Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-735/2021 ~ М-601/2021 от 25.05.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Боровск                                                       19 августа 2021 года

Калужская область

Боровский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Гришиной Л.В.,

при секретаре Коростелевой Т.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску БОНДАРЕВА Валерия Викторовича к ПОМЕЩИКОВОЙ Ольге Михайловне и ЗАХАРОЧКИНОЙ Елене Михайловне о расторжении договора купли продажи аннулировании государственной регистрации права, возврата недвижимого имущества,

    установил:

    25 мая 2021 года истец Бондарев В.В. обратился в суд с иском с Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

    В судебном заседании истец Бондарев В.В. и его представитель заявленные требования уточнили и пояснили, что 08 октября 2019 года он совместно с супругой ФИО6 приобрел однокомнатную квартиру с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 2300000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла. Он тяжело переживал смерть супруги, морально и физически был подавлен. Помещикова О.М. и Захарочкина Т.Н. являются дочерями ФИО6 Ответчики ему рассказали, что ФИО6 хотела, чтобы квартира по адресу: <адрес>, осталась в их семье и перешла им по наследству. Он против этого не возражал. Он хотел оформить завещание на ответчиц, но выяснил, что так как они не приходятся друг другу родными, то переоформление будет стоить значительную сумму денег. По согласованию с Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М. они решили заключить договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого он должен был продолжать пользоваться квартирой, а при необходимости могли бы ее продать и разделить деньги в соответствии с долями в наследстве. Денежных средств ему ответчики не передавали. Договор был заключен, но сторонами не исполнялся. Квартиру он ответчикам не передавал, ими обязательство о передаче денежных средств не исполнялось. Так как близких родственников он не имел в <адрес>, что решил переехать в <адрес> в своей сестре. Он обратился к ответчикам с просьбой продать квартиру, чтобы он имел возможность приобрести себе жилье, и они согласились, указав, что в случае продажи их доля будет составлять 850000 рублей, однако впоследствии от продажи квартиры отказались. Однако оплата предусмотренная договором ими так и не была осуществлена. Полагает, что указанным договором нарушены его права и он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В связи с чем полагает указанные нарушения существенными и просил расторгнуть договор купли-продажи от 19 марта 2020 года квартиры с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и возвратить ему указанную квартиру.

    Представитель ответчиков Москалев А.И. в судебном заседании с иском не согласился, указал, что заключенный договор ответчиками исполнен, денежные средства переданы, о чем свидетельствует запись в акте к договору купли-продажи об отсутствии материальных претензий друг к другу. Ответчики не оспаривают, что указанное имущество является для них наследственным после смерти матери ФИО6 Квартира Бондаревым В.В. ответчикам до настоящего времени не передана, в связи с чем расходов по содержанию имущества они не несут. Полагает, что истец не представил доказательств нарушения своих прав, вместе с тем каждая из ответчиков имеет свои доходы, а стоимость имущества не является значительной, которая не позволяла бы ответчикам хранить указанную сумму без использования банковского счета.

    Ответчики Помещикова О.М. и Захарочкина Е.М. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о слушании дела надлежащим образом.

    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М., против чего не возражали стороны.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе на основании договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец Бондарев В.В. в период брака с ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ приобрел однокомнатную квартиру с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 2300000 рублей.

Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Бондаревым В.В.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла. В судебном заседании стороны указали, что наследниками ФИО6 по закону являлись супруг Бондарев В.В., и дочери ФИО6 - Помещикова Е.А. и Захарочкина Е.М.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 19 марта 2020 года истец Бондарев В.В. продал, а ответчики Помещикова О.М. и Захарочкина Е.М. приобрели по ? доле в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно указанному договору стоимость квартиры между сторонами определена в размере 1300000 рублей.

Из буквального содержания договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что подтверждается распиской продавца, написанной собственноручно.

Договор считается исполненным при условии передачи покупателями продавцу указанной суммы денег за приобретаемую квартиру и передачи продавцом покупателям вышеуказанной квартиры по подписанному акту приема-передачи квартиры.

Согласно передаточному акту от 19 марта 2020 года продавец передал, а покупатели приняли квартиру с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Материальных претензий у продавца к покупателям не имеется. Претензий у Покупателя к продавцам по передаваемой квартире не имеется.

Однако, как указали в судебном заседании стороны, договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 19 марта 2020 года не исполнен. Квартира истцом Бондаревым В.В. ответчикам Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М. не передана, из его владения не выбыла. В настоящее время в квартире проживает истец Бондарев В.В., ответчики Помещикова О.М. и Захарочкина Е.М. расходов по содержанию жилья не несут. Ответчики в спорной квартире не были зарегистрированы, в нее не вселялись и не проживали в ней.

Доказательств обратного суду не представлено.

Также в судебном заседании истец Бондарев В.В. указал, что денежные средства ответчиками Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М. ему не передавались, расписки о получении денежных средств он не писал.

Оспаривая факт получения денежных средств по договору купли-продажи, истец Бондарев В.В. ссылался на то, что ответчики не располагали денежными средствами для приобретения спорной квартиры.

Разрешая заявленные требования суд исходит из следующего.

В силу абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 года №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Однако в материалах дела не имеется расписки, подтверждающей получение Бондаревым В.В. от Помещиковой О.М. и Захарочкиной Е.М. какой-либо денежной суммы, сопоставимой с ценой квартиры, определенной в договоре в размер 1300000 рублей.

Кроме того, ответчики не представили доказательства, подтверждающие, что они имели денежные средства, достаточные для приобретения квартиры по цене, указанной в договоре.

С доводами стороны ответчиков о том, что исполнение ими условий договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора и пунктом 4 передаточного акта, суд согласиться не может, поскольку пункт 5 Договора содержит указание на то, что факт передачи денежных средств подтверждается распиской написанной продавцом собственноручно; пункт 4 передаточного акта не содержит сведений о передаче денежных средств в размере 1300000 рублей, а указание в акте на отсутствие претензий у сторон договора друг к другу на момент подписания указанного акта, не освобождает их от исполнения принятых на себя обязательств.

Как указал истец Бондарев В.В. в судебном заседании неоплата ответчиками стоимости квартиры повлекла для него значительный ущерб, поскольку он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора.

Кроме того, как указал истец Бондарев В.В. у него имелись намерения приобрести иное жилье, при этом спорное для него является единственным пригодным для проживания, однако неисполнение договора ответчиками лишило его такой возможности.

Вместе с тем неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод стороны ответчиков о том, что заявление стороной истца нарушение не является существенным и каких-либо доказательств в обоснование своей позиции истцом не представлено, судом отклоняется, поскольку противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора купли-продажи, фактических установленных обстоятельств и не оспоренного ответчиком факта нарушения своих обязательств по договору купли-продажи, суд полагает требования истца обоснованными, так как ответчики не уплатили продавцу стоимость приобретенного имущества, так как указанное обстоятельство является существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку оно влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор купли-продажи от 19 марта 2020 года квартиры с кадастровым номером №, площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между БОНДАРЕВЫМ Валерием Викторовичем с одной стороны, ПОМЕЩИКОВОЙ Ольгой Михайловной и ЗАХАРОЧКИНОЙ Еленой Михайловной с другой стороны, аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от 19 марта 2020 года за ПОМЕЩИКОВОЙ Ольгой Михайловной и ЗАХАРОЧКИНОЙ Еленой Михайловной, возвратив указанную квартиру БОНДАРЕВУ Валерию Викторовичу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда в течение одного месяца через Боровский районный суд.

Председательствующий