Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-27/2015 (2-1675/2014;) ~ М-2063/2014 от 20.11.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2015 года                                                                             город Тула

Зареченский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Климовой О.В.,

при секретаре Ушаковой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-27/2015 по иску Дедовой М.М. к Михайлову А.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Дедова М.М. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Михайлову А.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Мотивировала свои требования тем, что <дата> она согласно договору купли-продажи продала ответчику квартиру № по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области. Однако при подписании данного договора она была введена в заблуждение. В действительности ответчик не собирался покупать у нее данную квартиру, знаком с ней никогда не был и деньги, указанные в договоре, в счет покупки квартиры ей не передавал, а действовал по просьбе знакомого ФИО1, который попросил ее оформить сделку купли-продажи квартиры на имя Михайлова А.В. ФИО1 попросил ее (истца) заложить принадлежащую ей квартиру в качестве обеспечения возврата денежного долга, который он взял у Михайлова А.В. Данный залог он попросил ее оформить договором купли-продажи квартиры, пообещав, что после возврата долга квартира опять будет переоформлена в ее собственность. Введя ее в заблуждение, ФИО1 обманным путем вынудил ее подписать указанный договор купли-продажи квартиры. Полагала, что договор купли-продажи квартиры № по адресу: <адрес> от <дата> является мнимой сделкой, поскольку Михайлов А.В. не имел намерения приобретать у нее квартиру, а она не имела намерений продавать данную квартиру Михайлову А.В. Просила признать договор купли-продажи квартиры № <адрес> от <дата> недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности Михайлова А.В. на данную квартиру и возвратить указанную квартиру в собственность Дедовой М.М.

Истец Дедова М.М. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснила, что между ней и ФИО1 было оговорено, что она отдаст свою квартиру в залог на <данные изъяты> для обеспечения денежных обязательств последнего перед Михайловым А.В. За оказание такой услуги ФИО1 помог оплатить ей долг за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> рублей. Намерения продавать свое единственное жилище она не имела. Она и ее сын продолжают проживать в данной квартире, нести расходы по оплате коммунальных услуг, электроэнергии.

Представитель истца Кулаков М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что Михайлов А.В. покупать спорную квартиру не собирался, до настоящего времени не платит коммунальные услуги за квартиру и не вселяется в нее. В данной квартире продолжает проживать истец вместе со своим сыном.

Ответчик Михайлов А.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика по доверенности Кучеровская Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что Дедова М.М. понимала, что заключает именно договор купли-продажи квартиры. Михайлов А.В. был намерен приобрести в собственность квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Деньги за квартиру Дедова М.М. полностью получила. Данные денежные средства она потратила на погашение имеющихся у нее долгов. Однако с регистрационного учета истец не снялась, продолжает проживать в квартире, в связи с чем, Михайлов А.В. был вынужден обратиться в суд с заявлением о снятии истца и ее сына с регистрационного учета из спорной квартиры и выселении.

Третье лицо Дедов С.В. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что о заключении договора купли-продажи квартиры, заключенному между его матерью и Михайловым А.В. он узнал только <дата>, после того как незнакомые ему мужчины пришли к ним в квартиру с просьбой о снятии с регистрационного учета.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив специалиста ФИО2, свидетеля ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данное положение в силу п. 5 данной статьи применяется и к договору купли-продажи недвижимости, связанному с обязанностью передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Часть 1 ст. 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Дедова М.М. являлась собственником квартиры № <адрес> в соответствии с договором купли-продажи квартиры от <дата>.

Согласно выписки из домовой книги, выписки из лицевого счета на регистрационном учете в квартире № <адрес> с <дата> состоят Дедова М.М. и ее сын Дедов С.В.

По договору купли-продажи от <дата> Дедова М.М. продала Михайлову А.В. квартиру по вышеуказанному адресу.

По условиям договора купли-продажи квартиры, Михайлов А.В. купил у Дедовой М.М. квартиру № в <адрес> за <данные изъяты> рублей. Расчеты произведены между сторонами полностью до подписания настоящего договора. На момент подписания настоящего договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоят Дедова М.М. и Дедов С.В. Настоящий договор имеет силу акта приема – передачи. (п. 1.3, п. 2.1, п. 2.2, п. 3.1 Договора).

<дата> договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, Михайлову А.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение – квартиру № <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Правовой целью договора купли-продажи являются переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

Оспаривая законность сделки купли продажи, истец Дедова М.М. ссылается на заблуждение при подписании указанного договора купли-продажи, полагает, что данная сделка является мнимой, поскольку она не намерена была продавать квартиру, являющуюся ее единственным местом жительства. Кроме того, она доверилась своему знакомому ФИО1, который обещал помочь в оплате ее долга за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> рублей, но попросил ее за эту услугу предоставить в залог его обязательств перед неизвестным ей Михайловым А.В. ее квартиру, пообещав, что квартира впоследствии ей вернется, когда он отдаст долг в размере <данные изъяты> руб. Михайлову А.В.

Наличие у Дедовой М.М. задолженности в размере <данные изъяты> рублей за коммунальные услуги и оплата данного долга именно в день заключения договора купли-продажи подтверждается соответствующим платежным документом, имеющимся в материалах дела.

Как поясняла в суде Дедова М.М, о том, что она продала квартиру она узнала, только <дата>, когда к ней по месту жительства пришли неизвестные ей мужчины и стали требовать, чтобы она и ее сын снимались с регистрационного учета.

<дата> Дедова М.М. обратилась в ОП <данные изъяты> с заявлением, в котором просила разобраться в обстоятельствах произошедшего, а именно: по факту совершения продажи и оформления правомерности ее квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В ходе проверки поступившего заявления Дедовой М.М., <дата> оперуполномоченным <данные изъяты> было взято объяснение от Михайлова А.В., который пояснил, что <дата> к нему обратился его хороший знакомый ФИО1 с просьбой оформить на него (Михайлова А.В.) квартиру, а позже он ему обещал сказать на чье имя оформить эту квартиру. <дата> ФИО1 попросил прийти его в ТОРЦ. С женщиной, у которой ФИО1 покупал квартиру, он ранее знаком не был, адреса квартиры не помнит, так как эта квартиры была куплена не на его деньги и ему это не было интересно. Он пришел в ТОРЦ, подписал договор купли-продажи и сразу ушел. Деньги за квартиру ФИО1 передавал не при нем, поэтому сумму сделки по этому договору он не помнит. <дата> он получил свидетельство на квартиру, купленную ФИО1 на его имя. Ранее он это свидетельство не получал, так как не было необходимости. Также Михайлов А.В. собственноручно написал в данных объяснениях, что договора купли-продажи нет и не было.

ФИО1 в своих объяснениях, данных <дата> оперуполномоченному, подтвердил, что просил Михайлова А.В. оформить на его имя квартиру Дедовой М.М., по семейным обстоятельствам. После подписания договора купли-продажи, он и Дедова М.М. поехали в центр <адрес>, где он дал последней около <данные изъяты> рублей для погашения долга по квартплате, оставшиеся деньги за квартиру в сумме <данные изъяты> руб. он также отдал Дедовой М.М. после подписания договора купли-продажи в его машине около работы последней по адресу: <адрес>.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО2, ссылаясь на материалы регистрационного дела, пояснила, что <дата> Дедова М.М. и Михайлов А.В. пришли в Управление Росреестра по Тульской области с документами на регистрацию права собственности на квартиру № <адрес> на основании договора купли-продажи. Государственная регистрация приостанавливалась, так как Дедовой М.М. не была представлена справка о зарегистрированных в указанной квартире лицах. После проведения государственной регистрации Михайлов А.В. получил документы <дата>, а Дедова М.М. – <дата>

Согласно приведенных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру, а ответчик должен быть уплатить истцу деньги в оплату квартиры. Исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры и сам по себе факт государственной регистрации права собственности Михайлова А.В. на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.

