Решение по делу № 2-821/2014 ~ М-810/2014 от 08.07.2014

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 августа 2014 года село Большая Глушица

Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Лигостаева Д.А., с участием

истца (ответчика по встречным исковым требованиям) – Бушуевой И.М.,

Ажаевой У.С., представителя истца,(ответчика по встречным исковым требованиям) адвоката, ордер № удостоверение № №

Зубова С.Н. – представителя ответчика СПК «Михайловское»,

Богомолова А.Н., Богомолова Е.А., ответчиков, истцов по встерчным исковым требованиям,

при секретаре Кривошееве Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-821 по иску Бушуевой И.М. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Михайловское», Богомолову А.Н., Богомолову Е.А., третье лицо – ТП УФМС России по Самарской области в Большеглушицком районе, о признании договора купли-продажи состоявшимся, о регистрации права собственности на дом и признании ответчиков утратившими право пользования жилым домом, встречному иску Богомолова А.Н., Богомолова Е.А. к Бушуевой И.М. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Михайловское» о признании договора недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Бушуева И.М. обратилась в суд с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Михайловское», Богомолову А.Н., Богомолову Е.А., третье лицо – ТП УФМС России по Самарской области в Большеглушицком районе, о признании договора купли-продажи состоявшимся, о регистрации права собственности на дом и признании ответчиков утратившими право пользования жилым домом, по тем основаниям, что она не может в установленном порядке зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимого имущества, так как ответчик – СПК «Михайловское» уклоняется от государственной регистрации права, а факт регистрации ответчиков Богомолова А.Н.. Богомолова Е.А. в жилом помещении ограничивает ее права на владение, пользование и распоряжение жилым помещением.

В судебном заседании Ажаевой У.С., представителя истца Бушуевой И.М., исковые требования поддержала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ истец Бушуева И.М. приобрела в собственность, путем заключения договора купли –продажи с ответчиком СПК «Михайловское» жилой дом по адресу: <адрес>, договор заключен в письменной форме, подписан сторонами. В настоящее время истец не может зарегистрировать в установленном порядке право собственности на данное жилое помещение, так как отсутствуют все необходимые документы на дом, ответчик СПК «Михайловское» уклоняется от государственной регистрации сделки. Кроме того, в доме зарегистрированы в качестве проживающих ответчики Богомолов А.Н. и Богомолов Е.А., хотя последние в доме не проживают фактически, живут по другому адресу, так как у них есть еще один дом. Истец владеет домом открыто.

Истец Бушуева И.М. в судебном заседании пояснила, что дом купила без земельного участка за 300000 рублей, которые внесла наличными в кассу СПК. Приобретая дом она знала о том, что в доме прописаны Богомоловы А.Н. и Е.А., но посчитала, что данное обстоятельство не будет препятствием ей в пользовании домом, при покупке дома осматривала его только внешне, во внутрь дома не заходила, посмотрела состоянии через окна. Видела, что в доме есть мебель.

Зубов С.Н. – представитель ответчика СПК «Михайловское» в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, пояснил, что действительно с ответчиком заключен договор купли продажи жилого дома по указанному в иске адресу, однако у СПК «Михайловское» отсутствуют правоустанавливающие документы на дом, что не позволяет зарегистрировать сделку в установленном порядке. Ответчики Богомоловы А.Н. и Е.А. фактически в доме не проживают длительное время, плату за наем дома в СПК не вносили, имеет задолженность по квартплате. Богомолов А.Н. отказывается как подписывать договор найма, так и отказался выкупить дом у СПК. На вопрос суда пояснил, что в суд по вопросу обязать Богомолова А.Н. заключить договор найма не обращались, задолженность по квартплате с него не взыскана.

Утехин П.В. – представитель ответчика СПК «Михайловское» в судебном заседании также исковые требования признал в полном объеме, пояснил, что с истцом 7 октября 2013 года заключен договор купли-продажи жилого дома по указанному в иске адресу, однако у СПК «Михайловское» отсутствуют правоустанавливающие документы на дом, так как дом передан как имущество без документов в порядке правопреемства, что не позволяет зарегистрировать сделку в установленном порядке. Ответчики Богомоловы А.Н. и Е.А. фактически в доме не проживают длительное время, плату за наем дома в СПК не вносили, имеется задолженность по квартплате. Богомолов А.Н. отказывается как подписывать договор найма, так и отказался выкупить дом у СПК, так как его не устраивала цена. На вопрос суда также пояснил, что в суд по вопросу обязать Богомолова А.Н. заключить договор найма не обращались, задолженность по квартплате с него не взыскана.

Ответчики Богомолов А.Н. и Богомолов Е.В. в судебном заседании исковые требования не признали. Ответчик Богомолов А.Н. пояснил, что договор, заключенный между истцом и ответчиком - СПК «Михайловское» 7 октября 2013 года является фикцией, в доме они проживают, следят за ним, в доме есть мебель, иные личные вещи. В течении 2013 года и первой половины 2014 года ответчики вели переговоры с СПК «Михайловское» по вопросу продажи дома, в частности Утехин Ю.В. постоянно обещал подумать о цене, но как оказалось СПК продал этом дом еще в октябре 2013 года. По вопросу найма дома никто не обращался. Ответчик Богомолов проживает в доме с 1982 года, получил этот дом как член колхоза, следит за его состоянием, а СПК никогда не вкладывал в ремонт дом денежных средств. Кроме того, в 2013 году уже была информация о том, что СПК продал дом Бушуевой И.М., но когда ответчик обратился в суд с заявлением о признании договора недействительным, то в судебном заседании и представитель СПК и сама Бушуева И.М. пояснили, что никакого договора не имеется. Суд принял решение отказать ответчику в удовлетворении исковых требования, а 7 октября 2013 года истец и СПК опять заключают договор купли-продажи.

В судебном заседании ответчики Богомолов А.Н. и Богомолов Е.А. заявили встречные исковые требования о признании договора купли-продажи от 7 октября 2013 года, заключенного между Бушуевой И.М. и СПК «Михайловское» недействительным и применить к сделке последствия недействительности ничтожности, так как: жилой дом, по адресу: <адрес> был предоставлен Богомолову А.н. е го семье как члену колхоза имени Фурманова в 1982 года и этого год он и его сын Богомолов Е.А. проживают в доме, содержат его. СПК «Михайловское» как правопреемник колхоза, да и самим колхозом ни раз не делались ни капитальный ни текущий ремонты дома, ответчик сами его содержали. В течении всего периода времени, с 1982 года никто официальной претензии по вопросу заключения найма не обращался. Когда СПК стал распродать жилье, то ответчик отказался его выкупить, поскольку не было достигнуто соглашение о цене, затем вопрос о продаже был снят, а 2013 году ответчик узнал о продаже дома Бушуевой И.М., как уже указывалось в судебном заседании обратился в суд с заявлением о признании договора недействительным, то в судебном заседании и представитель СПК и сама Бушуева И.М. пояснили, что никакого договора не имеется. Суд принял решение отказать ответчику в удовлетворении исковых требования, а 7 октября 2013 года истец и СПК опять заключают договор купли-продажи. При этом сама Бушуева И.М. не владеет домом по <адрес>, не содержит его.

Истец, ответчик по встречным исковым требованиям, Бушуева И.М., Ажаева У.С., представитель истца, ответчика по встречным исковым требованиям, Зубов С.Н. Утехин П.В. – представители ответчика СПК «Михайловское», в судебном заседании встречные исковые требования не признали.

Ажаева У.С. - представитель истца Бушуевой И.М., ответчика по встречным исковым требованиям, пояснила, что Богомолов А.Н. и Богомолов Е.А. не являются сторонами по сделке купли-продажи дома, в связи с чем не могут заявлять требования о ее недействительности, кроме того, ими не указано какое их право нарушено сделкой, так как изначально они не являлись собственниками дома, просто в нем зарегистрированы в качестве проживающих, но не проживают фактически. Законодательных запретов на продажу жилых помещений, обремененных фактом регистрации иных лиц в качестве проживающих в них, не имеется.

Зубов С.Н. и Утехин П.В. – представители ответчика СПК «Михайловское», в судебном заседании поддержали пояснения адвоката Ажаевой У.С..

Третьим лицом - ТП УФМС России по Самарской области в Большеглушицком районе заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, возражений по заявленным требованиям не представлено.

Опрошенные в судебном заседании свидетели ФИО11, ФИО12, ФИО13 показали, что ответчики фактически в доме по <адрес>, не проживают.

Выслушав стороны, показания свидетелей, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом Бушуевой И.М. исковых требований так как:

В силу положений п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 8.1, ст. ст. 130, 549, п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 2, ст. 6, п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принимая во внимание положения п.п. 59,60,61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, право собственности на объект недвижимого имущества, в том числе и на объект незавершенного строительства, возникает с момента государственной регистрации, при этом до совершения сделки купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства право собственности продавца на этот объект должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Судом также установлено, что текст данного закона опубликован в изданиях «Собрание законодательства РФ» от 28.07.1997, N 30, ст. 3594, «Российская газета», N 145, 30.07.1997.

Таким образом, в рассматриваемом случае в подтверждение заявленных требований о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества истец должен был в силу требований ст. 56 ГПК РФ представить доказательства, подтверждавшие регистрацию права собственности продавца на объект недвижимого имущества и последующую регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Судом установлено, что сделка по купли-продажи спорного жилого дома была заключена между истцом Бушуевой И.М. и ответчиком СПК «Михайловское» 7 октября 2013 года. В материалах дела имеется договор купли-продажи, л.д. 7-8, на котором отсутствует отметка о его государственной регистрации, то есть права истца Бушуевой И.М. на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации, не регистрировали в установленном порядке.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома у ответчика - СПК «Михайловское» отсутствовали надлежащим образом зарегистрированные права на жилой дом, что не отрицается и самими сторонами, подтверждается уведомлениями об отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, л.д. 31-32.

По этим же основаниям нельзя признать сделку по купли-продажи спорного жилого дома между истцом Бушуевой И.М. и ответчиком СПК «Михайловское» заключенную 7 октября 2013 года состоявшейся, так как СПК «Михайловский» не имел законных оснований для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ввиду отсутствия зарегистрированного права на данное имущество.

В силу требований ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ), а согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кроме того, судом установлено, что СПК «Михайловское» является действующим юридическим лицом, что следует из выписки из ЕГРЮЛ, л.д. 159-165, и истцом не предпринималось мер по обязанию ответчика СПК «Михайловское», как уклоняющегося от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, совершить такие действия. Судом также установлено, что у истца Бушуевой И.М. не имелось оснований требовать от ответчика совершить подобные действия, так как у ответчика отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на жилой дом.

В силу изложенного выше истец Бушуева И.М. не может является и законным владельцем жилого дома, не имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, что в равной мере не дает ей право требовать признания ответчиков утратившими право пользования жилым домом, снятии их с регистрационного учета, так как судом установлено не только отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, истцу, но и отсутствие самого зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество у продавца - ответчика.

Кроме того, судом установлено, что в жилом <адрес> ответчики Богомоловы А.Н. и Е.А. имеют личные вещи, мебель, что следует из их пояснений, не отрицается и истцом Бушуевой И.М., что не позволяет также считать ответчиков Богомолова А.Н. и Е.А. лицами, утратившими право пользования жилым помещением.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд руководствуется следующим:

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу требований п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что сам факт регистрации граждан в жилом помещении не ограничивает правомочия собственника по распоряжению жилым помещением, в том числе путем продажи, при этом споры могут быть урегулированы с учетом положений п. 2 ст. 292 ГК Российской Федерации.

Суд не представлено доказательство того, что между истцами по встречным исковым требованиям – Богомоловыми Е.А., А.Н. и ответчиком – СПК «Михайловское» заключен договор найма жилого дома, боле того, судом установлено, что такой договор отсутствует, что не дает оснований рассматривать Богомолова А.Н. и Богомолова Е.А. нанимателями жилого <адрес> на условиях ранее заключенного договора найма.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что сделка, заключенная между Бушуевой И.М. и СПК «Михайловское» не соответствует требованиям закона, и она недействительна (ничтожная сделка) в силу прямого указания на это в законе, ст. 166, ст. 168 ГК РФ. ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Как уже указывалось выше, суду не представлено доказательство того, что между истцами по встречным исковым требованиям – Богомоловыми Е.А., А.Н. и ответчиком – СПК «Михайловское» заключен договор найма жилого дома, боле того, судом установлено, что такой договор отсутствует, что не дает оснований рассматривать Богомолова А.Н. и Богомолова Е.А. нанимателями жилого <адрес> на условиях ранее заключенного договора найма, как и заинтересованными лицами, имеющими право на предъявление иска о признании недействительной ничтожной сделки.

Кроме того, в силу вышеприведенной правовой позиции право требовать применить к сделке последствия недействительности ничтожности сделки принадлежит только стороне сделки, а судом установлено, что истцы по встречным исковым требованиям – Богомоловы Е.А., А.Н. не являются стороной сделки по купли-продажи жилого дома, заключенного между ответчиками по встречным исковым требованиям – Бушуевой И.М. и СПК «Михайловское».

Руководствуясь ст. 194 -199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бушуевой И.М. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Михайловское», Богомолову А. Н., Богомолову Е.А., третье лицо – ТП УФМС России по Самарской области в Большеглушицком районе, о признании договора купли-продажи состоявшимся, о регистрации права собственности на дом и признании ответчиков утратившими право пользования жилым домом, отказать.

В удовлетворении исковых требований Богомолова А.Н., Богомолова Е.А. к Бушуевой И.М. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Михайловское» о признании договора недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

Взыскать с Богомолова А.Н., Богомолова Е.А. государственную пошлину в доход государства в размере по 200 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца с момента подготовки решения в окончательной форме через Большеглушицкий районный суд Самарской области.

Решение подготовлено в окончательной форме 22 августа 2014 года.

Председательствующий