Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-14487/2020 от 16.04.2020

Судья Кантимир И.Н. Дело № 33-14487/2020

2-3129/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 июля 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.

судей Кузьминой А.В., Ямпольской В.Д.

по докладу судьи Кузьминой А.В.

при секретаре-помощнике судьи Кононовой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурлакова С.Н. к Бабаян Д.В., Бабаяну Р.В., Бабаян Л.В., о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности по апелляционной жалобе Матюхина Г.А. на решение Советского районного суда г.Краснодара от 19 апреля 2019 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Бурлаков С.Н. обратился в суд с иском к Бабаян Д.В., Бабаяну Р.В., Бабаян Л.В., Бабаян М.В. о признании договора купли-продажи недвижимости: нежилых помещений <№..> первого этажа, <№..> мансарды, площадью 112,8 кв.м., расположенных по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, между Бабаяном В.В. и ним, заключенным, и государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения.

В обоснование своих требований истец указал, что с <Дата> между ним и Бабаяном В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений №<№..> первого этажа, <№..> мансарды, площадью 112,8 кв.м., расположенных по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>. Со стороны Бабаяна В.В. указанный договор был подписан Бабаян Д.В., действующей на основании нотариальной доверенности. В соответствии с условиями договора, им был произведён полный расчет с Бабаяном В.В. в размере 6 000 000 рублей, и в его собственность перешло указанное недвижимое имущество. В соответствии с п. 7 договора он подлежал регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, однако, поскольку Бабаян В.В. умер. договор не прошел государственную регистрацию. Он не зарегистрировал надлежащим образом сделку купли-продажи в управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, так как полагал, что достаточно вступить во владение, а зарегистрировать договор можно будет позже. Таким образом, им своевременно не был зарегистрирован договор купли-продажи в регистрирующем органе, а в настоящее время он не может произвести государственную регистрацию сделки в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по краснодарскому краю, так как продавец умер. Учитывая, что договор был заключен в полном соответствии с действующим законодательством, заключенный договор никем не оспаривался, просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Решением Советского районного суда города Краснодара от 19.04.2019 года. оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17.09.2019 года, исковые требования удовлетворены.

Признан заключенным договор купли-продажи спорного имущества, произведена государственная регистрация перехода права собственности на него на имя Бурлакова С.Н.

Определением судебной коллегии Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17.09.2019г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Матюхин Г.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что данное решение является незаконным, поскольку суд при рассмотрении дела неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Матюхина Г.А. по доверенности Ваганова Э.В. на доводах жалобы настаивала, просила решение суда отменить в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Бабаян Л.В. – Бабаян С.Л. в судебном заседании также просила решение суда отменить в удовлетворении исковых требований отказать

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <№..> от <Дата> Бабаян В.В. являлся собственником нежилых помещений <№..>, 1/1 - 1/6. 2.2 первого этажа, <№..> мансарды, площадью 112,8 кв.м, расположенных по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

<Дата> между Бурлаковым С.Н. и Бабаяном В.В., в лице представителя Бабаян Д.В., действовавшей на основании доверенности от <Дата> <№..>, заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Пунктами 2 и 3 договора установлена цена имущества в размере 6 000 000 рублей.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи и расписки от <Дата> Бурлаков С.Н. передал Бабаян Д.В. 6 000 000 рублей в счет оплаты недвижимости, указанной в договоре купли-продажи в день подписания договора. В соответствии с условиями договора произведен полный расчет с Бабаяном В.В. и Бурлаковым С.Н., в собственность последнего перешло недвижимое имущество по договору купли-продажи.

<Дата> Бабаян В.В. умер, договор купли-продажи в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 158, 218, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор купли-продажи от <Дата> соответствует требованиям, предусмотренным статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и поскольку ни Бурлаков С.Н., ни Бабаян Д.В. не оспаривали факт заключения договора купли-продажи и получения денежных средств, признал указанный договор заключенным и подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда, по следующим обстоятельствам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Как установлено пунктом 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 того же Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к исследуемому договору существенными признаются усло­вия о предмете договора и его цене.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в часть 3 статьи 433 Кодекса внесено дополнение, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, только для третьих лиц. При этом для сторон сделки договор приобретает юридическую силу с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 3 договора купли-продажи, заключенного между сторонами и содержащего указание о том, что отчуждаемое имущество продается покупателю за 6000000 рублей, уплачиваемых покупателем полностью в день подписания договора в наличном порядке, с учетом положений 431 ГК РФ и подтверждения факта уплаты денежных средств личной подписью Бабаян Д.В., приходят к выводу о надлежащем исполнении покупателем обязательств по договору купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. При этом выдача доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, не требующей заключения договора поручения.

Статья 971 ГК РФ гласит, что по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. 2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

Представительство из договора поручения требует одновременного совершения двух следующих сделок: заключения самого договора поручения выдачи доверителем доверенности поверенному в соответствии со статьями 971 - 975 ГК РФ. Договор поручения между Бабаяном В.В. и Бабаян Д.В. не заключался.

Как следует из договора между продавцом и покупателем произведен расчет со ссылкой на расписку от <Дата>, где имеется подпись Бабаян Д.В. за продавца (при наличии у нее статуса - представитель продавца) и покупателя Бурлакова С.Н. Вместе с тем, получение денег по сделке представителем не является безусловным подтверждением получения денег продавцом.

Кроме того, судебная коллегия признает обоснованными доводы третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для зашиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого на основании статьи 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (часть 1 статьи 200 ГК РФ).

Аналогично, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исходя из содержания приведенных выше норм права требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Таким образом, для определения начала течения срока исковой давности по заявленному Бурлаковым С.Н. требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежали выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении его права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении заявления о применении срока исковой давности суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что о нарушении своего права истец узнал с момента получения письма управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, которым отказано в регистрации перехода права и права собственности вышеуказанного недвижимого имущества, по основаниям зарегистрированного права долевой собственности за ответчиками, что подтверждается записями в ЕГРН: <№..> от <Дата> - Бабаян М.В.; <№..> от <Дата> - Бабаян Л.В.; <№..> от <Дата> - Бабаян Р.В.; <№..> от <Дата> - Бабаян Д.В. Ранее данных дат истец не мог узнать круг лиц, являющихся наследниками Бабаяна В.В.

Вместе с тем, истец не привел доказательств того, в связи с чем ранее не мог знать о нарушении своего права и заявить о нем, в течение длительного времени (пяти лет) находился в состоянии неопределенности, не пытался легализовать свое право законным способом, полагая себя добросовестной стороной, не назвал причины, указывающие на взаимосвязь реализации его права с моментом появления зарегистрированных прав за наследниками.

В связи с изложенным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда и принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Краснодара от 19 апреля 2019 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Бурлакова С.Н. к Бабаян Д.Н., Бабаяну Р.В., Бабаян Л.В., о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.07.2020 г.

Председательствующий: Рогова С.В.

Судьи: Кузьмина А.В.

Ямпольская В.Д.

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>