Решение по делу № 2-182/2021 ~ М-48/2021 от 25.01.2021

УИД 19RS0004-01-2021-000085-13                                  Дело № 2-182/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 февраля 2021 года                                  с. Аскиз Аскизского района РХ

Аскизский районный суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Тришканевой И.С.,

при секретаре Казагашевой Е.А.,

с участием истца Ивандаевой Ю.Д., её представителя Таскараковой Р.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ивандаевой Ю.Д. к Ясюлените Т.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании нрава собственности, признании отсутствующей записи об ипотеке, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Ивандаева Ю.Д. обратилась в суд с иском к Ясюлените Т.С. о расторжении договора купли-продажи. Требования мотивированы тем, что <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. Пунктом 1 данного договора установлена цена земельного участка, составившая № рублей, а также установлена отсрочка для покупателя оплаты земельного участка до <дата> Ответчик по настоящее время на выплатила истцу стоимость земельного участка в полном объеме, в связи с чем истец настаивала на расторжении договора купли-продажи, утверждая, неоплата в полном объеме по договору купли-продажи является существенным нарушением прав продавца, которые повлекли для нее ущерб в значительном размере, т.е. продавец лишилась возможности получения денежных средств за свой земельный участок по возмездной сделке. В целях урегулирования спора в досудебном порядке ответчику было направлено уведомление о намерении расторгнуть указанный договор, и предложено прибыть для этого в МФЦ <адрес> <дата> в № часов, однако Ясюлените Т.С. проигнорировала данные требование и предложение. На основании изложенного, с учетом уточнения требований, просила расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между сторонами <дата> в отношении земельного участка, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, признать отсутствующей запись об ипотеке в пользу Ивандаевой Ю.Д. на указанный земельный участок, возместить понесенные судебные по уплаченной государственной в размере 300 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере № рублей.

Определениями судьи от <дата>, от <дата> к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Потребительское общество «Семья», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

В судебном заседании истец Ивандаева Ю.Д., её представитель Таскаракова Р.Г., действующая в порядке ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик Ясюлените Т.С. в судебное заседание не явилась, третьи лица Потребительское общество «Семья», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в судебное заседание своих представителей не направили, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте его проведения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Хакасия Захарова Ю.В., действующая на основании доверенности, представила отзыв на исковое заявление, где разрешение исковых требований Ивандаевой И.Д. оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения истца, его представителя, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи земельного участка, заключенного <дата> между Ивандаевой Ю.Д. (продавец) и Ясюлените Т.С. (покупатель), следует, что продавец обязался продать, а покупатель купить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 4 данного договора предусмотрено, что продавец продал, а покупатель купил вышеуказанный земельный участок за 120 000 рублей. Указанная сумма оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в срок до <дата>.

При этом в пункте 5 договора стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемый земельный участок будет находиться в залоге у продавца в силу закона с момент государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя до полного погашения.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи вышеуказанного отчуждаемого земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной (п. 8 Договора).

Договор купли-продажи и право собственности Ясюлените Т.С. зарегистрированы в установленном законом порядке <дата>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от <дата>, материалами регистрационного дела на земельный участок.

В указанном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, отражены его предмет, цена, воля сторон, порядок расчета и порядок передачи земельного участка.

Требуя защиты своего права, истец указывает, что оплата за приобретаемый земельный участок должна была быть произведена после государственной регистрации прав до <дата> Однако ответчик от оплаты уклонялась, на претензию, направленную в её адрес, не ответила. Денежные средства покупателем не получены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что <дата> Ивандаева Ю.Д. направила в адрес Ясюлените Т.С, претензию, содержащую требование о расторжении договора, а также предложение ответчику явиться <дата> в №-№ час. в Многофункциональный центр (МФЦ) - Аскиз, расположенный по адресу: <адрес>, оставленную ответчиком без удовлетворения и ответа.

Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст.ст. 56, 60 ГПК РФ, ответчик суду не представил письменных доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости и подтверждающих оплату приобретенного у Ивандаевой Ю.Д. земельного участка.

Таким образом, поскольку ответчик допустила нарушение договора, которое повлекло для Ивандаевой Ю.Д. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим ответчик нарушила условия об оплате товара, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суд полагает, что спорный объект недвижимости подлежит возврату Ивандаевой Ю.Д.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для прекращения права собственности покупателя Ясюлените Т.С. и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца Ивандаевой Ю.Д.

Выпиской из ЕГРН от <дата> № №, подтверждается, что собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является Ясюлените Т.С. В графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрация ограничения (обременения) права на указанный земельный участок в виде ипотеки, а именно <дата> ипотека в силу закона на основании договора купли продажи земельного участка от <дата> в пользу Ивандаевой Ю.Д. (регистрационная запись №), и <дата> на основании договора залога (ипотеки) земельного участка № № от <дата> в пользу ПО «Семья» (регистрационная запись №).

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4).

Положениями ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст.19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Положениями ст. 42 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Согласно абзацу четвертому п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Проанализировав вышеприведенные нормы закона, представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что сохранение записи о наличии обременения препятствует истцу как собственнику данного земельного участка на распоряжение им по своему усмотрению, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Ивандаевой Ю.Д. о снятии ограничения в виде ипотеки, в связи с чем считает их подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Наличие зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения на данный земельный участок в виде ипотеки в силу закона по договору залога (ипотеки) недвижимого имущества от <дата> в пользу ПО «Семья» не ставит под сомнение правомерность заявленных Ивандаевой Ю.Д. требований ввиду того, что при заключении договора залога ПО «Семья» было предупреждено о нахождении данного земельного участка в залоге у Ивандаевой Ю.Д., о чем свидетельствует содержание пункта 1.7 договора залога от <дата> №. Кроме того, при отсутствии в материалах дела данных об изменении старшинства залогов ипотека в пользу истца была зарегистрирована на спорный земельный участок в первоочередном порядке, установлена на срок с <дата> до полного расчета, тогда как ипотека в пользу ПО «Семья» зарегистрирована позже, и установлена на срок с <дата> на № месяцев с даты фактического предоставления займа, то есть, с <дата>.

Согласно статье 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя.

В силу ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела, истцом Ивандаевой Ю.Д. заключено с Таскараковой Р.Г. <дата> Соглашение об оказании юридических услуг в гражданском судопроизводстве, понесены расходы на оплату услуг представителя Таскараковой Р.Г. в сумме 2000 рублей. Факт несения указанных расходов подтверждается имеющимся в материалах дела приложенным к Соглашению актом приема передачи денежных средств от <дата> на сумму 2000 рублей.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», предусмотрено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ) (пункт 12). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13). Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, помимо прочего иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Учитывая приведенные нормы и разъяснения, принимая во внимание сложность дела, объем оказанной истцу юридической помощи (составление искового заявления), суд полагает, что за счет ответчика Ясюлените Т.С. подлежат возмещению истцу Ивандаевой Ю.Д. понесенные ею и документально подтвержденные расходы на оплату услуг представителя, размер который суд находит разумным, денежные средства в сумме 2000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления, в сумме 300 рублей (квитанция от <дата>).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки, заключенный <дата> между продавцом Ивандаевой Ю.Д. и покупателем Ясюлените Т.С..

Прекратить право собственности Ясюлените Т.С. на земельный участок, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки.

Признать право собственности Ивандаевой Ю.Д. на земельный участок, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона путем аннулирования регистрационной записи об ипотеке № от <дата> в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки.

Взыскать с Ясюлените Т.С. в пользу Ивандаевой Ю.Д. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 300 (триста) руб., в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг 2 000 (две тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий (подпись) И.С. Тришканева

Мотивированное решение изготовлено и подписано <дата>.

Судья     (подпись) И.С. Тришканева