Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1052/2014 ~ М-232/2014 от 15.01.2014

дело № 2-1052/14

Решение

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 13 марта 2014 г.

Ленинский районный суд г. Смоленска

в составе председательствующего судьи О.А. Капустина

при секретаре О.В. Полуяновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Духновского А.В. к Администрации г. Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, переводе жилого помещения в нежилое помещение,

установил:

Духновский А.В. обратился в суд с иском к Администрации г. Смоленска о сохранении жилого помещения – <адрес> в <адрес> в перепланированном состоянии, отмене постановления Администрации г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в переводе названного жилого помещения в нежилое и возложении на ответчика обязанности по переводу данного жилого помещения в нежилое (под офисное помещение). В обоснование иска приведены ссылки на то, что орган местного самоуправления необоснованно отказал в осуществлении подобного перевода, в связи с наличием обременения объекта недвижимости в виде ипотеки. Истец считает данный отказ незаконным, поскольку залогодержатель выразил свое согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Представитель истца Литвиненко В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое был дан органом местного самоуправления по одному основанию - в связи с наличием обременения объекта недвижимости в виде ипотеки.

Администрация г. Смоленска извещалась о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако своего представителя в судебное заседание не направила, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. В ранее состоявшемся судебном заседании представитель ответчика Письмененко В.С. иск не признала по тем основаниям, что нормами ЖК РФ установлен запрет на перевод жилого помещения в нежилое при наличии обременения этого имущества правами третьих лиц. При этом указала, что Духновский А.В. фактически осуществил перевод жилого помещения в нежилое до обращения в орган местного самоуправления.

ОАО «Смоленский Банк» (третье лицо по делу) извещалось о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако своего представителя в судебное заседание не направило.

Заслушав объяснения участника процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

По правилам пункта 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу частей 1, 2 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения по правилам частей 1, 2 статьи 24 ЖК РФ является одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

В силу статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании решения о переводе помещения, если для использования помещения в качестве нежилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, данное решение является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. К числу таких документов отнесены: правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанный перечень является исчерпывающим в силу части 3 статьи 23 ЖК РФ, поскольку орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено, что <адрес>, расположенная в <адрес> в <адрес>, в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры приобретаемой на средства кредита от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности Духновскому А.В. Указанное жилое помещение было передано ОАО «Смоленский Банк» в счёт исполнения обязательств Духновского А.В. по кредитному договору. Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация ипотеки (л.д. 6,7).

Истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением о переводе названной квартиры в нежилое помещение, представив документы, перечисленные в части 2 статьи 23 ЖК РФ. При этом Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска было утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд под административное здание; проект планировки квартиры был утверждён главным архитектором г. Смоленска, проектная документация согласована с ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области», соответствующий рабочий проект подготовлен ИП архитектором Скалка В.П.

Из дела видно, что к заявлению истцом также прилагалось письменное согласие ОАО «Смоленский Банк» от ДД.ММ.ГГГГ на перевод заложенного жилого помещения в нежилое помещение.

Кроме того, из справки ОАО «Смоленский Банк» от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ипотечный кредит Духновским А.В. в настоящее время погашен (л.д.76).

Постановлением Администрации г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № № истцу отказано в осуществлении перевода квартиры в нежилое помещение ввиду несоблюдения условий перевода, определённых Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно: право собственности на переводимое помещение обременено ипотекой в силу закона (л.д.5,84).

Как следует из материалов дела и заключения компетентной организации – ООО «Землемер», составленного по результатам технического обследования <адрес> в <адрес>, в данном жилом помещении были выполнены работы по перепланировке в соответствии с рабочим проектом, разработанным ИП архитектором Скалка В.П., а именно: закладка ранее существовавшего дверного проёма во внутренней несущей стене (вход в квартиру); уменьшение ширины дверного проёма на входе в кабинет № путём частичной закладки каменной кладкой; монтаж подоконного простенка в наружной стеновой панели (помещ. кабинета №1) увеличение площади помещения кабинета за счёт площади утепляемой лоджии; монтаж подоконного простенка в наружной стеновой панели (помещ. холла) с устройством отдельного входа в нежилое помещение.

В результате произведённой перепланировки размер общей площади помещения составил 73,7 кв.м, рабочей площади - 43,9 кв.м

На основании результатов обследования установлено, что несущие конструкции здания сохраняются, выполненная перепланировка по монтажу подоконных простенков (без расширения проёмов в плане) не влияет на несущую способность здания при выполнении мероприятий, предусмотренных проектом.

Данная перепланировка не влияет на общую несущую способность здания и не противоречит требованиям по эксплуатации жилого помещения в соответствии со СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные, СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические покрытия», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». При этом не нарушаются права и зконные интересы граждан и не создаётся угроза их здоровью (л.д.47-52)

Согласно экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области» от 03 июня 2013 года № 259 рабочий проект перепланировки квартиры с переводом в нежилое помещение под офисное помещение по адресу: <адрес> соответствует п. 3 п/п 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», п. 7.1.12 класс V таб. 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», п. 3 п/п 3.4 СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий» (л.д. 14).

    В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу частей 1, 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Таким образом, произведённая перепланировка <адрес> жилом <адрес> в <адрес> не нарушает права и законные интересы граждан; перепланированное помещение находится на первом этаже, к нему возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Принимая во внимание установленный судом факт представления истцом в орган местного самоуправления всех необходимых для осуществления перевода документов, перечисленных в части 2 статьи 23 ЖК РФ, учитывая, что залогодержателем - ОАО «Смоленский Банк» выражено согласие на перевод жилого помещения в статус нежилого, суд сохраняет помещения упомянутой квартиры в перепланированном состоянии (в соответствии с рабочим проектом перепланировки) и возлагает на Администрацию г.Смоленска обязанность по осуществлению в установленном законом порядке перевода принадлежащего Духновскому А.В. жилого помещения в нежилое.

Суд отмечает, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое был дан органом местного самоуправления по одному основанию - в связи с наличием обременения объекта недвижимости в виде ипотеки. В этой связи иные доводы, изложенные представителем ответчика в обоснование возражений на иск, юридического значения для разрешения возникшего спора не имеют.

Наряду с этим возложение судом на Администрацию г. Смоленска указанной выше обязанности в отношении истца обуславливает необходимость отмены принятого органом местного самоуправления постановления от ДД.ММ.ГГГГ № №

То обстоятельство, что вследствие имевшей место перепланировки указанная квартира фактически изменила свое функциональное назначение, также не имеет правового значения для разрешения спора. Произведённые Духновским А.В. работы по перепланировке предусмотрены соответствующим рабочим проектом; проведение этих работ необходимо для обеспечения использования квартиры в качестве нежилого помещения, а сами эти работы направлены именно на утрату данным помещением статуса жилого (пункт 5 части 2, часть 6 статьи 23 ЖК РФ).

При таком положении, суд удовлетворяет заявленные исковые требования.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Сохранить <адрес>, общей площадью 73,7 кв.м, расположенную в <адрес> в <адрес>, в перепланированном состоянии.

Постановление Администрации г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в переводе жилого помещения - <адрес> в нежилое помещение отменить.

Обязать Администрацию г. Смоленска осуществить перевод жилого помещения - <адрес> в <адрес> в нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.



Председательствующий судья О.А. Капустин