниматель в течение срока действия настоящего договора имеет право выкупить жилое помещение, указанное в п. 1.1. договора, при условии внесения полной стоимости жилого помещения, установленной в размере <...> руб. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли-продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением не являются одновременно выкупными и не могут зачитываться в стоимость выкупной цены жилого помещения (п. 1.10.). Плата за пользование переданным в наем жилым помещением (жилым домом) составляет <...> руб. в сутки.

11 июня 2013 г. между ООО «1М-Эстейт» (продавец) и Кешебяном А.Е. (покупатель) заключен предварительный договора купли-продажи № 43/05, согласно условиям которого, предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), предмет и существенные условия которого согласовываются сторонами при заключении настоящего договора. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее 25 мая 2016 г., но не ранее 28 августа 2013 г. (п. 1.2.). Цена недвижимого имущества составляет сумму <...> руб. (НДС не предусмотрен) (выкупная стоимость).

11 июня 2013 г. между ООО «1М-Эстейт» (продавец) и Кешебяном А.Е. (покупатель) заключено соглашение о задатке.

В соответствии с платежными поручениями Кешебян А.Е. в пользу ООО «1М-Эстейт» производил платежи по договору найма жилого помещения от 11 июня 2013 г. № 43/05.

Как следует из расходных кассовых ордеров Кешебян А.Е. производил снятие с открытого на него счета денежных средств, выплаченных ему по договору купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126 от 20 мая 2013 г., заключенному между банком «Первомайский» (ЗАО) (кредитор), Кешебяном А.Е. (продавец) и ООО «1М-Эстейт» (покупатель).

ООО «1М-Эстейт» производил погашение задолженности согласно графику погашения основного долга по кредитному договору от 20 мая 2013 г.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, заключая договор купли-продажи и ипотеки недвижимости, стороны действовали добровольно, по своему усмотрению осуществляя принадлежащие им права, не нарушая требований действующего законодательства. Соглашение сторон при заключении договора явилось следствием свободного волеизъявления участников сделки в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ и с соблюдением требований, установленных ст. 422 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.

Необходимо отметить, что Кешебян А.Е. не является стороной кредитного договора № 0897/0060 от 20 мая 2013 г. Сторонами данного договора выступают банк «Первомайский» (ЗАО) и ООО «1М-Эстейт».

Таким образом, применение при рассмотрении данного дела п. 2 ст. 170 ГК РФ является недопустимым.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, согласно п. 3.6.8 договора купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126 от 20 мая 2013 г. кредитор (Банк «Первомайский» (ЗАО) имеет право обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем (заемщиком) (ООО «1М-Эстейт») обязательств, предусмотренных кредитным и настоящим договорами, в том числе в случае однократного нарушения исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору.

Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 5126 от 20 мая 2013 г. зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 11 июня 2013 г.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Таким образом, ЗАО Банк «Первомайский» имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Передача жилого дома и земельного участка от Кешебян А.Е. в собственность ООО «1М-Эстейт» в соответствии с условиями договора купли-продажи и ипотеки недвижимости имела место 20 мая 2013 г., а передача жилого дома в пользование Кешебян А.Е. по договору найма жилого помещения (жилого дома) произошла 11 июня 2013 года.

Расчет задолженности по договору найма жилого дома, состоящей из суммы основного долга за период фактического пользования помещением с 07 мая 2014 г. по 20 августа 2014 г. в размере <...> рублей, а также процентов, начисленных в соответствии с п. 7.2. договора найма, в размере <...> рублей, судебная коллегия признает верным.

Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласия на то собственника жилья.

Жилой дом по адресу: <...>, <...>, <...> предоставлен собственником ООО «1М-Эстейт» Кешебян А.Е. во временное владение и пользование по договору найма жилого помещения от 11 июня 2013 г., в настоящее время срок действия договора истек.

Взыскание судебных расходов соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела определены судом первой инстанции верно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих изменение решения суда, не усматривается.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение районного суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>