Решение по делу № 2-1298/2019 ~ М-1026/2019 от 24.04.2019

Дело № 2-1298/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 г.                     г.Миасс Челябинской области

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Гонибесова Д.А.

при секретаре Халевинской М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Миасского городского округа Челябинской области к Александрову С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному иску Александрова С.А. к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании незаконным отказа, возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Миасского городского округа Челябинской области обратилась в суд с иском к Александрову С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, площадью застройки 539 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, в связи с прекращением действия договора аренды НОМЕР от ДАТА такого земельного участка, путем продажи его с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что ДАТА между администрацией Миасского городского округа Челябинской области и К.С.В. был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС на срок с ДАТА по ДАТА На основании договора аренды НОМЕР от ДАТА срок аренды продлен до августа 2014 г. В соответствии с договором аренды НОМЕР от ДАТА срок договора аренды продлен до ДАТА На указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства. Согласно договору аренды НОМЕР от ДАТА срок аренды земельного участка продлен на три года. На основании договора купли-продажи Александров С.А. приобрел в собственность указанный объект незавершенного строительства. Ответчику было отказано в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства на новый срок без проведения торгов, договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА в настоящее время прекратил свое действий в связи с истечением срока. Строительство на данном земельном участке не завершено.

Александров С.А. обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области об обязании заключить договор аренды земельного участка, в обоснование которого указал, что ДАТА обратился к ответчику с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, которые оставлены без удовлетворения. Считает отказ администрации Миасского городского округа Челябинской области незаконным, поскольку он как новый собственник объекта незавершенного строительства имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Просит признать незаконным и отменить решение ответчика от ДАТА НОМЕР об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером НОМЕР на новый срок без проведения торгов для завершения строительства, возложить обязанность на ответчика заключить договор аренды земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства.

Определением суда от 21 мая 2019 г. гражданское дело № 2-1298/2019 по иску администрации Миасского городского округа Челябинской области к Александрову С.А. об отчуждении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка и гражданское дело № 2-1453/2019 по иску Александрова С.А. к администрации Миасского городского округа Челябинской области об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок объединены в одно производство.

Указано, что иск Александрова С.А. к администрации Миасского городского округа Челябинской области об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок считать встречным иском по делу.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Гирфанова Т.Ю. на удовлетворении иска настаивала, суду пояснила аналогичном тем доводам, которые указанные в иске, против удовлетворения встречного иска возражала.

Ответчик (истец по встречному иску) Александров С.А. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.

Представители истца Захарова М.А. и Александрова В.А. в судебном заседании встречный иск поддержали, суду пояснили аналогично тем доводам, которые изложены во встречном иске. Против удовлетворения иска администрации Миасского городского округа Челябинской области возражали.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд находит иск администрации Миасского городского округа Челябинской области подлежащим удовлетворению, а встречный иск Александрова С.А. необоснованным.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено, что, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 1 434 кв.м., для общественно-деловых целей под проектирование и строительство оздоровительного центра, на основании постановления Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области НОМЕР от ДАТА и договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА был предоставлен в аренду К.С.В. на срок с ДАТА до ДАТА (л.д. 10-17).

На основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР срок аренды указанного земельного участка продлен (л.д. 18 т.1).

С К.С.В. заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА на срок с ДАТА по ДАТА (л.д. 19-26 т.1).

На основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР срок аренды указанного земельного участка продлен (л.д. 27 т.1).

С К.С.В. заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА на срок с ДАТА до ДАТА (л.д. 28-33 т.1).

ДАТА администрацией Миасского городского округа Челябинской области выдано разрешение на строительство здания оздоровительного центра (2-этажного, площадью застройки 643,87 кв.м.) (л.д. 34 т.1).

В период действия указанного договора аренды на земельном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, площадью 539 кв.м., степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Миасс, район ФОКа в центральной части, который ДАТА поставлен на государственный кадастровый учет (л.д. 35 т.1).

ДАТА К.С.В. обратился в администрацию Миасского городского округа Челябинской области с заявлением о продлении договора аренды указанного земельного участка (л.д. 38 т.1).

На основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР срок аренды указанного земельного участка продлен на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д. 39 т.1).

С К.С.В. заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА на срок со ДАТА по ДАТА (л.д. 40-47 т.1).

На основании договора купли-продажи от ДАТА К.С.В. продал Александрову С.А. указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР за 300 000 руб. (л.д. 50, 52 т.1).

ДАТА Александров С.А. обратился в администрацию Миасского городского округа Челябинской области с заявлением о продлении договора аренды указанного земельного участка (л.д. 54 т.1).

На указанное обращение ответчиком был направлен ответ от ДАТА НОМЕР об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок со ссылками на положения статьей 39.8, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором указано на то, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства и повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов законом не предусмотрено (л.д. 59 т.1).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из того, что законодатель предусмотрел, что собственникам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов.

Земельный участок был предоставлен арендатору на основании заявления, поступившего в администрацию Миасского городского округа Челябинской области ДАТА, т.е. после введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации на основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР и договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА на три года для завершения строительства, в течение которого арендатор должен был завершить строительство объекта недвижимости. Правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости истец в силу действующего законодательства не обладает, так как ранее такой земельный участок уже предоставлялся в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Изложенное выше позволяет сделать вывод о законности отказа ответчика и несостоятельности встречного иска Александрова С.А.

