Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-373/2013 (2-3591/2012;) ~ М-3305/2012 от 31.10.2012

                                                                      ДЕЛО №2-373/13

                                               РЕШЕНИЕ

                          ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Рязанцевой А.В.,

при секретаре Загородных Н.Г.,

с участием представителя (Госорган3) по <адрес> – Мелконяна Ш.В., действующего на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ноздрачевой О. Н. к Скрынникову А. В. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности и признании ничтожным договора купли-продажи,

                                          установил:

Ноздрачева О. Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Скрынникову А. В. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности и признании ничтожным договора купли-продажи. В обоснование заявленных требований истец указала, что (ДД.ММ.ГГГГ) между нею и Скрынниковым А.В. был подписан договор купли-продажи ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и поданы документы на государственную регистрацию права. Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию дата окончания срока для регистрации была определена (ДД.ММ.ГГГГ). Однако государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности была проведена (ДД.ММ.ГГГГ) в нарушение норм ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) (№). Указанные нарушения ФЗ, по ее мнению, выразились в следующем: в начале (ДД.ММ.ГГГГ) года регистратор уведомил Скрынникова А.В. о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием надлежащих документов, подтверждающих, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, выполнения условий о преимущественной покупке. Об этом истец узнала из телефонного разговора со Скрынниковым А.В.. После этого он сообщил ей, что якобы представил нотариальные отказы от остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Однако в ходе обращения в (Госорган2) по <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) специалист (ФИО1) пояснил, что в регистрационном деле отсутствуют документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки. Несмотря на это государственная регистрация была произведена в нарушение закона и Приказа Минюста РФ от 25.03.2003 г.N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"

Таким образом, переход права собственности был зарегистрирован в нарушении выше изложенного порядка.

(ДД.ММ.ГГГГ), до истечения срока для государственной регистрации, представитель истца по доверенности, направила в адрес (Госорган3) заявления о прекращении государственной регистрации прав.

В виду изменившихся жизненных обстоятельств, истец решила не продавать свои 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, так как собиралась там проживать.

В соответствии с требованиями Закона и в установленный срок истец обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации прав сделки купли-продажи 1/2 жилого дома и 1/2 земельного участка и предприняла действия к расторжению сделки в установленном законом порядке путем досудебного соглашения с ответчиком и возврата ему денежных средств, полученных по условиям сделки купли-продажи.

(ДД.ММ.ГГГГ) истец заключила договор на оказание юридических услуг с ООО (Наименование1) по подготовке и предоставлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, необходимых для прекращения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако регистратором не были произведены указанные действия, в связи с чем, (ДД.ММ.ГГГГ) истцом было подано повторное заявление о прекращении государственной регистрации.

Следовательно, в соответствии со ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, по мнению истца, у государственного регистратора имелось два основания для отказа в государственной регистрации, но требования закона были нарушены, в связи с чем, государственная регистрация перехода права собственности является недействительной. В связи с изложенными обстоятельствами, истец просила: Признать недействительной государственную регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом и ? доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного (ДД.ММ.ГГГГ) между Ноздрачевой О. Н. и Скрынниковым А. В., и переход права собственности к Скрынникову А. В. на 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом, общей площадью 157,2 кв.м, и на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью 639 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, признать недействительными свидетельство о государственной регистрации прав на 1/2 долю жилого дома (№) и свидетельство о государственной регистрации прав на 1/2 долю земельного участка (№) от (ДД.ММ.ГГГГ)» и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи (№) и (№) от (ДД.ММ.ГГГГ). Признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом и доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный (ДД.ММ.ГГГГ) между Ноздрачевой О. Н. и Скрынниковым А. В., ничтожным, обязав каждую из сторон возвратить другой всё полученное по сделке. Также истцом указано, что за оказание юридических услуг ООО (Наименование1) истцом была перечислена сумма 2500 рублей.

Определением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) в качестве соответчика по делу привлечено (Госорган3) по <адрес>.