Как следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от <дата> на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде квартиры фактически покупателю передано не было и им не принято. Правовые последствия по договору купли-продажи не наступили, фактический переход права собственности к Михайлову А.В. не произошел. Доказательства передачи Михайлову А.В. ключей от квартиры, документов, относящихся к спорной квартире, суду не предоставлены. Доказательства фактического проживания Михайлова А.В. в спорной квартире также отсутствуют.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО3, являющаяся соседкой Дедовой М.М., подтвердила факт постоянного проживания в спорной квартире начиная, <дата> и до настоящего времени, пояснив также, что Дедова М.М. как собственник до настоящего времени участвует во всех вопросах относительно надлежащего обслуживания дома управляющей организацией. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суду не имеется, поскольку она является непосредственным очевидцем происходящих событий, не заинтересована в исходе дела.

Таким образом, в соответствии с установленными судом фактическими обстоятельствами дела, квартира № <адрес> не выбывала из владения Дедовой М.М. и не поступала во владение Михайлова А.В. Михайлов А.В. после заключения договора купли-продажи в квартиру не вселялся, и никаким образом не осуществлял права собственника. Оплату жилищно-коммунальных услуг Михайлов А.В. не осуществлял, тогда как в силу ст. 210 ГК РФ собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. После заключения договора купли-продажи от <дата> квитанции на оплату коммунальных услуг приходили на имя Дедовой М.М. до <дата>. С <дата> квитанции об оплате коммунальных услуг стали приходить на имя Михайлова А.В., однако оплату коммунальных услуг он также не осуществлял. Доказательств обратного суду представлено не было. Также, только Дедова М.М. производит оплату за электроэнергию, интернет по данному адресу. Более того, документы на квартиру после проведения государственной регистрации были получены Михайловым А.В. только <дата>, то есть после того, как Дедова М.М. обратилась в полицию. Также, после обращения Дедовой М.М. в полицию, Михайлов А.В. <дата> обратился в <данные изъяты> суд <данные изъяты> с исковыми требованиями к Дедову С.В. и Дедовой М.М. о выселении и снятии с регистрационного учета.

Личная заинтересованность Михайлова А.В. в приобретении спорной квартиры в собственность опровергается его же собственными объяснениями, данными оперативному сотруднику при рассмотрении заявления Дедовой М.М. по факту совершения в отношении нее противоправных действий. Достоверность данных объяснений ни Михайлов А.В., ни его представитель не оспаривали.

Денежные средства за квартиру, как указал сам Михайлов А.В. в своих объяснениях, данных оперативному сотруднику, он Дедовой М.М. не передавал, указав, что расчет за квартиру производил ФИО1 Между тем, договором купли-продажи квартиры была определена стоимость недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рублей, тогда как в своих объяснениях оперативному сотруднику ФИО1 указал, что за квартиру он отдал Дедовой М.М. в общей сумме <данные изъяты> рублей. Вышеизложенное позволяет суду прийти к выводу, что денежные средства от Михайлова А.В. в сумме <данные изъяты> руб. Дедова М.М. не получала.

Из факта подписания договора однозначно и бесспорно не следует получение истцом денежных средств. Какие-либо допустимые доказательства фактической передачи истцу денежных средств в размере, указанному в договоре купли-продажи, суду не представлены.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии волеизъявления Дедовой М.М. на отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры по договору купли-продажи. Объявление о продажи спорной квартиры Дедова М.М. нигде не размещала, доказательства обратного суду не представлено, что также свидетельствует об отсутствии у Дедовой М.М. намерения лишить себя права собственности на принадлежащее ей единственное жилище. Дедова М.М. была введена в заблуждение, полагая, что подписывает документы о залоге недвижимости в качестве обеспечения долговых обязательств ФИО1 перед Михайловым А.В. Она не предполагала, что в результате подписания этих документов лишится права собственности на квартиру, которая является единственным жильем ее семьи.

Только факт государственной регистрации сделки не свидетельствует однозначно о действительности данной сделки.

Таким образом, поскольку заключение договора купли-продажи от <дата> не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению таких целей, то договор купли-продажи квартиры от <дата> заключенный между Дедовой М.М. и Михайловым А.В. дожжен быть признан недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Дедовой М.М. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между Дедовой М.М. и Михайловым А.В..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности Михайлова А.В. на квартиру № по адресу: <адрес>; признать за Дедовой М.М. право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 22 января 2015 года.

           Председательствующий: