Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2250/2020 ~ М-2128/2020 от 20.07.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2020 года                                                                г.о. Самара

Советский районный суд г.Самара в составе:

председательствующего судьи Мироновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Бородулиной Ю.В.,

рассмотрев    в открытом     судебном     заседании     гражданское     дело № по исковому заявлению Бимеева Ф.Ф. к Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Бимеев Ф.Ф. обратился в суд с иском к Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Богдановыми и Бимеевым Ф.Ф. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Покупатель оплатил продавцу установленную цену. После заключения договора у приобретенной квартиры были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора на стадии осмотра квартиры покупателем. Недостатки были выявлены в ходе подготовки квартиры к проведению ремонтных работ. Большая трещина на стене кухни при первичном осмотре квартиры была загорожена холодильником, впоследствии выяснилось, что она была заполнена ветошью и заклеена обоями. Пол и потолок в приобретенной квартире так же находятся в аварийном состоянии, поскольку плиты перекрытий отходят от стены на значительное расстояние. По фасаду жилого дома наблюдаются трещины в кладке стен. Ширина указанных трещин, состояние конструктивных элементов, а также металлические горизонтальные стяжки по всему периметру дома создают впечатление, что многоквартирный дом находится в предаварийном состоянии. Согласно экспертного исследования <данные изъяты> в квартире выявлены повреждения несущих конструкций в виде трещин, смещений строительных конструкций относительно проектного положения, что свидетельствует об исчерпании несущей способности здания. Выявленные повреждения являются скрытыми, образовавшимися задолго до приобретения жилого помещения собственником. Выявленные повреждения и деформации нарушают требования ст. 7 ФЗ от 30.12.2009 № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части не обеспечения должной механической безопасности эксплуатации здания и создают потенциальную угрозу безопасности проживающим лицам. Устранение выявленных повреждений и деформаций в рамках капитального ремонта обследуемой квартиры силами собственника помещения технически невозможно. Определить величину затрат на устранение выявленных повреждений и деформаций в обследуемой квартире, без составления проектной документации для восстановления дома в целом, не представляется возможным.

Вышеуказанные недостатки квартиры, а также общего имущества многоквартирного дома, являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение силами истца. Состояние квартиры не соответствует уплаченной за нее сумме. Продавцам было известно о техническом состоянии многоквартирного дома. Они ввели покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств квартиры. Цена была завышена и не соответствовала качествам и характеристикам приобретенной квартиры. Он приобрел товар ненадлежащего качества, при заключении договора были нарушены его права. Ссылаясь на нормы статей 549,557, 469, 475,476 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, обязать Богданову Э.Р., Богданову М.И. вернуть денежные средства, уплаченные им по договору купли-продажи в размере 2 950 000 рублей, взыскать с Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. расходы на оплату услуг представителя в сумме 33 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22 950 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей.

Ответчик Богданова М.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляла.

Ответчик Богданова Э.Р., ее представитель, а также представитель Богдановой М.И. адвокат Хамитова Н.В., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что требования не признают, нарушений условий договора купли-продажи со стороны продавцов не было, обязательства ими выполнены в полном объеме. На момент заключения договора купли - продажи спорное жилое помещение осматривалось истцом, никаких препятствий в полном осмотре помещения со стороны ответчиков не чинилось. При подписании договора претензий относительно технического состояния приобретаемой недвижимости у истца не имелось. До заключения договора купли-продажи истец проведение экспертизы на обнаружение скрытых дефектов ответчикам не предлагал. Ответчики проживали в жилом помещении несколько десятков лет, проблем с использованием жилого помещения не было. Ремонт делали 8 лет назад, о чем при продаже сообщили. До покупки квартиры истец видел, что по фасаду жилого дома наблюдаются трещины в кладке стен. Также истец оспаривает цену квартиры, считая ее завышенной, при этом у истца был выбор покупать квартиру или нет. Доказательств того, что недостатки в квартире произошли по вине ответчиков, истцом не представлено. Переданная покупателю квартира фактически может быть использована по назначению, то есть цели, для которой истцом заключался договор купли-продажи. Все дефекты относятся к общедомовому имуществу, являются устранимыми. Дом, в котором расположена квартира, аварийным не признан. Истец в управляющую компанию с требованием о проведении капитального ремонта не обращался, отказ в устранении деформации не получил. В настоящее время в квартире демонтированы отделочные слои стен, конструкции полов, возвратить квартиру в первоначальное положение не представляется возможным. Также пояснили, что ответчики не являются надлежащими, так как между Бимеевым Ф.Ф. и АН «гарант» был заключен агентский договор, согласно которого исполнитель обязался подобрать объект недвижимости соответствующий требованиям заказчика, за что истец оплатил 50 000 рублей и вправе требовать от заказчика надлежащего исполнения обязательств.

Представитель третьего лица АО «Газпромбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя банка, представил отзыв, согласно которого указал, что между АО «Газпромбанк» и Бимеевым Ф.Ф. заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Бимееву Ф.Ф. был предоставлен кредит в размере 2706000 рублей на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Обеспечением обязательств заемщика является залог указанной квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по кредитному договору составляет 2 239 877 рублей 19 копеек. Учитывая, что задолженность заемщиком не погашена, с целью защиты интересов банка в случае удовлетворения исковых требований истца, в решении указать, что сумма, уплаченная по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 950 000 рублей, должна быть перечислена на указанные реквизиты, расчетный счет для зачисления, открытый на имя Бимеева Ф.Ф.

Представитель третьего лица Некоммерческой организации Регионального оператора Самарской области «Фонд капитального ремонта» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв, указав, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в региональную программу капитального ремонта со следующими видами работ: 2027-2029-ремонт крыши, внутридомовых инженерных систем, подвальных помещений, 2035-2037- ремонт фасада, 2049-2051 – ремонт фундамента. До настоящего времен капитальный ремонт многоквартирного дома не проводился. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за помещение № по <адрес> числится задолженность по взносам на капитальный ремонт в размере 2 756,07 рублей.

Представитель УК «Региональный ЖКХ –Сервис» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлял.

Представитель третьего лица Агентства недвижимости «Гарант» в лице индивидуального предпринимателя Ниловой Д.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлял.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав стороны, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

          Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: - отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; - потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. и Бимеевым Ф.Ф. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ему АО «Газпромбанк», покупает в собственность у продавца квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, находящуюся по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена в сумме 2 950 000 рублей.

Бимеев Ф.Ф. надлежащим образом исполнил договорные обязательства, оплатив по договору полную стоимость квартиры.

Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ в собственность истца. В отношении объекта зарегистрировано обременение в пользу АО «Газпромбанк».

Договор имеет силу акта приема-передачи.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчикам с претензией, к которой приложил акт экспертного исследования, просил в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вернуть денежные средства.

Согласно акта экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>», представленного истцом, по результатам обследования квартиры по адресу: <адрес>, выявлены повреждения несущих конструкций в квартире в виде трещин, смещений строительных конструкций относительно проектного положения, что свидетельствует об исчерпании несущей способности здания, выявленные повреждения (дефекты) являлись скрытыми, образовавшимися задолго до приобретения жилого помещения собственником. Выявленные повреждения и деформации нарушают требования статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части не обеспечения должной механической безопасности эксплуатации здания и создают потенциальную угрозу безопасности проживающим лицам. Устранение выявленных повреждений и деформаций в рамках капитального ремонта обследуемой квартиры силами собственника помещения технически невозможно. Определить величину затрат на устранение выявленных повреждений и деформаций в обследуемой квартире без составления проектной документации для восстановления жилого дома в целом, не представляется возможным.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, Бимеев Ф.Ф. ссылался на то обстоятельство, что при проведении подготовке к проведению ремонтных работ были выявлены скрытые недостатки, возникшие до передачи квартиры покупателю: большая трещина на стене кухни была загорожена холодильником, заполнена ветошью и заклеена обоями, пол и потолок в аварийном состоянии, плиты перекрытий отходят от стены на значительное расстояние, по фасаду жилого дома наблюдаются трещины в кладке стен. Ширина указанных трещин, состояние конструктивных элементов, а также металлические горизонтальные стяжки по всему периметру дома создают впечатление, что многоквартирный дом находится в предаварийном состоянии. Данные недостатки по мнению истца являются существенным нарушением требований к качеству приобретенного товара – спорной квартиры.

Определением Советского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты>».

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного <данные изъяты>» следует, что техническое состояние несущих ограждающих конструкций квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, оценивается как ограниченно работоспособное. Повреждения и дефекты в несущих ограждающих конструкциях исследуемого объекта недвижимости имеются, на ДД.ММ.ГГГГ имелись. Причиной возникновения дефектов и повреждений несущих ограждающих конструкция квартиры являются деформация стен. Выявленные дефекты являются скрытыми и устранимыми в рамках капитального ремонта здания многоквартирного жилого дома в целом. Стоимость устранения обнаруженных дефектов и повреждений конструкций квартиры определить не представляется возможным, поскольку устранение дефектов и повреждений возможно только после детального обследования и разработки проекта усиления здания в целом. Квартира не является пригодной для проживания с учетом обнаруженных дефектов.

Проанализировав содержание заключения <данные изъяты> и заключения судебных <данные изъяты>» в совокупности с другими доказательствами делу по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает, что допустимым доказательством по делу является заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного <данные изъяты> поскольку оно основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно и каких-либо сомнений не вызывает. Исследование содержит необходимую аргументацию. Эксперты имеет необходимую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключения судебной экспертизы все недостатки указанные истцом являются устранимыми в рамках капитального ремонта многоквартирного дома.

Из отзыва Некоммерческой организации Регионального оператора Самарской области «Фонд капитального ремонта» следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в региональную программу капитального ремонта со следующими видами работ: 2027-2029-ремонт крыши, внутридомовых инженерных систем, подвальных помещений, 2035-2037- ремонт фасада, 2049-2051 – ремонт фундамента.

Оплата за капитальный ремонт производится за счет взносов собственников всех помещений многоквартирного дома.

Доказательств того, что в приобретенном жилом помещении на момент заключения договора купли-продажи имелись недостатки, носящие неустранимый характер, что на устранение недостатков требуются несоразмерные расходы или затраты времени, истцом не представлено.

Доводы истца о том, что осмотр производился в вечернее время, темное время суток, в связи с чем, недостатки не были обнаружены, не свидетельствуют о ненадлежащем поведении ответчиков.

Заключая договор, и являясь совершеннолетним и дееспособным лицом, истец в рамках надлежащего исследования приобретаемого объекта недвижимости и многоквартирного дома, в котором он находится, мог обнаружить недостатки, однако не проявил должной осмотрительности. Также истцу было известно, что многоквартирный дом 1959 года постройки.

Из фотоматериалов, содержащихся в заключении эксперта, следует, что имеют место трещины по фасаду многоквартирного дома, стяжки, трещины стен в подъезде и другие недостатки, которые возможно выявить при осмотре.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу части 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В заключении судебной экспертизы эксперт делает вывод, что квартира не является пригодной для проживания с учетом обнаруженных дефектов. При этом экспертом осматривается жилое помещение в том виде, в котором оно находится в настоящее время, с учетом начатых ремонтных работ.

На момент заключения договора купли-продажи спорное жилое помещение являлось пригодным для проживания, о чем свидетельствуют представленные фотоматериалы квартиры на момент покупки, показания, а также отчетом №-фс об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры <данные изъяты>», изготовленной для предоставления в АО «Газпромбанк» для получения кредитных средств, которая также содержит описание объекта оценки, фотографии всех помещений объекта оценки.

На момент подписания договора купли-продажи квартиры разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний относительно состояния квартиры покупатель продавцам не предъявлял, спорный объект был продан продавцами и принят покупателем, цена договора согласована.

До заключения сделки истец осматривал спорную квартиру, доказательств, что ответчиками чинились препятствия в последующих осмотрах квартиры истцом не представлено. Истец имел возможность ознакомиться с техническими характеристиками дома и должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, и мог отказаться от заключения сделки, выбрав другой объекта.

Не нашли подтверждение факты того, что ответчики знали о наличии недостатков, скрыли и умолчали о них.

Таким образом, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, в квартире не установлено неустранимых и существенных недостатков, т.е. отсутствуют существенные нарушения требований к качеству товара, позволяющие покупателю на основании п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора купли-продажи, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Ф.Ф. к Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средствоставить без удовлетворения в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.о. Самара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме изготовлено 23.12.2020.