Истец – Ноздрачева О.Н., будучи извещенной о рассмотрении гражданского дела, в судебное заседание не явилась. Первоначально при рассмотрении дела в суде, в судебных заседаниях (ДД.ММ.ГГГГ),(ДД.ММ.ГГГГ), в качестве представителя истца принимал участие (ФИО4), действующий на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.24), который поддерживал исковые требования истца. Согласно заявлению Ноздрачевой О.Н. (л.д.25), она просила рассмотреть иск без ее участия, указав, что поддерживает исковые требования. Впоследствии от представителя истца поступила телефонограмма, из которой следует, что (ФИО4) не будет представлять интересы истца. В то же время от Ноздрачевой О.Н. в суд неоднократно поступали по факсу сообщения, из которых следует, что она заявленные исковые требования поддерживает, но не имеет возможности явиться в судебное заседание. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, учитывая характер заявленных требований, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела без участия истца, надлежаще и своевременно извещенной о рассмотрении дела, о чем свидетельствует телеграмма.

Ответчик – Скрынников А.В., надлежаще и своевременно извещенный о рассмотрении гражданского дела в судебное заседание не явился, принимая участие в предыдущих судебных заседаниях, исковые требования не признавал.

Представитель (Госорган3) по <адрес> – Мелконян Ш.В. исковые требования не признал, представил возражения на л.д. 41-43.

Суд, заслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, приходит к выводу, что исковые требования Ноздрачевой О.Н. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

    Согласно п.52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ 10,22 от (ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно договору (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности (ФИО3 и (ФИО6) предоставлен земельный участок, значащийся под номером <адрес> (л.д.).

Исходя из справки филиала (Госорган1) (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) домовладение (№) по <адрес> ранее значилось по адресу: <адрес> на основании договора (№) о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от (ДД.ММ.ГГГГ). Переименование произошло на основании Решения Горисполкома от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.).

Земельный участок, площадью 639,00+- 9,00 кв.м, по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером (№) (л.д.), в границах, указанных на плане (чертеж, схема) земельного участка (л.д.)..

Судом установлено, что Ноздрачева О.Н. по договору дарения от (ДД.ММ.ГГГГ) получила в собственность 1/2 долю жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по завещанию от (ДД.ММ.ГГГГ) (ФИО2) является наследницей 13/20 доли в наследстве, на которое выдано свидетельство о праве на наследство, состоящее из ? доли жилого дома (л.д.).

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по завещанию от (ДД.ММ.ГГГГ) (ФИО5) является наследницей 7/20 доли в наследстве, на которое выдано свидетельство о праве на наследство, состоящее из ? доли жилого дома (л.д.).

(ДД.ММ.ГГГГ) между Ноздрачевой О.Н. и Скрынниковым А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец – Ноздрачева О.Н. продает Скрынникову А.В. ? долю жилого дома и ? долю земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В тот же день сторонами оформлен акт приема – передачи спорного имущества. (ДД.ММ.ГГГГ) сторонами поданы документы на государственную регистрацию права в (Госорган3) по <адрес>.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию дата окончания срока для регистрации определена (ДД.ММ.ГГГГ).

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности проведена (ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец заявила требования, указывая, при этом, два основания для отказа в государственной регистрации: государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности была проведена (ДД.ММ.ГГГГ) в нарушение норм ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) (№), ранее назначенного срока – (ДД.ММ.ГГГГ) и в связи с отсутствием надлежащих документов, подтверждающих, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, выполнения условий о преимущественной покупке.

Согласно ст. 42 ч.6 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании ст. ст. 11, 12, п. п. 1 и 3 ст. 250 ГК РФ, а также п. 14 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от (ДД.ММ.ГГГГ) при нарушении преимущественного права покупки, действующее законодательство допускает лишь возможность обращения другого участника долевой собственности в судебном порядке с требованиями о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ч.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3).

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (ч. 4).

Исходя из позиции Конституционного Суда РФ (Определение от (ДД.ММ.ГГГГ) N 1296-О) суд разъяснил, что положения ст. 250 ГК РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (п. 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (п. 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (п. 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности, и не могут быть признаны нарушающими конституционные права граждан.

