Решение по делу № 2-11359/2020 от 13.11.2020

14RS0035-01-2020-009747-48

Дело № 2-11359/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                      30 ноября 2020 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Бишаевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ксенофонтовой Марии Андреевны к Управлению Федеральной службы судебных приставов РФ по РС (Я), Якутскому городскому отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по РС (Я), Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия), Обществу с ограниченной ответственностью «Три – Инвест» о признании торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным заявлением, просит признать торги от ____ и договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: ____В, ____, недействительными и применить последствия их недействительности. В обоснование своих доводов ссылается на то, что между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор кредитный (ипотечный) договор № от ____, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог (ипотека) указанной квартиры. ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору от № от ____. Заочным решением Якутского городского суда РС (Я) от ____ исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены, кроме взыскания суммы задолженности было обращение взыскание на квартиру, как предмет залога, начальная продажная стоимость квартиры была установлена в размере 2 858 823, 90 руб. Позже истица обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения суда, на основании которого заочное решение суда было отменено, назначено судебное заседание на ____. ФИО1 ____ обратилась к судебному приставу с заявлением о приостановлении исполнительного производства. ____ получила ответ о том, что ____ квартира на основании постановления судебного пристава передана на реализацию путем выставления на публичных торгах и принудительно реализовано в ____ года. Считает, что при осуществлении процедуры реализации квартиры были допущены существенные нарушения: квартира была реализована с неправильным адресом, поскольку при подписании акта приема – передачи квартиры от ____ между истцом и ___ адрес квартиры был уточнен и переименован на ____, а при продаже с торгов адрес квартиры был указан ____В, ____, ____ и ____ ____ запрошены исполнительные листы у судебных приставов и ТУ Росимущество, однако, она ответ не получила, кроме того, не согласна с продажной стоимостью квартиры, определенной судебным приставом, также полагает, что нарушены ее права как собственника квартиры в связи с не извещением ее о рассмотрении судом дела по иску банка о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, равно как и впоследствии не было известно о действиях судебного пристава по возбуждению исполнительного производства, об аресте и о реализации квартиры на публичных торгах.

Истец ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования и просили удовлетворить, пояснили, что ФИО1 не обладала никакой информацией о дате рассмотрения дела судом, о дате проведения торгов, истец запрашивала документы по исполнительному производству у ТУ Росимущество и судебных приставов, однако не было от них ответа. При публичных торгах, если реализация заложенной в ипотеку квартиры не состоялась, то на основании ч. ч. 2 и 3 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель должен был заключить с залогодателем договор купли – продажи квартиры, в результате которого ипотека утрачивает свою юридическую силу. Однако указанного не было сделано со стороны взыскателя. После объявления первых публичных торгов несостоявшимися судебным приставом было принято решение о снижении продажной стоимости квартиры на 15 %, после были назначены вторые публичные торги. Согласно ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", повторные торги должны быть проведены в течение 1 месяца, между тем первые публичные торги прошли ____, вторичные публичные торги были проведены ____, то есть вторичные торги были проведены за пределами предусмотренного законом месячного срока. Также в материалах дела ответчиками не предоставлена информация о том, что в каких периодических СМИ были опубликованы сведения о проведении торгов, как были направлены извещения. Признание торгов недействительными влечет расторжение договора купли продажи квартиры, заключенного с ООО «Три – Инвест». Кроме того, арестованное имущество никому не было оставлено на ответственное хранение и ответственный хранитель судебным приставом-исполнителем назначен не был, в акте о наложении ареста (описи имущества) отсутствуют подписи понятых.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы судебных приставов РФ по РС (Я) ФИО4 с иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать и пояснил, что к ним в производство поступил исполнительный лист из ПАО «Сбербанк России», судебным приставов вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства, которое было направлено сторонам по исполнительному производству. ____ судебным приставом наложен арест на заложенное имущество, ____ поступило уведомление о не реализации заложенного имущества на первых торгах, в связи с этим ____ судебным приставом исполнителем было принято постановление о снижении стоимости реализуемого имущества на ___ %. ____ поступил отчет из ТУ Росимущества о реализации арестованного имущества должника. Денежные средства, вырученные за реализацию имущества, перечислены в УФССП РФ по РС (Я) в размере 2 561 600, 34 руб., с отметкой о том, что приобретателем является ООО «Три-Инвест». Все документы исполнительного производства были направлены почтой по адресу должника, из отдела почтовой связи не было сведений о не вручении.

В судебном заседании представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ____ (Якутия) ФИО5 доводы, изложенные в возражении на исковое заявление, поддержала, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

В судебном заседании представитель ООО «Три – Инвест» ФИО6 пояснил, что сумма задатка за приобретение квартиры составляла 5 % от установленной продажной стоимости квартиры, которая была оплачена. ____ общество приобрело залоговое имущество, является добросовестным приобретателем, просит в удовлетворении исковых требований отказать, о проведения торгов узнали на интернет сайте https://torgi.gov.ru/.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что ____ между ФИО17 и ФИО7, действующей в интересах ФИО16 С.Г., заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ____.

____ между ФИО9, действующей в интересах ИП ФИО8, и ФИО1 заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома от ____.

____ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №, согласно которому сумма кредита составляет 2 700 000, 00 руб.

Квартира, расположенная по адресу: ____, построена, передана дольщику, объекту присвоен почтовый адрес.

Согласно выписке из ЕГРН от ____ № №, квартира, расположенная по адресу: ____, обременена ипотекой в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от ____.

Поскольку заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по вышеуказанному кредитному договору, а именно нарушала обязательства по полному и своевременному внесению ежемесячных платежей, ПАО «Сбербанк России» обратилось с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заочным решением Якутского городского суда РС (Я) от ____ исковое заявление ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено, постановлено: взыскать с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору в размере 2 758 039 руб. 54 коп., расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 27 990 руб. 20 коп. Обратить взыскание на залог имущественных прав по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ____ – ___ квартиру в многоквартирном жилом доме с офисными помещениями, расположенную по адресу: ____, 68 квартал, ____, общая площадь ориентировочно – ____ кв.м., условный номер квартиры – ____, право требования которого принадлежало ФИО1 на основании договора уступки права от ____ и договору участия в долевом строительстве, - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 2 858 823 руб. 90 коп.

На основании вышеуказанного заочного решения суда банку ____ был выдан исполнительный лист ФС №.

____ на основании данного исполнительного листа судебным приставом–исполнителем было возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО1 в пользу взыскателя ПАО «Сбербанк России».

Постановлением судебного пристава – исполнителя ФИО10 от ____ произведен арест на квартиру, расположенную по адресу: ____В, ____, в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий.

____ постановлением судебного пристава-исполнителя квартира по адресу: ____, ____ ____В, залоговой стоимостью 2 858 823 руб. 90 коп., передана ТУ Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. ____ судебным приставом-исполнителем составлен акт о передаче арестованного имущества на торги.

Из пояснений истца следует, что ____ обратилась к судебному приставу-исполнителю с заявлением о приостановлении исполнительного производства, а также сообщила об отмене заочного решения суда. Однако, ____ года получила ответ от судебного пристава, согласно которому квартира передана на реализацию путем публичных торгов и принудительно реализована в ____ года.

По результатам торгов, проведенных ____, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РС (Я) и ООО «Три-Инвест» заключен договор купли-продажи на основании протокола № о результатах торгов про продаже арестованного имущества: квартиры расположенной по адресу: ____В, общая площадь ориентировочно – ___ кв.м., условный номер квартиры – ____, стоимостью 2 430 000, 00 руб.

____ на основании акта приема-передачи к договору купли-продажи от ____ квартира по адресу: ____ была передана ООО «Три-Инвест».

Определением Якутского городского суда РС (Я) от ____ заочное решение Якутского городского суда РС (Я) от ____ отменено.

____ на основании постановления судебного пристава - исполнителя ЯГОСП УФССП РФ по РС (Я) ФИО11 снят арест с заложенного имущества.

Согласно статье 78 Закона об исполнительном производстве, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. При этом, заложенное имущество реализуется в порядке, установленном этим же Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от ____ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим же Федеральным законом.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства установлен статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со ст. 93 Федерального закона от ____ N 229-ФЗ торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3).

Статьей 93 Федерального закона от ____ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ____ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из положений ч. ч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи в целях исполнения требований исполнительного документа и надлежащего исполнения судебного акта.

Разрешая требования истца с учетом положений п. 1 ст. 56, ст. 57 Федерального закона от ____ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 350, 449.1, 449 ГК РФ, ст. 78, ч. ч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ____ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве, суд приходит к выводу, что существенных нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, не установлено, торги были проведены в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства, процедура проведения торгов не была нарушена.

Установленная отмененным заочным решением Якутского городского суда РС (Я) от ____ начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ____В, ____, в размере 2 858 823 руб. 90 коп. при новом рассмотрении дела не была изменена, и вновь в том же размере установлена решением Якутского городского суда РС (Я) от ____, следовательно, права истца при реализации квартиры на торгах в этой части не были нарушены.

Доводы истца о том, что торги являются недействительными, так как проведены в целях исполнения заочного решения суда впоследствии отмененного, суд считает неосновательными, т.к. решением суда от ____ на квартиру обращено взыскание на тех же условиях, что и состоявшиеся торги.

На основании п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд полагает, что отсутствие контроля за поступающей по месту регистрации гражданина почтовой корреспонденции, является риском самого гражданина, и он несет все неблагоприятные последствия такого бездействия.

Согласно п. 35 Правил, почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу в случае отказа адресата (его уполномоченного представителя) от его получения, а также при отсутствии адресата по указанному адресу.

С учетом изложенного, возвращение отправителю не полученного адресатом после его извещения заказного письма с отметкой "по истечении срока хранения" не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением отправлений. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.

Как пояснила истица ФИО1, в настоящее время она проживает по другому адресу, зарегистрирована по адресу: ____, по которому проживает ее брат. Таким образом, доводы истицы о том, что она не знала о возбуждении исполнительного производства не принимаются во внимание суда, поскольку истица, являясь должником банка, не предоставила сведения о смене адреса, следовательно, все извещения были направлены по ранее указанному кредитору адресу, по которому она зарегистрирована. При этом, как ранее указано, отсутствие контроля за поступающей по месту регистрации гражданина почтовой корреспонденции, является риском самого гражданина.

Кроме того, извещение о проведении торгов было размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, а также в периодическом издании - официальном информационном источнике органа исполнительной власти субъекта РФ, что истцом не опровергнуто. Действующее законодательство не предусматривает индивидуальное извещение должника по исполнительному производству о времени, месте и иных условиях проведения торгов по продаже заложенного имущества.

По смыслу указанных выше норм закона, а также с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ____ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"), основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Информация о предстоящих публичных торгах была размещена в свободном доступе, являлась доступной как для истца, так и для других лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества; извещения о торгах были опубликованы на официальном сайте надлежащим образом и содержат все предусмотренные законом сведения, в том числе дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену; заинтересованные лица имели достаточное количество времени для реализации права на подачу заявок на участие в торгах; торги проведены уполномоченным субъектом.

Суд считает, что доказательств того, что при проведении торгов были допущены нарушения, которые повлияли на результаты торгов и привели к нарушению прав и законных интересов истца суду представлено не было.

Доводы истца относительно того, что залогодержатель после объявления публичных торгов несостоявшимися обязан заключить с залогодателем договор купли – продажи квартиры, в результате которого ипотека утрачивает свою юридическую силу, основаны на неверном толковании норм закона, в связи с чем судом не принимаются во внимание, поскольку ч. 2 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право, а не обязанность залогодержателя приобрести заложенное имущество по соглашению с залогодателем по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Доводы истца о том, что повторные публичные торги в нарушение пункта 3 статьи 58 Федерального закона были проведены по истечении месяца после первых торгов, не может служить основанием для признания торгов недействительными, поскольку стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о том, данное обстоятельство оказало влияние на результат торгов, либо иным образом затронуло законные интересы истца, как должника в исполнительном производстве.

Доводы истца относительного того, что арестованное имущество никому не было оставлено на ответственное хранение и ответственный хранитель судебным приставом-исполнителем назначен не был, в акте о наложении ареста (описи имущества) отсутствуют подписи понятых также не принимаются во внимание суда, поскольку из копии акта о наложении ареста (описи имущества) от ____ следует, что при производство указанных действий судебным приставом были привлечены понятые ФИО12 и ФИО13, на акте имеются их подписи. Вместе с тем, факт того, что при составлении акта ареста спорной квартиры в нем не был указан ответственный хранитель, не нарушил права ФИО1, доказательств наступления негативных последствий в связи с этим суду не представлено. Неуказание ответственного хранителя не влечет признание незаконности процедуры ареста имущества и не свидетельствует о незаконности составленного акта ареста.

Таким образом, учитывая, что ООО «Три-Инвест» спорное недвижимое имущество было приобретено в соответствии с требованиями действующего законодательства, процедура приобретения указанного выше имущества нарушена не была, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ксенофонтовой Марии Андреевны к Управлению Федеральной службы судебных приставов РФ по РС (Я), Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия), Обществу с ограниченной ответственностью «Три – Инвест» о признании торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                         ___                А.А. Кочкина

___

___

___

___