Решение по делу № 2-3739/2016 (2-16782/2015;) от 30.11.2015

Дело № 2-3739/16                         03 марта 2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд города Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Карпенковой Н.Е., при секретаре Каменской С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова И.А. к ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и к Синцову Н.А. о признании недействительными сделок по продаже земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки и признании права на оформление земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома в общую совместную собственность собственников многоквартирного дома,

У с т а н о в и л :

    Кузнецов И.А. 30 ноября 2015 года обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и к Синцову Н.А. о признании недействительными сделок по продаже земельных участков по адресам: <адрес> площадью 1 555 кв.м. и <адрес> площадью 1 113 кв.м., о прекращении права собственности ЗАО «Коломяги-Ретро» на указанные земельные участки, признании права на оформление земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома № по <адрес> в общую совместную собственность, ссылаясь на такие обстоятельства, что он является собственником квартиры № в <адрес> с 20.01.2006 года, дом № по <адрес> частично расположен на двух земельных участках кадастровый номер № площадью 1 555 кв.м. и кадастровый номер № площадью 1 113 кв.м., право собственности на которые зарегистрировано за ЗАО «Коломяги-Ретро» и частично на земельном участке, не прошедшем государственный кадастровый учет, находящемся в государственной собственности.

ЗАО «Коломяги-Ретро» решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2012 года признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Назимов В.И. Зная о том, что на данных земельных участках расположены два многоквартирных жилых дома, которые построены и введены в эксплуатацию в соответствии с законодательством и помещения в которых оформлены в частную собственность третьих лиц, конкурсный управляющий Назимов В.И. выставил на продажу вышеуказанные земельные участки, которые были проданы Синцову Никите Александровичу.

Представитель истца адвокат Гуськова Т.Н., действующая по ордеру № от 27.11.2015 года (л.д.49) в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснив, что сделка по купле-продаже земельных участков по адресам: <адрес> площадью 1 555 кв.м. и <адрес> площадью 1 113 кв.м. между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н.А. от 23.01.2015 года противоречит закону, т.к. на земельных участках частично расположены многоквартирные дома, в том числе дом 22 по улице Тбилисской, земля под многоквартирным домом находится в силу закона в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, застройщик дома 22 по улице Тбилисской ЗАО «Коломяги-Ретро» должен был согласно распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 339 от 09.04.1998 года передать, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок городу Санкт-Петербургу, однако своевременно этого не сделал, считает, что срок исковой давности по требованиям о прекращении права собственности ЗАО «Коломяги-Ретро» на земельные участки, расположенные под домом 22 по улице Тбилисской не истек, т.к. эти земельные участки находятся в фактическом пользовании собственников многоквартирного дома, считает, что нарушение права собственников на земельные участки возникло с момента, когда собственники узнали о продаже земельных участков третьему лицу, до момента продажи земельных участков на уровне органов исполнительной власти решался вопрос об оформлении земельных участков в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, кроме этого на требования о прекращении права собственности ЗАО Коломяги-Ретро на земельные участки исковая давность не распространяется, поскольку подлежат применению положения ст. 208 ГК РФ.

Представители ответчика – конкурсного управляющего ЗАО «Коломяги-Ретро» Сивачук Д.А. и Кереселидзе Г.В. в судебном заседании исковые требования не признали, заявили о пропуске срока исковой давности, таким образом, возражая против требования о прекращении права собственности, полагают, что положения ст.208 ГК РФ не применяются, так как нет требования о признании права собственности, относительно требования о признании сделки по продаже земельных участков недействительной, пояснили, что земельные участки были проданы с торгов и без признания торгов недействительными, нельзя признать сделку, заключенную на торгах недействительной, поэтому истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, к тому же сделка по отчуждению имущества осуществлена в соответствии с требованиями ФЗ О несостоятельности (банкротстве), считают также, что истец не вправе признавать через суд право на оформление земельного участка под многоквартирным домом, поскольку такое право принадлежит исключительно ТСЖ, к тому же земельный участок под конкретный дом не сформирован.

Судебное разбирательство состоялось без участия ответчика - Синцова Н.А., извещенного о времени и месте проведения судебного заседания, сведений о причинах его неявки не имеет, копия искового заявления и приложенные документы вручены, возражений на иск не поступило (л.д. 50, 76).

Третье лицо по делу - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено, представило отзыв на иск, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 72-75).

Третье лицо по делу - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не приняло участие в судебном разбирательстве, возражений на иск не представило, о времени и месте проведения судебного заседания извещено (л.д.78).

Третьи лица по делу - Фирсова Е.А., Фирсова Д.Ф., Фирсова А.Ф., Калашников В.Ю., Никифоренко В.В., Быстрицкий А.В., Сергеев А.В., Селиванов В.Н. в судебное заседание не явились, представили письменные заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования Кузнецова И.А. поддерживают в полном объеме (л.д. 53-61)

Интересы третьего лица по делу Афанасьева А.М. в судебном заседании представлял Демин А.А., который исковые требования поддержал (л. д. 51).

Выслушав представителей сторон спора, исследовав материалы настоящего дела и обозрев материалы гражданского дела № 2-7842/15, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Истец по делу Кузнецов И.А. является собственником квартиры № в доме <адрес> на основании договора дарения квартиры от 20.01.2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10).

Материалами дела установлено, что на основании п. 2 Распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 532-р от 26.05.1995 года «О проектировании и строительстве в кварталах <адрес> Коломяги Приморского района» АОЗТ «Коломяги-Ретро» предоставлены на условиях аренды земельные участки площадью 2,5 га в квартале 11Б микрорайона Коломяги и земельные участки площадью 4,1 га в квартале 12 В микрорайона Коломяги. Согласно п. 4 указанного же распоряжения Комитет по градостроительству и архитектуре после заключения договора об инвестиционной деятельности должен выдать АОЗТ «Коломяги-Ретро» разрешительную документацию на проектирование и строительство в кварталах <адрес> и на проектирование в квартале <адрес> микрорайона Коломяги ( л. д. 19-20).

Согласно распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 года № 339-р и п. 2 Положения «О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости» указанное положение распространяется на субъектов градостроительной деятельности (далее - собственников объектов), имеющих намерение осуществить строительство на земельных участках, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Согласно п. 11 указанного положения после издания распоряжения председателя КГА о разрешении строительства, КГА в 10-дневный срок передает его вместе с картографическим материалом в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга для внесения соответствующих изменений в Государственный земельный кадастр и баланс земель Санкт-Петербурга. Указанное распоряжение утратило силу с 01.09.2006 года.

Распоряжением от 20.12.2000 года № 802 Комитет по Градостроительству и Архитектуре Администрации Санкт-Петербурга утвердил ЗАО «Коломяги-Ретро» границы земельных участков № площадью 1 113 кв.м. и № 3 площадью 1 555 кв.м. по адресу: <адрес> (жилые малоэтажные дома) (л.д. 12).

30.04.1998 года между КУГИ администрации Санкт-Петербурга и ЗАО «Коломяги-Ретро» был заключен договор аренды земельных участков квартал <адрес> микрорайона Коломяги Приморского района для проектирования, строительства и эксплуатации объектов жилищного и социально-культурного назначения (л.д. 81-87).

Во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 года № 339 Комитет по градостроительству и архитектуре 19.09.2001 года издал распоряжение № 67-с, в соответствии с которым ЗАО «Коломяги-Ретро» разрешено строительство блокированных двухэтажных жилых домов типа «Таун-хауз» по адресу: <адрес> (л.д. 11).

Согласно акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по адресу: ул. <адрес> от 03.10.2001 года, блокированные жилые дома приняты в эксплуатацию (л.д. 17-18).

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждает, что по улице <адрес> и дом <адрес> 27.01.2003 года зарегистрировано в установленном законом порядке ТСЖ «На Тбилисской», образованное до 01.07.2002 года (л.д. 76-80).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.06.2015 года правообладателем земельного участка площадью 1 113 кв.м. по адресу: <адрес> является ЗАО «Коломяги-Ретро», назначение земель - земли населенных пунктов, правообладателем земельного участка площадью 1 555 кв.м. по адресу: <адрес> является ЗАО «Коломяги-Ретро», назначение земель - земли населенных пунктов под индивидуальный жилой дом (л.д. 21-22).

Из ответа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Управления землеустройства от 21.06.2007 года № 5962 следует, что возведенные ЗАО «Коломяги-Ретро» два многоквартирных дома по адресам: <адрес> расположены на трех земельных участках: земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> 1 555 кв.м., находящимся в частной собственности ЗАО «Коломяги-Ретро»; земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> площадью 1 113 кв. м., находящимся в частной собственности ЗАО «Коломяги-Ретро»; землях, не прошедших государственный кадастровый учет, находящихся в государственной собственности. На совещании с участием представителей Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, Комитета по управлению городским имуществом, Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по вопросу формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов, в случаях, когда указанные многоквартирные дома расположены на нескольких земельных участках, сформированных до введение в действие Жилищного кодекса РФ, или одном земельном участке, сформированном не в соответствии с требованиями ныне действующего законодательства, когда на такие земельные участки зарегистрированы в установленном порядке права, решено разработать порядок формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в подобных случаях (л.д. 23).

До настоящего времени порядок формирования земельных участков, на которых построены многоквартирные дома, расположенные на нескольких земельных участках, сформированных до введение в действие Жилищного кодекса РФ не разработан.

23 января 2015 года был заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 1 555 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н. А. по результатам торгов по продаже имущества ЗАО «Коломяги-Ретро» и договор №2 купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 1 113 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н.А. по результатам торгов по продаже имущества ЗАО «Коломяги-Ретро» (л.д. 34-39).

В силу ст. 1 Федерального закона № 72-ФЗ от 15.06.1996 года «О товариществах собственников жилья», действовавшего в период возникновения спорных правоотношений на землю, застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.Статья 7 вышеуказанного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминимуме, помимо обслуживающих более одного домовладельца межквартирных лестничных клеток, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, крыш и другого оборудования, относящегося более чем к одному помещению, также являются и прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно ст. 8 вышеуказанного Закона, общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Пункт 1 ст. 11 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Из представленных в дело разрешений на строительство (л.д. 11,12,19), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 17-19) следует, что ЗАО «Коломяги-Ретро», как собственник земельных участков площадью 1 113 кв.м. и 1 555 кв.м. и одновременно застройщик возвел многоквартирный жилой № № по улице <адрес>

Согласно ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 года № 136-ФЗ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В силу ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.02.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Частью 2 и 3 этой же статьи Закона предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Анализируя действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что после сдачи многоквартирного дома 22 по ул. Тбилисской в Санкт-Петербурге в эксплуатацию право собственности ЗАО «Коломяги-Ретро»в отношении земельных участков, на котором был возведен многоквартирный дом прекратилось, возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома в силу закона, не требующее государственной регистрации.

Согласно п. 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая, что на момент заключения договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 1 555 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н.А. по результатам торгов по продаже имущества ЗАО «Коломяги-Ретро» и договора № №2 купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 1113 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н.А. по результатам торгов по продаже имущества ЗАО «Коломяги-Ретро» право собственности ЗАО «Коломяги-Ретро» на указанные земельные участки прекратилось в силу закона, сделки по распоряжению земельными участками являются ничтожными.

Суд считает несостоятельным довод представителей ответчика конкурсного управляющего ЗАО «Коломяги-Ретро» о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, т.к. силу ст. 449 ГК РФ нельзя признать сделку недействительной без признания торгов недействительными, исходя из следующего.

Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

С учетом указанных разъяснений Пленума Верховного суда РФ признание торгов недействительными является самостоятельным основанием для признания сделки, заключенной на торгах, недействительной.

    Суд при вынесении решения не принимает во внимание довод представителей ответчика конкурсного управляющего ЗАО «Коломяги-Ретро» о том, что истец является ненадлежащим по требованиям о признании права на оформление земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома № по <адрес> в общую совместную собственность собственников многоквартирного дома, т.к. согласно разъяснений Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П, любой собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом.

    Представителями ответчика ЗАО «Коломяги-Ретро» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о прекращении права собственности ЗАО «Коломяги-Ретро» на земельные участки по адресам: улица <адрес> и <адрес> и по требованиям о признании права на оформление земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома № по улице <адрес> в общую совместную собственность собственников многоквартирного дома.

Суд считает, что на указанные требования согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется, так как истец, являясь собственником требует устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,67,167,194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования Кузнецова И.А. удовлетворить.

Признать недействительными сделки по продаже земельных участков по адресам: <адрес> площадью 1 555 кв.м., кадастровый номер № и улица <адрес> площадью 1 113,0 кв.м. кадастровый номер №, заключенные между ЗАО «Коломяги-Ретро» в лице конкурсного управляющего Назимова В.И. и Синцовым Н.А..

Прекратить право собственности ЗАО «Коломяги-Ретро» на земельные участки по адресам: <адрес> площадью 1 555 кв.м., кадастровый номер № и <адрес> площадью 1 113,0 кв.м. кадастровый номер №

Признать право на оформление земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома № № по <адрес> в общую совместную собственность собственников многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено: 30 марта 2016 года.