Доводы истца по встречному иску о том, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, вступившие в силу с 1 марта 2015 г. применяются к договорам, заключенным после из вступления в силу; о том, что Александров С.А., как новый собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства, возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства; о том, что К.С.В. и Александров С.А. не продлевали однократно договор аренды НОМЕР от ДАТА для завершения строительства в рамках законодательства действующего после 1 марта 2015 г., являются несостоятельными, так как не основаны на вышеперечисленных положениях действующего законодательства.

Как следует из положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» собственник указанного объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии следующих условий: в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

При этом указанные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, земельный участок ранее предоставлялся К.С.В. на основании его заявления, поступившее в администрацию Миасского городского округа Челябинской области ДАТА, (т.е. после введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации) на основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР, в котором было указано, что договор аренды продляется на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 той же статьи).

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, не завершено. При этом, как указывалось выше, земельный участок уже предоставлялся арендатору для завершения строительства объекта недвижимости.

Таким образом, исковые требования администрации Миасского городского округа Челябинской области об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, в связи с прекращением действия договора аренды НОМЕР от ДАТА такого земельного участка, путем продажи его с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, вопреки возражениям администрации Миасского городского округа Челябинской области, суд полагает, что судебным решением должен быть определен не только способ реализации имущества, но и его начальная продажная стоимость.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 3, 21 Правил аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательства Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Средства, полученные от продажи объекта, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся им бывшему собственнику объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы НОМЕР от ДАТА, проведенной экспертом ООО «Оценка-М», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР составляет 1 330 000 руб.

Судом было отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку основания для ее проведения отсутствуют.

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Достоверных, объективных доказательств, опровергающих выводы вышеназванного экспертного заключения, а также подтверждающих наличие сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта участвующими в деле лицами представлено не было.

Частью 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе назначить повторную экспертизу только при наличии сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, противоречий в заключении нескольких экспертов, выводы которых могут повлиять на законность и обоснованность решения суда по делу. Проведение повторной экспертизы поручается другому эксперту или другим экспертам.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств опровергающие выводы судебного эксперта. С учетом изложенного суд предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы не усматривает. В целях устранения имеющихся неясностей в заключении эксперта судом был допрошен эксперт Д.Л.В.

Суд не принимает во внимание возражения стороны ответчика о том, что в заключении эксперта не отражены стоимость используемой древесины и работ по устройству опалубки, расходы на технадзор; накладные и транспортные расходы;

- о том, что в локальной смете отсутствуют работы по сборке и сварке каркасов и арматуры, которые указаны в ведомости состава работ под пунктами № 11 и № 13 таблицы;

- о том, что экспертом, рассчитан бетон марки В20 (М250), который значительно ниже по цене и качеству, чем фактически использованная марка бетона В25 (М350);

- о том, что в заключении эксперта необоснованно применен коэффициент износа объекта незавершенного строительства в размере 33%;

- о том, что эксперт занизил стоимость объекта, применяя коэффициент экономического износа в размере 23%, основываясь на своих субъективных суждениях и доводах;

- о том, что при расчете физического износа экспертом без каких-либо пояснений применен компонент 0,4 и 13,5;

- о том, что не применен коэффициент, влияющий на рыночную стоимость объекта строительства, как прибыль предпринимателя;

- о том, что эксперт необоснованно применил 15% при определении технического состояния объекта;

- о том, что рыночная стоимость спорного имущества, значительно ниже его рыночной стоимости и расходов на строительство объекта незавершенного строительства, на который было потрачено 2 500 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу по правилам, предусмотренным ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Названное заключение эксперта подробно аргументировано, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписано экспертом, имеющим надлежащую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенный в экспертном заключении вывод основан на материалах дела и осмотре объекта незавершенного строительства, иными доказательствами по делу не опровергнут. В связи с чем, оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

В соответствии с абз. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В рамках проведенной экспертизы экспертов использован затратный подход, под которым в соответствии с пунктом 18 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Указанные возражения в целом фактически сводятся к несогласию с результатами проведенной судебной экспертизы, и не свидетельствуют о неправильности выводов эксперта. Возражая против выводов эксперта, стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств в обоснование доводов своего несогласия с заключением эксперта. Доказательств иного размера рыночной стоимости в материалах дела также не имеется.

При этом ссылка стороны ответчика на то, что рыночная стоимость спорного имущества, значительно ниже понесенных расходов на строительство объекта незавершенного строительства, которые составили 2 500 000 руб. является несостоятельной, поскольку доказательств несения расходов на такую сумму материалы дела не содержат. Кроме того, как следует из договора купли-продажи от ДАТА К.С.В. продал Александрову С.А. указанный объект незавершенного строительства за 300 000 руб. (л.д. 50, 52 т.1).

В данном случае юридическим значимым обстоятельством по делу является не реально понесенные расходы на строительство объекта незавершенного строительства, возведенного не позднее 2015 года, а определение рыночной стоимости такого объекта недвижимости на момент разрешения спора. При этом понятие рыночной стоимости объекта оценки, в соответствии Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не тождественно понятию расходов на строительство объекта и может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с абз. 2 ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, то с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 000 руб. (л.д. 108 т.2).

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изъять у Александрова С.А. объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, площадью 539 кв.м., степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: АДРЕС, путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 1 330 000 (один миллион триста тридцать тысяч) руб.

В удовлетворении всех встречных исковых требований Александрова С.А. к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании незаконным и отмене решения от ДАТА НОМЕР об отказе в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства отказать.

Взыскать с Александрова С.А. в пользу администрации Миасского городского округа Челябинской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 (восемнадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Мотивированное решение суда составлено 27 августа 2019 г.