Решение по делу № 2-2905/2014 ~ М-2835/2014 от 01.07.2014

Дело № 2- 2905 (2014)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2014 года г. Ачинск ул. Назарова 28Б

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Гудовой Н.В.,

с участием представителя истца Мостового А.Н., допущенного по заявлению истца Зинченко М.А.,

представителя ответчика Кузьминовой Е.Н.- адвоката Западной региональной коллегии адвокатов Красноярского края Леоновича А.П., действующего на основании ордера № 2233 от 17 июля 2014 года

при секретаре Шабаевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мостового к Кузьминовой о признании прекращенным обременения на объекты недвижимости в связи с исполнением обязательства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Мостовой А.Н. обратился в Ачинский городской суд с исковым заявлением Кузьминовой Е.Н. о признании прекращенным обременения на объекты недвижимости в связи с исполнением обязательства. Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка для использования жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер общей площадью 824 кв. м, находящегося по адресу: г.Ачинск, Абаканская дом, a также жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 37,90 кв.м, жилой-21,50кв.м, кадастровый номер, находящегося по одноименному с земельным участком адресу. Указанное имущество являлось предметом залога в пользу Кузьминовой Е.Н. в силу прямого указания в договоре купли-продажи от 27.08.2013года, заключенного между истцом и ответчиком, поскольку имущество реализовалось с рассрочкой оплаты. Сторонами пo договору было предусмотрено, что размер ежемесячного платежа составляет 100.000,00 рублей, является равновеликим, из которых 5000 рублей засчитываются в счет выкупной цены дома, а 95000,00 рублей выкупной цены земельного участка. Расчетное число- 28 число каждого месяца. Мостовым А.Н. произведены следующие платежи: 10.09.2013г. 100000,00 рублей; 30.09.2013-100000,00 рублей; 29.10.2013-100000 рублей; 25.11.2013-100000 рублей; 26.12.2013-100000 рублей; 29.01.2014-100000 рублей; 04.03.2014-100.000 рублей; 31.03.2014-100 000 рублей; 30.04.2014-100000 рублей; 31.05.2014-100000 рублей, итого 1000000,00 рублей. Исполнив основное обязательство, истец обратился с требованием к Кузьминовой Е.Н. подать совместное заявление о гашении регистрационной записи об ипотеке, в связи с исполнением денежного обязательства, в счет которого было заложено имущество. Получил отказ, мотивированный тем, что истцом систематически допускались просрочки в платежах, заявлено требование о выплате пени, в соответствии с условиями договора. He обращая внимание на то обстоятельство, что размер пени завышен и не соразмерен допускаемым просрочкам платежа в 1-2 дня, при этом погашение записи ипотеки связано лишь с исполнением обязательства по оплате объектов недвижимости, которое было истцом исполнено и никак не связано с оплатой пени и других платежей; штрафных санкций, истец все же решил не спорить и платежным документом перечислил ответчику дополнительно 14.000,00 рублей суммы пени. Вновь обратился с предложением подать совместное заявление о гашении записи в регистрирующем органе, вновь получил отказ мотивированным тем, что в заключенный договор вкралась небольшая описка в части даты окончания исполнения обязательства, которое согласно пункту 3 договора должно было наступить 28.04.2014г. В этой связи Кузьминова Е.Н. стала требовать дополнительно 30.000,00 рублей. Поскольку обязательства по договору исполнены истцом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением (л.д. 3-4).

В судебное заседание истец Мостовой А.Н., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания ( л.д. 22), в суд не явился, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Зинченко М.А. ( л.д. 19)

Представитель истца, допущенный по заявлению Зинченко М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Кузьминова Е.Н., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении судебного извещения ( л.д.26), в суд не явилась, в материалы дела поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие ( л.д. 27)

Представитель ответчика Кузьминовой Е.Н., адвокат Леонович, действующий на основании ордера 2233 от 17.07.2014 года ( л.д. 18) по иску возражал, представив в суд письменный отзыв, в котором указал, что истцом ненадлежащим образом исполнены условия договора купли- продажи от 27.08.2013 года в связи с несвоевременным внесением истцом платежей по договору купли- продажи, возникла обязанность по оплате пени, предусмотренной п. 5 договора. Обязанность по уплате пени истцом выполнена ненадлежащим образом, в связи с чем оснований для прекращения ипотеки не имеется, в удовлетворении в иска следует отказать ( л.д. 24).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, будучи извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания путем направления судебного извещения (л.д. 23), в суд не явился. От представителя третьего лица Рыбак Г.П., действующей по доверенности №7055/228 от 19.12.2013 года ( л.д. 17) поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица ( л.д. 16), а также письменные пояснения, в которых представитель указал, что Основания прекращения залога установлены статьей 352 ГК РФ. Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Поскольку одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки, в случае уклонения залогодержателя от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки собственник, находящегося в залоге объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки. В случае удовлетворения требований о прекращении ипотеки, такое решение суда будет являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке ( л.д. 15)

