Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5457/2018 ~ М-4662/2018 от 06.06.2018

Дело №2-5457/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2018 года                                                                                 г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи                                                   Горбаконенко А.В.,

при секретаре                                                                                Домниченко С.Д.,

с участием представителя истца                                                 Деменко Н.Н.,

ответчика                                                                                        Макаровой Л.П.,

представителя ответчика                                                              Китаевой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Аква-Имидж» к Макаровой Л. П. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что между ООО «Аква-Имидж» и Макаровой Л.П. - председателем совета дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Мухина, 10, заключен договор аренды нежилого помещения (подвального помещения (далее-договор), принадлежащего собственникам квартир указанного многоквартирного дома (далее-МКД), сроком на 11 месяцев, с 01 июля 2015 года по 30 мая 2016 года.

Полагает, что договор аренды от 01 июля 2015 года является незаключенным, поскольку истец совершил сделку под влиянием заблуждения, данные содержащиеся в договоре аренды противоречат норме закона и содержат искаженную информацию.

В спорном договоре передаваемая часть площади не индивидуализирована, не выделена на плане. В п. 1.1 договора прописывается общая доля собственников МКД, равна 250 кв.м., что соответствует общей площади подвала, включая строения (кладовые) собственников помещений предназначенные для личного пользования.

В договоре аренды помещение, предлагаемое для аренды, указывается как нежилое, по факту является техническим этажом жилого дома, имеет самостоятельный кадастровый номер и входит в состав нежилого фонда, обладает самостоятельными полезными свойствами и правомерно является объектом гражданско - правовых сделок.

Помещения подвала жилого дома функционально являются техническим этажом жилого дома и предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей, иное использование этих помещений строительными нормами и правилами не предусмотрено.

У Макаровой Л.П. полномочий на подписание договора аренды от имени собственников МКД не было, каждым собственником он не подписан.

В п. 1.2 договора указано, что помещение передается согласно акту приема - передачи, являющегося неотъемлемой частью договора, однако он отсутствует.

Поскольку договор имеет предварительное значение, то основная цель составления акта приема-передачи заключается в том, чтобы удостоверить факт передачи помещения от одной стороне другой, а также зафиксировать то, что получатель не имеет к передающей стороне никаких претензий по состоянию передаваемого нежилого объекта. Отсутствие акта приема-передачи говорит о незаключенности договора.

Не утверждена на общем собрании собственниками МКД сумма оплаты по договору аренды. Так, в договоре и приложении № 1 к договору аренды она совершенно разная и кем утверждена неизвестно. В договоре п. 3.1 установленная сумма составляет 71 рубль 30 копеек, за 1 кв. м., из приложения № 1 к договору аренды сумма соответствует 67 рублей 40 копеек, за 1 кв.м.

Со стороны арендодателя отсутствуют реквизиты, отсутствует список собственников подписавших договор, отсутствует доверенность от собственников на уполномоченное лицо, для подписания данного договора.

Просит признать договор аренды нежилого помещения (подвального помещения) от 01.07.2015 г. заключенный между ООО «Аква - Имидж» и Макаровой Л.П. незаключенным.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, пояснил об обстоятельствах, изложенных в иске, дополнительно указав, что у работников управляющей компании ООО «Аква-Имидж» имелись ключи от подвального помещения, там хранили инструмент. Акт приема-передачи помещения не подписывался одновременно с договором, его принесла Макарова Л.П. через две недели после его подписания, подписанный только советом дома, подписи самой Макаровой Л.П. в нем нет. При заключении договора аренды заблуждались по его существенным условиям.

В судебном заседании ответчик и его представитель с заявленными требованиями не согласились, в обоснование своей позиции представили письменные возражения, дали устные пояснения, что все существенные условия договора перед его подписанием были согласованы между сторонами, заявленные требования говорят о недобросовестности истца. Полномочиями на подписание договора Макарову Л.П. наделили собственники МКД, по итогам голосования. С 2011 года компания ООО «Аква-Имидж» занимала помещение подвала. После поступления больших счетов за ОДН, жители МКД стали возмущаться, и было принято решение заключить новый договор аренды. Общая площадь подвального помещения составляет 880 кв.м., истцу по его просьбе предоставлено 250 кв.м. В арендуемом помещении находились помещения, используемые компанией под офис, душевую, туалет, комнату отдыха для работников компании. Акт приема-передачи подписывали вместе с договором, однако директор компании отказался подписывать его, мотивируя это тем, что поскольку на момент подписания они уже пользовались данными помещениями, данный факт является незначительным, то есть фактически ввел в заблужение собственников дома, используя теперь этот обман для заявления требований о признании договора незаключенным, что является злоупотреблением правом. Размер арендной платы на собрании МКД обсуждался, там же приняли решение о наделении Макаровой Л.П. полномочиями для его подписания.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в МКД от 14 апреля 2014 года по третьему вопросу повестки дня решили: избрать председателем совета МКД собственника помещения Макарову Л.П. (кв.***), предоставить ей право от имени собственников МКД на подписание всех документов по управлению домом и использованию общего имущества в интересах собственников (договоров, актов, отчетов и других документов). «За» голосовали 2 748 кв.м. или 100%. В собрании приняло участие 2 748 кв.м. или 55,3 %. Общее количество голосов собственников помещений: 4 970,2 кв.м.

