Решение по делу № 2-4872/2016 ~ М-3547/2016 от 17.06.2016

дело № 2-4872/2016

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 ноября 2016 года                                 г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.

при секретаре    Терещенко Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк Жилищного Финансирования» к Баевой Е. Н., Баеву Р. Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Банк Жилищного Финансирования» (далее АО «Банк ЖилФинанс») обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру <адрес>, ссылаясь на то, что 23 мая 2014 года между ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в настоящее время АО) и солидарными заемщиками Баевой Е.Н., Баевым Р.Е. заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 182 месяца, процентная ставка <данные изъяты>% годовых, для приобретения, осуществления ремонта и иных неотделимых улучшений вышеуказанной квартиры. Обеспечением возврата кредита являются ипотека в силу закона названной квартиры, удостоверенная закладной.

По условиям кредитного договора заёмщики были обязаны производить ежемесячное погашение части кредита и уплату процентов путём внесения банку аннуитетных платежей в размере <данные изъяты> руб. не позднее 15-го числа каждого месяца. Однако заёмщиками, начиная с января 2016 года не вносят денежные средства во исполнение своих обязательств по кредитному договору. В связи с этим истец воспользовался своим правом, предусмотренным п.4.4.1 кредитного договора, и письмом от 13.05.2016 г. потребовал от ответчиков полного досрочного погашения всех обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиками в предусмотренный кредитным договором и требованием 30-дневный срок не выполнено. В связи с этим по состоянию на 06.05.2016 г. задолженность ответчиков по кредитному договору составила <данные изъяты> руб., включая остаток основного долга, задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленную договорную неустойку (пени) из расчёта 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по сумме основного долга и по процентам. Истец просил взыскать с ответчиков солидарно всю указанную сумму задолженности по кредитному договору, а также возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Также истец просил суд обратить взыскание указанных сумм на принадлежащую ответчикам квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры, согласованную условиями кредитного договора и закладной, в размере <данные изъяты> руб., т.е. в размере 80% от её стоимости, определённой на основании отчёта оценщика от 21.04.2014 г.

В судебное заседание представители истца не прибыли, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей банка, заявленные исковые требования поддерживали полностью.

Ответчики Баева Е.Н., Баев Р.Е. в судебное заседание не явились, неоднократно отправленные по месту их жительства и регистрации извещения о месте и времени слушания дела возвратились в суд в связи с неявкой адресатов за их получением, что свидетельствует об уклонении ответчиков от получения судебных извещений, в связи с чем, дело может быть рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о договоре кредита и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик в силу ст. 810 ГК РФ обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Если же договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора согласно ст. 348 ГК РФ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а отказано в обращении взыскания на такое имущество может быть, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, а реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 2 и п.п. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, а предметом ипотеки может быть квартира.

В соответствии со ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила Главы XIII указанного Федерального закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этих дома или квартиры, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. При этом залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 23 мая 2014 года между ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в настоящее время АО) и солидарными заемщиками Баевой Е.Н., Баевым Р.Е. заключен кредитный договор № по условиям которого заемщикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок 182 месяца, процентная ставка <данные изъяты>% годовых, для приобретения, осуществления ремонта и иных неотделимых улучшений двухкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 50,4 кв.м, жилой площадью 28,8 кв.м.

Обеспечением возврата кредита является, в том числе, ипотека в силу закона названной квартиры, удостоверенная закладной (п.п. 1.4, 4.1 кредитного договора). Ранее квартира была приобретена и оформлена в собственность Баева Р.Е.

    Согласно разделу 3 кредитного договора погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется заёмщиками в соответствии с Графиком погашения кредита и уплаты процентов, равными по сумме ежемесячными аннутитеными платежами в размере <данные изъяты> руб., включающими сумму по возврату кредита и сумму начисленных процентов.

За пользование кредитом заемщик в силу п. 3.1, 3.3 кредитного договора уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 14,99% годовых в течение периода, считая с даты, следующей за датой предоставления кредита, до даты окончательного возврата кредита включительно.

При нарушении сроков возврата кредита или уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик в силу п. 5.3, 5.4 кредитного договора уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме п.3.3.11 кредитного договора установлена очередность погашения требований кредитора. При этом кредитору принадлежит право самостоятельно в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения требований.

Судом установлено, что банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив 23.05.2014 г. денежные средства в размере <данные изъяты>. на лицевой счет Баевой Е.Н., как это следует из представленной выписки по счету.

23 мая 2014 года между сторонами заключён договор об ипотеке вышеуказанной квартиры.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 мая 2014 года произошла государственная регистрация ипотеки на принадлежащую Баеву Р.Е. на основании договора купли продажи от 30 апреля 2010 года квартиру <адрес>.

23 мая 2014 года Баевым Р.Е. подписана и выдана первоначальному держателю закладная № на вышеуказанную квартиру, согласно условим которой закладной обеспечены право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого предмета ипотеки, обеспеченного ипотекой.

Условиями кредитного договора, договора об ипотеке и закладной предусмотрено, что на заложенное имущество может быть обращено взыскание задолженности по кредитному договору, для чего основаниями являются, в том числе, просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа более чем на 15 дней.

Денежная оценка предмета ипотеки установлена сторонами в сумме <данные изъяты> руб. в соответствии с отчетом от 21.04.2014 г., составленным ИП Шкурат В.С.

Как следует из отметок о смене владельцев закладной, вышеуказанная закладная не передавалась иным залогодержателям, таким образом, АО «Банк ЖилФинанс» является законным владельцем закладной и вправе требовать исполнения в его пользу кредитных обязательств, в том числе предъявлять настоящие исковые требования.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке» вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Как следует из представленных истцом сведений и не оспорено ответчиками, с января 2016 года платежи по кредитному договору в банк не поступают.

Банк воспользовался своим правом, предоставленным законом и условиями кредитного договора и 13.05.2016 г. направил ответчикам требование о полном досрочном погашении суммы кредита и всех причитающихся по нему платежей. Указанное требование ответчиками в предусмотренный кредитным договором и требованием 30-дневный срок не выполнено.

При таких обстоятельствах истец вправе ставить вопрос о взыскании всей оставшейся суммы кредита вместе со всеми причитающимися процентами, в том числе штрафными санкциями, установленными договором.

Из расчета задолженности следует, что при поступлении денежных средств, в первую очередь, как это предусмотрено условиями кредитного договора, производилось погашение просроченных процентов, просроченного основного долга, затем плановых процентов и основного долга, а оставшиеся средства использовались для уплаты начисленных пени.

Как следует из выписки по счёту заёмщиков, по состоянию на 06.05.2016 г. задолженность Баевых по кредитному договору составила <данные изъяты> руб., включая остаток основного долга в размере <данные изъяты> руб., задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом в размере <данные изъяты> руб., текущие проценты в размере <данные изъяты>., проценты на просроченный основной долг <данные изъяты> руб., начисленную договорную неустойку (пени) из расчёта 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по сумме основного долга в размере <данные изъяты>. и по процентам в размере <данные изъяты> руб.

Данный расчет судом проверен и признан правильным. Учтены все поступившие от ответчиков платежи. Суд не усматривает оснований для применения к размеру пени нормы ст.333 ГК РФ, учитывая соразмерность предъявленных ко взысканию пени периоду и сумме просрочки в исполнении обязательств ответчиками.

Обращение взыскания задолженности по кредитному договору на заложенное жилое помещение соответствует соглашению сторон, изложенному в кредитном договоре, договоре об ипотеке и в закладной, основано на положениях ст.ст. 50, 56, 78 ФЗ «Об ипотеке», ст.ст. 348, 350 ГК РФ.

Таким образом, поскольку до настоящего времени задолженность ответчиков перед банком не погашена, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по кредитному договору солидарно с ответчиков и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Также суд находит подлежащим удовлетворению требования банка о взыскании с ответчиков процентов, начисляемых на сумму основного долга по установленной договором ставке, с 07 мая 2016 года до дня фактического исполнения обязательства, поскольку в силу п.2 ст.809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Поскольку денежные средства в погашение задолженности ответчики не вносят, продолжая при этом пользоваться кредитными средствами, на сумму основного долга в размере <данные изъяты> руб. подлежат начислению договорные проценты.

Определяя начальную продажную стоимость предмета ипотеки, суд учитывает, что соглашение между сторонами о такой стоимости не достигнуто, в связи с чем она подлежит определению судом.

Вместе с тем, суд не может согласиться с заявленной истцом начальной продажной стоимостью спорной квартиры в <данные изъяты> руб., поскольку, заявляя такую стоимость, банк основывался на неверном толковании норм материального права.

Так, действительно, согласно пп.4) п.2 ст.54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», если начальная продажная стоимость заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Однако суд усматривает, что рыночная стоимость принадлежащей Баевым квартиры для целей определения начальной продажной стоимости оценщиком не устанавливалась.

В качестве рыночной стоимости квартиры в настоящий момент суд не может рассматривать стоимость квартиры, определённую в отчёте об оценке № от 21.04.2014 г. ИП Шкурат В.С. в размере <данные изъяты> руб., поскольку она была определена по состоянию на 21.04.2014 г., и не может отражать рыночную стоимость квартиры на состоянию на ноябрь 2016 года, т.е. спустя более 2-х лет.

Кроме того, оценка рыночной стоимости квартиры производилась оценщиком не для целей определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, а для целей денежной оценки предмета ипотеки, т.е. по существу для определения залоговой стоимости имущества, о чём прямо указано в самом заключении оценщика, а также в закладной. Залоговая стоимость имущества была согласована сторонами в указанном выше размере, т.е. в <данные изъяты> руб.

Поскольку сведений о рыночной стоимости квартиры на дату, предшествующую дате рассмотрения настоящего спора не более чем на 6 месяцев, суду ни одной из сторон не представлено, при определении начальной продажной цены заложенного имущества суд считает необходимым руководствоваться согласованной сторонами залоговой стоимостью такого имущества, в связи с чем начальную продажную стоимость квартиры <адрес> устанавливает в размере <данные изъяты> руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчиков в равных долях в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины – 14 479,53 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Банк ЖилФинанс» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу АО «Банк ЖилФинанс» с Баевой Е. Н., Баева Р. Е. солидарно задолженность по кредитному договору № от 23.05.2014 г. в сумме 527 953 (пятьсот двадцать семь тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 13 коп.

Взыскать в пользу АО «Банк ЖилФинанс» с Баевой Е. Н., Баева Р. Е. солидарно проценты за пользование кредитом в размере 14,99 (четырнадцать целых девяносто девять сотых) % годовых, начисляемые на сумму основного долга в размере 486 116 (четыреста восемьдесят шесть тысяч сто шестнадцать) рублей 49 коп., с 07 мая 2016 года до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание указанных сумм на квартиру <адрес>, общей площадью 50,4 кв.м, кадастровый (условный) №, принадлежащую на праве собственности Баеву Р. Е..

Определить способ реализации указанной квартиры - путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость указанной квартиры в сумме 2 697 000 (два миллиона шестьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 коп.

Взыскать в пользу АО «Банк ЖилФинанс» с Баевой Е. Н., Баева Р. Е. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по 7 239 (семь тысяч двести тридцать девять тысяч) рублей 76 коп. с каждого.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21.11.2016 г.

Судья:                                    Гонтарь О.Э.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.