Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2173/2017 (33-36370/2016;) от 15.12.2016

Судья – Курбанова Е.Н. Дело № 33- 2173/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 января 2017 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

в составе:

председательствующего Багрий Л.Б.

и судей Метова О.А. и Поповой С.К.

по докладу судьи Метова О.А.

при секретаре Ким С.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ТСЖ «Кедр» на решение Темрюкского районного суда от 14 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сизоненко Г.Е., Сизоненко Н.П. обратились в суд с иском к ТСЖ «Кедр», Гринько Н.В. о признании права собственности в равных долях на нежилой блок помещений № 9 в доме № 4 по <...>, общей площадью 226,3 кв.м., обосновав требования тем, что им на основании договора купли-продажи от 23.03.2012 года в праве общей долевой собственности принадлежит нежилой блок помещений № 9, состоящее из шести комнат площадью 219,1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>. На момент заключения договора купли-продажи многоквартирный дом был в процессе строительства. Дом был окончен строительством и сдан в эксплуатацию во второй половине 2012 года. Решением Темрюкского районного суда от 17.08.2015г. по делу № 2-778/2015 исковые требования к ТСЖ «Кедр» об устранении препятствий в пользовании частью нежилого помещения были удовлетворены. ТСЖ «Кедр» незаконно осуществило реконструкцию указанного помещения, путём закладки дверного проёма из коридора № 4 в комнату № 5 «Кабинет», принадлежащего истцам нежилого помещения, в связи с чем, ТСЖ «Кедр» обязано восстановить дверной проём. Данные обстоятельства были подтверждены результатами проведённой по делу судебной экспертизы. На день проведения экспертизы жилого помещения, имелись различия и неточности в площадях, поскольку технические паспорта были изготовлены в период строительства жилого дома и в них вносились соответствующие изменения по ходу строительства дома. Согласно фактическим измерениям приборами, имеющую наибольшую точность, в сравнении с приборами в 2007 году, на день осмотра общая площадь нежилого блока помещений №9 доме № 4 по <...> составила 226,3 кв.м.: комната № 1 (торговый зал - 89,5 кв.м., комната № 2 (склад) - 37.5 кв.м., комната № 3 (туалет) - 1,9 кв.м., комната № 4 (коридор) - 10.8 кв.м., комната № 5 (кабинет) - 13.5 кв.м., комната № 6 (торговый зал) - 73.1 кв.м. Экспертом также были выявлены в цокольном этаже указанного дома помещения общего пользования общей площадью 13,7 кв.м., которыми пользуется ТСЖ «Кедр»: комната №б/н (коридор) - 9,3 кв.м. и комната №б/н (комната) - 4.4 кв.м.

Истцы утверждают, что с 23.03.2012 года в указанном нежилом блоке помещений № 9 общедомовых счетчиков нет, они находятся за пределами помещения, поэтому указанное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Гринько H.B. в 2005 году на аукционе купила нежилое помещение в строящемся пятиэтажном жилом доме <...> по <...>, в том числе, по договору купли-продажи от 22.03.2005г. нежилое помещение площадью 200 кв.м. и по договору купли-продажи от 22.04.2005г. нежилое помещение площадью 21,8 кв.м.. Конкретные помещения не указаны в договоре. Торги состоялись, их результатов никто из собственников помещений многоквартирного дома не оспаривал. Технический паспорт был изготовлен 14.05.2007 года, в котором площадь нежилого блока помещений № 9 была указала 219,1кв.м. На основании решения суда от 24.04.2008 года Гринько Н.В. зарегистрировала право собственности указанное нежилое помещение и по договору купли-продажи от 23.03.2012г. продала истцам.

Определением суда от 13.05.2015г. решение суда от 24.04.2008г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Определением суда от 13.10.2015 года заявление Гринько Н.В. об установлении факта, имеющего юридическое значение оставлено без рассмотрения, в связи с тем, что в настоящее время нежилое помещение принадлежит истцам и имеется спор о праве.

С учётом проведенной по делу № 2-778/2015 судебной экспертизы от 24.07.2015г., фактическая площадь нежилого блока помещений в оконченном строительством многоквартирном доме составляет не 219,1 кв.м., а 226,3 кв.м., в связи с чем, истцы и обратились в суд с настоящим иском.

ТСЖ «Кедр», не согласившись с заявленными требованиями, обратилось в суд со встречным иском к Сизоненко Г.Е., Сизоненко Н.П., Гринько Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 23.03.2012г. нежилого блока помещений № 9 площадью 219,1 кв.м. в доме № 4 по <...>, обосновав требования тем, решением суда от 03.02.2016г., вступившим в законную силу, исковое заявление ТСЖ «Кедр» удовлетворено, при этом, суд пришел к выводу о том, что помещение № 5(ныне №7) площадью 9,7 кв.м. является техническим и необходимо для обслуживания всего многоквартирного дома, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Договор купли-продажи нежилого блока помещений №9 площадью 219,1 кв.м., расположенного по адресу; Краснодарский край, <...> был заключен между Гринько Н.В. и Сизоненко Г.Е., Сизоненко Н.П. 23.03.2012г.. Однако в этом нежилом блоке помещений проходят коммуникации, которые обслуживают более одного помещения, а именно водоснабжение, электроснабжение, канализация. В помещении № 6 по техническому паспорту от 29.03.2016г. согласно проекту должен находиться трап для аварийного слива воды из системы и при аварийных ситуациях (разливах), всего дома в целом. В связи с чем, ТСЖ «Кедр» просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 23.03.2012г. нежилого помещения № 9 площадью 219,1 кв. м. в доме <...> по <...> в <...>.

Представитель Сизоненко А.Е., уточнив требования, просил в соответствие с проведенной по делу судебной экспертизой от 01.06.2016 года признать за Сизоненко Григорием Евгеньевичем и Сизоненко Ниной Павловной право собственности в равных долях по 1/2 доле на нежилой блок помещений <...> в доме <...> по <...>, общей площадью 220,1 б.кв.м., состоящее из комнаты № 2 торговый зал площадью 87,15 кв.м., помещение № 3 туалет площадью 1,53 кв.м., помещение № 4 котельная площадью 3,18 кв.м., помещение № 5 склад площадью 32,01 кв.м., помещение № 6 коридор площадью 10,88 кв.м., помещение № 7 (кабинет) площадью 13,70 кв.м., помещение № 8 склад площадью 71,71 кв.м.

В удовлетворении встречного иска просили отказать, ссылаясь на то, что решением Темрюкского районного суда от 03.02.2016г. договор купли-продажи нежилого блока помещений № 9 от 23.03.2012г. был признан недействительным только в части указания его площади 219,1 кв.м. В остальной части договор купли-продажи является действующим, нежилое помещение было передано по акту.

Обжалуемым решением суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме, а во встречном иске отказано.

В апелляционных жалобах представитель ТСЖ «Кедр» просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым признать за Сизоненко право собственности на нежилой блок помещений № 9 в доме № 4 общей площадью 206,46 кв.м. состоящее из комнат № 2,3,4,5,6,8, а встречные требования удовлетворить, признав договор купли – продажи нежилого помещения недействительным, ссылаясь на то, что комната № 7 (кабинет ТСЖ) площадь. 13,7 кв.м. в нежилом помещении является долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоэтажном доме, а не собственностью истцов, это помещение являлось и в настоящее время является кабинетом ТСЖ служебная комната отгорожена и у нее есть отдельный вход. Указанное помещение собственники никому не передавали и решения об его отчуждении не принимали.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит частичной отмене.

В силу требований ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно акту приема – передачи от 28 марта 2005 года Российский Фонд Федерального имущества в лице ООО «Фирма «РОТ» передало Гринько Н.В. нежилое помещение в цокольном этаже дома <...> по <...> в г.<...>ю 200 кв.м.

По договору купли-продажи от 23.03.2012г. Сизоненко Г.Е., Сизоненко А.Е. приобрели у Гринько Н.В. в собственность этот же нежилой блок помещений № 9 площадью 219,1 кв.м.. Цена договора составила 1 850 000 рублей. Расчет между сторонами был осуществлен полностью до подписания договора.

Из материалов дела следует, что решением Темрюкского районного суда от 03.02.2016 года установлено, что помещение № 5 (ныне №7) площадью 13,7 кв.м. является техническим и необходимо для обслуживания всего многоквартирного дома, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме в силу положений ст. 36 ЖК РФ.

Апелляционным определением краевого суда от 26.04.2016 года решение суда оставлено без изменения.

В силу требований ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными не нуждаются в доказывании, они обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.

Из материалов дела следует, что между Гринько Н.В. и Сизоненко Г.Е. заключен договор купли – продажи нежилого помещения № 9, площадью 219,1 кв.м.

Нежилая площадь в ориентировочном размере 200 кв.м. и 21,9 кв.м., указанная в актах, переданная на торги и реализованная в результате принудительной реализации ООО фирмой «РОТ», была приобретена Гринько Н.В. согласно постановлению от 24.04.2005 года, утвержденному старшим судебным приставом Сизоненко А.Е. без указания точного расположения помещений и номера помещения.

Площади спорных помещений в актах, договорах и решениях судов разные, поэтому за основу судебная коллегия принимает площади указанные в последнем заключении эксперта № 41/15 от 01.06.2016 года.

Согласно заключению эксперта № 41/15 от 01.06.2016 года фактическая площадь, занимаемая Сизоненко Г.Е., Сизоненко Н.П. в цокольном этаже нежилого помещения № 9 составляет 209,26 кв.м..

Как следует из материалов дела, техническое помещение Гринько Н.В., приобретенное им с торгов, имел ориентировочную площадь 202,4 кв.м., что подтверждается справкой ТСЖ «Кедр» (т.1 л.д. 49). Согласно плану из копии технического паспорта по состоянию на 15.11.2005 года площадь приобретенного помещения та же.

Кроме того, оплата паевых взносов производилась за площадь 211,4 кв.м.(т.1 л.д. 162). Помещение именно такой же площадью Гринько М.А. продал Сизоненко. Спора о помещении № 5 (ныне №7) - кабинете ТСЖ ни когда не было. ТСЖ постоянно располагалось в этом помещении.

Таким образом, в нежилом блоке помещений № 9 помещения №№ 1,2,3,4,5,6,8, общей площадью 209,26 кв.м. принадлежат Сизоненко Г.Е. и Сизоненко Н.П., а помещение №7 (кабинет), №9 (водомерный узел) и №10 (коридор) общей площадью 26,3 кв.м. – являются общедомовым имуществом.

Помещение № 7 с 2005 года являлось кабинетом ТСЖ «Кедр», которое и в настоящее время им продолжает пользоваться. Кроме того, указанное помещение имеет отдельный вход. Каких – либо решений об отчуждении вышеуказанного помещения собственники помещений в многоквартирном доме не принимали.

Гринько Н.В. изменяя данные технического паспорта нежилого блока помещений № 9 необоснованно увеличила занимаемую ею площадь с 211,4 кв.м. до 219,1 кв.м., а затем по договору купли – продажи передала их Сизоненко.

При таких обстоятельствах, суд обосновано, с учетом заключения эксперта от 01.06.2016 года (л.д.72-117) пришел к выводу о том, что часть нежилого блока помещений № 9 в указанном доме, принадлежащее Сизоненко Г.Е. и Сизоненко Н.П. по договору купли – продажи, не является помещением для обслуживания всего многоквартирного дома, в связи с чем, требования основного иска обоснованно удовлетворены.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о необходимости признании права собственности за истцами на помещение № 5 (ныне №7) площадью 13,7 кв.м. и считает необходимым отказать в этой части иска, удовлетворив встречные требования о признании договора купли – продажи в этой части недействительным, поскольку указанное помещение является общей долевой собственностью собственников помещений.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Темрюкского районного суда от 14 октября 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований Сизоненко Григорию Евгеньевичу, Сизоненко Нине Павловне к ТСЖ «Кедр», Гринько Наталье Владимировне о признании права собственности в равных долях на нежилое помещения (кабинет) № 7 в блоке нежилых помещений № 9 площадью 13,7 кв.м., расположенного в <...>, и в этой части, – в иске отказать.

Признать за Сизоненко Григорием Евгеньевичем и Сизоненко Ниной Павловной права собственности в равных долях на нежилой блок помещений № 9, состоящий из помещений №№ 1,2,3,4,5,6,8, в доме № 4 по <...>, общей площадью 209,26 кв.м. согласно заключению эксперта <...> от 01.06.2016 года.

Встречный иск удовлетворить, признать договор купли – продажи, заключенный 23.03.2012 года между Гринько Н.В. и Сизоненко Н.П. и Сизоненко Г.Е. в части продажи нежилого помещения (кабинета) № 5 (ныне №7), расположенного в <...>, недействительным.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: