Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-570/2013 (2-6473/2012;) ~ М-6000/2012 от 18.12.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 и Зоеву Валери о признании недействительными договоров купли-продажи и возложении на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи земельных участков, в редакции, утверждённой предварительным договором,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 и ФИО7 о признании недействительными договоров купли-продажи и возложении на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи земельных участков, в редакции, утверждённой предварительным договором. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним - ФИО3 и ФИО2 заключён предварительный договор купли-продажи земельных участков, в котором согласованы и определены все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи земельных участков.

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор, согласно которому ФИО2 обязуется продать ему - истцу объекты недвижимости (земельные участки), расположенные по адресу: <адрес> и имеют следующее назначение: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций.

В соответствии с п. 2.4. предварительного договора он - истец внес на расчётный счёт ФИО2 3 200 000 руб. Указанная сумма является 100% оплатой всех земельных участков.

В сроки, установленные предварительным договором, он обратился к ФИО2 с предложением о заключении основного договора, однако до настоящего времени она не ответила на данное предложение, от переговоров отказывается, на телефонные звонки не отвечает. Тем самым она необоснованно уклоняются от заключения основного договора.

Кроме того, по информации, полученной из выписок единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельные участки, в нарушение условий предварительного договора, проданы третьим лицам ФИО7 и ФИО1

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и Зоевым Валери; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и ФИО1; обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи земельных участков, в редакции, утверждённой, предварительным договором.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФИО1 и ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в иске отказать.

Суд, заслушав пояснения представителей участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьёй 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст.302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст.398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключён предварительный договор купли-продажи земельных участков.

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор, согласно которому ФИО2 обязуется продать ФИО5 следующие объекты недвижимости:

Земельный участок площадью 168 743 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок, площадью 31 616 кв. м, кадастровый номер: №;

Земельный участок, площадью 112 508 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок площадью 18 399 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок площадью 129074 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок площадью 32 522 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок площадью 174 416 кв. м, кадастровый номер: №

Земельный участок площадью 57 521 кв. м, кадастровый номер: №

по адресу: <адрес> и имеют следующее назначение: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций.

Согласно п.1.2 предварительного договора общая стоимость земельных участков составляет 3200000 руб.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, сто стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что денежные средства по данному договору переданы покупателем продавцу в полном объёме. Основной договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 не заключался.

Установлено также, что на основании договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала указанные участки ФИО7 и ФИО1 Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, покупателям выданы свидетельства о праве собственности на приобретённые земельные участки.

Договорами купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что денежные средства за приобретаемые земельные участки продавец получили от покупателей до подписания договоров.

Доказательств недействительности оспариваемых истицей договоров не представлено.

При наличии указанных обстоятельств, учитывая, что ФИО7 и ФИО1 приобрели спорные земельные участки на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований в указанной части.

Отказывая в удовлетворении данной части иска, суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно положениям ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владении иным путем помимо их воли.

Оценив положения закона и содержание оспариваемых договоров, согласно которым продавец гарантирует, что земельные участки принадлежат ему на праве собственности без каких-либо ограничений, не проданы не заложены, суд пришёл к выводу о том, что ФИО7 и ФИО1 являются добросовестными приобретателями спорных земельных участков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ» Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрёл имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правшу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершённую с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершённой с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершённых сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идёт об одной (первой) сделке, совершённой с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Требования истца в части возложения на ФИО2 обязанности заключить с ним договор купли-продажи в редакции, утверждённой предварительным договором, также не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, поскольку, покупатели на основании договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ приобрели спорные земельные участки, они были им переданы, за ними в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на данные участки, суд считает, что у истца в сложившейся ситуации имеется лишь право требовать от ФИО2 возмещения убытков.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО2, ФИО1 и Зоеву Валери о признании недействительными договоров купли-продажи и возложении на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи земельных участков, в редакции, утверждённой предварительным договором – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд в апелляционном порядке в течение 30 дней.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья