Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-998/2014 ~ М-970/2014 от 27.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2014 года г. Краснотурьинск

Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе:

Председательствующего: судьи Радикевич З.М.,

С участием:

Истца: Суслова С.А.,

Представителя истца: Соколовой Е.П.,

Представителей ответчиков (истцов по встречному иску): Жевлакова В.В., Караченко С.С.,

При секретаре: Ефименко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суслова С. А. к Стеценко Д. А., Стеценко Л. А., Караченко С. С., <данные изъяты> о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости,

Встречные исковые требования Караченко С. С., <данные изъяты> к Суслову С. А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

Встречные исковые требования Стеценко Д. А., Стеценко Л. А. к Суслову С. А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Суслов С.А. обратился в суд с иском к Стеценко Д.А., Стеценко Л.А., Караченко С.С., <данные изъяты> о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости, указав, что <дата обезличена> по договору купли-продажи он купил у <ФИО>15 жилой дом со служебными постройками, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес обезличен>-<адрес обезличен> <адрес обезличен>, с кадастровым номером <данные изъяты> В 2008 году он произвел раздел земельного участка, в результате которого были образованы 2 участка. Площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором был расположен жилой дом и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> <дата обезличена> он зарегистрировал свое право собственности на 2 участка.

<дата обезличена> между ним и Стеценко Д.А., Стеценко Л.А., <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем жилого дома. Право собственности на объекты недвижимости за покупателями Стеценко было зарегистрировано <дата обезличена> года.

<дата обезличена> между ним и <ФИО>22 был заключен договор купли-продажи земельного участка без строений, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности за <ФИО>22 зарегистрировано <дата обезличена> года.

Обе сделки оформлялись агентством недвижимости «РИЭЛ». Впоследствии в ходе судебного разбирательства по иску <ФИО>22 было установлено, что агентством недвижимости «РИЭЛ» были допущены ошибки в описании сведений о продаваемых земельных участках. В договоре со Стеценко указаны: кадастровый номер, площадь и адрес смежного земельного участка без строений, а в договоре с <ФИО>22 указаны кадастровый номер, площадь и адрес участка, на котором расположен жилой дом..

То есть в собственность Стеценко фактически был передан участок под домом, в отношении которого и имелась договоренность о продаже, а ошибочно оформлен соседний участок без строений. А в собственность <ФИО>22 фактически был передан участок без строений, в отношении которого также имелась договоренность о продаже, а оформлен участок под домом, принадлежащий Стеценко.

<данные изъяты>

Истец просит суд внести изменения в договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена> года, заключенный между ним и ответчиками Сусловыми.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом внесенных изменений: от Суслова С. А. к Стеценко Д. А., Стеценко Л.А., Стеценко М. Л., Стеценко М. Л. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена> года.

<данные изъяты>

В нарушение п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик Суслов С.А. не передал право собственности на указанный земельный участок покупателям Стеценко, нарушив их права. Истец просит суд обязать ответчика Суслова С.А. передать право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> истцам Стеценко М.Л., Стеценко М.Л. по 1/3 доли в праве общей долевой собственности за каждой.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истец Караченко С.С., <данные изъяты> и по доверенности Стеценко М.Л., исковые требования уточнила. Просила суд прекратить право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес обезличен>-<адрес обезличен> <адрес обезличен> кадастровым номером <данные изъяты>, зарегистрированного на ответчика Суслова С.А. Признать право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, с кадастровым номером <данные изъяты> за Стеценко М.Л., Стеценко М.Л. по 1 / 3 доле в праве общей долевой собственности за каждой (том 2 л.д. 33 – 34).

Истцы Стеценко Д.А., Стеценко Л.А. обратились со встречным исковым требованием к Суслову С.А. о признании права собственности, указав, что <дата обезличена> был заключен договор купли-продажи, по условиям которого они купили у Суслова С.А. в долевую собственность жилой дом и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> В 2012 году им стало известно, что жилой <адрес обезличен>, расположенный по <адрес обезличен><данные изъяты> фактически расположен на земельном участке площадью 527 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> Ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законно. Ответчик Суслов С.А. не передал им право собственности на указанный земельный участок. Истцы просят суд прекратить право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, с кадастровым номером <данные изъяты>, зарегистрированный на ответчика Суслова С.А., признать право собственности на земельный участок по адресу: <адрес обезличен> <адрес обезличен>, с кадастровым номером <данные изъяты> за Стеценко Д.А., Стеценко Л.А. по 1 / 6 доле в праве общей долевой собственности за каждым (том 2 л.д. 36 – 37).

В ходе судебного разбирательства истец Суслов С.А. пояснял, что в августе 2008 года он размежевал свой земельный участок на два, один хотел поменять на квартиру, а другим пользоваться, поскольку супруга не желала проживать в частном доме. <дата обезличена> он зарегистрировал свое право собственности 2 участка и разделил участки забором. Поэтому при заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом осенью 2008 года органы опеки и попечительства, а также Стеценко Д.А. и <ФИО>26 видели границы участка, его площадь, который они намеревались приобрести. Более того, он сообщал, что размежевал свой участок на 2 и будет их соседом. Соседним участком он пользовался 1 год, а потом продал его <ФИО>22, чтобы погасить кредит. Оформлением обеих сделок занималось агентство недвижимости «РИЭЛ», каким образом были перепутаны документы при оформлении сделки, он пояснить затрудняется. Он настаивает на удовлетворении своих исковых требований, встречные исковые требования покупателей Стеценко не признает, поскольку границы обеих участков были обозначены забором и теплицей и на момент сделки покупатели видели границы участка, были согласны с его размером, в течение нескольких лет не претендовали на 2-й участок.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Представитель Жевлаков В.В. исковые требования Караченко С.А. поддержал. В обоснование пояснил, что в фактическом пользовании семьи Стеценко находится земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенный на нем жилой дом. По документам семья Стеценко является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Следовательно, за семьей Стеценко необходимо признать право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., поскольку на нем расположен жилой дом, в котором проживает семья, а в силу ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Суслов не передал право собственности на земельный участок площадью 527 кв.м., тем самым нарушив их права. Кроме того, семья Стеценко должна была получить в собственность земельный участок площадью 10 соток, поскольку органы опеки и попечительства давали согласие не приобретение земельного участка такой площади.

Ответчики (истцы по встречному иску) Стеценко Л.А., Стеценко Д.А. в судебное заседание не явились. Первоначально от них в суд поступило заявление о том, что с исковыми требованиями Суслова С.А. о внесении изменений в договор и передаче участка с номером <данные изъяты> Стеценко М. и <ФИО>10 они согласны, не возражают против их удовлетворения (том 1 л.д. 212).

Впоследствии Стеценко Л.А., Стеценко Д.А. предъявили в суд встречное исковое заявление, просили дело рассмотреть без их участия( том 1 л.д. 213, том 2 л.д. 4).

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Свердловской области Шатов С.Н., действующий на основании доверенности № от <дата обезличена> года, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, по документам, на усмотрение суда.

3-е лицо <ФИО>22 в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях пояснял, что <дата обезличена> он купил у Суслова С.А. земельный участок без строений, поскольку намеревался построить на нем дом. Данным участком он пользовался, построил на нем баню. Летом 2012 года выяснилось, что данный участок не совпадает с кадастровым номером, указанным в свидетельстве, вследствие чего ему было отказано в выдаче разрешения на строительство дома со ссылкой на то, что на его участке уже имеется жилой дом. Он вынужден был обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. Но в случае удовлетворения исковых требований Суслова С.А. сделка купли-продажи между ними будет совершена повторно, поскольку на земельном участке он возвел строение – баню.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решением Краснотурьинского горсуда от <дата обезличена> исковые требования <ФИО>22 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная Кадастровая Палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о внесении исправлений технической ошибки в записях, допущенных при государственной регистрации права, оставлены без удовлетворения. Решением суда было установлено, что фактически при проведении кадастрового учета вновь образованных земельных участков не было допущено технической ошибки, о чем указывает истец в исковом заявлении, поскольку фактически сведения, указанные в документах кадастрового учета, соответствуют действительности, жилой дом, расположен на участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>

Последующая регистрации права собственности на земельные участки за Стеценко и <ФИО>22 на одни участки, а фактическая передача им в пользование других участков, свидетельствует об ошибке, допущенной на стадии заключения договоров купли-продажи, что следует из договоров купли-продажи.

Решением Краснотурьинского горсуда от <дата обезличена> были удовлетворены исковые требования <ФИО>22 к Суслову С.А. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от <дата обезличена> решение Краснотурьинского горсуда от <дата обезличена> оставлено в силе, вступило в законную силу.

<дата обезличена> на основании решения Краснотурьинского горсуда от <дата обезличена> года, Апелляционного определения от <дата обезличена> истец Суслов С.А. зарегистрировал право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (по договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена> года, заключенного между Сусловым С.А. и Стеценко, следует, что в договоре купли-продажи указан иной земельный участок, а не тот, который был фактически предметом сделки и передан покупателям при ее совершении (том 1 л.д. 21- 22).

В соответствии со ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В ходе судебного заседания установлено, что у Суслова и семьи Стеценко остаются несоответствия в виде фактического владения земельными участками и зарегистрированными на них правами. В фактическом владении Суслова находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с выстроенной на нем <ФИО>22 баней, а по документам у него в собственности находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен жилой дом.

У семьи Стеценко в фактическом владении находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с находящимся на нем жилым домом, в котором они проживают, а по документам у них в долевой собственности находится участок площадью <данные изъяты> кв.м..

Расторжение договора, заключенного между Сусловым и Стеценко противоречит интересам сторон, поскольку Стеценко Л.А., Стеценко Д.А. фактически проживают в доме, расположенном на спорном земельном участке, дом является их единственным жильем. Выплата Стеценко денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., уплаченной ими за дом и земельный участок нарушит их жилищные права и права <данные изъяты>

Истец Суслов С.А. ранее в ходе судебных разбирательств, а также в ходе рассмотрения настоящего иска, неоднократно предлагал семье Стеценко изменить условия договора, приведя его в соответствие с фактическими обстоятельствами, но Стеценко уклонялись от решения вопроса в добровольном порядке. Данное обстоятельство ответчиками (истцами по встречному иску) не оспаривалось.

Поскольку при совершении сделки <дата обезличена> между сторонами было достигнуто соглашение о заключении договора купли – продажи земельного участка, на котором расположен жилой дом, фактически во владение покупателей Стеценко был передан данный земельный участок с находящимся на нем домом, исковые требования истца Суслова С.А. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Караченко С.С., действующей в интересах Стеценко М.А. и М.А., встречные исковые требования Стеценко Л.А., Стеценко Д.А. к Суслову С.А. о прекращении права собственности и признании права собственности не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<дата обезличена> специалистами УСЗН по г. Краснотурьинску был составлен акт первичного обследования материально-бытовых условий <адрес обезличен> Из данного акта следует, что земельный участок не был предметом обследования. Как пояснила в судебном заседании свидетель <ФИО>20, площадь земельного участка не ставилась в зависимость от дачи согласия на продажу квартиры.

Приказом ТОИОГВ СО УСЗН по г. Краснотурьинску № от <дата обезличена> (том 1 л.д. 160) Стеценко Л.А. дано разрешение на продажу квартиры по <адрес обезличен> при условии приобретении <адрес обезличен>, расположенного на земельном участке площадью 1 036 кв.м..

Поскольку на момент обращения Стеценко Л.А. (<дата обезличена> года) участки фактически были разделены и отделены друг от друга забором, предметом осмотра покупателей и сотрудников УСЗН был только один участок, следовательно, стороны согласовывали на момент заключения договора покупку одного из вновь образованного участка, а не всего участка площадью 1 036 кв.м.. Ссылка истцов на ст. 552 ГК РФ не может быть принята во внимание, поскольку предметом сделки был земельный участок с находящимся на нем жилым домом.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Суслова С. А. к Стеценко Д. А., Стеценко Л. А., Караченко С. С., <данные изъяты> о внесении изменения в договор купли-продажи недвижимости – удовлетворить.

<данные изъяты>

Прекратить регистрационную запись № от <дата обезличена> о государственной регистрации права собственности Стеценко Д. А., Стеценко Л. А., Стеценко М. Л., Стеценко М. Л. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес обезличен>-2, <адрес обезличен>.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес обезличен>-<адрес обезличен> <адрес обезличен> от Стеценко Д. А., Стеценко Л. А., Стеценко М. Л., Стеценко М. Л. к Суслову С. А..

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом внесенных изменений: от Суслова С. А. к Стеценко Д. А., Стеценко Л. А., Стеценко М. Л., Стеценко М. Л. к Суслову С. А..

В удовлетворении встречных исковых требованиях Караченко С. С., действующей в интересах Стеценко М. Л., Стеценко М. Л. к Суслову С. А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требованиях Стеценко Д. А., Стеценко Л. А. к Суслову С. А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с принесением апелляционной жалобы через Краснотурьинский городской суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2014 года.

Председательствующий судья (подпись) Радикевич З.М.

СОГЛАСОВАНО:

Судья: З.М. Радикевич