Решение по делу № 2-364/2015 (2-6746/2014;) от 28.10.2014

Дело № 2- 364/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2015 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Епимахиной И.А.,

при секретаре Герасимовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к БТС, БГИ о признании жилого дома разрушенным и непригодным к использованию, с прекращении прав собственности, исключением сведений о правообладателях из реестра прав; расторжение договоров аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец в обоснование предъявленного суду иска сослался на то, что БТС является собственником 42/100 доли в праве в 2-хэтажном индивидуальном жилом доме литер «А» общей площадью < ИЗЪЯТО > кв. м на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственником остальной доли в размере 58/100 являлась ЛНГ, в права наследства к имуществ указанного лица, умершего < Дата >, вступил БГИ, сведения о последнем внесены в единый государственный реестр права. Администрацией ГО «Город Калининград» БТС по договору №-и аренды земельного участка от < Дата > был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м под 42/100 доли в праве собственности на существующий индивидуальный жилой дом по < адрес > в г.Калининграде. С ЛНГ также был заключен договор №-и аренды земельного участка от < Дата >, по которому администрацией ГО «Город Калининград» предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м по < адрес > под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Б же за оформлением земельных отношений не обращался.

Со ссылкой на п. 1 ст. 235 ГК РФ, акт обследования земельного участка № от < Дата > на предмет проверки земельного участка с целью установления фактического использования земельного участка истец указал на то, что кирпичное двухэтажное здание индивидуального жилого дома непригодно для проживания (отсутствует крыша, двери и оконные проемы). Признаков ведения работ по строительству (реконструкции) не зафиксировано. (7.1.) Иск заявлен с целью изменения данных, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности, тогда как спорное недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права, сохранение существующих записей о праве на это имущество препятствует распоряжению земельным участком истцом. Ответчиками не произведено никаких строительных и реконструкционных работ, что свидетельствует о не заинтересованности в эксплуатации объекта. Земельный участок не используется по назначению, в связи с чем невозможно определить, что представляет из себя принадлежащий заявителю объект. А также указано на то, что предусмотренный ст. 39 Земельного кодекса РФ 3-хгодичный срок, в течение которого за землепользователем сохраняется право пользования участком в случае разрушения строения, в том числе от ветхости, истек. Кроме того, по имеющимся договорам числится задолженность и пени за несвоевременное внесение арендных платежей. Сослался на своё право требования, предусмотренное п. 4.1.1 вышепоименованных договоров №-и и №-и как арендодателя, досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора, а именно при не внесении арендной платы более 2-х раз подряд, тогда как п. 4.4.7. договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории. Регулярно убирать арендуемый земельный участок и содержать в чистоте прилегающую к нему часть тротуара.

В ходе проведения проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № произрастают дикорастущие многолетние деревья, кустарники, что говорит о его неблагоустроенности (п. 7.4. акта проверки № 540). Сотрудниками администрации городского округа «Город Калининград» в адрес ответчика неоднократно направлялись письма с предложениями расторгнуть или внести изменения в договоры аренды земельного участка (исх. №/ИН от < Дата >, № из-кми-04/8097 от < Дата >, № из-кми-07/358 от < Дата >). Письмом от < Дата > № из-кми-07/358 ответчику направлены для подписания и последующей регистрации проекты соглашений о расторжении договоров аренды от < Дата > №-и и №-и, подписанные и заверенные печатью со стороны администрации городского округа «Город Калининград». До настоящего времени соглашения не подписаны, договоры не расторгнуты. Просит признать индивидуальный жилой дом по < адрес > литер «А» с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м разрушенным и непригодным к использованию; прекратить право собственности на вышепоименованный индивидуальный жилой дом; исключить запись о праве собственности на вышепоименованный индивидуальный жилой дом (запись регистрации № от < Дата > и № от < Дата >); расторгнуть договора №-и и №-и от < Дата > аренды земельных участков.

Впоследствии требования были уточнены в части договоров №-и и №-и от < Дата >, просил расторгнуть указанные договора.     

Определением суда от < Дата > прекращено производство по делу в части требований о признании договоров аренды земельного участка №-и и №-и от < Дата > прекратившими действие.

Представитель истца администрации городского округа «Город Калининград» Дебижева К.В. поддержала исковые требования с учетом уточнений.

Ответчик БГИ и его представитель Лыско А.М. исковые требования не признали, поддержали доводы возражений, предоставленных суду в письменном виде.

Ответчик БТС, имеющая постоянную регистрацию на территории города Калининграда (л.д.36) от получения судебной корреспонденции уклонялась на протяжении всех судебных заседаний по иску, судом извещалась надлежащим образом о месте и времени разрешения требований иска. О возможной перемене места жительства применительно к требованиям ст.118 ГПК РФ суд в известность не поставила. Неявку последней в судебное заседание суд считает неуважительной. Своим правом направления к участию в деле ответчик не воспользовалась, возражений на иск суду не предоставлено.

3-е лицо – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание представителя не направило, суду представлен письменный отзыв.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что БТС является собственником 42/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по < адрес > в г.Калининграде, тогда БГИ как правопреемник предыдущего собственника ЛНГ - 58/100 доли указанного жилого дома.

Возражений на иск ответчиком БТС суду не предоставлено.

Ответчиком по иску БГИ и его представителем не предоставлено суду никаких разрешений на реконструкцию жилого дома, восстановление последнего, проведение самой реконструкции ответчиками в согласованных площадях, размерах и т.д. применительно к 2-м совладельцам жилого дома – БТС как его совладелицей в 48/100 долях в праве; соответственно БГИ – в 52/100 долях в праве жилого дома.

При этом каких-либо доказательств несения бремени содержания по дому, уплаты арендных платежей по земельному участку, в том числе БГИ с 2005 года (с момента открытия наследства) суду не предоставлено.

Все многочисленные судебные иски инициируются БГИ, совладельцем жилого дома, право собственности на долю в праве у которого возникло значительно позже приобретения прав БТС, при этом никаких вопросов о выкупе у указанной гражданки её доли и т.д., при отсутствии совместных соглашений по реконструкции как 2-мя правообладателями, пользованию земельным участком и т.д. суду не предоставлено, что, по сути, приведёт к невозможности восстановления дома 2-мя совладельцами.

< Дата > между Администрацией ГО «Город Калининград» и БТС был заключен договор №-и аренды земельного участка на 49 лет земельного участка с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м под 42/100 доли в праве собственности на существующий индивидуальный жилой дом.

< Дата > между Администрацией ГО «Город Калининград» и ЛНГ был заключен договор №-и аренды земельного участка под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом. БГИ как правопреемником ЛНГ право аренды земельного участка не регистрировалось, аренда не оплачивалась.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 31 января 2014 года взыскана с БТС в пользу администрации ГО «Город Калининград» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №-и за период с < Дата > по < Дата >, в удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с < Дата > по < Дата >, применительно к срокам исковой давности, отказано. Апеляционнным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 апреля 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

Определением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 31 января 2014 года, вступившим в законную силу, 18 февраля 2014 года, производство по исковому заявлению администрации ГО «Город Калининград» к БТМ о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, встречному исковому заявлению БТС к администрации ГО «Город Калининград» о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка, в части встречного искового заявления БТС прекращено.

Сведений об исполнении судебного решения ответчиком БТС суду не предоставлено.

Решением Октябрьского районного суда г.Калининграда от 04 марта 2008 года, вступившим в законную силу, исковые требования БГИ, БТС о признании права собственности на земельный участок, площадью 1207 кв.м., расположенного по адресу: г.Калининград, < адрес > «а», распоряжения вице-мэра, председателя комитета муниципального имущества № от < Дата > об определении границ земельного участка, площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. под существующий жилой дом по < адрес > «а», признании незаконным и недействительным акта установления и закрепления границ земельного участка по указанному адресу, признании незаконным и недействительным межевание смежного земельного участка по адресу: г.Калининград, < адрес >, а также соответствующего акта установления и закрепления его границ, о понуждении администрации городского округа «город Калининград» предоставить в собственность БГИ и БТС указанный земельный участок после установления за счет Мэрии г.Калининграда границ земельного участка и изготовления кадастрового плана - оставлены без удовлетворения.

Решением Октябрьского районного суда г.Калининграда от 01 июля 2008 года в удовлетворении искового заявления БГИ к администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным и недействительным постановления мэра г.Калининграда от < Дата > № «О предоставлении гр.БАП земельного участка в Октябрьском районе г.Калининграда по < адрес > под строительство индивидуального жилого дома» отказано.

Указанным решением суда установлено, что БГИ является собственником 58/100 доли жилого дома по < адрес > < адрес > в г.Калининграде; БТС- собственником 42/100 доли этого же дома. Распоряжением комитета муниципального имущества № от < Дата > были определены границы земельного участка под вышеуказанный жилой дом, площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. и затем данный земельный участок был передан в пользование в 2003 году по договору аренды БТС и ЛНГ (правопреемник БГИ). Решением Октябрьского суда г.Калининграда от < Дата >, вступившим в законную силу, договор аренды признан законным, требования о признании недействительным акта от < Дата > об установлении и закреплении границ земельного участка, расположенного по адресу: г.Калининград, < адрес > «а» оставлены без удовлетворения. Какой-либо иной земельный участок в собственность, владение (аренду) вышеуказанным лицам не передавался. На основании заявления БАП от < Дата > был сформирован земельный участок по < адрес > в г.Калининграде для строительства им индивидуального жилого дома. Указанный участок расположен рядом и граничит с земельным участком по < адрес > < адрес >

Исковые требования БГИ о признании права на получение данного земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, понуждении предоставить этот участок, решением суда от 25 мая 2007 года, вступившим в законную силу, оставлены без удовлетворения.

Решением Октябрьского районного суда г.Калининграда от 02 ноября 2004 года по иску администрации Октябрьского района г. Калининграда к БТС, ЛНГ о продаже жилого дома с торгов установлено, что жилой дом по < адрес > в г.Калининграде находится в разрушенном состоянии.

Указанное судебное решение имеет преюдициальное значение, на что правильно указывал представитель истца по данному делу при пояснениях суду.

То есть с 2004 года жилой дом по < адрес > в г.Калининграде находится в разрушенном состоянии.

Согласно п. 4.1.1. договора №-и от < Дата > и №-и от < Дата > арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора, а именно при невнесении арендной платы более двух раз подряд. В соответствии с п. 4.4.7. договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории. Регулярно убирать арендуемый земельный участок и содержать в чистоте прилегающую к нему часть тротуара.

Согласно представленного суду отчета ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» № ЭЗ-0002-2015 от 15.01.2015 года в результате проведения обследования здания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г.Калининград, < адрес >, было установление нарушение жёсткости и устойчивости здания, в связи с отсутствием совместной работы дисков перекрытий с несущими стенами, так как перекрытия обрушены полностью и несущие стены имеют следы частичного обрушения. Соответственно, дальнейшая эксплуатация данного здания невозможно, в связи с превышением состояния по первой группе предельных состояний. Подобное состояние приводит к обрушению здания и наличие людей как внутри, так и в непосредственной близости к зданию недопустимо.

Возражающий по иску ответчик БГИ иных заключений фотографий, заключений специалистов, в нарушение требований ст.56 ГПК суду не предоставил.

При этом право на жилой дом зарегистрировано за обеими ответчиками, за БГИ с < Дата >. Право аренды на земельный участок зарегистрировано в Управлении Россреестра по Калининградской области за ЛНГ и БТС БГИ как правопреемник ЛНГ не озабачивался регистрацией прав по договору аренды.

Частью 1 статьи 39 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Постановлениями мэра города Калининграда № и № от < Дата > ЛНГ и гр. БТС была разрешена реконструкция с расширением существующего жилого дома.

Как было установлено судом, дом не восстановлен до настоящего времени, в связи с чем ответчиками уже давно пропущен установленный ст. 39 Земельного кодекса РФ трехлетний срок для начала восстановления дома.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда - при существенном нарушении договора другой стороны и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение долгосрочного договора земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ч. 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 того же Кодекса, требование о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения своевременно ответа.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, сотрудниками администрации городского округа «Город Калининград» в адрес ответчиков неоднократно направлялись письма с предложениями расторгнуть или внести изменения в договоры аренды земельного участка. Письмами от 12.12.2014 г. ответчикам направлены для подписания и последующей регистрации проекты соглашений о расторжении договоров аренды от < Дата > №-и и №-и, подписанные и заверенные печатью со стороны администрации городского округа «Город Калининград». До настоящего времени соглашения не подписаны, договоры не расторгнуты. Вышеуказанные документы направлялись сторонам по адресам, указанным в договорах, при несообщении иных сведений об иных местах жительства и т.д.

Невнесение ответчиками арендной платы, а также ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, нельзя не признать существенным нарушением договора, поскольку именно для этого он был заключен. Продолжая занимать земельный участок, не оплачивая арендные платежи за землю, ответчики лишают администрацию городского округа «Город Калининград» (действующую на правах собственника земельного участка) возможности рационально и эффективно распорядиться данным имуществом. Довод представителя истца в этой части суд считает состоятельным.

В приложении № 3 к вышепоименованному заключению специалиста – фотографических изображений спорного объекта прав ( с л.д.130) наглядно видно бесхозное строение, ввиду не ограждения, без окон и дверей, с разрушенными полностью межэтажными перекрытиями, с проломанными проёмами, при отсутствии крыши, со следами захламлённости по всей примыкающей территории, на которой валяется мусор и т.д. Отсутствуют какие-либо следы реконструкции, строительства и т.д., на что правильно указано в иске.

Указанный довод истца, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчиком не опровергнут, все утверждения последнего и его представителя в судебном заседании носят голословный и надуманный характер, представитель последнего не видит различий между индивидуальным жилым домом, правообладателем в части которого является его доверитель, и многоквартирным, к числу которых относит последний, ссылаясь на намерение его доверителя единоличного выстраивания дома для дочери –инвалида, которой впоследствии его доверитель планирует подарить весь дом, забывая, по сути, о наличии номинального второго совладельца.

Всё вышеуказанное позволяет суду придти к выводу об удовлетворении заявленных требований иска в полном объёме.

В соответствии с требованиями ст.103 ГПК РФ суд взыскивает судебные расходы в виде государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобождён, с обоих ответчиков, по 2000 рублей с каждого в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1.Требования администрации городского округа «Город Калининград» к БТС, БГИ о признании жилого дома разрушенным и непригодным к использованию, с прекращении прав собственности, исключением сведений о правообладателях из реестра прав; расторжение договоров аренды земельного участка удовлетворить.

2. Признать индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: г.Калининград, < адрес > разрушенным и непригодным к использованию, с прекращении прав собственности на него за БТС на 42/100 доли в праве; за БГИ – на 58/100 доли в праве, с исключением сведений о правообладателях из реестра прав в отношении вышепоименованного объекта права и названных выше лиц.

3. Расторгнуть договора аренды земельного участка сроком на 49 лет от < Дата >:

- №-и на земельный участок с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м под 42/100 доли в праве собственности индивидуальный жилой дом по < адрес > в г.Калининграде, заключённый с БТС;

- №-и на земельный участок с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв. м по под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по < адрес > в г.Калининграде, заключённый с ЛНГ, правопреемником которой выступает БГИ;

с исключением из реестра прав сведений в отношении вышепоименованных правообладателях.

4. Взыскать судебные расходы в пользу местного бюджета, по < ИЗЪЯТО > рублей с каждого из нижепоименованных лиц:

- БТС;

- БГИ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Калининградский областной суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда постановлено 11 марта 2015 года.

Судья Центрального районного суда

г.Калининграда Епимахина И.А.