Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-573/2014 (2-5564/2013;) ~ М-5114/2013 от 03.10.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2014г.                                                                                                              г. Самара

Кировский районный суд г.Самара в составе:

председательствующего Маликовой Т.А.,

при секретаре Мигуновой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску М.А.В. к Е.О.В. о регистрации перехода права собственности, по иску Х.А.В. к Е.О.В. о регистрации перехода права собственности,

Установил:

М.А.В. обратилась в суд с иском к ответчице Е.О.В. о регистрации перехода права собственности, указав, что 25.09.2013г. между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Е.О.В. было передано 3 миллиона рублей. Однако впоследствии Е.О.В. стала уклоняться от регистрации сделки в Управлении Росреестра по Самарской области, отозвала заявление о регистрации перехода права собственности. Кроме того, им стало известно о других заключенных договорах с ответчицей. Просила, с учетом уточнений, зарегистрировать в Управлении Росреестра по Самарской области переход права собственности от Е.О.В. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>. Обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения о переходе права собственности от Е.О.В. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> по договору купли-продажи квартиры от 25.09.2013г., заключенному между Е.О.В. и М.А.В., в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.3-5, 122-126).

    В процессе рассмотрения дела Х.А.В. обратился с иском к Е.О.В., в котором указал, что по договору купли-продажи от 23.10.2012г. Е.О.В. продала ему <адрес>. Денежный расчет произведен полностью, что подтверждается договором и распиской. Е.О.В. передала ему все комплекты ключей от входной двери и домофона. Он вселился в приобретенную квартиру, начал делать ремонт, оплатил стоимость от остекления лоджии, замены оконных блоков. До настоящего времени он продолжает пользоваться квартирой, оплачивает текущие коммунальные платежи. Однако зарегистрировать свое право не имеет возможности из-за спора между Е.О.В. и М.А.В.

     Просит обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения в ЕГРП о переходе прав собственности на <адрес> по договору купли-продажи от Е.О.В. к Х.А.В.(т.1 л.д.226-228).

     Определением Кировского районного суда г.о.Самара от 7.02.2014г. гражданские дела по исковому заявлению М.А.В. и Х.А.В. объединены в одно производство (л.д.200).

     В судебном заседании представитель М.А.В. по доверенности М. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Против удовлетворения исковых требований Х.А.В. возражала. Пояснив, что денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры от 25.09.2013г. были переданы ответчице в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются п.3 договора, согласно которому отчуждаемая трехкомнатная квартира продана за 3 000 000руб., каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора. Так, ответчице 30 000руб. были переданы истицей через Б. 13.09.2013г., 1 000 000руб. - через Д., остальная сумма 1 970 000руб. была передана Е.О.В. перед удостоверением доверенности на имя Д. у нотариуса. М.А.В., имея ключи от квартиры, является ее законным владельцем, в настоящее время ведет подготовительные работы по ремонту квартиры. О том, что Е.О.В. продала еще кому-то квартиру, стало известно в процессе рассмотрения данного дела. Кроме того, считает требования Х.А.В. не подлежащими удовлетворению, поскольку договор с ним заключен после применения мер по обеспечению иска М.А.В.( л.д.185-187)

     В судебном заседании 26.11.2013г. истица М.А.В. пояснила, что о продаже квартиры узнала через сайт с интернете. 12.09.2013г. она встретилась с ответчицей, посмотрела квартиру, которая ей понравилась. В этот день она уехала в <адрес>, чтобы обдумать вопрос о приобретении квартиры. Они с Е.О.В. договорились, что стоимость квартиры будет 2 300 000руб. В этот же вечер она связалась с ответчицей, сообщила ей о намерении приобрести квартиру. Поскольку она не могла приехать в Самару, они договорились, что вместо нее приедет ее сестра Б.и отдаст задаток. 13.09.2013г. Б. встретилась с Е.О.В. и передала от ее имени 30 000руб. Е.О.В. потом подтвердила, что 30 000руб. получила и написала расписку. Затем Е.О.В. ей перезвонила и сообщила, что хочет увеличить сумму задатака до 1 000 000руб. 14.09.2013г. она передала денежные средства в размере 1 000 000руб. Д., который написал ей расписку. После получения задатка в размере 1 030 000руб. 15.09.2013г. Е.О.В. ей позвонила и сообщила, что увеличивает стоимость квартиры до 3 000 000руб. Она была не согласна, однако Е.О.В. сообщила, что иначе продаст квартиру другим покупателям за 3 200 000руб. 16.09.2013г. они встретились у нотариуса. Е.О.В. передала ей решение суда и кадастровый паспорт на квартиру. Выписку из ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации права в тот день она не видела. Е.О.В. ей сказала, что раньше по квартире был спор, который она выиграла в суде, что подтверждается решением суда, которое вступило в законную силу. Оставшуюся денежную сумму в размере 1 970 000руб. она передала лично Е.О.В. в машине до подписания доверенности у нотариуса П.. При передаче денег присутствовали она, Е.О.В., Б., Д.. Письменных расписок не писали. Когда она передала Е.О.В. деньги, ответчица пошла к нотариусу, которому Е.О.В. сообщила, что денежные средства получила в полном объеме, что было записано у нотариуса. 25.09.2013г на сделку от имени Е.О.В. пришел Д. по доверенности. До 25.09.2013г. не выходили на сделку, т.к. Е.О.В. не получила свидетельство о регистрации прав на спорную квартиру на основании решения. Е.О.В. передала ей ключи от квартиры. После сделки она в квартиру завозила стройматериалы, обои для ремонта (л.д.127-129).

    В судебном заседании Х.А.В., его представители Д., Х. свои исковые требования поддержали, против удовлетворения исковых требований М.А.В. возражали. Также пояснили, что Х.А.В. передал Е.О.В. денежные средства за квартиру в размере 2 800 000руб., квартира приобреталась по договору за 2 600 000руб., и он должен был оплатить долги 57 000руб. за коммунальные платежи и почти 13000руб. за электроэнергию. 2 600 000руб. - это стоимость квартиры, о которой он договорился с истицей. Передано истице им было 2 600 000руб., а расписка была написана на 2 800 000руб. В настоящий момент он оплатил часть долга по коммунальным платежам, поменял электрику, окна.

    В судебном заседании 15.11.2013г., 26.11.2013г. Х.А.В. пояснил, что о квартире узнал из риэлтерского агентства. Он звонил собственнику квартиры Е.О.В., с которой встретился и посмотрел квартиру. Она сказала, что кто-то хотел купить у нее квартиру, но обманул. С 11.10.2013г. он пользуется спорной квартирой. Приобрел ее, т.к. хотел переехать поближе к отцу. До переезда в квартире квартиранты, после них в квартире оставался хлам, мебели и вещей не было. Примерно через две недели после составления расписки он оплатил задолженность по квартплате (л.д.104об., 129об.).

      В судебном заседании представитель Е.О.В. по доверенности С. исковые требования М.А.В. не признала, исковые требования Х.А.В. признала, пояснила, что Е.О.В. получила от истицы М.А.В. в счет исполнения договора по приобретению квартиры 1 030 000руб., из которых по расписке 30 000руб. от Б., 1 000 000руб. - от Д.. Денежную сумму в размере 1 970 000руб. он недополучила, что и явилось основанием для отзыва доверенности на имя Д.. В дальнейшем квартира была продана Х.А.В., от которого денежные средства были получены в полном объеме. На момент подписания договора с Х.А.В. никаких ограничений на квартиру наложено не было. В настоящее время в квартире проживает и делает ремонт Х.А.В. Считает, что Д., Б., М.А.В., действовали заодно, обманули Е.О.В. В судебном заседании 26.11.2013г. также поясняла, что М.А.В. 16.09.2013г. к нотариусу П. не ездила, Е.О.В. вообще ни разу не видела М.А.В. Д. должен был выкупить квартиру за 2 300 000руб., из которых Д. и Баринова выплатили 1 030 000руб. Д. и Баринова забрали паспорт Е.О.В., чтобы она не отменила доверенность и не совершила другие сделки. Е.О.В. потом получила новый паспорт, Е.О.В. звонила Д., сообщала, что если они с ней до конца не рассчитаются, то она отменит доверенность. В правоохранительные органы по данному факту они не обращались.

     В судебное заседание Д. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. В судебном заседании 26.11.2014г. Д. пояснил, что Е.О.В. знает с начала сентября 2013г., когда та позвонила в юридический центр, где он работал, попросила консультацию по регистрации прав на квартиру и ее продаже. 09.09.2013г. они встретились, она показала документы на квартиру, а именно судебное решение, спросила, сможет ли она продать квартиру и зарегистрировать права до снятия ареста, попросила помочь, на что он согласился. 10 или 11 сентября она сообщила, что у нее есть покупатель. 12.09.2013г. он с Е.О.В. поехал на квартиру, там встретились с Б. и М.А.В. Б. он увиделся 12.09.2013г. впервые, до этого ее не знал. Он сам перепродажей квартир не занимается. 12 или 13 сентября 2013г. ему позвонила Е.О.В. и сообщила, что покупатель передаст через него 1 000 000руб. М.А.В. действительно передала ему 1 000 000руб., которые он передал Е.О.В.. 16.09.2013г. они встретились у нотариуса для оформления доверенности от Е.О.В. на его имя на продажу квартиры, т.к. Е.О.В. жила в другом городе и ей сложно было приезжать. Денежные средства в размере 1 970 000руб. были преданы от М.А.В. к Е.О.В. при нем в машине перед нотариусом 16.09.2013г., расписку не составляли, т.к. деньги были переданы. К нотариусу также заходила М.А.В. и сообщила, что деньги переданы. Е.О.В. сначала хотела продать квартиру за 2 300 000руб., но он ей сказал, что это очень дешево, после чего она увеличила стоимость до 3млн руб. Он у Е.О.В. паспорт не забирал, о наложении ареста приставами не знал (л.д.128-129).

    Нотариус П. в судебном заседании 26.11.2013г. пояснила, что до 16.09.2013г. не знала ни Е.О.В., ни М.А.В. 16.09.2013г.к ней обратилась Е.О.В. по вопросам удостоверения доверенностей: одной на продажу квартиры, второй - на регистрацию квартиры. При оформлении доверенности на продажу она спрашивала у Е.О.В., произведен ли с ней расчет, Е.О.В. сообщила, что расчет с ней произведен в размере 3 000 000руб. Она для себя попросила сделать надпись на доверенности о получении денежных средств. Расписок о том, что кто-то получил деньги, они не берут. Эту запись она сделала для себя, чтобы обезопасить себя на случай судебных споров, при разрешении которых, она сможет представить доказательства, в т.ч. в виде дополнительных образцов почерка. Аналогичные записи она отбирает и у других лиц при удостоверении доверенностей Е.О.В. она помнит визуально. Она не спрашивала ее об обстоятельствах продажи квартиры, но спросила, понимает ли та последствия оформления такого рода доверенности, предупредила, что за нее могут продать квартиру и не отдать ей деньги. Е.О.В. была согласна, сообщила, что уже получила 3 000 000руб. 30.09.2013г. Е.О.В. пришла с заявлением об отмене доверенности, сообщила, что изменились обстоятельства. Она предупредила Е.О.В., что в ее обязанности входит уведомление лица, на которого выдана доверенность о том, что доверенность отменена. 30.09.2013г. у Е.О.В. было временное удостоверение личности. Она сообщила, что потеряла паспорт. Е.О.В. отменила доверенность только на продажу квартиры. (л.д.129)

      В судебном заседании Х.Т., ее представитель Х.О. пояснили, что возражают против удовлетворения исковых требований М.А.В. и Х.А.В.. Х.Т. пояснила, что знает Е.О.В. около 3-х лет. Е.О.В. занималась деятельностью по продаже недвижимости, продавала другую квартиру ей в г.Самара, но в дальнейшем регистрация перехода права затянулась. Впоследствии она узнала, что квартира продана другим лицам. На квартиру, по которой идет спор, она не претендует. Об обстоятельствах передачи денег и ведения переговоров по продаже квартиры ей ничего неизвестно. Е.О.В. должна ей денежные средства, взысканные решением суда. Заведено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на принадлежащее Е.О.В. имущество. Считает, что спорная квартира является обеспечением ее иска по возбужденному исполнительному производству.

    Представитель Управления Росреестра по Самарской области С.Ю. решение вопроса по исковым требованиям М.А.В., Х.А.В. оставила на усмотрение суда. Также пояснила, что Управлением Росреестра по Самарской области зарегистрирован арест на основании определения Кировского районного суда г.Самара от 4.10.2013г. Арест на спорную квартиру на основании Постановления судебных приставов от 28.06.2013г. не регистрировался, поскольку на момент вынесения постановления приставами права Е.О.В. на спорную квартиру зарегистрированы не были. Кроме того, Постановлением от 28.06.2013г. наложен арест не на спорную квартиру, а на имущество, зарегистрированное за Е.О.В. как субъект прав, о чем сделаны отметки.

     Допрошенная в порядке судебного поручения М.С. пояснила, что хотела приобрести квартиру <адрес> у Е.О.В., однако сделка не была зарегистрирована, поскольку у Е.О.В. не было на руках решения суда и свидетельства о регистрации права на квартиру. Больше на сделку она не приходила. Денежные средства Е.О.В. не передавала. Не претендует на права на указанную квартиру по заключенному с Е.О.В. договору. Просит рассмотреть дело в ее отсутствие, решение вопроса по иску оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д.204).     

     В судебном заседании 4.12.2013г. свидетель Б. пояснила, что М.А.В. - ее сестра. Е.О.В. знает с сентября 2013г. Д. - приятель Е.О.В., знает его также с сентября 2013г. В сентябре 2013г. М.А.В. собралась приобрести квартиру в г.Самара. 12.09.2013г. договорились посмотреть спорную квартиру, в которую приехали она, М.А.В., Е.О.В., Д. В квартире на тот момент были еще квартиранты и Я.К.. Е.О.В. озвучила цену квартиры -2 300 000руб. 13.09.2013г. она передала Е.О.В. 30 000руб. в счет задатка за квартиру за М.А.В., т.к. М.А.В. в г.Самара не было. Она сама беседовала с Я.К., который был прописан в квартире. Е.О.В. сообщила, что как только она получит от них деньги, она купит дом Я.К., он съедет из квартиры и снимется в регистрационного учета. 14.09.2013г. М.А.В. позвонила ей и сообщила, что Е.О.В. увеличила сумму задатка и потребовала еще 1 000 000руб., объясняла это тем, что ей нужны деньги, чтобы поскорее рассчитаться с Я.К.. М.А.В. передала деньги Д. в размере 1 000 000руб. Е.О.В. также сообщила, что на сделке будет ее доверенное лицо, т.к. она живет в другом городе и ей сложно приезжать. 16.09.2013г. она с М.А.В. приехала к нотариусу. Туда же приехали Д. и Е.О.В.. Деньги в размере 1 970 000руб. передала в машине М.А.В. Е.О.В. После выхода от нотариуса Е.О.В. сказала, что написала расписку на переданную сумму у нотариуса, поэтому не стали отбирать еще одну расписку. 25.09.2013г. она была с М.А.В. на сделке. Договор подписывал Д. от имени Е.О.В., они сдали все документы на регистрацию. 1.10.2013г. позвонила М.А.В. и сообщила о приостановке, она узнала, что Е.О.В. написала заявление о том, чтобы регистрацию не производили. М.А.В. пыталась созвониться с Е.О.В., но та не брала трубку. Д. сообщил, что не уклоняется от регистрации сделки. Е.О.В. сама передавала М.А.В. ключи от квартиры. В начале октября 2013г. она с М.А.В. ездила в приобретенную квартиру, после того, как узнали о приостановке, в квартире жила еще квартирантка. В квартиру они привезли обои для ремонта. Я.К. уже не было. Последний раз в квартире была с истицей в день подачи иска. В квартире никаких изменений не было. (т.1 л.д. 191-192).        

    Свидетель Р.О. пояснила, что проживает по-соседству с Е.О.В. Б. - знакомая Е.О.В. Е.О.В. сообщила ей, что у нее есть квартира, которую хочет продать. Она была в этой квартире 1 раз в середине сентября 2013г. Тогда в ней проживали квартиранты. В тот день ей нужно было поехать к своей матери в г.Самара, Е.О.В. поехала принимать задаток и предложила быть с ней. Она вместе с Е.О.В. подъехала к нотариусу. Е.О.В. и Баринова зашли к нотариусу, все оформили, потом поехали к Макдоналдсу в районе ТЦ «Самолет», туда подъехал мужчина, которому Е.О.В. написала расписку на 1 000 000руб. С ними была еще подруга Е.О.В. Вичканова и отец Вичкановой, который был за рулем. Ей известно, что Е.О.В. хотела продавать квартиру за 2 300 000руб. У нотариуса Е.О.В. писала расписку, что получила деньги, а на самом деле денег не получала. У нотариуса были Е.О.В., Б., В. и она. Кто такой Д., ей неизвестно. К какому нотариусу ездили, не знает, она не ориентируется в Самаре, не знает, на какой была улице (т.1 л.д.192).

Суд, заслушав мнение сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

     Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

     В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.     

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст.549 ГК РФ, По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    На основании ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 ГК РФ, Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).

    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3).

      Судом установлено, что 25.09.2013г. меду Е.О.В. в лице представителя по доверенности Д. (Продавец) и М.А.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры <адрес> (л.д.53).

Указанная квартира принадлежала Продавцу на основании договора купли-продажи от 23.10.2012г., заключенному с Я.К. При оспаривании указанного договора Я.К. решением Кировского районного суда г.Самара от 11.06.2013г. в признании сделки квартиры недействительной отказано (л.д.33-35). Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Е.О.В. в ЕГРП 25.09.2013г. На момент регистрации права собственности за Е.О.В. ограничений (обременений) на спорную квартиру не зарегистрировано. Свидетельство выдано 25.09.2013г., передано истице(л.д.17, 40).

    Согласно п.3 данного договора, отчуждаемая квартира продана за 3 000 000руб., каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора.

На основании п.п.7, 8 Договора, Передача отчуждаемого имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры при подписании настоящего договора. Данный договор является Актом приема-передачи. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными.

Также судом установлено, что договор купли-продажи от 25.09.2013г. подписан от имени продавца Д. по доверенности, удостоверенной 16.09.2013г. нотариусом П. (л.д.42).

    Указанный договор с заявлениями о регистрации перехода права собственности 25.09.2013г. передан в Управление Росреестра по Самарской области (л.д.19, 49, 50).

     Нотариально удостоверенным Распоряжением от 30.09.2013г. Е.О.В. отменила доверенность, выданную Д. (л.д.54), и обратилась с Заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. М.А.В. 30.09.2013г. обратилась с заявлением о приостановлении регистрации права собственности (л.д.55, 56).

В связи с подачей указанных заявлений, Уведомлениями от 2.10.2013г. Управление Росреестра по Самарской области сообщило Е.О.В., М.А.В. о приостановлении регистрации перехода права и регистрации права собственности на <адрес> на срок до 5.11.2013г. (л.д.57, 58).

    На основании ст.185 ГК РФ, Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

     В силу ст.185.1 ГК РФ, Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

      Согласно ст. 188 ГК РФ, Действие доверенности прекращается вследствие:... отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

      В соответствии со ст.189 ГК РФ, Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

     Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

      Таким образом, учитывая, что доверенность отозвана 30.09.2013г., на момент подписания договора купли-продажи и передачи его на регистрацию 25.09.2013г. полномочия Д. действовать от имени Е.О.В. по отчуждению <адрес> были подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью, Д. не уведомлялся об отмене доверенности, не знал и не должен был знать о намерениях Е.О.В. по отмене доверенности, на момент подписания договора купли-продажи квартиры денежные средства переданы в полном объеме, договор является актом приема-передачи квартиры, ключи от квартиры также переданы М.А.В., что подтверждается п.8 договора, показаниями свидетеля Б., пояснениями Д., также учитывая, что Е.О.В. не отказывалась от отчуждения квартиры, что подтверждается последующими действиями по заключению договора купли-продажи с Х.А.В. и передаче его на государственную регистрацию, однако регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не произошла из-за заявления Е.О.В., отменившей доверенность и отозвавшей договор с регистрации, суд приходит к выводу, что Е.О.В. без законных оснований уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> и удовлетворении исковых требований М.А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру по договору купли-продажи от 25.09.2013г..

    При этом доводы Е.О.В. о том, что основанием для отмены доверенности на имя Д. послужило ненадлежащее исполнение обязанности М.А.В. по оплате квартиры по договору от 25.09.2013г. в размере 1 030 000руб. вместо 3 000 000руб., не нашли подтверждения при рассмотрении дела.

    Так, факт получения денежных средств в размере 3 000 000руб. подтверждается п.3 договора купли-продажи квартиры от 25.09.2013г., согласно которому отчуждаемая трехкомнатная квартира продана за 3 000 000руб., каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора. (л.д.53). Полномочия Д.

Р.В. на заключение договора на момент его подписания сторонами не оспаривались.

    Суду представлены расписки о получении Д. от М.А.В. 14.09.2013г. 1 000 000руб. в счет оплаты квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Е.О.В., за 3 000 000руб.(л.д.118). Указанные денежные средства были переданы Д. Е.О.В. по расписке от 16.09.2013г. (л.д.119). По расписке от 13.09.2013г. Е.О.В. получила от Б. 30 000руб. за указанную квартиру стоимостью 2 300 000руб. (л.д.120).

Факт получения денежных средств в размере 1 030 000руб. от М.А.В. в счет оплаты спорной квартиры представителем Е.О.В. в процессе рассмотрения дела не оспаривался.      

    В силу ст.68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

     Из представленного суду нотариусом П. экземпляра доверенности усматривается, что при удостоверении Е.О.В. внесена запись о последствиях выдачи доверенности и получении Е.О.В. денежных средств (л.д.42об).

    Согласно ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    Доказательств, опровергающих доводы истицы о передаче ею денежных средств Е.О.В. при наличии письменного договора, содержащего условие о получении денежных средств в полном объеме, суду не представлено.

     При этом суд полагает, что при установленных выше обстоятельствах, в т.ч. при наличии воли продавца Е.О.В. на отчуждение квартиры, ответчица могла воспользоваться способом защиты права по взысканию с истицы денежных средств по договору купли-продажи.     

     Так, согласно ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

     Доводы представителя Е.О.В. о том, что в расписках и договоре указана различная цена квартиры, в силу чего нельзя признать существенное условие по стоимости продаваемой квартиры согласованным, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор купли-продажи квартиры от 25.09.2013г. содержит согласование по всем существенным условиям для подобного рода сделок, в том числе, по цене квартиры.

       Также судом установлено, что 14.10.2013г. между Е.О.В. (Продавец) и Х.А.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи выше указанной <адрес>, на основании которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность данную квартиру за 2 600 000руб., каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора. По условиям данного договора, Продавец сообщил, что до подписания Договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена и в дар не обещана, в споре, пор арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, задолженностей по налогам и коммунальным платежам не имеется. Передача Продавцом отчуждаемого имущества Покупателю осуществлена при подписании Договора путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры. С этого момента обязательства Сторон считаются исполненными, в связи с чем, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. На основании п.10 данного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае признания данного договора недействительным, расторжении договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления претензий третьими лицами к приватизации квартиры и изъятия квартиры у Покупателя, продавец обязуется приобрести Покупателю за свой счет равноценное жилое помещение или предоставить Покупателю денежные средств для самостоятельного приобретения квартир, а также возмести все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением данной квартиры (л.д.87-88).

В подтверждение факта передачи денежных средств от Х.А.В. Е.О.В. за проданную квартиру представлена расписка от 11.10.2013г. на сумму 2 800 000руб. (л.д.121).

    Уведомлением от 21.10.2013г. регистрация перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена, в связи с наложением ареста - запрета на совершение гражданско-правовых сделок и регистрационных действий на основании определения Кировского районного суда от 4.10.2013г. и ареста на все имущество Е.О.В. на основании Постановления судебного пристава-исполнителя от 28.06.2013г.. выданного Межрайонным отделом судебных приставов г.Сызрани Самарской области, на срок до 21.11.2013г.. (л.д.97-100).      

    Согласно разъяснениям, данным в п.60 Постановления Верховного Суда № и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

      После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

     Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 данного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

     Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

      В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

       Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

      Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

      Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

       В силу ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

    В соответствии со ст. 556 ГК РФ, Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что если на жилое помещение претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из покупателей, которому эта квартира передана во владение; в случае передачи жилого помещения нескольким покупателям, преимущество имеет тот, в пользу которого данное обязательство возникло раньше.

      При этом судом установлено, что квартира передана во владение М.А.В. ранее Х.А.В., что подтверждается условиями договора от 25.09.2013г., согласно которым данный договор является Актом приема-передачи. С этого момента обязательства сторон считаются исполненными. Передача отчуждаемого имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры при подписании настоящего договора.

      В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ в ст. 164 ГК РФ, Государственная регистрация сделок предусмотрена в случаях, прямо предусмотренных законом. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после ДД.ММ.ГГГГ. (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ).

      Доводы Х.А.В. о фактической передаче квартиры только ему по договору купли-продажи опровергаются выше указанными обстоятельствами.

Кроме того, доводы Х.А.В. о том, что им производится оплата коммунальных услуг за квартиру и о регистрации членов его семьи в данной квартире не могут служить основанием для удовлетворения его исковых требований, поскольку в силу ч.2 ст.551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру ответственным перед третьими лицами (коммунальными службами, управляющей компанией) по оплате коммунальных услуг является собственник Е.О.В.

    Кроме того, из представленных квитанций об оплате (л.д.232-234) следует, что оплата произведена в декабре 2013г., т.е. во время судебного разбирательства по делу, когда Х.А.В. было известно о притязаниях М.А.В. на указанную квартиру.

    Регистрация родственников Х.А.В. (со слов, жены и сына Х.А.В.) в спорной квартире произведена также в январе 2014г. с согласия Е.О.В., т.е. также в процессе судебного спора.

     При этом в силу ч.2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Учитывая, что признание исковых требований Х.А.В. представителем Е.О.В.. нарушает права и законные интересы третьих лиц, а именно М.А.В., суд не принимает признание иска ответчиком в этой части.

     Кроме того, суд учитывает, что регистрация перехода права собственности по договору от 25.09.2013г. от Е.О.В. к М.А.В. была приостановлена, в связи с заявлением Е.О.В.в. об отзыве документов, до 5.11.2013г., о чем было известно Е.О.В. (л.д.57). Однако договор купли-продажи спорной квартиры с Х.А.В. заключается 14.10.2013г., т.е. во время нахождения документов на регистрации по договору с М.А.В. и когда Е.О.В. понимала, что указанная квартира является предметом спора и притязания третьих лиц (М.А.В.). Также на момент заключения договора от 14.10.2013г. между Е.О.В. и Х.А.В. на квартиру уже был наложен арест определением Кировского районного суда от 4.10.2013г.

Также Х.А.В. к исковому заявлению приложено свидетельство о государственной регистрации права Е.О.В. на спорную квартиру, выданное 22.11.2013г., с регистрацией запрещения сделок с имуществом, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора с ним правоустанавливающие документы на квартиру не передавались (л.д.235).

При изложенных выше обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Х.А.В. Однако данное обстоятельство не препятствует ему обратиться в суд с иском к Е.О.В. о взыскании убытков.

Также суд полагает, что доводы Х.Т. о наложении ареста на имущество Е.О.В. в счет исполнения обязательств последней по выплате денежных средств не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований М.А.В.

    Так, судом установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП Сызрани МОСП г.Сызрани УФССП по Самарской области от 28.06.2013г. наложен арест на имущество, принадлежащее должнику Е.О.В., а именно: на транспортные средства и объекты недвижимости, зарегистрированные за должником. (л.д.116, 178, 181). Основанием наложения ареста явился исполнительный лист, выданный Сызранским городским судом Самарской области по делу № с предметом исполнения: В целях обеспечения иска наложить арест на имущество Е.О.В. в пределах суммы иска на 465 566, 75руб. в отношении должника Е.О.В. в пользу взыскателя Х.Т. (л.д.159, 183)

На основании постановления от 28.06.2013г. Управлением Росреестра по Самарской области наложен арест на <адрес>. принадлежащую Е.О.В., сообщено, что в случае обращения Е.О.В. за регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества постановление о наложении ареста должника будет исполнено (л.д.179, 180).

Между тем, из представленной выписки из ЕГРП по состоянию на 11.12.2013г. и пояснений представителя Управления Росреестра по Самарской области в судебном заседании следует, что в отношении спорной квартиры зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде запрещения сделок с имуществом, запрета на совершение гражданско-правовых сделок и регистрационных действий 14.10.2013г. на основании определения Кировского районного суда от 4.10.2013г. (л.д.22, 198).

Согласно сообщению судебного пристава-исполнителя МОСП г.Сызрань от 20.02.2014г., на поступивший из Управления Росреестра запрос было разъяснено, что ранее вынесенное постановление не является препятствием для регистрации вновь приобретенного недвижимого имущества за должником Е.О.В. (т.2 л.д.2)

Принимая во внимание, что арест на имущество Е.О.В. постановлением судебного пристава-исполнителя накладывался в пределах суммы иска 465 566, 75руб., а стоимость спорной квартиры значительно превышает установленные пределы, также учитывая, что арест накладывался судебным приставом-исполнителем МОСП Сызрани МОСП г.Сызрани УФССП по Самарской области 28.06.2013г на объекты недвижимости, зарегистрированные за должником, в то время как право собственности на спорную квартиру на момент наложения ареста не было зарегистрировано за Е.О.В., обременение в виде ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя не зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области, суд приходит к выводу, что права Х.Т. регистрацией перехода права собственности на спорную квартиру не нарушаются.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

    Исковые требования М.А.В. к Е.О.В. о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на <адрес> от Е.О.В. к М.А.В. на основании договора купли-продажи от 25.09.2013г., заключенного между Е.О.В. в лице представителя Д. и М.А.В..

В удовлетворении исковых требований Х.А.В. к Е.О.В. о регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение месяца.

Председательствующий:        Т.А. Маликова

Мотивированное решение изготовлено 4.03.2014г.