Решение по делу № 2-1309/2013 (2-7395/2012;) от 20.12.2012

Гражданское дело №2-1309/2013

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

05 марта 2013 года г. Ногинск

Ногинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зубова А.Г.,

с участием адвоката Сурдиной И.Б.,

с участием адвоката Бурневич Н.Н.,

при секретаре Пикаловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваленко М. А. к Пантюшину В. В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным,

установил:

Истец Коваленко М.А. обратилась с указанным иском к Пантюшину В.В. и просила суд: признать незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> имевший место ДД.ММ.ГГГГ между Коваленко М. А. и Пантюшиным В. В., и удостоверенный нотариусом Ктиторовой Е.К.

Исковые требования обосновывала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она Коваленко М.А., продала Пантюшину В.В. нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был совершен в письменной форме и удостоверен нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области Ктиторовой Е.К. Данная сделка была совершена при нотариально удостоверенном согласии ее супруга Коваленко А. С., в браке с которым состояла с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и в его личном присутствие. Тем же числом истица, выдала Пантюшину В.В. доверенность (бланк серии №), удостоверенную нотариусом Ктиторовой Н.К. по реестру № на регистрацию перехода к нему права собственности на проданное нежилое помещение по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ она своим заявлением на имя нотариуса
Ктиторовой Е.К. отменила выданную Пантюшину В.В. вышеуказанную доверенность, о чем сообщила руководителю Ногинского отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, тем самым выразила свою волю в одностороннем порядке прекратить регистрацию перехода к ответчику права собственности на проданное нежилое помещение. В соответствии с ч.З ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно 4.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым существом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее действия по отмене выданной Пантюшину В.В. доверенности на регистрацию перехода к нему права собственности на спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес> были вызваны тем, что она получив ДД.ММ.ГГГГ документы из Ногинского городского суда узнала, что Коваленко А.С. ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, в том числе и проданного Пантюшину В.В. с его согласия вышеуказанного нежилого помещения. Коваленко А.С. без ее ведома и согласия взял в долг у Пантюшина В.В. <данные изъяты> рублей и истратил на свои личные нужды. Пантюшин В.В. стал требовать возврата долга, в том числе и с нее, как с супруги Коваленко А.С. Она не имея ранее намерений отчуждать спорное имущество, продала его Пантюшину В.В. Денег за проданное ответчику нежилое помещение с Пантюшина В.В. не получала, поскольку данным помещением рассчиталась по долгам мужа Коваленко А.С. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ после подписания договора купли-продажи спорного имущества и в присутствии нотариуса выдал ей расписку, в которой собственноручно написал, что получил с нее 3 600 000 рублей и претензий к ней не имеет. Согласно п.1 ст. 16, п.З ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект недвижимости переходит только после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, то в силу норм материального права он считается незаключенным, а поэтому не порождает перехода к Пантюшину В.В. прав собственности на указанный в нем объект недвижимости, и следовательно, к нему не могут применяться нормы права,
регулирующие договорные отношения. Таким образом, незаключенный договор купли-продажи не порождает правовых последствий.

Со дня подписания договора купли-продажи по отчуждению нежилого помещения и по настоящее время Пантюшин В.В., имея на руках договор купли-продажи и доверенность от ее как продавца, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не обращался и документы на государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества не подавал. Вышеуказанным нежилым помещением продолжает пользоваться и нести расходы по содержанию только она - Коваленко М.А.

Ответчик Пантюшин В.В. с исковыми требованиями не согласился, представил в суд письменные возражения, согласно которых, основаниями иска является то, что доводы истицы являются несостоятельными и не соответствуют законодательству и действительности. По общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Все существенные условия данного договора купли-продажи были согласованы сторонами и по всем условиям было достигнуто соглашение, а сам договор купли-продажи был заключен в нотариально удостоверенной форме. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» (ст. 432 ГК РФ). Согласно ст. 554 ГК РФ «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Кроме того, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания сторонами акта приема-передачи данного помещения. Таким образом, основания незаключенности оспариваемого договора купли-продажи, приведенные стороной истицы в иске и в судебном заседании не соответствуют закону. Данная сделка была возмездной, им были переданы истице указанные в договоре денежные средства. Также истицей для государственной регистрации данной сделки ему была выдана доверенность вопреки требованиям ГК РФ, а именно свои полномочия по регистрации сделки истица (продавец) доверенностью передала ему (покупателю), вследствие чего ему было отказано в государственной регистрации данной сделки. При этом госпошлину для госрегистации сделки он оплатил. Кроме того, через 5 (пять) дней после выдачи вышеуказанной доверенности истица по неизвестным причинам доверенность отменила. Он полагает, что истица умышленно совершила такие действия с тем, чтобы он не приобрел право собственности на данное нежилое помещение, приспособленное для ведения предпринимательской деятельности, а она извлекала из пользования данного помещения доход. Таким образом деятельностью истицы ему были причинены убытки в виде неполученных им доходов, т.к. он намеревался посредством данного помещения заниматься предпринимательской деятельностью, либо сдавать его в аренду, просил суд отказать Коваленко М. А. в удовлетворении заявленных ею исковых требований.

