Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-34/2012 (2-622/2011; 2-5667/2010;) от 27.12.2010

                                                                                                                                 Дело № 2-34/12                        

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 января 2012г.                                                                                                       г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Иванова Д.Н.

при секретаре     Ивановой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АК Сбербанк России (ОАО) в лице Филиала №8609 - Смоленского отделения к Шиманаеву В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.М., Габрусевой А.С. о взыскании задолженности по кредитному договору,

установил:

     АК Сбербанк России (ОАО) в лице Филиала №8609 - Смоленского отделения обратился в суд с иском к Шиманаеву В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.Н., Габрусевой А.С. о взыскании досрочно задолженности по кредитному договору №59119 в сумме <данные изъяты>., расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты>., обращении взыскания на предмет залога по данному кредитному договору - земельный участок, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 193 кв.м., степень готовности 50%, инв. №12242, по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., ссылаясь на нарушение заемщиками принятого обязательства по возврату кредитных средств в установленные сроки.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 26.10.2010г. требования истца удовлетворены. С Шиманаева В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.Н., Габрусевой А.С. солидарно в пользу АК Сбербанка России (ОАО) в лице Филиала №8609 - Смоленского отделения досрочно взыскано в возмещение задолженности по кредитному договору <данные изъяты>., в возврат госпошлины <данные изъяты>., расходы по производству экспертизы <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты>. Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки № 59119-4 от 09 августа 2008 года имущество - земельный участок, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 193 кв.м., степень готовности 50%, инв. №12242, по адресу: Смоленская область, <адрес>, принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., с определением начальной продажной стоимостьюв сумме 1 065 167 руб.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 14.12.2010г. данное решение в части обращения взыскания на заложенное имущество и взыскания судебных расходов по производству экспертизы отменено с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В судебном заседании представитель истца Смарагдова Е.А. исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество подержала. Просит установить начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из заключения эксперта ООО «Центр оценок и экспертиз» в размере <данные изъяты> руб., увеличив ее на 10-15% с учетом прошедшего времени после ее проведения.

Представитель ответчика Филипповой И.Н. Рудый В.И., не оспаривая необходимость обращения взыскания на заложенное имущество, просил установить начальную продажную цену, определенную экспертом ООО «Эксперт-Оценка» Хайкиным Л.А. в размере <данные изъяты> руб.

Ответчик Габрусева А.С. поддержала позицию банка.

Ответчики Шиманаев В.Н., Шиманаева С.А., Моисеева Г.М., Филиппова И.Н. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 06.02.2007г. между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Смоленского ОСБ №8609 и Шиманаевым В.Н., Шиманаевой С.А. заключен кредитный договор № 59119. В соответствии с данным договором Шиманаев В.Н., Шиманаева С.А. получили ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на инвестирование строительства коттеджа К-220-IP-1, по адресу: <адрес>, на срок до 06.02.2027г. под 15 % годовых, со снижением до 13% годовых после предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки Объекта недвижимости в пользу Кредитора. Заемные средства должны быть возвращены по графику частями (л.д.9-14).

В обеспечение принятых ответчиком обязательств 06.02.2007г. банком заключены договоры поручительства: №59119-1 с Габрусевой А.С., №59119-2 с Моисеевой Г.М., №59119-3 с Филипповой И.Н., а также договор ипотеки №59119-4, по которому последним в залог передан земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на праве собственности по договору купли-продажи от 21.11.2006г., залоговой стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д.29-33)

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 ст. 350 ГК установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В силу п.1 ст.64 Федерального закона, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку между сторонами имел место спор относительно начальной продажной цены заложенного имущества, судом назначалась экспертиза.

Согласно заключению ООО «Центр оценок и экспертиз» №359/10-Э от 19.07.2010 года, среднерыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Шиманаеву В.Н., на 05.07.2010г. может составить <данные изъяты> рублей, без НДС. Среднерыночная стоимость жилого дома в стадии незавершенного строительства, площадью застройки 193 кв.м., со степенью готовности 50%, инв. №12242, по адресу: <адрес>, принадлежащего Шиманаеву В.Н., на 05.07.2010г. может составить <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка, общей площадью 1200 кв.м. может составить <данные изъяты> руб., без НДС (л.д.68-108).

В свою очередь ответчиком Шиманаевым В.Н. предоставлен отчет ООО «Смоленск-Эксперт» от 30.03.2010г., согласно которому вероятная рыночная стоимость спорного объекта <данные изъяты> руб. (л.д.58-61).

С учетом имеющихся противоречий относительно стоимости объектов оценки, исходя из различных методов оценки, судом назначалась повторная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Эксперт-Оценка» № 262/11 от 21.09.2011г. действительная рыночная стоимость в настоящее время земельного участка и жилого дома в стадии незавершенного строительства, принадлежащих Шиманаеву В.Н. составляет <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб., незавершенного строительством жилого дома - <данные изъяты> руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Центр оценок и экспертиз» Полионов С.Ю. выводы заключения подтвердил, пояснив, что при оценке объекта им применялся сравнительный подход, брались аналоги земельного участка и жилого дома, расположенные на равном удалении от г.Смоленска. Поскольку дом индивидуальный, его строительство не завершено, затратный подход, по мнению эксперта, в данном случае неприменим. В настоящий момент с учетом прошедшего после оценки времени считает, что стоимость недвижимости может увеличиться на 10-15%.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Эксперт-Оценка» Хайкин Л.А. поддержал выводы данного им заключения, указав, что при оценке земельного участка им применен сравнительный метод, а для оценки незавершенного строительством жилого дома - затратный. При оценке сравнительным методом, такой подход имеет крайне ограниченное применение из-за сложности расчета поправочных коэффициентов. Использование сравнительного метода основано на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, аналогичными по объему строительства и месторасположению. В этой связи применение сравнительного метода оценки незавершенного строительством жилого дома невозможно. Кроме того, на момент оценки у эксперта не имелось достоверной и достаточной информации по продажам объектов, сопоставимых с рассматриваемым. Использованный затратный метод основан на переводе строительства 1 кв.м. из уровня цен с 1984г. с последующим пересчетом в уровень цен на дату оценки на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительных работ с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из стоимости земельного участка и расположенного на нем дома в стадии незавершенного строительства, определенной ООО «Эксперт-Оценка» в размере <данные изъяты> руб.

При этом суд исходит из следующего.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки № 1.

В соответствии с п.6 Федерального стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7 ФСО).

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п.15 ФСО).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.14 ФСО).

Следовательно, необходимым условием сравнительного метода оценки является наличие на дату оценки объекта, сходному сравниваемому по основным характеристикам, в том числе материальным и техническим параметрам.

Из пояснений эксперта Полионова С.Ю. следует, что на момент проведения им оценки, объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому по объему строительства, не имелось, в связи с чем к стоимости аналогов им применены корректировочные коэффициенты.

При этом, сами коэффициенты установлены экспертом по своему усмотрению без применения каких-либо научно-обоснованных методов.

Кроме того, как видно из содержания экспертного заключения при корректировке по степени готовности конструктивных элементов, степень готовности жилого дома определена им в размере 35% (л.д.97), хотя согласно свидетельству о государственной регистрации права на жилой дом в стадии незавершенного строительства от 10.07.2009г., его степень готовности составляет 50% (л.д.36).

Утверждения эксперта Полионова С.Ю. в части невозможности применения затратного метода при оценке объекта незавершенного строительства являются субъективными, поскольку ни Федеральный стандарт оценки, ни какие-либо другие стандарты в области оценки такого ограничения не содержат.

К тому же, обосновывая невозможность применения затратного метода, эксперт Полионов С.Ю. в своем заключении сослался на непредставление заказчиком в полном объеме технической документации (л.д.92).

В то же время, эксперт Хайкин Л.А. при проведении повторной экспертизы данную техническую документацию исследовал и учел содержащиеся в ней данные при даче заключения.

Судом также принимается во внимание то обстоятельство, что при оспаривании сторонами залоговой стоимости, она определяется судом на момент разрешения спора.

В этой связи, экспертная оценка ООО «Эксперт-Оценка», проведенная в августе 2011г., в отличие от оценки ООО «Центр оценок и экспертиз», проведенной в июле 2010г., максимально точно отражает действительную стоимость спорного объекта на момент рассмотрения дела.

Показания свидетеля Липатникова С.А., сославшегося на необъективность заключения ООО «Эксперт-Оценка», не могут быть приняты во внимание, поскольку являются личным мнением лица, заинтересованного в исходе дела как работника банка и непосредственно не производившего оценку спорного объекта.

Исходя из изложенного, учитывая также положения ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которому каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности; никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права, следует признать, что в связи с обращением взыскания на имущество должника, он вправе рассчитывать на то, что такое имущество будет реализовано по такой рыночной цене, которая обеспечит максимальную защиту интересов как взыскателя, так и должника: чем больше будет вырученная от реализации имущества сумма, тем меньше размер непогашенной задолженности.

Доводы представителя банка о том, что определение начальной продажной стоимости в сумме <данные изъяты> руб. не позволит реализовать заложенное имущество, являются несостоятельными, поскольку Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает при определенных условиях снижение начальной продажной цены.

В связи с удовлетворением иска, в целях исполнения решения суда подлежат отмене обеспечительные меры в виде наложения ареста на заложенное имущество, принятые определением судьи от 23.04.2010г.

Поскольку выводы суда основаны на результатах экспертного исследования, проведенного ООО «Эксперт-Оценка», судебные расходы истца по оплате услуг ООО «Центр оценок и экспертиз» в сумме <данные изъяты> руб. возмещению не подлежат.

          Руководствуясь ст. ст. 194- 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки № 59119-4 от 09 августа 2008 года имущество - земельный участок, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 193 кв.м., степень готовности 50%, инв. №12242, по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., определив начальную продажную стоимость в сумме <данные изъяты> руб.

По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок, кадастровый номер 67:18:004 02 02:0157, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 193 кв.м., степень готовности 50%, инв. №12242, по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., принятые определением судьи 23 апреля 2010г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий                                                                                  Д.Н. Иванов