Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4615/2012 ~ М-3956/2012 от 14.08.2012

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2012 года Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Колесник О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТСЖ «Фор Пост» к Киселёву Михаилу Ивановичу, третьи лица Управление Росреестра по Самарской области и Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» о признании сделки ничтожной,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Фор Пост» обратилось в суд с иском к Киселёву М.И. о признании сделки ничтожной. В обоснование своих требований указало, что на основании Постановления Главы города Самары от 01.04.1999 года №197 и от 03.12.2003 года №1345а ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала №-А в границах улиц Ульяновской, Молодогвардейской, Вилоновской и Чапаевской.

ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» заключило договор от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «ПКФ «Волгострой», в соответствии с которым последнее приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по <адрес> 15.

Застройщик окончил строительство жилого дома, предъявил его рабочей комиссии, которая 01.12.2003 года составила акт о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приёмочной комиссии.

Распоряжением Главы администрации города Самары №247-р от 11.10.2005 года назначена государственная приёмочная комиссия, однако дом не был принят в эксплуатацию по причине не соответствия построенного объекта строительным нормам и правилам и утверждённому проекту.

В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением учредительного собрания собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) создано ТСЖ «Фор Пост», включённое ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.

После непринятия Государственной комиссией дома в эксплуатацию, застройщик устранился от исправления выявленных недостатков и ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ «Фор Пост» по акту приёма-передачи жилой дом по <адрес>.

За счёт средств членов ТСЖ и дольщиков выполнены необходимые работы для ввода дома в эксплуатацию.

11.02.2009 года данный дом введён в эксплуатацию, что подтверждается решением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000- 007э.

Для нужд обслуживания жилого дома и обеспечения деятельности ТСЖ на 9 техническом этаже выделено нежилое помещение площадью 87,8 кв. м. Общим собранием членов ТСЖ от 17.02.2009 года решено разместить в данном помещении бухгалтерию ТСЖ, архив, склад хранения инвентаря и т.д. Товарищество фактически использовало данное помещение для собственных нужд.

10.03.2011 года обнаружено, что на железную дверь указанного помещения на 9 техническом этаже поставлен замок, дверь закрыта на ключ. Из выписки Росреестра России по Самарской области стало известно, что право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Воронковым Сергеем Михайловичем, который, как стало известно в последствии, приобрёл данное недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с Киселевым М.И. Право собственности Киселевым М.И. на данное помещение приобретено на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес> от 20.11.2003 года, Ширяев В.Ю. уступил Киселеву М.И. право на долевое участие в строительстве указанного жилого дома по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от 05.10.1999 года, заключённого между ООО ПКФ «Волгострой» и Ширяевым В.Ю.

Сделка по приобретению Киселевым М.И. нежилого помещения на техническом этаже по <адрес>, не соответствует требованиям закона, является ничтожной, поскольку, спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания квартир жилого дома, является общей собственностью домовладельцев, не может быть предметом сделки.

Спорное помещение не может являться предметом сделки, поскольку, является техническим помещением, в помещении находятся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания всего жилой дом; жизнеобеспечение жилых помещений дома невозможно без использования находящихся на техническом этаже коммуникаций и оборудования. Отсутствие доступа в спорное помещение делает невозможным эксплуатацию и обслуживание находящегося там оборудования, что в свою очередь может привести к созданию в жилом доме аварийной ситуации.

Согласно проекту, 9 этаж жилого дома по <адрес> запроектирован и построен как технический этаж. Это подтверждается письмом Главного инженера проекта проектного центра «Дарк» Ширяева В.Ю., актом итоговой проверки построенного объекта капитального строительства Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 29.12.2006 года.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ТСЖ просило признать недействительным договор об инвестировании строительства нежилого помещения от 05.10.1999 года, заключённый между Киселевым М.И. и ООО ПФК «Волгострой» на основании договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, направленную на отчуждение нежилого помещения площадью 87,8 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, 9технический этаж; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора об инвестировании строительства нежилого помещения от 05.10.1999 года, отменить государственную регистрацию права собственности Киселева М.И. на данное нежилое помещение и признать за товариществом право собственности на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании представители истца, действующие на основании доверенностей, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить по вышеуказанным основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представители Управления Росреестра по Самарской области и Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», привлечённых к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители истца не возражали рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Суд, выслушав пояснения представителей истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №а ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала №-А в границах улиц Ульяновской, Молодогвардейской, Вилоновской и Чапаевской.

Материалами дела подтверждается, что проектная документация для строительства жилого дома по <адрес> разработана проектной организацией «Общественный фонд поддержки студентов <адрес>». Данная документация прошла государственную вневедомственную экспертизу.

Материалами дела также подтверждается, что ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» заключило договор от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО « Производственно-коммерческая фирма «Волгострой», в соответствии с которым последнее приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по <адрес>, очередь 10, секция 15.

Установлено, что для осуществления финансирования строительства застройщик заключил договора с гражданами об инвестировании строительства жилого дома.

Установлено также, что застройщик окончил строительство жилого дома, предъявил его рабочей комиссии, которая ДД.ММ.ГГГГ составила акт о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приёмочной комиссии.

Распоряжением Главы администрации города Самары №247-р от 11.10.2005 года назначена государственная приёмочная комиссия.

Судом установлено, что Государственная приемочная комиссия не приняла дом в эксплуатацию, о чем свидетельствует акт государственной приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 30.03.2006 года по причине не соответствия построенного объекта строительным нормам и правилам и утверждённому проекту.

Судом установлено также решением учредительного собрания собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) создано ТСЖ «Фор Пост».

ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал ТСЖ «Фор Пост» по акту приёма-передачи построенный жилой дом по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ данный дом введён в эксплуатацию, что подтверждается решением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000- 007э.

Судом установлено, что для нужд обслуживания жилого дома и обеспечения деятельности ТСЖ на 9 техническом этаже выделено нежилое помещение площадью 87,8 кв. м. Общим собранием членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ решено разместить в данном помещении бухгалтерию ТСЖ, архив, склад хранения инвентаря.

Согласно выписке Росреестра России по Самарской области право собственности на указанное помещение в настоящее время зарегистрировано за Воронковым С.М., который, приобрёл данное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 27.07.2010 года у Киселева М.И. Право собственности Киселевым М.И. на данное помещение приобретено на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Удовлетворяя заявленные Киселёвым М.И. требования, суд исходил из тех обстоятельств, что в соответствии с договором об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес> от 20.11.2003 года, Ширяев В.Ю. уступил Киселеву М.И. право на долевое участие в строительстве указанного жилого дома по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от 05.10.1999 года, заключённого между ООО ПКФ «Волгострой» и Ширяевым В.Ю.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Между тем, на момент первой регистрации права собственности жилого помещения в многоквартирном доме по <адрес>, спорное нежилое помещение относилось к общему имуществу многоквартирного дома и на тот момент не было сформировано как объект недвижимости, т.к. не прошло технического и кадастрового учёта.

Судом установлено, что при подготовке дома к сдаче Государственной комиссии в 2005 году Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» выполнены работы по технической инвентаризации вновь созданного объекта недвижимости. На основании проведенной инвентаризации ФГУП « Ростехинвентаризация» выдана справка б/н от 11.10.2005 года, согласно которой на дату сдачи дома выделено два нежилых помещения: офис №1 площадью 88,3 кв. м и офис №2 площадью 329,2 кв. м. Иные нежилые помещения в доме отсутствовали.

Таким образом, по мнению суда, договор об инвестировании строительства нежилого помещения от 05.10.1999 года, а также договор об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес> 20.11.2003 года заключались позднее передачи жилого дома от застройщика к истцу, поскольку, договор может быть заключён только на выделенный в установленном порядке объект недвижимости.

Технический паспорт на спорный объект недвижимости был составлен только 17.02.2008 года.

Кроме того, как следует, из отзыва Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» первичная техническая инвентаризация жилого дома со встроенными помещениями (секция 15 по генплану), расположенного по адресу: <адрес> проведена ДД.ММ.ГГГГ На основании данной инвентаризации выдана справка о технико-экономических показателях вновь выстроенного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, общая площадь 9-ти этажного 1-го секционного дома жилого дома составляет 4687, 20 кв. м )итого по зданию 4501, 20 кв. м), кроме того, площадь лоджий, балконов, террас, веранд и хоз. кладовых: 186 кв.м); площадь встроено-пристроенных помещений составляет 417, 50 кв. м (офис № площадью 88, 3 кв. м, расположенный в цокольном этаже и офис № площадью 329, 2 кв. м, расположенный в цокольном и на первом этаже); прочая площадь составляет 851, 4 кв. м (офис № (ТСЖ) общей площадью 87,8 кв. м, лифт общей площадью 28 кв. м, подвал общей площадью 294, 90 кв. м, насосная общей площадью 36, 1 кв. м, теплоузел площадью 24, 9 кв. м, нежилые помещения общей площадью 361, 3 кв. м, подсобное помещение общей площадью 5,6 кв. м, щитовые общей площадью 12,8 кв. м. На момент ввода объекта в эксплуатацию, офис 33 (ТСЖ) площадью 87,8 кв. м как отдельное нежилое помещение не рассматривался и входил в прочую площадь, следовательно данное нежилое помещение не могло быть объектом договора переуступки права.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Судом установлено, что собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома не давали своего согласия на отчуждение части общего имущества дома в виде нежилого помещения площадью 87,8 кв. м на 9 техническом этаже.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, учитывая, что офис 33 (ТСЖ) площадью 87,8 кв. м как отдельное нежилое помещение не рассматривался и входил в прочую площадь, суд приходит к выводу о том, что данное нежилое помещение не могло быть объектом договора переуступки права, в связи с чем, ответчик был не вправе приобрести спорное помещение на праве собственности, соответственно, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, спорное помещение не может являться предметом сделки, поскольку, является техническим помещением, в помещении находятся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания всего жилого дома.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает, что с учётом сложности дела, длительности его рассмотрения, количества судебных заседаний, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 20 000 руб.

Также, с учётом положений ст.98ГПК РФ с подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198, 235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ТСЖ «Фор Пост» - удовлетворить.

Признать недействительным договор об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Киселевым Михаилом Ивановичем и ООО ПФК «Волгострой» на основании договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в части нежилого помещения площадью 87,8 кв. м, 9 технический этаж.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, отменить государственную регистрацию права собственности Киселева Михаила Ивановича на нежилое помещение общей площадью 87,8 кв. м в <адрес>.

Признать за ТСЖ «Фор Пост» право собственности на нежилое помещение общей площадью 87,8 кв. м в <адрес>.

Взыскать с Киселева Михаила Ивановича в пользу ТСЖ «Фор Пост» расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Заинтересованное лицо вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение тридцати дней по истечении срока подачи заинтересованным лицом заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение тридцати дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья