Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9238/2017 ~ М-7660/2017 от 27.09.2017

Дело № 2-1-9238/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Буторовой О.В.,

при секретаре Масленкове А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 26 декабря 2017 года гражданское дело по иску Максимова Владимира Владимировича, Степанченко Ирины Павловны, Афониной Любови Ивановны, Ревякина Алексея Валерьевича, Бобровой Татьяны Федоровны, Леващёва Евгения Владимировича, Иванова Александра Михайловича к ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» о прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

27 сентября 2017 года истцы обратились в суд к ответчикам с данным иском и, уточнив требования, просили признать отсутствующим обременение (залог) на следующие жилые помещения: квартиры №№, общей площадью 33,9 кв.м., 31 общей площадью 59,7 кв.м, 62 общей площадью 63,2 кв.м, 22 общей площадью 46,2 кв.м, 163 общей площадью 58,5 кв.м, 267 общей площадью 25 кв.м, 196 общей площадью 33,9 кв.м и 197 общей площадью 62 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Одновременно просят снять ограничения в виде залога на указанные квартиры, путем погашения регистрационной записи об ипотеке имущества в пользу КБ «БФГ-Кредит» в ЕГРН, с отметкой о прекращении данной ипотеки.

В обоснование требований ссылаются на то, что ответчик ООО «Комфорт Строй» в рамках договоров уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ № передал им права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой» в отношении вышеуказанных жилых помещений, свои обязательства по договорам уступки прав требования в части оплаты денежных средств ООО «Комфорт Строй» истцы исполнили в полном объеме. В то же время, в рамках ранее рассмотренных гражданских дел было установлено, что на момент подписания договора уступки прав требований (договора цессии) по договору участия в долевом строительстве квартиры истцов находились в залоге ООО Банк «БФГ-Кредит» г. Москвы. Судебными решениями Калужского районного суда Калужской области постановлено осуществить государственную регистрацию заключенных между ООО «Комфорт Строй» и истцами договоров уступки прав требований.

Кроме того, истцы ссылаются на содержание соглашения об отступном путем цессии, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО), по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило Банку права требования на 58 квартир общей стоимостью <данные изъяты> коп., в связи с чем, обязательства заемщика перед банком прекращены на указанную сумму. В качестве отступного Банку права требования в отношении приобретенных ими квартир не переданы в связи с чем, полагают, что предоставление «отступного» в силу норм главы 26 ГК РФ является иным способом прекращения обязательства, влекущим прекращение залога.

Истцы Максимов В.В., Степанченко И.П., Афонина Л.И., Ревякин А.В., Иванов А.М. в суд не явились.

Их представитель по доверенности Лисовский П.Я., истцы Боброва Т.Ф., Леващев Е.В., их представитель по доверенности Лисовский П.Я. и представитель истца Иванова А.М. по доверенности Иванова И.Н. в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности Шутько М.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для признания обременения (залога) отсутствующим. Указал также на пропуск истцами срока исковой давности.

Ответчики ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» извещались судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили.

Третье лицо - Управление Росреестра по Калужской области ходатайствовало о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 5 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства (квартиры в количестве 267 штук общей проектной площадью 12 799,57 кв.м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по нему производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в п. 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.

Пунктом 8.6 договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

02 апреля 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Максимовым В.В. заключен договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной квартиры №, на 8 этаже, общей проектной площадью 33,9 кв.м, с балконом, по адресу: <адрес> (№ по ГП) - 6 этап строительства.

28 апреля 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Леващевым Е.В. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении однокомнатной квартиры №, номер этажа 8, проектной площадью 25,0 кв.м, по адресу: <адрес> (№ по ГП).

02 декабря 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Степанченко И.П. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной квартиры №, номер этажа 6, проектной площадью 59,7 кв.м, по адресу: <адрес> (№ по ГП).

14 февраля 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Афониной Л.И. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной квартиры, номер этажа 3, номер объекта 62, общей площадью 62,0 кв.м, проектной площадью 63,2 кв.м., по адресу: <адрес> (№ по ГП).

16 февраля 2015 года между ООО «Комфорт Строй» и Ревякиным А.В. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении объекта недвижимости - двухкомнатная квартира, номер этажа 5, номер объекта № (в осях №), проектная площадь 46,02 кв.м., местоположение: <адрес> (№ по ГП).

17 марта 2015 года между ООО «Комфорт Строй» и Бобровой Т.Ф. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении объекта недвижимости - двухкомнатная квартира, номер этажа 12, номер объекта № (в осях 19-20/А-К), проектная площадь 58,5 кв.м. Местоположение: <адрес> (№ по ГП).

06 февраля 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Ивановым А.М. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении однокомнатной квартиры № на 5 этаже, общей площадью 33,9 кв.м (проектная площадь), площадь балкона – 1,2 кв.м, общая площадь оплачиваемая участником составляет 35,1 кв.м., а также двухкомнатной квартиры № на 5 этаже, общей площадью 62,0 кв.м. (проектная площадь), площадь балкона 1,2 кв.м., общая оплачиваемая участником площадь составляет 63,2 кв.м. (проектная площадь0, оплачиваемая площадь двух квартир составляет 98,3 кв.м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной по адресу: <адрес> (№ по ГП).

В пункте 4 указанных договоров уступки прав указано, что на момент подписания договора права требования по указанному выше договору участия в долевом строительстве и последующее после сдачи дома в эксплуатацию получение квартиры никому не проданы, не подарены, не обещаны в дар, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

По условиям договоров цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Истцы свои обязательства по договорам уступки прав требования в части оплаты денежных средств ООО «Комфорт Строй» исполнили полностью.

В свою очередь ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договоров уступки прав требования не была произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения соответствующих спорных отношений), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Из материалов дела следует, что истцы ранее обращались в суд с исками об осуществлении государственной регистрации договоров уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Вступившими в законную силу решениями Калужского районного суда Калужской области от 15 марта 2017 года, 27.03.2017 года, 14.03.2017 года, 13.03.2017 года, 14.06.2017 года исковые требования указанных истцов удовлетворены, и судом постановлено осуществить государственную регистрацию вышеуказанных договоров прав требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между настоящими истцами и ООО «Комфорт Строй» в отношении вышеуказанных квартир.

При этом решением суда от 15.03.2017 года по иску Максимова В.В. установлено, что при заключении договора истец был проинформирован, что передаваемые им права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит» и Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до срока окончания строительства. Те же обстоятельства установлены и при рассмотрении гражданских дел по искам Афониной Л.И. решением суда от 14.03.2017 года, Ревякина А.В. и Бобровой Т.Ф. решением суда от 13.03.2017 года, Иванова А.М. решением суда от 14.06.2017 года.

В рамках рассмотрения указанных гражданских дел было установлено, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договоров уступки прав к ООО КБ «БФГ-Кредит» не обращалось и его не получало.

Однако, 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО) заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило Банку права требования на 58 квартир общей стоимостью <данные изъяты> коп., обязательства заемщика перед банком прекращены на указанную сумму.

При заключении соглашения от 14 марта 2016 года Банком и ООО «Комфорт-Строй» в отступное включались квартиры, в отношении которых ООО «Комфорт-Строй» не были подписаны договоры об уступке прав требования, по этой причине права требования в отношении спорных квартир в строящемся многоквартирном доме не были включены в соглашение об отступном.

При вынесении указанных решений судом учитывалась осведомленность Банка относительно действий ООО «КомфортСтрой», направленных на уступку прав требования в отношении объектов долевого строительства истцам и их поведение, свидетельствующее о последующем одобрении Банком сделок цессии.

Обращаясь в суд с настоящим иском истцы ссылаются на содержание приведенного соглашения об отступном путем цессии, заключенного 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО), и указывают, что в качестве отступного Банку права требования в отношении приобретенных ими квартир не переданы. Полагают, что предоставление «отступного» в силу норм главы 26 ГК РФ является иным способом прекращения обязательства, влекущим прекращение залога. Одновременно указывают на исполнение своих обязательств перед ООО «Комфорт Строй» по оплате договоров уступки прав требований, как на основание для признания обременения отсутствующим.

Однако, указанные доводы истцов основаны на неправильном толковании норм права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и противоречат обстоятельствам, установленным по ранее рассмотренным гражданским делам.

Согласно абз. 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Из приведенных разъяснений следует, что одним из случаев, допускающих предъявление иска о признании обременения отсутствующим, является установление оснований, с которыми закон связывает прекращение обременения в виде зарегистрированного права залога недвижимости (ипотеки).

Основания прекращения залога перечислены в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства, на которые истцы ссылаются в обоснование иска, в том числе, об исполнении ими обязательств перед ООО «Комфорт-Строй» по договорам уступки права требований, к таковым не относятся.

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В рамках разрешения вышеуказанных гражданских дел, суд исходил из положений вышеуказанных норм права и того, что государственная регистрация спорных договоров не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объекты недвижимости. Сохранение ипотеки в отношении заложенных прав, а затем и объектов недвижимости, предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом положений вышеуказанных норм права и разъяснений по их применению, обстоятельств, установленных вступившими в законную силу решениями суда, основанием для признания обременения в виде ипотеки отсутствующим является прекращение ипотеки, однако стороной истца в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких либо доказательств, подтверждающих наличие в данном случае предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условий прекращения ипотеки, не представлено.

Поскольку ипотека спорных квартир не прекращена ни в силу закона, ни в силу соглашения, основания для удовлетворения требований о признании зарегистрированного обременения на квартиры в виде ипотеки отсутствующими и снятия ограничений в виде залога не имеется.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска.

В то же время суд отклоняет доводы стороны ответчика о пропуске истцами срока на обращение в суд с заявленными требованиями, как основанные на не правильном применении норм материального права к спорным правоотношениям.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Максимова Владимира Владимировича, Степанченко Ирины Павловны, Афониной Любови Ивановны, Ревякина Алексея Валерьевича, Бобровой Татьяны Федоровны, Леващёва Евгения Владимировича, Иванова Александра Михайловича к ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» о прекращении залога отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Буторова О.В.

Копия верна: судья

Решение в окончательной форме 16.01.2018