Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8252/2011 ~ М-8016/2011 от 15.11.2011

Дело № 2-8252/2/11г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» декабря 2011 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Савиной С.А.

при секретаре Бутенко О.В.

с участием представителя истца Курносенко О.С., действующей по доверенности, представителя ответчика Черкасова К.В., действующий по ордеру, третьего лица Хохловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Комфорт Плюс» к Хохлову Е.Г. о взыскании задолженности за проживание и коммунальные услуги,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Комфорт Плюс»обратилось в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>. Между истцом и Хохловым Е.Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор коммерческого найма жилого помещения. В настоящий момент вместе с ответчиком в комнате № проживает его жена - <данные изъяты> несовершеннолетняя дочь <данные изъяты> В соответствии с п.3.3. ч.3 договора ответчик обязался производить оплату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца. Ответчик данные обязательства не исполняет, в связи с чем за период с апреля 2010 г. по август 2011 г. образовалась задолженность в размере <данные изъяты> Ответчику 21.10.11 г. было направлено уведомление об имеющейся задолженности в указанном размере, с предложением погасить задолженность в двухнедельный срок. До настоящего времени задолженность не погашена. Истец просит взыскать с ответчика задолженность за проживание и коммунальные услуги в общем размере <данные изъяты>

Представитель истца в судебном заседании исковые требования изменила, увеличив размер иска до <данные изъяты> дополнив, что расчет задолженности определен в настоящее время с апреля 2010 г. по ноябрь 2011 г. включительно. До марта 2011 г. размер оплаты за найм жилого помещения ежемесячно составлял <данные изъяты> С марта 2011 г. размер оплаты был изменен с учетом произведенной Обществом оценки рыночной стоимости арендной оплаты 1 кв.м. жилого помещения, расположенного в вышеуказанном жилом доме, в котором проживает ответчик со своей семьей. Договор, заключенный с ответчиком, продолжает свое действие, при этом изменение его условий произведено путем направления ответчику уведомления об изменении стоимости оплаты найма с учетом установления рыночной стоимости арендной платы. Приложением № к договору коммерческого найма в соответствии с решением Петрозаводского городского суда РК от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Комфорт Плюс» к <данные изъяты> о заключении договора и взыскании денежной суммы следует считать ссылки на Постановление главы самоуправления г. Петрозаводска, решения Петрозаводского городского Совета, Постановления РЭК РК в части установления тарифов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Данные документы переиздаются ежегодно. При заключении договора с ответчиком какие-либо конкретные документы, относящиеся к Приложению №, отсутствовали. Полагает, что ответчик был надлежащим образом уведомлен об изменении размера оплаты найма жилого помещения, поскольку подписал соответствующее уведомление, поэтому на него распространяется обязанность осуществления оплаты жилого помещения с учетом действующих тарифов. Общество является коммерческой организацией, действует в целях извлечения прибыли, ориентироваться на тарифы, установленные для муниципального жилого фонда.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, представив мотивированные возражения по существу спора, дополнив, что условия заключенного между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения в части установления размера найма жилого помещения не могут быть изменены в одностороннем порядке истцом. Установленный с марта 2011 г. размер оплаты найма установлен в нарушение условий договора, в нарушение действующего законодательства, поэтому размер задолженности истцом в отношении ответчика рассчитан неверно. Кроме того истцом не учтены внесенные ответчиком в счет оплаты жилья и коммунальных услуг денежные средства в общем размере <данные изъяты>

Третье лицо Хохлова С.В. в судебном заседании позицию представителя ответчика поддержала.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск удовлетворению не подлежащим.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наниматель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом установлено, что Хохлов Е.Г., являясь работником <данные изъяты> по ордеру № получил в обще­житии по <данные изъяты> Данная комната была предоставлена ответчику на семью из трех человек (жена Хохлова С.В., дочь <данные изъяты>

На момент вселения ответчика и его семьи здание, расположенное по адресу <адрес>, по существу являлось общежитием, т.е. относилось к специализиро­ванному фонду.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от № многоквартирный трехэтажный жилой дом по <адрес> принадлежит ООО «Комфорт Плюс» на праве собственности.

При этом с ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» и Хохловым Е.Г. был заключен договор коммерческого найма жилого поме­щения: комнаты <адрес>

Согласно п. 3.4 договора следует, что размер платы за пользование помещением, а также тарифы на коммунальные услу­ги (их стоимость) устанавливаются равными платежами (тарифами), определенными для муни­ципальных общежитий.

Размер этих платежей может изменяться наймодателем в односторон­нем порядке в связи с изменением размера этих платежей для муниципальных общежитий.

Об изменении размера платежей (тарифов) наймодатель письменно уведомляет нанимателя в срок не менее, чем за две недели до начала месяца, с которого применяются новые тарифы.

В соответствии с п. 6.3 договора следует, что все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Срок действия вышеуказанного договора коммерческого найма между сторонами не согласован.

В силу п. 6.5. данного договора все вопросы, не предусмотренные настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

С учетом данного обстоятельства срок действия данного договора в силу ст. 683 ГК РФ составляет пять лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ

При этом, с учетом того, что стороны не перезаключили данный договор коммерческого найма на иных условиях, договор найма спорного жилого помещения действует в соответствии с содержащимися в нем и согласованными между сторонами прежними условиями.

Согласно материалам дела, представленного истцом расчету стоимость платы за найм жилого помещения для ответчика с апреля 2010 г. по февраль 2011 г. включительно составляла <данные изъяты>

Данная оплата была определена с учетом тарифов на коммунальные услуги, определенных для муниципальных общежитий.

На данное обстоятельство указано в судебном заседании представителем истца, не опровергнуто и признано ответчиком, его представителем и третьим лицом.

При этом с марта 2011 г. плата за найм со стороны истца в одностороннем порядке в отношении жителей дома, в том числе и в отношении ответчика была значительно изменена и стала составлять за <данные изъяты>

Изменение платы за пользование помещением было осуществлено на основании отчета № об оценке рыночной стоимости арендной платы коммерческого найма за 1 кв.м. жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> (общежитие), составленного ООО «Карельская оценочная компания» по поручению ООО «Комфорт Плюс».

Из пояснений специалиста <данные изъяты> производившего данную оценку, следует, что согласно заданию на оценку видом определяемой стоимости являлась рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена покупки на данном сегменте рынка в условиях чистой сделки. Оценка проведе­на методом сравнительного анализа, в том числе рынка стоимости ставки арендной платы за 1 кв. м. аналогичных помещений в общежитиях г. Петрозаводска в месяц. Итоговое заключение о рыночной стоимости объектов оценки размера коммерческого найма за 1 кв. м. жилых помеще­ний расположенных по адресу <адрес> без учета НДС и коммунальных услуг соста­вила <данные изъяты>. При этом, при составлении отчета методики определения арендной платы за муниципальное имуще­ство не использовались, по - мнению специалиста, размер арендной платы за квадратный метр аналогичного помещения, находящегося в муниципальной собственности, будет составлять в 4-5 раз меньше установлен­ного отчетом размера коммерческого найма.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ поскольку переход права собственности на занимае­мое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора най­ма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заклю­ченного договора найма, в т.ч. если это условия договора найма специализированного жилого помещения.

Данное положение закона означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерче­ского найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее засе­лены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Кроме того, размер платы жилого помещения по договору найма жилого помещения не может быть определен исходя из рыночной стоимости коммерческого найма в размере 404 руб. за квадратный метр, в том числе учитывая и положения заключенного между сторонами договора найма спорного жилого помещения.

Таким образом в отношении жилого помеще­ния, занимаемого ответчиком, начисление платы за найм и коммунальные услуги должно про­изводиться по размерам платы и тарифам, установленным для населения г. Петрозаводска.

Иных договоренностей в данной части между сторонами по настоящему делу не имеется.

При этом направленное истцом в адрес ответчика уведомление об изменении размера платы за найм жилого помещения с марта 2011 г. само по себе не является основанием для изменения в одностороннем порядке условий договора коммерческого найма, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленных ответчиком сведений (квитанций), не опровергнутых представителем истца, следует, что в апреле 2010 г. ответчиком произведена оплата жилого помещения в размере <данные изъяты> в декабре 2011 г. – <данные изъяты>

Вместе с тем данные суммы в расчет задолженности с указанием внесенных нанимателем платежей в отношении спорного жилого помещения не включены.

С учетом данного обстоятельства за период с апреля 2010 г. по декабрь 2011 г. включительно (по настоящее время) ответчиком было внесено на счет истца <данные изъяты>

Начисления за коммунальные услуги согласно представленного истцом расчета составили <данные изъяты>

Плата за найм, с учетом выраженного ответчиком согласия с размером найма в <данные изъяты> (установленного с мая 2010 г. по февраль 2011 г. и оплачиваемого ответчиком), со­ставляет <данные изъяты> за месяц, <данные изъяты>

Таким образом, задолженность за коммунальные услуги и найм жилого помещения у ответчика отсутствует (<данные изъяты>

Более того, в настоящий момент со­гласно указанным расчетам имеется переплата, равная <данные изъяты>

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Комфорт Плюс» к Хохлову Е.Г. о взыскании задолженности за проживание и коммунальные услуги отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Петрозаводский городской суд.

Судья: С.А.Савина

Решение суда в окончательной форме принято: 30.12.11 г.