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в ред. от 6 декабря 2011 г.), если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Как следует из материалов дела истец является собственником земельного участка для использования жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер общей площадью 824 кв. м, находящегося по адресу: г.Ачинск, Абаканская дом, a также жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 37,90 кв.м, жилой-21,50кв.м, кадастровый номер находящегося по одноименному с земельным участком адресу, что подтверждается свидетельствами о регистрации права ( л.д. 7, 34).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с разделе открытом на земельный участок с кадастровым номером:3 по адресу <адрес> имеется запись о регистрации ипотеки в пользу Кузьминовой, номер регистрации, а также в разделе открытом на жилой дом с кадастровым номером по адресу: г. Ачинск, ул. Абаканская, имеется запись о регистрации ипотеки в пользу Кузьминовой, номер регистрации ( л.д. 7,34)

Указанное имущество являлось предметом залога в пользу Кузьминовой Е.Н. в силу прямого указания в договоре купли-продажи от 27.08.2013 года, заключенного между истцом и ответчиком, поскольку имущество реализовалось с рассрочкой оплаты ( л.д. 5-6)

По условиям договора отчуждаемые жилой дом и земельный участок оценены сторонами и проданы за 1000000 рублей. При этом стоимость жилого дома определена сторонами в 50000 рублей, стоимость отчуждаемого земельного участка определена сторонами в 950000 рублей. Стороны определили следующий порядок расчета. Первый платеж за приобретаемые объекты недвижимого имущества будет произведен не позднее 10 сентября 2013 гола в сумме 100000 рублей, из которых 95 000 рублей в счет приобретаемого земельного участка, а 5000 рублей в счет приобретаемого жилого дома. Все последующие платежи будут являться равновеликими, датой платежа cтороны определили считать 28 число каждого месяца, начиная с 28 сентября 2013 года по 28 апреля 2014 года, денежные средства подлежат перечислению на счет на имя Кузьминовой Е.Н. Также стороны определили, что поступающий очередной платеж, распределяется как 95 процентов в счет оплаты приобретаемого земельного участка, а 5 процентов в счет оплаты приобретаемого жилого дома. После того как покупатель передаст, а продавец получит в общей сумме 1000000 рублей, стороны обязаны подать совместное заявление в регистрирующий орган о погашении ипотечных записей, указанное заявление должно быть подано в течение 20 календарных дней с момента окончательного расчета ( л.д. 5-6)

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора суд исходит из буквального значения слов и выражений содержащихся в договоре и приходит к выводу, что стороны установили условие, согласно которого после передачи покупателем продавцу в общей сумме одного миллиона рублей, стороны обязаны подать совместное заявление в регистрирующий орган о погашении ипотечных записей. Таким образом, суд исходит из того, что получение продавцом одного миллиона рублей является основанием для снятия ипотеки безотносительно того, за какие объекты недвижимости (за земельный участок или дом ) продавец получил расчет, при этом по условиям договора следует, что не имеет правового значения является ли выплата в указанном размере стоимостью только объектов недвижимости или стоимостью объектов с учетом размера штрафных санкций.

Из материалов дела следует, что во исполнение условий договора покупателем Мостовым А.Н. произведена выплата продавцу Кузьминовой Е.Н. в общей сумме 1000014 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами о выплатах 10.09.2013г. 100000,00 рублей; 30.09.2013-100000,00 рублей; 29.10.2013-100000 рублей; 25.11.2013-100000рублей; 26.12.2013-100000 рублей; 29.01.2014-100000 рублей; 04.03.2014-100.000 рублей; 31.03.2014-100000 рублей; 30.04.2014-100000 рублей; 31.05.2014-100000 рублей; 17.06.2014года – 14000 рублей ( л.д. 8-12)

Факт получения указанных денежных средств Кузьминовой Е.Н. в судебном заседании стороной ответчика не оспаривался.

В силу ст. 3ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и или законных интересов.

Способы защиты нарушенного права установлены положениями ст. 12 ГК РФ. При этом лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в данной норме способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 г. N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку обязательства по договору купли- продажи о выплате 1 000000 рублей истцом полностью выполнены перед продавцом объектов недвижимости, ответчик Кузьминова Е.Н. в нарушение условий договора купли- продажи в добровольном порядке уклоняется от подачи заявления о прекращении ипотеки, суд считает, что запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Доводы представителя ответчика о том, что истец Мостовой А.Н. полностью не выполнил свои обязательства по уплате неустойки на основании пункта 5 договора, предусматривающего в случае несвоевременного перечисления денежных средств выплаты пени в размере 1 % в день от просроченной суммы, не могут повлиять на выводы суда о прекращении ипотеки, поскольку ответчик не лишен права обратиться в суд за защитой нарушенного права или законного интереса при нарушении условий договора по выплате пени.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать прекращенным обременение права собственности Мостового в пользу Кузьминовой в виде залога (ипотеки) в отношении: земельного участка, разрешенного использования: для использования жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер общей площадью 824 кв. м, находящегося по адресу: Красноярский край г.Ачинск, Абаканская улица, дом <адрес> ; жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край г.Ачинск Абаканская улица, <адрес>), с кадастровым номером.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение одного месяца с подачей апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья : Н.В.Гудова