Истец Коваленко М.А. в судебное заседание не явилась, о явке в суд извещена. Представила суду письменные объяснения по иску в которых дополнительно к основаниям изложенным в исковом заявлении, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГона Коваленко М.А., по настойчивой просьбе супруга Коваленко А.С. и его знакомого и кредитора Пантюшина В.В. продала последнему нежилое помещение <адрес> Сделка купли-продажи была совершена в письменной форме и удостоверена нотариусом Ктиторовой Е.К. При подписании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ присутствовал лично супруг Коваленко А.С., который представил свое, нотариально удостоверенное согласие от ДД.ММ.ГГГГ (нотариус Хрущева Е.Н.) на отчуждение данного имущества супругов в силу ст. 35 СК РФ. Согласно п.1 ст. 551 ГК РФпереход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. На основании п.1 ст. 16 вышеуказанного ФЗ она истица, ДД.ММ.ГГГГ выдала Пантюшину В.В. доверенность (бланк серии №). удостоверенную нотариусом Ктиторовой Е.К. по реестру № на регистрацию перехода к нему права собственности на проданное спорное нежилое помещение по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Коваленко М.А., своим заявлением на имя нотариуса Ктиторовой Е.К. отменила выданную Пантюшину В.В. вышеуказанную доверенность, о чем сообщила руководителю Ногинского отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, тем самым заявив об отсутствии у нее воли на отчуждение данного имущества (п.З ст.. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Действия по отмене выданной Пантюшину В.В. доверенности на регистрацию перехода к нему права собственности на спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, были вызваны тем, что она, Коваленко М.А., получив ДД.ММ.ГГГГ документы из Ногинского городского суда, узнала, что ее муж Коваленко А.С., ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском о расторжении брака и о разделе совместно нажитого имущества, а именно, нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> о признании за ним права собственности на <данные изъяты> долю данного нежилого помещения. Она ранее, т.е. до подписания договора купли-продажи спорного имущества с Пантюшиным В.В., не имела намерений его отчуждать, но Коваленко А.С. без ее ведома и согласия взял в долг у Пантюшина В.В. <данные изъяты> рублей, которые не вернул, и Пантюшин В.В стал требовать возврата долга с нее, как с супруги Коваленко А.С. Денег за проданное ответчику нежилое помещение с Пантюшина В.В. не получала, поскольку данным помещением рассчиталась по долгам мужа Коваленко А.С., что подтверждается распиской, выданной ей Пантюшиным В.В. ДД.ММ.ГГГГ после подписания договора купли-продажи спорного имущества и в присутствии нотариуса, в которой он собственноручно написал, что получил от нее <данные изъяты> рублей и претензий к ней не имеет. Несмотря на то, что спорным нежилым помещением она рассчиталась с Пантюшиным В.В. по долгам Коваленко А.С., последний в своих уточненных исковых заявлениях в Ногинский городской суд Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ просит суд произвести раздел приобретенных в браке и находящихся в общей совместной собственности объектов недвижимости: нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м и нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, и выделить в его собственность на его <данные изъяты> долю нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. В силу материального права (ст. 154 ГК РФ) договор купли-продажи является двухсторонней сделкой, для заключения которой необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Государственная регистрация прав (п.1 ст. 16 ФЗ) проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у пего нотариально удостоверенной доверенности. Отмена ею, Коваленко М.А., доверенности на регистрацию перехода к Пантюшину В.В. права собственности на спорное имущество, свидетельствует об отсутствии у нее воли на отчуждение спорного имущества. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект имущества — нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> не произошла в связи с отменой ею доверенности, выданной на имя Пантюшина В.В. ДД.ММ.ГГГГ, что является обязательным в силу ч.1 ст. 551 ГК РФ, то такой договор в силу п.3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным и не порождает перехода прав собственности Пантюшина В.В. на указанный в данном договоре объект недвижимости.

Представитель истца Коваленко М.А. адвокат Сурдина И.Б., исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенных в исковом заявлении и объяснениях истца, просила иск удовлетворить.

Ответчик Пантюшин В.В. в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен.

Представитель ответчика Пантюшина В.В. - адвокат Бурневич В.В., исковые требования не признал в полном объеме, по основаниям изложенных в письменных возражениях доверителя, просил суд в удовлетворении исковых требований Коваленко М.А. отказать.

Третье лицо Коваленко А.С. в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен.

Представитель третьего лица Коваленко А.С.- Леонтьева А.Н., с исковыми требованиями не согласилась, поддержала возражения ответчика в полном объеме, дополнительно пояснила, что долговые обязательства перед Пантюшиным В.В. являлись совместно нажитыми супругами Коваленко, спорное нежилое помещение также приобретено в браке, договор купли – продажи указанного нежилого помещения заключен с общего согласия супругов.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – не явился, представил суду письменное заявление, в котором просил суд рассмотреть дело в их отсутствие и оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Третье лицо нотариус Ногинского нотариального округа – Ктиторова Е.К. в судебное заседание не явилась, о явке в суд извещена.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ и разъяснений данных в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", - переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 1 ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, решения об условиях торгов по продаже муниципального имущества и протокола о результатах открытого аукциона по продаже объекта недвижимости, за Коваленко М.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное: <адрес>

Как усматривается из решения собственника о разделе помещения, нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, собственник указанного нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., Коваленко М.А., приняла решение о разделе данного помещения, на два самостоятельных нежилых помещения площадью <данные изъяты>

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании вышеуказанного решения собственника о разделе помещения, нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, за Коваленко М.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м. кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения собственника о разделе помещения, нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, за Коваленко М.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> расположенное: <адрес>

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Коваленко М. А. и Пантюшиным В. В. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Согласно нотариально удостоверенного передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, Коваленко М.А. передала, а Пантюшин В.В. принял нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м расположенное по адресу: <адрес> полностью в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора. Претензий у сторон друг к другу не имелось <данные изъяты>

Судом установлено, что в момент приобретения нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м., его раздела и продажи его части - нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> ответчику Пантюшину В.В., истец Коваленко М.А. и третье лицо Коваленко А.С., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, состояли в зарегистрированном браке. Данное обстоятельство не отрицается, лицами участвующими в деле и подтверждается нотариально заверенным договором купли-продажи <данные изъяты> нотариально заверенным заявлением <данные изъяты>

Как усматривается из п.7 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> пом. №, Коваленко М.А. гарантировала, что она заключает настоящий договор не в следствии стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой.

Как усматривается из п. 1 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого помещения, сторонами определен предмет договора - нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>

Как усматривается из п. 4 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого помещения, сторонами достигнуто соглашение о цене предмета сделки – <данные изъяты> рублей.

Как усматривается из п. 5 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого помещения, расчет между сторонами произведен полностью до подписания вышеуказанного договора.

Как усматривается из п. 8 данного договора, согласие Коваленко А.С. супруга Коваленко М.А. нотариусу предъявлено.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности с действующим законодательством, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли – продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и договор был заключен в полном соответствии с действующим законодательством.

Довод истца, о том, что денег истец за проданное ответчику нежилое помещение с Пантюшина В.В. не получала, поскольку данным помещением рассчиталась по долгам мужа Коваленко А.С., не может служить доказательством не заключения договора купли – продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> поскольку не отрицает достижения соглашение о цене предмета сделки. Кроме того, законодательство не связывает заключение и исполнение договора с обязательно передачей денежных средств, так законодательно предусмотрена новация долга (ст. 818 ГК РФ), прекращение обязательства зачетом (ст. 410 ГК РФ).

Довод истца, о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию и в силу норм материального права он считается незаключенным, не основан на действующем законодательстве. Так, в силу ст. 551 ГК РФ, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, а не сам договор. В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Довод истца, о том, что со дня подписания договора купли-продажи по отчуждению нежилого помещения и по настоящее время Пантюшин В.В., имея на руках договор купли-продажи и доверенность от нее как продавца, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не обращался и документы на государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества не подавал, не может являться основанием признания договора незаключенным, поскольку регистрация права собственности на приобретенную по договору недвижимость является правом, а не обязанностью покупателя и не является существенным условием договора. Кроме того доверенность была выдана истцом на имя самого покупателя, а в силу ч. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Таким образом, доводы истца Коваленко М.А. противоречат действующему законодательству и не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Как усматривается из объяснений истца представленных в судебное заседание в письменном виде, фактически исковые требования о признании договора незаключенным связаны с разделом между Коваленко М.А. и Коваленко А.С. совместно нажитого имущества и к основаниям, по которым договор может быть признан незаключенным, никакого отношения не имеет (л.д<данные изъяты>).

Учитывая изложенное, исковые требования Коваленко М. А. к Пантюшину В. В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Коваленко М. А. к Пантюшину В. В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья: