Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6654/2018 от 22.01.2018

Судья Вергунова Е.М. Дело №33-6654/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 марта 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Роговой С.В., Башинского Д.А.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.

при секретаре Рыбнике В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации города Сочи по доверенности Богодуховой В.В. на решение Центрального районного суда города Сочи от 14 ноября 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Садатиерова З.М. обратилась в суд с иском к администрации г. Сочи, ООО «СаМиН», Пономаренко А.С., Исламовой Р.К., Лиховид Е.В. и Самусенко И.И. о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора.

В обоснование заявленных доводов указала, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>. Ей стало известно, что права на земельный участок площадью 1000 кв.м., на котором расположен жилой дом - общественно-жилищный комплекс, администрацией города Сочи переданы в аренду нескольким арендаторам, т.е. земельный участок, который по закону является общим имуществом собственников помещений строений, обременён правами аренды, в том числе в пользу лиц, которые не являются собственниками какого-либо имущества в данном доме. Полагает, что данные обстоятельства нарушают права и законные интересы собственников помещений в целом, должны быть устранены в судебном порядке. На основании изложенного просила расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...> <...> с датой расторжения от 19 апреля 2017 г.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 14 ноября 2017 года частично удовлетворены исковые требования Садатиеровой З.М. Судом решено расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...> <...>. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Сочи по доверенности Богодухова В.В. выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, кроме того, судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу.

Проверив оспариваемое судебное постановление и материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав представителя администрации города Сочи по доверенности Перекрестова П.А., просившего удовлетворить апелляционную жалобу, представителя ООО «СаМиН» по доверенности Яковлева Р.В., полагавшего решение не подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности, согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10 января 2014 г. Садатиерова З.М. является собственником квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>.

Права на земельный участок площадью 1000 кв.м., на котором расположен вышеуказанный жилой дом - общественно-жилищный комплекс, администрацией города Сочи переданы в аренду нескольким арендаторам на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 июля 2014 года сроком действия с момента его государственной регистрации до 03 марта 2063 года.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01 июля 2014 г. между администрацией города Сочи и ООО «СаМиН», Пономаренко А.С., Исламовым Р.К., Лиховид Е.В., Самусенко И.И. заключён договор о предоставлении в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) <...> земельного участка с кадастровым номером <...>общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «общественно-жилищный комплекс».

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно вступившему в законную силу решению Центрального районного суда г. Сочи от 03 октября 2016 г. прекращено право собственности ООО «СаМиН» на помещения №<...> в доме <...> по <...>, <...> в <...>, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения суда должна быть внесена запись о прекращении права собственности ООО «СаМиН» в отношении указанных помещений, помещения №<...>, 53 в указанном жилом доме признаны общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

Данные помещения были единственным объектом собственности ООО «СаМиН» по указанному адресу, следовательно, в настоящее время ООО «СаМиН» не является собственником помещений, находящихся в <...>.

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вышеуказанный земельный участок площадью являющийся общим имуществом собственников помещений строений, расположенных на нем, обременён правами аренды, в том числе, в пользу ООО «СаМиН», которое не является собственником какого-либо имущества в данном доме.

Согласно пункту <...> договора аренды <...> на указанный земельный участок, в случае продажи объекта недвижимости или его части, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору, арендаторы обязаны письменно уведомить об этом арендодателя.

Пунктом 8.1 договора аренды установлено, что любые изменения и дополнения к договору (за исключением пункта 3.5) оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке.

Из материалов дела усматривается, что 19 апреля 2017 года заинтересованным лицом отправлено заявление с просьбой расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...>, <...>, однако, ответ на данное заявление получен не был.

Кроме того, собственники иных помещений в доме также обратились к ответчику с заявлением о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...>.

Однако, согласно ответу департамента имущественных отношений администрации города Сочи <...> от <...> следует, что в удовлетворении заявления отказано, в связи с тем, что при передаче земельного участка с кадастровым номером <...>:40 в общую долевую собственность жильцам уменьшится поступление арендных платежей за земельный участок в бюджет города Сочи, а также по тем основаниям, что администрация города Сочи не привлекалась в качестве третьего лица к рассмотрению гражданского дела <...>.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды, земельный участок имеет вид разрешённого использования - «Общественно-Жилищный комплекс», следовательно, земельный участок предоставлялся для строительства Общественно-Жилищного комплекса.

Однако, как достоверно установлено судом первой инстанции, указанный комплекс построен и сдан в эксплуатацию, а все помещения, расположенные в доме-комплексе, перешли в собственность иных граждан, в связи с чем, ООО «СаМиН», Пономаренко А.С., Исламов Р.К., Лиховид Е.В., Самусенко И.И. утратили право пользоваться и распоряжаться земельным участком, так как в настоящее время земельный участок должен перейти в собственность иных собственников помещений названного жилого дома - общественно-жилищного комплекса.

Все помещения в данном жилом доме сданы и переданы в собственность гражданам, следовательно, организация-застройщик утратила право пользоваться земельным участком, что является существенным изменением условий аренды.

В связи с прекращением права собственности ООО «СаМиН» на помещения <...>, <...> в доме <...> по <...>, в данном объекте недвижимости не осталось помещений, находящихся в собственности у одного из арендаторов земельного участка, который был застройщиком.

Кроме того, остальные участники арендного договора на стороне арендатора от 01 июля 2014 г., <...> с 2014 года переменились.

Нормами статей 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что поскольку в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учёт и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды.

Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные статьями 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации в расторжении договора аренды не может быть признан законным и обоснованным, так как дальнейшее исполнение условий договора аренды невозможно.

Согласно пункту 8.4 договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и договором, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8.5 договора.

Пункт 8.5 вышеуказанного договора аренды предусматривает условия одностороннего расторжения данного договора по инициативе арендодателя.

Нормами части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, как достоверно установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, земельный участок предоставлялся для строительства Общественно-Жилищного комплекса.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно данным, имеющимся на сайте Росреестра, земельный участок с кадастровым номером <...> был поставлен на кадастровый учет 13 декабря 2000 г.

Нормами пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Также согласно абзацу 5 пункта 66 вышеуказанного Постановления в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, право собственности на спорный земельный участок принадлежит собственникам многоквартирного дома <...>, расположенного по адресу: <...>.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом в статье 305 Гражданского кодекса РФ указано, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из материалов дела усматривается, что Садатиерова З.М. является собственником помещений в многоквартирном доме по <...>, однако не является собственником земельного участка, на котором он расположен.

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 этого же Федерального закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Доводы апелляционной жалобы на предмет того, что при передаче земельного участка с кадастровым номером <...> в общую долевую собственность жильцам уменьшится поступление арендных платежей за земельный участок в бюджет города Сочи, судебная коллегия находит несостоятельными, так как уменьшение поступления арендных платежей за землю в бюджет г. Сочи не относится к предмету данного спора.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...> <...> расторгнутым с <...>.

Анализируя изложенное и учитывая системное толкование вышеуказанных норм права, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...> <...>.

В соответствии с нормами ч.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

С учетом всех обстоятельств дела и исследованных в судебном заседании представленных материалов, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и обоснованно пришёл к выводу, что доводы заявителя опровергаются материалами дела.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку представленных доказательств, иное толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Сочи от 14 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации города Сочи по доверенности Богодуховой В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: