Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13518/2017 от 05.04.2017

Судья – Богданович С.П. Дело № 33-13518/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Мантул Н.М.,

судей Щуровой Н.Н., Бекетовой В.В.

при секретаре с/з Мешвез М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Казимирова М.П. по доверенностиДудукчяна А.Л. на решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 марта 2016 года,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы, возражений

УСТАНОВИЛА:

Казимиров М.П. обратился в суд с иском к Фоминой Т.В. о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости и взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что <...> Казимиров М.П. приобрел у Фоминой Т.В. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>. Однако впоследствии выяснилось, что фактические границы земельного участка, огороженные по периметру забором, не соответствуют его кадастровым границам, с увеличением площади за счет земельных участков смежных землепользователей. Вступившим в законную силу судебным решением от <...> Казимиров М.П. обязан освободить часть земельного участка с кадастровым номером <...> путем переноса (сноса, демонтажа) ступенчатого забора из блоков на бетонном фундаменте и установить забор согласно кадастровым границам земельного участка с КН <...>. При этом истец указывает, что, приобретая земельный участок и расположенный на нем дом, подлежащий сносу забор уже существовал и являлся внешним ограждением приобретаемого земельного участка, часть которого он утратил, так как судебным постановлением установлена его принадлежность не Фоминой Т.В., а иному лицу. По мнению истца, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договоров купли-продажи, что является основанием для их расторжения.

Истец просил суд расторгнуть заключенный между сторонами <...> договор купли-продажи земельного участка, площадью 631 кв.м, с кадастровым номером <...>, категория земель: <...>; расторгнуть заключенный между сторонами <...> договор купли-продажи находящегося на вышеуказанном земельном участке жилого дома, состоящего из основного строения литеры «А», «а», общей площадью 198,1 кв.м, в том числе жилой площадью 78,7 кв.м, надворных построек и сооружений; взыскать с Фоминой Т.В. в его пользу денежную сумму в размере, эквивалентном 815 000 долларов США, равную 52623979,50 рублям; взыскать с Фоминой Т.В. в его пользу денежную сумму в размере, эквивалентном 35 000 долларов США, равную 2 259925,50 рублям; обязать Лазаревский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю не осуществлять переход права собственности от Казимирова М.П. к Фоминой Т.В. на вышеперечисленные объекты недвижимости без предоставления письменного подтверждения полной оплаты денежной суммы за названные земельный участок и жилой дом в указанной сумме; взыскать с Фоминой Т.В. в пользу Казимирова М.П. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

В суде первой инстанции представители истца Казимирова М.П. - Дудукчян А.Л. и Радочкина Н.С. просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика Фоминой Т.В. - Чудиков Д.В. и Коровкин С.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения иска в полном объеме.

Представитель третьего лица Лазаревского отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 21 марта 2016 года отказано в удовлетворении иска Казимирова М.П.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 июня 2016 года решение отменено, по делу принято новое решение. Исковые требования Казимирова М.П. удовлетворены частично: расторгнуты договоры купли-продажи от <...> жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, при жилом доме <...>, заключенные между Казимировым М.П. и Фоминой Т.В.; с Фоминой Т.В. в пользу Казимирова М.П. взысканы денежные суммы по расторгнутым договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 52623979,50 рублей и 2259925,50 рублей, госпошлина в размере 13200 рублей. С Фоминой Т.В. в доход государства также взыскана госпошлина в размере 46 800 рублей.

Постановлением кассационной инстанции Краснодарского краевого суда от 22 марта 2017 года апелляционное определение от 21 июня 2016 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

В апелляционной жалобе представитель Казимирова М.П. по доверенностиДудукчян А.Л. просит отменить решение суда, считает его незаконным, указывает, что проведенной в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела комплексной земельно-устроительной экспертизой установлено, что фактические границы участка, огороженные установленным по периметру спорного земельного участка забором, не соответствуют его кадастровым границам с увеличением площади с 631 кв.м. до 765,4 кв.м. (на 134,4 кв.м) за счет изъятия соответствующих частей земельных участков смежных землепользователей со всех сторон спорного земельного участка. Факт возведения забора ответчиком признан последним в представленных в материалы дела письменных возражениях. Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлен факт передачи ответчиком по оспариваемым сделкам, в том числе чужого имущества - частей смежных земельных участков, общей площадью 134,4 кв.м. Претензии истца к ответчику основаны на положениях ст. 37 ЗК РФ о предоставлении информации о товаре - земельном участке, неисполнении информационных обязанностей продавца. Считает, что суду надлежало установить добросовестность продавца при заключении спорного договора купли-продажи и факт предоставления исчерпывающих сведений о земельном участке. Выводы суда об отсутствии самостоятельных претензий к качеству переданного по оспариваемым сделкам жилого дома как основанию недоказанности необходимости расторжения договора купли-продажи дома не подлежат учету в связи с противоречием основополагающему принципу земельного законодательства, закрепленному в ст. 1 ЗК РФ, о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним иных объектов недвижимого имущества. Указание судом сумм оспариваемых сделок в рублях без установления размера-эквивалента в долларах США противоречит фактическим обстоятельствам дела, а именно самим оспариваемым договорам.

В отзыве на жалобу и дополнениях к нему представитель Фоминой Т.В. – Чудиков Д.В. не согласился с доводами апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель Казимирова М.П. – Дудукчян А.Л. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда, удовлетворив иск в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представители Фоминой Т.В. - Коровкин С.В. и Чудиков Д.В. не согласились с доводами апелляционной жалобы и просили решение суда оставить без изменения.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменный отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к нему, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителя Казимирова М.П. – Дудукчяна А.Л., представителей Фоминой Т.В. - Коровкина С.В. и Чудикова Д.В., не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Указания о толковании закона имеющееся в материалах дела по настоящему делу постановления президиума Краснодарского краевого суда от 22 марта 2017 года в силу ч.3 ст.390 ГПК РФ являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ч. 1 ст. 451 ГК РФ).

Исходя из содержания данной нормы закона лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Одним из условий реализации данного способа расторжения договора, является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.

В п. 2 ст. 451 ГК РФ перечислены условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении до­говора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Часть 1 ст. 56 ГПК РФ обязывает каждую сторону доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.60 ГПК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <...> между Фоминой Т.В. и Казимировым М.П. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 631 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, квартал застройки «Лесное», при жилом доме <...>.

Согласно условиям договора стоимость земельного участка составила 892 150 рублей, что эквивалентно 35 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора.Расчет произведен до подписания договора (п. 3 договора).

Также <...> между Фоминой Т.В. и Казимировым М.П. заключен договор купли-продажи расположенного на данном земельном участке жилого дома литер «А», «а», общей площадью 198,1 кв.м, в том числе жилой площадью 78,7 кв.м.

Стоимость жилого дома сторонами определена в размере 20 773 350 рублей, что эквивалентно 815 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора. Расчет произведен до подписания договора (п. 4 договора).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением мирового судьи Лазаревского района г. Сочи от 24 сентября 2014 года на Казимирова М.П. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Д.Т.В. земельным участком с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...>, квартал застройки «Лесное», уч. <...>, а также освободить часть данного земельного участка, площадью 52,6 кв.м, путем переноса (сноса, демонтажа) ступенчатого забора из блоков на бетонном фундаменте и установить забор согласно кадастровым границам земельного участка с кадастровым номером <...>.

Истец полагает, что поскольку он не возводил забор, приобретал земельный участок и дом у Фоминой Т.В. как единое домовладение, но, как впоследствии оказалось, проданный ему земельный участок не был свободным от притязаний третьих лиц, это является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и, соответственно, основанием для его расторжения.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска Казимирова М.П. к Фоминой Т.В. о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости и взыскании денежных средств, указав на то, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договоров, не изменились.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что у истца нет претензий по поводу приобретенного им у ответчика жилого дома. В то же время в результате оспариваемой сделки с землей, в собственность Казимирова М.П. поступил земельный участок с кадастровым номером <...>, правомерная площадь которого 631 кв.м (определенная в договоре купли-продажи).

При рассмотрении дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу определения площади земельного участка и соответствия фактической площади земельного участка правоустанавливающим документам.

Экспертами ООО «Зодчий» установлено, что фактическая площадь земельного участка, находящегося в пользовании Казимирова М.П., составляет 765,4 кв. м, что на 134,4 кв. м больше площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе (л.д. 116-131).

Эксперты пришли к выводу о том, что установление фактических границ земельного участка (в том числе во исполнение вышеприведенного решения мирового судьи), находящегося в пользовании Казимирова М.П., по его границам, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, возможно с сохранением при этом площади данного земельного участка равной 631 кв.м.

Таким образом, отчуждение по решению мирового судьи части земельного участка с кадастровым номером <...> не препятствует истцу владеть и пользоваться принадлежащим ему земельным участком с кадастровым номером <...>, площадью 631 кв.м. и расположенным на нем жилым домом, то есть объектами недвижимости, переданными ответчиком истцу по договорам купли-продажи.

Доводы истца о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи по основаниям п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельны.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Установлено, что ответчик не предоставлял истцу заведомо ложной информации об обременениях либо ограничениях использования земельного участка.

Предметом договора купли-продажи от <...> являлся земельный участок, площадью 631 кв.м, с кадастровым номером <...>, по адресу: <...>, квартал застройки «Лесное», при жилом доме <...>.

Данный земельный участок был надлежащим образом передан истцу свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Истец имел возможность, проявив разумную осмотрительность, проверить соответствие фактических границ приобретаемого земельного участка данным, указанным в правоустанавливающих документах, и предпринять соответствующие меры.

Таким образом, доводы истца о наличии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, равно как и доводы о нарушении его прав и законных интересов истца, подтверждения в судебном заседании не нашли. Эти доводы опровергаются материалами дела, поскольку истец не лишен имущества (или его части) приобретенного в результате оспариваемых сделок.

Истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером 23:49:0122004:160, имеющий определенные границы, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости, иные земельные участки предметом сделки не являлись. Указанная информация была открыта

Соответственно, факта искажения информации о предметах сделки со стороны продавца не установлено.

Таким образом, ответчиком выполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка в полном объеме.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что по смыслу вышеприведенных норм, применимо к рассматриваемому случаю, истец приобретал у ответчика земельный участок, имеющий строго определенные границы, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Ответчик Фомина Т.В. была вправе продать истцу земельный участок только в этих границах. Свои обязательства по договору ответчик выполнила в полном объеме. Иные земельные участки предметом сделки сторон не являлись. Ответчиком истцу передан находящийся по ныне в его фактическом владении и пользовании земельный участок в границах, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, притязаний на который со стороны третьих лиц по делу не установлено.

Выбытие же из фактического владения истца земельных участков, занимаемых им без законных оснований, не может явиться предусмотренными ст.ст. 450 и 451 ГК РФ основаниями для расторжения фактически исполненных сторонами сделок.

Помимо изложенного, в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ участники гражданского оборота свободны в осуществлении своих прав. Таким образом, свобода воли субъектов гражданского права предполагается.

Истец, действуя по своему усмотрению по своей воле и в своем интересе (п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 ГК РФ), заключил оспариваемый им договор. При этом он был свободен в избрании контрагента, предмета и условий заключаемого договора (ст. 421 ГКРФ).

Не проявление истцом необходимой заботливости и осмотрительности при совершении сделки, которая могла выражаться в проведении топографической съемки земельного участка с целью установления его площади и кадастровых границ, не может являться основанием для расторжения договора, поскольку разумность действий гражданских правоотношений предполагается.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости проведения земельно-строительных работ по демонтажу капитального бетонного забора, возведенного на подпорной стене, влекущих существенные материальные затраты, носящие обременительный характер, являются необоснованными, поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют лишь об избрании истцом неверного способа защиты своего права.

Не основано на законе и многократное увеличение истцом уплаченной по договору суммы денег без учета действительной рыночной стоимости предмета сделки.

В силу п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах.

Вместе с тем, таковой оговорки договоры не содержат. В обоих договорах купли-продажи указано, что сумма сделки определяется в рублях. Обе сделки были исполнены в рублях.

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование договоров купли-продажи свидетельствует о том, что стороны определили цену сделки в рублях.

Следовательно, не имеется оснований к удовлетворению требований о возврате стоимости объектов недвижимости в перерасчете по курсу доллара США на момент рассмотрения дела в суде.

Доводы представителя истца о необходимости назначения судом апелляционной инстанции по делу судебной землеустроительной и оценочной экспертизы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в силу принципа о повторности рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Так, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Заявляя данное ходатайство, представитель истца фактически изменяет основания иска в суде апелляционной инстанции, что недопустимо.

Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по-своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы неосновательны, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 марта 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобупредставителя Казимирова М.П. по доверенностиДудукчяна А.Л. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи