Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2249/2017 ~ М-2006/2017 от 28.09.2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Сафоновой Н.А.,

с участием истца Авдеева А.н., его представителя по устному ходатайству Коноваловой О.В.,

представителей ответчика Добрынина А.В. - Даниленко Ю.Н., Деренской Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2249/2017 по иску Авдеева А. Н. к Добрынину А. В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Авдеев А.Н. обратился в суд с указанным выше иском к Добрынину А.В., просит расторгнуть заключенный им с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 634/18400 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 808000 рублей.

Согласно доводам иска ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи 634/18400 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, а также 634/18400 доли в праве общей долевой собственности на расположенном на земельном участке жилом доме общей площадью 734,4 кв.м, этажностью 3, что соответствует комнатам № площадью 17, 5 кв.м, № площадью 2,7 кв.м, расположенным на втором этаже. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец не знал о существенных и неустранимых недостатках приобретаемого недвижимого имущества, а именно, что данный жилой дом является фактически многоквартирным жилым домом, расположенном на земельном участке под индивидуальную жилую застройку. Между тем об указанных обстоятельствах Добрынин А.В., будучи одновременно продавцом и застройщиком жилого дома по адресу: <адрес>, не мог не знать, поскольку ему было достоверно известно, что возводится фактически многоквартирный дом, с отступлениями от требований градостроительного и земельного законодательства. Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В настоящее время в жилом доме проживают 11 семей, которые не состоят между собой в родственных связях, не ведут общее хозяйство. Из постройки дома усматривается, что на каждом этаже имеется кухня, в жилых комнатах есть отдельные санитарные комнаты. В связи с чем, можно сделать вывод, что имеются признаки постройки многоквартирного дома, что является самовольной постройкой, т.к. не отвечает целям использования земельного участка. Считает, что у приобретенного истцом жилого дома имеются существенные и неустранимые недостатки, которые были от него скрыты, как от покупателя на момент заключения договора и должны были известны продавцу, как лицу, осуществлявшему строительство отчуждаемого жилого дома, что в совокупности положений ст. ст. 475, 450 ГК РФ.

В судебном заседании истец Авдеев А.Н. исковые требования поддержал, сославшись на доводы иска, дополнив, что он осматривал комнату, которую купил, но не думал, что в доме будут проживать несколько семей. Он купил долю в земельном участке и жилом доме, что соответствует комнатам: № площадью 17,5 кв.м. и № площадью 2,7 кв.м., расположенных на втором этаже данного жилого дома по адресу: <адрес>. В доме он не проживал ни дня. Перед покупкой осматривал комнату. Просит иск удовлетворить.

Также суду пояснил, что он в интернете увидел объявление, что от 730000 рублей до 1300000 рублей продаются студии по адресу: <адрес>; позвонил по телефону, вместе со своей дочерью поехал на указанный адрес, чтобы посмотреть. Увидели трехэтажный дом, ему стали показывать комнаты, он выбрал одну. Договор купли-продажи был подписан, данный договор истец прочитал, ему сказали, что он приобретает долю в частном доме, в договоре также было указано, что приобретается доля в доме. Считает, что все было сделано хитростью.

Представитель истца Коновалова О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на доводы иска. Также суду пояснила, что произошло существенное нарушение договора. У истца доля в праве общей долевой собственности, у него есть право не только на комнату. Когда он приобретал долю в индивидуальном жилом доме, он не думал, что в данном доме будет проживать много семей. Согласно техническому паспорту, данный дом определен как индивидуальный жилой дом. У него есть все признаки многоквартирного дома. Он купил комнату в индивидуальном жилом доме. В результате проведения строительной экспертизы здания жилого дома по адресу: <адрес>, г.о.Жигулёвск, <адрес>ёвск, <адрес> экспертом <данные изъяты> было установлено, что жилой дом соответствует основным признакам многоквартирного дома, в помещениях общего коридора второго этажа, на северном угловом участке восточного фасада имеются наклонные трещины, свидетельствующие о развитии неравномерных деформаций грунтов оснований, фундаментов здания, техническое состояние фундамента оценивается как ограниченно работоспособное, что подтверждается Экспертным заключением №Ж. Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ является его предназначение для проживания одной семьи. При этом, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельный участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540, к индивидуальным жилым домам относятся жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры, высотой не выше 3-х надземных этажей. В настоящее время жилой дом разделен на квартиры и эксплуатируется как многоквартирный дом, а потому не может быть отнесен к объектам индивидуального жилищного строительства. При этом, данный объект имеет признаки самовольного. Так, согласно ст. 222 ГК РФ самовольным является жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей либо созданное без получения на это необходимых документов или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Жигулёвск, <адрес>ёвск, <адрес> имеет разрешенное использование "под жилой дом индивидуального жилищного фонда", расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Градостроительный регламент в отношении данной зоны не предназначен для строительства многоквартирных жилых домов. Согласно выданному Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию разрешен ввод в эксплуатацию индивидуальный жилой дом. Таким образом, используемый Ответчиком объект не соответствует ни разрешенному использованию земельного участка, ни выданной разрешительной документации на его возведение, что дает основания для признания его самовольным. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В связи с тем, что Ответчик использует земельный участок и жилой дом не в соответствии разрешенному использованию земельного участка, ни выданной разрешительной документации на его возведение, считаю, что произошло существенное нарушение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как истцом приобреталась доля в индивидуальном жилом доме, а не в многоквартирном. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом Ответчику не выдавался. В связи с изложенным считаю, что договор подлежит расторжению в связи с существенными изменениями обстоятельств заключения договора. Мой доверитель покупал долю в доме. Она была выражена в комнате. Кроме своей комнаты он мог использовать другие комнаты. На сегодняшний день, дом стал эксплуатироваться как многоквартирный.

Представитель ответчика Добрынина А.В. - Даниленко Ю.Н. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, сославшись на доводы иска (л.д. 24), согласно которым ответчик Добрынин А.В. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Была разработана проектная документация по реконструкции данного дома, было получено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства. После выполнения всех необходимых строительных работ жилой дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, выданного администрацией г.о. Жигулевск. ДД.ММ.ГГГГ между Авдеевым А.Н. и Добрыниным А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому истец купил в общую долевую собственность 634/18400 долей земельного участка и 253/7344 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В все необходимые технические и правоустанавливающие документы Авдееву А.Н. были предоставлены, в заблуждение его никто не вводил. Все условия договора выполнены в полном объеме сторонами. Также суду пояснил, что Авдеев А.Н. прежде чем купить долю, много ходил по дому, смотрел, выбирал, видел, что покупал. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Добрынина А.В. – Деренская Е.С. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что истец указывает, что существенным недостатком является плохой фундамент в доме, где он купил комнату, это ему известно со слов ФИОБ. К материалам дела приобщен тех. паспорт на дом, где имеется письмо Жигулевского филиала ГУП СО ЦТИ от ДД.ММ.ГГГГ с разъяснением ФИО. о допущенной технической ошибке и об ее исправлении о неудовлетворительном состоянии фундамента, состояние фундамента признано удовлетворительным, а значит, все технические характеристики жилого дома соответствуют существующим нормам и нормативной документации и объект подлежит дальнейшей эксплуатации по его целевому назначению.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При рассмотрении дела установлено, что Авдеев А.Н. является собственником 634/18400 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а также 634/18400 доли в праве общей долевой собственности на расположенном на земельном участке жилом доме общей площадью 734,4 кв.м, этажностью 3, что соответствует комнатам № площадью 17, 5 кв.м, № площадью 2,7 кв.м, расположенным на втором этаже на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Авдеевым А.Н. и Добрыниным А.В. (л.д. 11).

Из технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> следует, что данный объект недвижимости является индивидуальным жилым домом (л.д. 51-60). В техническом паспорте имеется подпись Авдеева А.Н., подтверждающая, что он ознакомлен с тем, что приобретает долю в индивидуальном жилом доме. Указанный жилой дом введен в эксплуатацию в установленном законом порядке (л.д.26). Доказательств обратному суду не представлено.

Анализируя изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец, приобретая долю в индивидуальном жилом доме, осмотрев приобретаемый объект недвижимости, был осведомлен обо всех существенных условиях договора – предмете, состоянии, о том, что им приобретается доля в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом и т.д. (о чем он пояснял в судебном заседании), в связи с чем, каких-либо существенных нарушений условий договора не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Также с истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплата которой истцу была отсрочена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Авдееву А. Н. в удовлетворении требований, предъявленных к Добрынину А. В., отказать.

Взыскать с Авдеева А. Н. в доход местного бюджета г.о. Жигулевск государственную пошлину в размере 10780 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд путем подачи жалобы
в Жигулевский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в
окончательной форме.

Судья Жигулевского городского суда подпись Н.А. Сафонова

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 19 декабря 2017 года.

Судья Жигулевского городского суда подпись Н.А. Сафонова