Протоколом № 2 общего собрания собственников помещений в МКД от 19 марта 2015 года по четвертому вопросу решили: поручить МКД заключить договор аренды подвального помещения с определением суммы платежа за квадратный метр до 01 июня 2015 года с ООО «Аква-Имидж».

Действуя по поручению и с согласия собственников МКД, Макарова Л.П. (арендодатель) 01 июля 2015 года заключила с ООО «Аква-Имидж» (арендатор) договор аренды нежилого подвального помещения, принадлежащего собственникам квартир МКД.

Из п. 1.1 договора следует, что арендодатель предоставляет общую долю собственников квартир многоквартирного дома (подвальное помещение-нежилое) во временное пользование и за отдельную плату со всеми коммуникациями по адресу: ул. Мухина, 10, общей площадью 250 кв.м. для организации технического участка ООО «Аква-Имидж». Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.2).

Помещение сдается в аренду сроком с 01 июля 2015 года по 30 мая 2016 года (п.1.4).

Арендная плата устанавливается из расчета 71,30 рублей за 1 кв.м., что в итоге составляет 17 818 рублей 40 коп. в месяц (п.3.1).

К договору приложен расчет платы за месяц и акт приема-передачи.

Истцом и ответчиком не оспаривалось, что договор и расчет подписан сторонами.

Оспаривая договор от 01 июля 2015 года, истец ссылается на отсутствие полномочий у Макаровой Л.П. действовать от имени собственников помещений МКД при заключении договора; собственниками на общем собрании не принималось решение о размере платы за 1 кв.м. арендуемого помещения; арендуемая площадь не индивидуализирована; акт приема-передачи между сторонами договора не подписан, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно позиции ответчика договор подписан на законных основаниях, все условия договора соблюдены, истец недобросовестно относится к его исполнению, злоупотребив парвом, отказался от подписания акта приема-передачи.

В обоснование своей позиции по ходатайству ответчика в судебном заседании были допрошены свидетели: Свидетель1, Свидетель2, Свидетель3

Свидетель Свидетель1 пояснила, что с 2014 года является секретарем совета МКД. ООО «Аква-Имидж» арендовало подвал с 2011 года на основании договора аренды, подписанного Агафоновой Л.С. Истец обратился с просьбой оставить их в подвальном помещении, Совет дома на основании решения собственников МКД согласился подписать с ними новый договор аренды. Его разрабатывал специалист общества. 01 июля 2015 года он был подписан Макаровой Л.П. Акт приема-передачи подписан членами совета дома, а директор общества сказал, что претензий к договору нет, и составление акта приема-передачи необязательно. Арендная плата от истца не поступала, были большие затраты на ОДН. В апреле 2017 года ООО «Аква-Имидж» выехало из арендуемого помещения.

Свидетель Свидетель2 пояснила, что договор аренды и акт приема-передачи подписывали в один день, в том числе ее муж, который входил в совет дома. До момента подписания спорного договора у ООО «Аква-Имидж» в подвале уже был офис, директор Гулевич Е.А. не стала подписывать акт приема-передачи, сославшись на то обстоятельство, что общество уже пользуется подвальным помещением. В арендуемом помещении размещался офис, диспетчерская, туалет, душ, стояли водонагреватель, стиральная машинка, холодильник, диван, там даже жили некоторые работники компании. По акту приема-передачи передавалось имущество, которым они уже пользовались.

Свидетель Свидетель3 пояснил, что живет в МКД с 2012 года. В подвальном помещении находился офис ООО «Аква-Имидж», там же были склад, комната отдыха и приема пищи для работников компании, туалет, душевая. Помещение освободили в 2017 году, все свое имущество они вывезли.

Показания свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности, принимаются судом в качестве допустимых доказательств по делу, оснований сомневаться в их достоверности у суда не имеется.

Оценивая показания допрошенных свидетелей, суд усматривает, что ООО «Аква-Имидж» с 2011 года пользовалось подвальным помещением МКД для своих нужд. Договором от 01 июля 2015 года отношения между собственниками МКД (в лице Макаровой Л.П.) и обществом были юридически оформлены. Договор подписан между сторонами. Акт приема-передачи не подписан директором общества Гулевич Е.А., считавшей, что это не обязательно, поскольку на момент его составления и подписания они уже пользовались данным помещением. При этом со стороны собственнииковМКД акт приема-передачи подписан. Суд констатирует, что истец на тот момент уже пользовался подвальным помещением для размещения там склада, комнаты отдыха и приема пищи для работников компании, туалета, душевой, использовалось бытовое электрооборудование, при этом потреблялась электорэнергия, которую собственники дома оплачивали как затраченную на общедомовые нужды. Общество по соглашению сторон в 2017 году выехало из помещения.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Из ч. 3 ст. 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполняется и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (действующей редакции на момент заключения договора аренды), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвал.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ-ДР).

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу пп. 3, 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Суд не принимает доводы истца о том, что ответчик не был наделен полномочиями на подписание спорного договора, поскольку с 14 марта 2014 года по 14 апреля 2014 года по инициативе собственников МКД проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования. В повестку дня был включен вопрос, в том числе, о выборе председателя совета дома, уполномоченного от имени собственников помещений для представления интересов собственников в отношениях с третьими лицами. Таким лицом большинством голосов избрана Макарова Л.П.

Решение общего собрания собственников МКД, оформленное протоколом общего собрания № 1 от 14 апреля 2014 года, никем из собственников в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.

Поскольку круг полномочий Макаровой Л.П. не был ограничен решением собственников помещений многоквартирного дома, не конкретизирован, а напротив собственники большинством голосов дали согласие на представление их интересов без доверенности в отношениях со сторонними организациями, то Макарова Л.П. на законных основаниях заключила с ООО «Аква-Имидж» договор аренды от 01 июля 2015 года, доказательств обратного, в порядке ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Также не принимаются доводы о том, что предмет договора не индивидуализирован, поскольку общая площадь нежилого подвального помещения составляет 880 кв.м., при этом в договоре указана площадь 250 кв.м. (п.1.1). Согласно пояснений Макаровой Л.П., представитель истца до подписания договора сам указал на данную площадь подвалльного помещения, необходимую для работы организации, составил и подписал договор, что истцом не оспаривалось в судебном заседании.

Довод стороны истца, о том, что на общем собрании собственников МКД не была установлена сумма арендного платежа, суд находит также несостоятельными, поскольку с 19 марта 2015 года по инициативе собственников МКД проведено общее собрание собственников в форме очного голосования. В повестку дня был включен вопрос, в том числе, о заключении договора аренды подвального помещения с определением суммы платежа с ООО «Аква-Имидж».

Решение общего собрания собственников МКД, оформленное протоколом общего собрания № 2 от 19 марта 2015 года, никем из собственников в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.

Стороны установили размер арендной платы в размере 71,30 рублей за 1 кв.м. (п.3.1), что подтверждается подписанным договором.

Указание иной суммы в приложенном расчете (67,4 руб\кв.м.), ответчиком обоснованно тем, что он составлялся до 01 июля 2015 года, когда цены на коммунальные услуги были ниже, чем с этой даты. Указанные доводы истцом не опровергнуты, и принимаются судом, поскольку являются обоснованными и соответствующими ценовой политике государства в этой сфере, согласно которой вопросы индексации уровня цен на коммунальные услуги решается с 01 июля.

Не принимаются судом доводы истца, что акт не был подписан представителем ООО «Аква-Имидж», поскольку данный факт стороной ответчика не оспаривался, однако из пояснений последнего и показаний свидетелей, принятых судом в качестве допустимых доказательств по делу, акт приема-передачи не подписан директором общества Гулевич Е.А., поскольку она сама приняла такое решение, посчитав это ненужным, так как организация уже пользовались данным помещением с 2011 года.

Также суд считает надуманными и не соответствующими материалам дела доводы истца о том, что спорное помещение не использовалось организацией для размещения офиса компании, места нахождения ее работников, их отдыха и трудовой деятельности. Указанное, помимо показаний свидетелей, следует из представленных ответчиком иных доказательств: решения Благовещенского городского суда от 12 марта 2018 года о взыскании задолженности по договору аренды от 01 июля 2015 года за период с 01 июля 2015 по 28 апреля 2017 года, которым требования частично удовлетворены, копиями протоколов судебных заседаний по данному делу от 22 января-07 февраля, 12 марта 2018 года, в которых этот же представитель организации подтвердил использование подвального помещения данного дома в рамках договора аренды от 01 июля 2015 года.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитываая длительное использование истцом помещения в подвале дома по ул. Мухина, 10 г.Благовещенска в период с 2011 года по апрель 2017 года, принятия решения судом о взыскании арендных платежей, отсутствие разногласий сторон при заключении договора в отношении предмета договора, суд приходит к выводу об отсутствии основания для признании договора аренды нежилого помещения от 01 июля 2015 года незаключенным.

С учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «Аква-Имидж» в удовлетворении исковых требований к Макаровой Л. П. о признании договора аренды нежилого (подвального) помещения по ул. Мухина, 10 г.Благовещеска от 01 июля 2015 года незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                           А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 22 июля 2018 г.            А.В. Горбаконенко