Из дела правоустанавливающих документов, представленных УФРС, усматривается, что проживающие в жилом доме по адресу: <адрес> другие лица, и имеющие право собственности на долю в жилом доме, были своевременно извещены о продаже Ноздрачевой О.Н. своей доли в жилом доме. Так из свидетельства (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) следует, что нотариусом нотариального округа городского округа <адрес> удостоверено, что (ДД.ММ.ГГГГ) передано (ФИО5) заявление Ноздрачевой О.Н., которое содержало, что гр. Ноздрачева О.Н. продает, принадлежащую ей в праве общей долевой собственности ? долю индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> за 2 070 000 рублей. Согласно ст. 250 ГК РФ и п.6 ст. 42 ЖК РФ (ФИО5) сообщено, что она имеет право покупки ? доли индивидуального жилого дома в результате продажи, как участник общей долевой собственности (л.д.). Также нотариусом нотариального округа городского округа <адрес> удостоверено, что (ДД.ММ.ГГГГ) передано (ФИО2) заявление Ноздрачевой О.Н., которое содержало, что гр. Ноздрачева О.Н. продает, принадлежащую ей в праве общей долевой собственности ? долю индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> за 2 070 000 рублей. Согласно ст. 250 ГК РФ и п.6 ст. 42 ЖК РФ (ФИО2) сообщено, что она имеет право покупки ? доли индивидуального жилого дома в результате продажи, как участник общей долевой собственности (л.д.). Кроме того, в (Госорган3) по <адрес> от (ФИО5) и (ФИО2) поступили (ДД.ММ.ГГГГ) заявления, согласно которых (ФИО5) и (ФИО2) отказываются от преимущественной покупки ? доли в праве общей долевой собственности    на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Ноздрачевой О.Н. за любую цену (л.д.).

В соответствии со ст. 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

Закон установил особую, облегченную процедуру регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом, а при одновременной подаче заявления на государственную регистрацию ранее возникшего права и заявления на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Суд признает несостоятельными доводы истца, указывающие на регистрацию ранее установленной даты, указанной в расписке о получении документов, необходимых для регистрации, так как законом не запрещается регистрация ранее установленного срока при наличии всех документов и оснований для такой регистрации. В данном случае участникам общей долевой собственности, имеющим право преимущественной покупки доли, не только были направлены сообщения, но и до даты регистрации получены заявления об отказе в покупке недвижимости по любой предложенной продавцом цене.

В то же время суд считает, что сокращение срока государственной регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее упрощение процедуры регистрации, хотя и весьма косвенно, но все же способствовало стимулированию правообладателей к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В данном случае в полном объеме, на законных основаниях обеспечена защита прав граждан, в том числе истца на недвижимое имущество.

Истцом в подтверждение довода о неправомерности регистрации ранее установленного в расписке срока, отмечено о том, что регистрационным органом регистрация приостанавливалась.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Часть 2 ст. 19 указанного закона предусматривает, что в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге чета документов.

Из дела правоустанавливающих документов следует, что до (ДД.ММ.ГГГГ) – до дня регистрации в УФРС сторонами были представлены все необходимые документы, в связи с которыми приостановление регистрации не требовалось.

     Истец просила признать договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по <адрес>, заключенный (ДД.ММ.ГГГГ) ничтожным, обязав каждую из сторон возвратить все полученное по сделке.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или, другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Исходя из правоотношений, возникших между Ноздрачевой О.Н. и Скрынниковым А.В., договор купли – продажи спорной недвижимости произведен в соответствии с перечисленными нормами права. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) является законным, его регистрация проведена в соответствии с требованиями закона.

Истец ссылается на ст. 165,167,168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ - сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, - ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ - недействительность сделки не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применение последствий недействительной сделки, заключенной между сторонами, возможно, в том числе и путем признания недействительным зарегистрированного права в отношении спорного имущества. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не установлены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (абз. 3 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Таким образом, требование о возвращении стороной ответчика - Скрынниковым А.В. полученного по сделке является не обоснованным и не основано на законе.

На основании изложенного выше, у суда нет оснований для признания договора купли – продажи ? доли жилого дома и ? земельного участка недействительным.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о несостоятельности и необоснованности доводов истца, в связи чем Ноздрачевой О.Н. следует в иске отказать.

         Руководствуясь ст.ст. 12,56,67,194-199 ГПК РФ, суд

                                             РЕШИЛ:

Ноздрачевой О. Н. в иске к Скрынникову А. В., (Госорган3) по <адрес> о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности и признании ничтожным договора купли-продажи отказать.

      Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в месячный срок со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья:                                                             А.В. Рязанцева

Мотивированное решение изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ).