Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-593/2012 ~ М-297/2012 от 24.02.2012

№ 2-593/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2012 года г. Железногорск

Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующей судьи Андриенко И.А., при секретаре Сподобаевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Осипова А.Н. к Байкину Л.А. о понуждении к исполнению условий договора,

У С Т А Н О В И Л :

Осипов А.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Байкину Л.А. о понуждении к исполнению условий договора. В иске Осипов А.Н. указал, что ДД.ММ.ГГГГ им с ответчиком был заключен Договор о задатке (и сделке), который содержит условия различных договоров (купли-продажи, аренды, задатка и т.д.). Согласно условиям договора, ответчик, являясь индивидуальным предпринимателем, пользуясь правом преимущественного выкупа у Администрации ЗАТО г.Железногорск арендованного им более (...) лет муниципального нежилого помещения, должен выкупить у КУМИ Администрации это помещение, расположенное по <адрес> оформить на себя право собственности на это помещение, после чего продать это помещение ему за (...) руб. с отсрочкой платежа на (...) лет. Кроме этого, с момента с регистрации ответчиком своего права собственности на помещение и до вступления его в права собственника, данное помещение должно быть передано ему в аренду либо в аренду указанному им третьему лицу (в субаренду либо с правом сдачи в субаренду). При этом, ответчик обязался погасить все долги, относящиеся к данному объекту недвижимости, а также выполнить иные действия и условия, указанные в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения, в счет причитающихся платежей по договору, им ответчику был передан задаток в размере (...) руб.. За нарушение обязательств по договору виновная сторона должна выплатить другой стороне неустойку, а также компенсировать все понесенные убытки, затраты, моральный вред и т.д.. При заключении договора ответчик устно ему обещал, что исполнит договор в течение (...) месяцев. Однако договор не исполнен до сих пор. Он просит: обязать ответчика исполнить обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме; рассмотреть вопрос о переводе на него прав ответчика на выкуп помещения, при условии отнесения всех убытков на счет ответчика.

В судебном заседании истец Осипов А.Н. настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. При этом пояснил, что договор является основным, смешанным, он заключен и должен быть исполнен. Он устно обращался к Байкину с предложением исполнить условия их договора, но Байкин это не делает.

Ответчик Байкин Л.А. в судебном заседании не присутствовал, о дате, времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителям Худоноговой Ю.Ю. (полномочия по доверенности) и Юсупову А.С. (удостоверение адвоката №, полномочия по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ).

Представители ответчика в судебном заседании просили суд в иске Осипову А.Н. отказать. При этом пояснили, что обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами прекратились, законом запрещена уступка предпринимателем своего права на выкуп арендуемого им помещения.

Представитель третьего лица – Администрации ЗАТО г.Железногорск в судебном заседании не присутствовал, о дате, времени и месте слушания дела третье лицо было извещено надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель Администрации ЗАТО г.Железногорск Арискина Ю.Г. (полномочия по доверенности) пояснила, что Байкин Л.А. ДД.ММ.ГГГГ обращался с заявлением о приобретении в собственности занимаемого им по договору аренды нежилого помещения, находящегося по <адрес>. Формально препятствий для выкупа Байкиным Л.А. этого помещения нет. Однако у него имеется задолженность по арендной плате, что является препятствием для заключения соответствующего договора.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 2 статьи 2 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ), государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее -заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания указанных норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что в целях реализации положений статьи 9 указанного закона, субъект малого и среднего предпринимательства обязан обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления указанного содержания у соответствующего органа возникает корреспондирующая обязанность совершить действия указанные в пунктах 1 - 3 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ либо возвратить заявление, согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В судебном заседании пояснениями участвующих лиц, в том числе представителя Администрации ЗАТО г.Железногорск, представленными материалами ( Выписка из Реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, Решение КУМИ Администрации ЗАТО г.Железногорск, от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды с частным предпринимателем Байкиным Л.А. на часть нежилого помещения подвального этажа жилого дома, расположенного по <адрес> (с изменениями), Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ (с дополнительными соглашениями), Акт приема-передачи в аренду объекта недвижимости) установлено, что у Байкина Л.А. имеется право на выкуп спорного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Истцом в материалы гражданского дела представлен Договор о задатке (и сделке) от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого:

Пункт 1. Осипов А.Н. передает Байкину Л.А. (...) рублей в качестве задатка, в обеспечение исполнения настоящего договора и причитающихся Байкину Л.А. платежей по совершению им последовательных действий по приобретению в собственность и последующей продаже Осипову А.Н. недвижимого имущества, расположенного в подвальном помещении здания по <адрес> принадлежащего Администрации ЗАТО г.Железногорск и находящегося в арендном пользовании (с правом сдачи его в субаренду и с правом преимущественного выкупа) у Байкина Л.А..

