Решение по делу № 2-3670/2017 от 22.03.2017

дело № 2-3670/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2017 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Дульцевой Ю.А.,

при секретаре Борисовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соболева Д.Б. к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости;

у с т а н о в и л:

Соболев Д.Б. обратился в суд с иском к АМО ГО «Сыктывкар», оспаривая отказ в перезаключении договора аренды земельного участка для окончания строительства объекта «индивидуальный жилой дом», просил обязать ответчика заключить с ним на срок ** ** ** договор аренды земельного участка по адресу: ... для завершения строительства ИЖД. В обоснование требований указал, что в ** ** **. с ним был заключен договор аренды указанного земельного участка для строительства ИЖД. Основанием для заключения данного договора послужило то, что ранее, указанный земельный участок был выделен ему для строительства жилого дома на основании Решения Исполкома Сыктывкарского СНД №... от ** ** **., строительство объекта продолжалось, в настоящее время ИЖД готов на ...%, однако, при обращении к ответчику с заявлением о продлении отношений аренды в этом было необоснованно отказано.

В судебном заседании истец на удовлетворении своих требований настаивал. Также пояснил, что получил отказ АМОГО « Сыктывкар» в заключении договора аренды, из органов Росреестра отказа в регистрации не получал.

Представитель надлежаще извещенной Администрации МОГО « Сыктывкар» участия в рассмотрении дела не приняла, каких- либо возражений от ответчика в адрес суда не поступало.

Заслушав явившуюся сторону, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как свидетельствуют материалы дела, ** ** **., Исполкомом Сыктывкарского СНД №... бело принято решение о предоставлении Соболеву Д.Б. земельного участка площадью ... по ул.... для строительства индивидуального жилого дома.

Действие указанного решения продлено Постановлением Администрации г.Сыктывкара № ... от ** ** **. на срок ** ** **

Постановлением АМОГО « Сыктывкар» № ... от ** ** **. Соболеву Д.Б. был предоставлен в аренду сроком на ** ** ** земельный участок площадью ...., расположенный по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Во исполнение указанного Постановления, ** ** **. между Соболевым Д.Б. и АМОГО « Сыктывкар» был заключен договор аренды земельного участка № .... Как следует из содержания п.1.2 данного договора, он заключен на срок до ** ** **

Постановлением АМОГО « Сыктывкар» №... от ** ** **. утвержден градостроительный план земельного участка для строительства ИЖД по адресу: ...

    По истечения срока действия договора аренды № ..., новый договор его сторонами оформлен не был, однако, как свидетельствуют материалы дела, истцу ежегодно направлялся расчет арендной платы, в счет которой у него принимались платежи, сведения о задолженности по внесению которых отсутствуют.

Земельный участок по адресу: ... определен в границах и поставлен на кадастровый учет с номером ...

В ** ** ** истец обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением об оформлении фактических отношений аренды указанного земельного участка. Письмом №... от ** ** **. в заключении договора аренды земельного участка ответчик отказал, обосновав отказ отсутствием сведений ЕГРП о государственной регистрации права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а также истечением срока договора аренды, заключенного ранее.

Согласно представленной кадастровой выписки и технического паспорта, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ... имеет общую площадь ... инв.№.... Степень строительной готовности на ** ** ** составляет ...%. По данным кадастровой выписки, указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером ...

Рассматривая требования истца, суд исходит из следующего.

Нормой ст.11 ч.2 Земельного кодекса РФ установлено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с ч.1 ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 указанного Кодекса).

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

С 01.03.2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Аналогичные положения содержатся в ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Статьей 35 Земельного кодекса РФ установлен принцип преимущественного права аренды земельного участка собственником строения.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... по адресу: ... данный земельный участок был предоставлен истцу на условиях аренды до ** ** **., однако, фактически арендные отношения продолжались и после указанной даты, т.к. земельный участок у арендатора не изымался, за пользование им продолжала начисляться арендная плата, платежи в счет которой поступали от Соболева Д.Б. и принимались арендодателем.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что в течении всего этого периода сторона арендатора разрабатывала участок, осуществляла работы по строительству объекта и несла все сопутствующие этому обязанности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент вынесения АМО ГО "Сыктывкар" оспариваемого отказа в продлении договора) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно ( !) сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Препятствий в предоставлении Администрацией МО ГО «Сыктывкар» на указанных условиях истцу земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... по адресу: ..., не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, продолжает осваиваться по назначению, ответчиком иному лицу не распределен, соответственно, основания, установленные ст.46 Земельного кодекса РФ, для прекращения сторонами арендных отношений отсутствуют.

С учетом изложенного, в целях восстановления нарушенного права истца, на Администрацию МО ГО «Сыктывкар» подлежит возложению обязанность заключить с Соболевым Д.Б. на срок ** ** ** для завершения строительства объекта : «индивидуальный жилой дом» договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ...., по адресу: ...

Рассматривая требования истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. Отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В силу норм ст.ст.3,4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит лишь нарушенное право. Ответчиком право истца на возводимую постройку не оспаривалось и не оспаривается, каких- либо препятствий в государственной регистрации прав на нее, исходя из наличия разрешительных документов, выданных ранее АМОГО « Сыктывкар», также не имеется. В органы Росреестра в установленном порядке истец не обращался. При этом, отсутствие договора аренды земельного участка также не могло рассматриваться в качестве препятствия для производства соответствующих регистрационных действий.

При таких обстоятельствах заявленные к АМОГО « Сыктывкар» требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости не подлежат удовлетворению.

Каких- либо действий, а равно бездействия, препятствующего регистрации права истца на объект незавершенного строительства – ИЖД степенью готовности ...%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... по адресу: ... заявленным в споре ответчиком допущено не было. Строительство объекта осуществляется истцом в течении периода более ** ** ** ( с ** ** **.), при этом, никаких действий, направленных на регистрацию своих прав на возводимую постройку в указанный период им самостоятельно инициировано не было.

В связи с отказом в иске в указанной части, с ответчика в силу норм ст.98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме .... В остальной части расходы по уплате государственной пошлины возмещению за счет АМОГО « Сыктывкар» не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Обязать Администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с Соболевым Д.Б. договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... по адресу: ... на срок ** ** ** для завершения строительства объекта : «индивидуальный жилой дом».

    Взыскать с АМОГО « Сыктывкар» в пользу Соболева Д.Б. расходы по уплате государственной пошлины в размере ....

    В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований Соболева Д.Б. – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми в течение месяца со дня составления его мотивированной части решения.

Судья -                   Ю.А.Дульцева