Решение по делу № 2-7/2016 (2-370/2015;) ~ М-373/2015 от 26.11.2015

                                                                           Гражданское дело №

                                              Р Е Ш Е Н И Е

                                  Именем Российской Федерации

        8 февраля 2016 года                                                                                           г. Дмитриев

        Дмитриевский районный суд Курской области в составе

        председательствующего судьи Гончаровой Л.М., с участием

        представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО «Агропромкомплектация-

        Курск» - Селезневой Е.М.,

        представителя ответчика (истца по встречному иску) Карнауховой О.В. -

        Карнауховой М.В.,

        при ведении протокола судебного заседания секретарем Перушевой Е.В.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агропромкомплектация-Курск» к Карнауховой О.В. о понуждении заключить договоры купли-продажи, аренды земельного участка и

       встречному исковому заявлению Карнауховой О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Агропромкомплектация-Курск» об изъятии земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

                                                                    У С Т А Н О В И Л :

        Генеральный директор Общества с ограниченной ответственностью «Агропромкомплектация-Курск» ( ООО «АПК-Курск») Кузнецов В.В. обратился в суд с уточненным исковым заявлением к Карнауховой О.В. о понуждении заключить договоры купли-продажи (или) аренды земельного участка.

        Свои требования мотивировал тем, что Обществу на праве собственности принадлежал земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <1> по адресу: <адрес>, на котором расположена принадлежащая ему также на праве собственности квартира №1 двухквартирного жилого дома №. После регистрации земельного участка и квартиры №1 в органе Росреестра было обнаружено, что часть земельного участка, где расположена квартира №2 Карнауховой О.В. в том же доме, должна принадлежать ей - собственнику этой квартиры.

        Тогда земельный участок кадастровый <1> по инициативе истца был разделен на два новых объекта недвижимости: земельный участок по адресу: <адрес>, под кв.1 площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <3> и земельный участок по адресу: <адрес>, под кв. 2 площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <2>.

        В настоящее время Общество не имеет фактической возможности пользоваться земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., так как на нем находится квартира №2 ответчика, однако расходы по содержанию и эксплуатации земельного участка по - прежнему несет истец. В связи с чем, ООО «АПК-Курск» приняло решение путем заключения договора купли-продажи передать ответчику в собственность земельный участок с учетом рыночных цен вначале за <данные изъяты> рублей либо, заключив договор аренды земельного участка, передать его в аренду, о чем неоднократно предлагало собственнику квартиры №2 Карнауховой О.В. Однако, ответчик не согласилась на эти предложения.

        Руководствуясь нормами гражданского, земельного, гражданско-процессуального законодательства, истец, уточнив свои требования, просил суд обязать ответчика заключить с ним, истцом, договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <2>, расположенного по адресу: <адрес>, согласно балансовой стоимости земельного участка за <данные изъяты> рублей либо обязать ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка и взыскать судебные расходы.

        Карнаухова О.В. заявила встречный иск к ООО «АПК-Курск» об изъятии земельного участка и признании права собственности на него.

        В обоснование своих требований указала, что по договору купли-продажи она приобрела квартиру № 2 в двухквартирном жилом доме № по <адрес>. Земельный участок, на котором расположен дом №, принадлежал ООО «Дмитриевское» и был продан ООО «АПК-Курск» в 2014 году. Данный участок, имевший кадастровый <1>, впоследствии разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами <3> и <2>.

       С учетом ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), Карнаухова О.В. считала, что принадлежащая ей квартира №2 и земельный участок, на котором она находится, неразрывно связаны и увеличивают ценность друг друга, отчуждение одного из них предполагает необходимость отчуждения другого.

       Помимо того, ссылаясь на п. 7 ст. 3 Закона РФ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Карнаухова О.В. отметила в иске, что сделки по отчуждению зданий без соответствующих земельных участков, на которых они распложены, являются ничтожными.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.237, 304, 305 ГК РФ, она просила суд изъять у ООО «АПК-Курск» в ее пользу безвозмездно земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <2>, на котором расположена квартира №2 в жилом доме № по <адрес>, и признать за ней право собственности на этот земельный участок, а также взыскать с Общества все судебные расходы по делу.

        В судебном заседании представитель ООО «АПК-Курск» Селезнева Е.М., приводя в обоснование доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении, поддержала уточненные исковые требования.

        В удовлетворении встречного иска Карнауховой О.В. просила отказать.

       Дополнительно пояснила, что после уведомления ООО «АПК-Курск» прежним собственником жилого дома № на <адрес> о намерениях продать вторую, не принадлежащую истцу, квартиру, Общество приняло решение о разделе земельного участка кадастровый <1>. 23 июля 2015 года был произведен раздел данного земельного участка на два новых - кадастровые номера <3> площадью <данные изъяты> кв.м. и <2> площадью <данные изъяты> кв.м.

      30 апреля 2015 года квартира № 2 в доме № по <адрес> была отчуждена ответчику Карнауховой О.В. После этого в ходе (телефонных) переговоров неоднократно предлагалось Карнауховой О.В. разрешить вопрос по вновь образованному земельному участку, на котором расположена её квартира.

        Возражая против доводов Карнауховой О.В., изложенных в ее встречном иске о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, представитель ООО «АПК-Курск» указала, что ст. 135 ГК РФ не может быть применена при разрешении возникшего спора, так как невозможно установить закреплялась ли указанная норма в договоре между Карнауховой О.В. и предыдущим собственником ее квартиры.

        Кроме того, представитель Общества Селезнева Е.М. считала, что оснований к применению ст. 237 ГК РФ, на которую ссылается в своем иске Карнаухова О.В., не имеется, поскольку ООО «АПК-Курск» не нарушало её прав и неоднократно инициировало заключение с ней договоров купли-продажи или аренды спорного земельного участка.

       Наряду с этим Селезнева Е.М. уточнила, что Карнауховой О.В. также было предложено заключить мировое соглашение и прекратить производство по гражданскому делу. С этой целью Общество в ущерб себе снизило стоимость спорного земельного участка до <данные изъяты> рублей, подготовило все необходимые документы для государственной регистрации сделки и направило их в Многофункциональный центр по Дмитриевскому району. Однако, Карнаухова О.В., согласи вшаяся приобрести участок за указанную сумму, не явилась в определенный срок в регистрирующий орган для подписания договора купли - продажи земельного участка, поэтому документы государственным регистратором были возвращены Обществу без рассмотрения.

        Вместе с тем, Селезнева Е.М. отметила, в момент покупки квартиры №2 Карнаухова О.В. знала о приобретении жилого помещения без земельного участка. Ссылаясь на п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», она, Карнаухова О.В., фактически заявляет о ничтожности сделки по приобретению ею квартиры, что может быть предметом отдельного судопроизводства и не имеет отношения к поданному иску.           

      Также Селезнева Е.М. пояснила, балансовая стоимость первоначального земельного участка кадастровый <1> площадью <данные изъяты> кв.м. - <данные изъяты> рублей - складывалась из его стоимости по договору купли-продажи - <данные изъяты> рублей и суммы уплаченной государственной пошлины - 22 000 рублей.

       После разделения земельного участка указанная сумма была распределена пропорционально площадям вновь образованных земельных участков, в связи с чем, балансовая стоимость земельного участка кадастровый <2> стала <данные изъяты> рублей, а земельного участка кадастровый <3> - <данные изъяты> рублей. Расходы, связанные с выполнением топографо-геодезических и землеустроительных работ составили общую стоимость 15 000 рублей, которая также распределена пропорционально площадям земельных участков: <данные изъяты> рублей - за образование участка площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> рублей - за образование участка площадью <данные изъяты> кв.м. При постановке каждого земельного участка на учет была уплачена госпошлина 22 000 рублей. Таким образом, балансовая стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.

<данные изъяты> рублей.

        Ответчик Карнаухова О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела уведомлена в надлежащем порядке.

        В судебном заседании представитель ответчика Карнаухова М.В. возражала против исковых требований ООО «АПК-Курск», приводя в обоснование следующие доводы.

        Карнаухова О.В. направляла ООО «АПК-Курск» письмо, предложив свои варианты разрешения вопроса, возникшего между сторонами по поводу пользования земельным участком под ее квартирой №2 в доме № по <адрес>.         Общество на письмо не отреагировало. Считала, что имеет место ошибка в правоустанавливающих документах, которая совершена по вине ООО «Дмитриевское» при продаже земельного участка ООО «АПК-Курск». Она же, Карнаухова О.В, приобрела свою квартиру позднее и является добросовестным покупателем, а затраты, связанные с разделением первоначального земельного участка на два новых, по её мнению, подлежат взысканию с лиц, допустивших эту ошибку. Карнаухова О.В. полагала, что при покупке ею квартиры по договорной цене в неё входила и стоимость земельного участка под приобретенным жилым помещением.

        Встречный иск Карнауховой О.В. ее представитель Карнаухова М.В. в судебном заседании поддержала по основаниям, изложенные в нем, и просила суд удовлетворить встречные исковые требования.

        Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ( ответчика по встречному иску) в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела уведомлено в надлежащем порядке.

        Его представитель - главный специалист-эксперт Межмуниципального отдела по Дмитриевскому, Железногорскому и Хомутовскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области Мальцева В.Т. (по доверенности от (дата) №), направив в суд письменные отзывы, одновременно просила рассмотреть дело в их отсутствие и указала следующее.

        В базе данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) 8 апреля 2010 года зарегистрировано право собственности за субъектом Российской Федерации - Курская область - на земельный участок земель населенных пунктов под индивидуальную жилищную застройку, площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <1>, расположенный по адресу: <адрес>.

       18 мая 2011 года право собственности Курской области прекращено, в связи с тем, что указанный земельный участок и построенный на этом участке жилой дом на основании договора купли-продажи приобретены ООО «Дмитриевское» и за ним же в ЕГРП зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом.

       30 марта 2015 года право собственности в ЕГРП было прекращено у ООО «Дмитриевское» с переходом по договору купли- продажи земельного участка - ООО «АПК-Курск» и регистрацией права собственности за последним.

        23 июля 2015 года земельный участок кадастровый <1> ликвидирован, в связи с разделением его на 2 земельных участка: с кадастровым <3> площадью <данные изъяты> кв.м. и с кадастровым <2> площадью <данные изъяты> кв.м., собственником вновь образованных земельных участков осталось ООО «АПК-Курск».

        Одновременно Мальцева В.Т. сообщила суду, в ЕГРП имеются следующие записи: квартира № 1 в доме № на <адрес> на основании договора купли-продажи от 31 декабря 2014 года, заключенного между ООО «Дмитриевское» и ООО «АПК-Курск», зарегистрирована на праве собственности за Обществом с 30 марта 2015 года;

        квартира № 2 в доме № на <адрес> на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2015 года зарегистрирована на праве собственности за Карнауховой О.В. с 30 апреля 2015 года.

       Таким образом, отметила Мальцева В.Т., указанные выше земельный участок и квартиры изначально находились в собственности одного юридического лица - ООО «Дмитриевское», которое впоследствии было ликвидировано. Приобретались квартиры и земельный участок платно на торгах, от субъекта Российской Федерации - Курская область ( л.д. 47,121).

      Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

      В силу ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

      В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

       Согласно ч.1 ст. 420, ч. 1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из ч.ч.1,3,5 ст. 429 ГК РФ следует: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В силу п. 4.ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

         Из ч.1 ст. 432 ГК РФ следует: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 35, ч. 1 ст. 65 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ч. ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

      Судом по первоначальному и встречному искам установлено:

ООО «АПК-Курск» с 30 марта 2015 года принадлежит квартира № 1 по адресу: <адрес>.

      Карнауховой О.В. с 30 апреля 2015 года на праве собственности принадлежит квартира № 2 в доме № по адресу: <адрес>. При этом Карнауховой О.В. не представлено доказательств того, что она приобрела данную квартиру вместе с земельным участком, о чем свидетельствует договор купли- продажи только квартиры.

      Как следует из письменного сообщения представителя третьего лица - государственного регистратора, квартиры и земельный участок приобретались платно на торгах, от субъекта Российской Федерации - Курская область и находились в частной собственности у одного юридического лица ООО «Дмитриевское», которое впоследствии было ликвидировано.

      Жилой двухквартирный дом, где находятся квартиры сторон, расположен на земельных участках: кадастровый <2> площадью <данные изъяты> кв.м. и кадастровый <3> площадью <данные изъяты> кв.м. - по адресу: <адрес>.

       Указанные земельные участки с 23 июля 2015 года зарегистрированы на праве собственности за ООО «АПК-Курск» и были образованы путем разделения первоначального земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <1>, право собственности на который, истец приобрел 30 марта 2015 года в силу договора купли-продажи земельного участка у ООО «Дмитриевское».

      Перечисленные выше обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании письменными доказательствами и не оспариваются сторонами.      

       Согласно письму генерального директора ООО «АПК-Курск» от 21 августа 2015 года № Карнауховой О.В. направлены договоры от 17 августа 2015 года купли-продажи и аренды земельного участка и предложено подписать экземпляры одного из договоров.

       Копии данных договоров, приобщенные к иску, подтверждают намерение Общества продать Карнауховой О.В. земельный участок вначале по рыночной цене за <данные изъяты> рублей либо сдать ей земельный участок в аренду на условиях внесения ежемесячной арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей ( л.д. 14-22).

       Однако, предметом договора купли - продажи и договора аренды (ошибочно) указан земельный участок с кадастровым <3> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. На этом земельном участке находится квартира №1, принадлежащая Обществу. Поэтому перечисленные договоры не могут быть расценены судом ни как предварительные договоры, ограничивающие свободу сторон на их заключение, ни как основные, поскольку договор купли - продажи не содержит условия, позволяющие установить его предмет, и другие существенные условия об отчуждении земельного участка кадастровый <2> площадью <данные изъяты> кв.м., на котором находится квартира №2 Карнауховой О.В.; договор аренды также не содержит условия по владению и пользованию именно земельным участком кадастровый <2> площадью <данные изъяты> кв.м., в то время как эти условия в силу закона, являются обязательными.

       О намерении Общества урегулировать спор с Карнауховой О.В. заключением мирового соглашения, суду представлены: копия расписки, из которой следует, что 18 января 2016 года истцом в Многофункциональный центр по Дмитриевскому району направлены документы на государственную регистрацию спорного земельного участка кадастровый <2>; свидетельство о праве собственности Общества на указанный объект недвижимости; решение генерального директора от 23 декабря 2015 года о его продаже; договор купли-продажи от 23 декабря 2015 года №, из которого следует, цена земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <2>, являющегося предметом договора, составляет <данные изъяты> рублей.

      При этом данный договор купли- продажи земельного участка не подписан Карнауховой О.В.

      Согласно уведомлению Управления Росреестра по Курской области от 29 января 2016 года и пояснениям в судебном заседании представителя Общества Селезневой Е.М. документы, поданные ООО «АПК-Курск» с заявлением от 18 января 2016 года по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым <2> площадью <данные изъяты> кв.м., возвращены Обществу без рассмотрения, так как Карнаухова О.В., согласившаяся приобрести земельный участок за <данные изъяты> рублей, не явилась в определенный срок в регистрирующий орган для подписания данного договора.       

       По ходу рассмотрения дела, уточнялись первоначальные исковые требования и представлены суду в окончательном виде, согласно которым, истец просил обязать ответчика заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый <2>, расположенного по адресу: <адрес>, согласно его балансовой стоимости - <данные изъяты> рублей либо обязать ответчика заключить договор аренды того же земельного участка и взыскать судебные расходы. (Расчет балансовой стоимости спорного земельного участка указан выше).

       Оценивая в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд делает вывод: уточненные первоначальные исковые требования ООО «АПК-Курск» к Карнауховой О.В. о понуждении заключить договоры купли-продажи или аренды земельного участка и встречные исковые требования Карнауховой О.В. к ООО «АПК-Курск» об изъятии земельного участка в пользу истца безвозмездно и признании права собственности на земельный участок, не подлежат удовлетворению.

        Суд считает :согласно ст.ст.420, 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Исходя из смысла названных статей закона, свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор.

       Между сторонами - ООО «Агропромкомплектация-Курск» и Карнауховой О.В. не было заключено предварительных договоров купли - продажи, аренды земельного участка кадастровый <2> площадью <данные изъяты> кв.м., на котором находится квартира №2 Карнауховой О.В. Незаключенные предварительные договоры не порождают для сторон обязательств по заключению основных договоров.

        Возникшие правоотношения между истцом ООО «Агропромкомплектация-Курск» и ответчиком Карнауховой О.В. разрешаются в ином порядке.

        Указанные обстоятельства служат основанием для отказа в удовлетворении иска ООО «Агропромкомплектация-Курск».

        Кроме того, Карнаухова О.В. не представила суду доказательств в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, свидетельствующих о приобретении ею квартиры №2 по адресу : <адрес> вместе с земельным участком. При этом, как установлено в судебном заседании, и земельный участок и находящийся на нем двухквартирный жилой дом, в свое время приобретались платно юридическим лицом на торгах от субъекта Российской Федерации - Курская область, а потому спорный земельный участок не может быть судом изъят у ООО «Агропромкомплектация-Курск» и передан безвозмездно на праве собственности Карнауховой О.В., в связи с чем, суд считает правильным также отказать в удовлетворении её встречного иска.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ суд

                                                             Р Е Ш И Л :

        исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агропромкомплектация-Курск» к Карнауховой О.В. о понуждении заключить договоры купли-продажи, аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

        Встречные исковые требования Карнауховой О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Агропромкомплектация-Курск» об изъятии земельного участка и признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.       

        Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Дмитриевский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

        С мотивированным решением стороны могут ознакомиться и получить его копии 15 февраля 2016 года.

Судья                                                                                                                   Л.М. Гончарова