Пункт 2. Байкин Л.А. обязуется: погасить задолженность по данному объекту недвижимости перед третьими лицами (в том числе перед собственником имущества), выкупить данный объект у собственника, оформить в регистрирующем органе право собственности на объект, после чего продать данный объект Осипову А.Н. за (...) рублей.

Пункт 3. До вступления Осипова А.Н. в права собственника на данный объект Байкин Л.А. обязуется передать помещение в аренду (субаренду) Осипову А.Н и (или) ООО «(...)» и (или) ООО «(...)» и (или) иному лицу (на усмотрение Осипова А.Н.). При этом, сумма платы за субаренду помещения засчитывается в сумму оплаты покупки Осиповым А.Н. у Байкина Л.А. данного объекта недвижимости. Сумма арендной платы (субаренды) не может превышать ежемесячные суммы оплаты за имущество, которые Байкин Л.А. будет вносить настоящему собственнику имущества при его выкупе в соответствии с заключенным договором и согласно представленным документам, в течение не менее (...) лет.

Пункт 4. Отсрочка платежа Осиповым А.Н. Байкину Л.А. за данный объект недвижимости (согласно условию п.2 Договора) устанавливается на срок не менее (...) лет.

Пункт 5. Все платежи по данному договору могут вноситься как наличным способом (по расписке), так и безналичным путем.

Пункт 6. На момент подписания сторонами данного Договора сумма задатка (согласно п. 1 Договора) в полном объеме передана Осиповым А.Н. Байкину Л.А.. Претензий друг к другу у сторон не имеется.

Согласно п.п.7-11 Договора, составлен он в двух экземплярах, споры сторонами разрешаются путем переговоров или в судебном порядке. В случае нарушения сторонами взятых на себя обязательств по договору либо совершения действий, препятствующих исполнению данного договора, виновная сторона обязуется выплатить другой стороне неустойку в размере кратном стоимости имущества (не менее (...) рублей), а также компенсировать все понесенные другой стороной убытки, затраты и моральный вред.

Байкиным Л.А. факт подписания представленного истцом договора не оспаривается.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Байкин Л.А. должен выполнить действия для приобретения в собственность арендуемого им нежилого помещения, выкупить у Администрации ЗАТО г.Железногорск это помещение, зарегистрировать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости и заключить договор купли-продажи этого объекта с Осиповым А.Н.. Кроме этого, в соответствии с условиями договора до заключения договора купли-продажи, Байкин Л.А. должен передать Осипову А.Н. спорное помещение в субаренду.

Из содержания указанного договора следует, что он является предварительным, поскольку стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 2-4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В рассматриваемом договоре срок заключения основного договора не определен.

Правила определения сроков указаны в статье 190 ГК РФ, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судом установлено, что срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ определен сторонами указанием на события (погасить задолженность, выкупить помещение, зарегистрировать право собственности). Указанные обстоятельства не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависят от воли одной из сторон и могли не наступить, в связи с чем, не подпадают под требования п. 2 ст. 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовали условие о сроке.

В этом случае, при определении срока предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ. Следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как до истечения указанного срока сторонами (потенциальными партнерами) не заключен основной договор купли-продажи, предложение о заключении договора в этот период стороны не направляли, то предварительная договоренность утратила силу, обязательства, возникшие из предварительного договора прекратились с ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования Осипова А.Н. о понуждении Байкина Л.А. исполнить условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Правовых оснований для перевода на истца права ответчика на выкуп спорного нежилого помещения у суда также не имеется.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда нет и в иске надлежит отказать в полном объеме.

Ответчиком в лице представителя Худоноговой Ю.Ю. подано заявление о взыскании с истца судебных издержек в виде расходов на представителя в размере (...) руб. и оплаты удостоверения нотариусом доверенности на представительство в суде в размере (...) руб..

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, суд взыскивает с истца в пользу ответчика расходы, связанные с удостоверением доверенности на представительство в суде, в размере (...) рублей (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверена нотариусом ФИО1.).

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Ответчиком представлена квитанция об оплате услуг представителя Худоноговой Ю.Ю. в размере (...) рублей.

Суд учитывает сложность рассматриваемого спора, время, затраченное представителем на подготовку дела в суд и участие в судебных заседаниях, и полагает необходимым удовлетворить требование ответчика о взыскании расходов на оплату услуг представителя частично, в размере (...) рублей.

Таким образом, размер судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчика, составляет (...) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Осипова А.Н. к Байкину Л.А. о понуждении к исполнению условий договора отказать.

Взыскать с Осипова А.Н. в пользу Байкина Л.А. судебные расходы в размере (...) рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 14 июня 2012 года, путем подачи апелляционной жалобы через Железногорский городской суд.

Судья Железногорского городского суда Андриенко И.А.