Решение по делу № 2-71/2017 (2-1609/2016;) от 06.12.2016

Дело № 2-71/2017

РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

г. Новокузнецк                                             20 февраля 2017 года

Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Шмакова Е.С.,

при секретаре Ивановой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Пархоменко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ» о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости имущества, установлении начальной стоимости имущества для целей реализации, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Пархоменко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом,

УСТАНОВИЛ:

    Пархоменко Е.В.     обратилась в суд с иском к ООО «Инвест», в котором просит, с учетом уточнения исковых требований, признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета об оценке № от --.--.----., выполненного ООО «Инвест» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <****>, с кадастровым номером № установить стоимость указанного нежилого помещения, согласно произведенной судебной независимой оценке № от --.--.----. в размере 1438000 рублей и установить ее как стоимость реализации.

Свои требования мотивирует тем, что решением Ленинск-Кузнецкого городского суда <****> от --.--.----. (измененным апелляционным определением от 25.03.2014) с нее в пользу Пархоменко Е.В. взыскана компенсация ? доли стоимости имущества в сумме 499011 рублей и компенсация ? доли рыночной стоимости предприятий (бизнеса) индивидуальной предпринимательской деятельности в сумме 1843000 рублей, а всего 2342011 рублей. На основании исполнительного документа постановлением судебного пристава-исполнителя в отношении нее возбуждено исполнительное производство по взысканию денежных средств. --.--.----. в рамках исполнительного производства на принадлежащее ей имущество, в том числе, нежилое помещение, общей площадью 26,6 кв.м., расположенное по адресу: <****>, с кадастровым номером №. Для определения рыночной стоимости имущества судебных приставом-исполнителем был привлечен в качестве специалиста ООО «Инвест», в соответствии с отчетом № от --.--.----. которого рыночная стоимость нежилого помещения составила 1172000 рублей. --.--.----. судебный пристав-исполнитель ознакомила ее с отчетом и предоставил копию. Считает, что отчет составлен с нарушением требований ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ранее по ее инициативе уже производилась оценка рыночной стоимости данного имущества в ООО «Оценшик», согласно отчету которого рыночная стоимость имущества составила1885056 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость, определенную специалистом ООО «Инвест».

В ходе рассмотрения дела третье лицо Пархоменко Е.В. в порядке ст. 42 ГПК РФ заявил самостоятельные исковые требования относительно предмета спора - о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 26,6 кв.м. по адресу: <****>, кадастровый №, установленной на основании отчета об оценке ООО «Инвест» № от --.--.----., а также ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Определением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 07.06.2016 (л.д.51-52) Пархоменко Е.В. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора на стороне истца в порядке ст. 42 ГПК РФ.

Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемый отчет об оценке недостоверный, так как при расчете стоимости объекта оценки специалистом–оценщиком допущены ошибки и неоднозначность, в результате чего, итоговая величина стоимости оцениваемого имущества значительно завышена. В качестве объекта, аналогичного объекту оценки, специалистом выбран объект, расположенный в г. Ленинск-Кузнецком, то есть, в городе, значительно крупнее по численности населения (97666 человек), чем г. Полысаево (26738 человек), где находится объект оценки. Соответственно, цены на объекты недвижимости в двух указанных городах не могут быть сопоставимы.

Истица Пархоменко Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, просила о рассмотрение дела в ее отсутствие, представление своих интересов доверила представителю (л.д. том 2 л.д. 235).

В судебном заседании представитель истицы Сизикова Т.П., действующая на основании нотариальной доверенности № от --.--.----., выданной сроком на пять лет, уточнила исковые требования в части стоимости спорного имущества, на основании результатов проведенной по делу судебной независимой оценки № от --.--.----., просила признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета об оценке № от --.--.----., выполненного ООО «Инвест», в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <****> установить стоимость вышеуказанного нежилого помещения, с учетом уточнения, в размере 1381000 рублей, установить данную сумму в качестве стоимости реализации имущества.

Суду пояснила, что при разделе имущества бывших супругов в судебном порядке с истицы Пархоменко Е.В. по решению суда в пользу ее бывшего супруга - Пархоменко Е.В. были взысканы денежные средства в сумме 2450000 рублей. В рамках возбужденного в отношении должника Пархоменко Е.В. исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем арестовано принадлежащее истице нежилое помещение, расположенное по адресу: <****> <****> Для определения рыночной стоимости арестованного имущества в качестве специалиста было привлечено ООО «Инвест», произведена оценка объекта недвижимости, определена его рыночная стоимость, которая, согласно отчету, составила 1172000 рублей. Считает составленный ответчиком отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества недостоверным, поскольку определенная в нем рыночная стоимость имущества занижена по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, содержание отчета вызывает много вопросов, особенно, касающееся используемых специалистом при проведении оценки аналогов. В 2015 году, с целью самостоятельной реализации спорного имущества, истицей была инициирована оценка рыночной стоимости нежилого помещения, согласно отчету ООО «Оценщик» на дату оценки 16.06.2015, стоимость определена в сумме 1885000 рублей. В качестве подтверждения реальности определенной в отчете рыночной стоимости, для целей продажи спорного имущества, истицей была предоставлена справка из агентства недвижимости, которая подтверждала, что за 1885000 рублей спорный объект недвижимости продать возможно. Судебная экспертиза ООО «Хоттей» определила рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в сумме 1438000 рублей, что превышает рыночную стоимость имущества, определенную оспариваемым отчетом ООО «Инвест» и что свидетельствует о том, что спорный объект недвижимости возможно реализовать намного дороже, чем определено ответчиком. Срок для оспаривания отчета ответчика истицей не пропущен, поскольку с отчетом ООО «Инвест» судебный пристав-исполнитель фактически ознакомила 16.05.2016, при этом со стороны истицы при написании даты ознакомления была допущена описка, ею неверно указана дата ознакомления с отчетом «16.06.2016». С иском в суд о признании недействительным отчета об оценке истица обратилась 26.05.2016, то есть, в пределах установленного законом десятидневного срока, в исковом заявлении также указана правильная дата ознакомления с отчетом – 16.05.2016. С отчетом об оценке ответчика не согласна по следующим основаниям. При проведении оценки сравнительным методом специалистом были выбраны для сравнения четыре объекта-аналога, цена предложения, однако не указаны цели назначения для каждого из объекта, имеется только лишь ссылка, что это нежилое помещение, их фотографии к отчету не приложены. Ссылаясь на законодательную базу, ответчиком были сделаны ссылки на Федеральные стандарты оценки от 2007 года, хотя они в 2015 году были изменены, при проведении оценки специалистом использовалось четыре стандарта. В ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» в разделе 4 п. 11 указано, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Ответчиком на стр. 19 отчета в разделе 12.4 даны определения о каждом элементе объекта-аналога, однако скриншоты в отчете не используются, следовательно, невозможно проверить, что данные всех объектов сравнения указаны по состоянию на дату оценки 15.04.2016. Проведенная по инициативе истицы оценка ООО «Оценщик» отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, за которую у нее готовы купить спорное помещение – 1885056 рублей. Поскольку на нежилое помещение судебным приставом-исполнителем наложен арест, она не может продать его по выгодной цене. Сторона истца доверяет судебной экспертизе, по результатам которой определена реальная рыночная стоимость объекта недвижимости в 1381000 рублей, по ее мнению, она проведена в соответствии с действующим законодательством, имеются скриншоты, из которых понятно, откуда взята указанная в таблицах информация, чего в отчете ООО «Инвест» сделано не было.

    Представитель ответчика – ООО «Инвест» Ширяев И.А., действующий на основании доверенности № от --.--.----., выданной сроком на один год, в судебном заседании исковые требования не признал.

          В качестве возражений суду пояснил, что срок действия оспариваемого отчета ООО «Инвест» истек, в связи с чем, его результаты не могут быть приняты судебным приставом-исполнителем, а для реализации имущества, в целях погашения задолженности в рамках исполнительного производства, необходимо вновь назначать и проводить оценку. В данном случае, со стороны истца имеет место затягивание судебного процесса.

Представитель Гранкина М.А., представлявшая интересы ООО «Инвест» на основании доверенности № от --.--.----., выданной сроком на 1 год, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена под роспись.

В судебных заседаниях --.--.----., --.--.----., исковые требования не признала, суду пояснила, что проведенная по делу судебная экспертиза не опровергает достоверность результатов отчета ООО «Инвест», определенных на дату оценки, поскольку подготовлена с нарушениями. Оформление и содержание экспертного заключения не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию заключения, к описанию в заключении информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральным стандартам оценки. Выявление несоответствий судебного заключения требованиям действующего законодательства не требует специальных познаний в данной области, поскольку являются очевидными. Оцениваемым объектом является нежилое помещение, площадью 26,6 кв.м., расположенное в г. Полысаево Кемеровской области с численностью на 2016 год 26730 человек. Оспариваемая оценка объекта проводилась на дату --.--.----.. На стр. 10 заключения ООО «Хоттей» проводится анализ местоположения объекта оценки, анализируется г. Полысаево на 2013 год, однако в дальнейшем при выборке предложений по продаже и аренде торгово-офисных помещений экспертом подобраны объекты-аналоги из другого административно-территориального образования – города Ленинск-Кузнецкого, что является нарушением требований ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 4 ФСО № 3 в части введения в заблуждение, а также п. 4 ФСО № 3 в части принципа обоснованности. При анализе на стр. 38 заключения наиболее лучшего и эффективного использования объекта оценки, приходи к выводу, что единственно возможным вариантом использования объекта оценки является использование в качестве магазина. Эксперт, без какого-либо обоснования, позиционирует объект оценки в качестве магазина, что является нарушением требований ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и п. 4 ФСО № 3 в части введения в заблуждение, а также п. 4 ФСО № 3 в части принципа обоснованности, что привело к появлению в заключении судебного эксперта множества связанных с ним нарушений, в том числе, некорректный выбор объектов-аналогов при сравнительном и доходном подходе. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (назначением). Судебным экспертом подобраны объекты № 1, 2, 3 – магазины, № 4 – офис, использование объекта-аналога является нарушением вышеприведенных норм. На стр. 45-47 представлены скриншоты объектов-аналогов, опубликованных в период 2014 года, однако эксперт не корректирует удельные показатели стоимости объектов-аналогов на 2014 год к удельному показателю стоимости объекта оценки на 2016 год. Данный факт является нарушением п. 22 ФСО № 7. На стр. 52 заключения эксперт ошибочно вносит повышающую корректировку (вместо понижающей) при описании поправки на местоположение, при объектах-аналогах, расположенных в более экономически развитом административно-территориальном образовании (г. Ленинск-Кузнецкий). Судебным экспертом при определении качественных характеристик объекта оценки уровень отделки указан как «евро отделка». При натурном обследовании специалистом ООО «Инвест» установлено, что состояние объекта оценки характеризуется как «хорошее», что отображено в фото фиксации отчета об оценке ООО «Инвест». При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом требуется введение дополнительной корректировки, судебным экспертом, в нарушение ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», п. 4 ФСО № 3, данный факт не учтен. ороРФ» и п. 4 ФСО № 3

Кроме того, с даты составления отчета ООО «Хоттей» 22.07.2016 прошло более 6 месяцев, следовательно, результат указанного заключения не может быть положен в основу решения суда, поскольку на сегодняшний день, согласно действующему законодательству – ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», является недействительным и утратившим актуальность.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора Пархоменко Е.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом (том 2 л.д. 185, 197, 234, 237), причину неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица – МОСП по г. Ленинск-Кузнецкому, г. Полысаево и Ленинск-Кузнецкому району УФССП России по Кемеровской области, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, письменно просила рассмотреть дело в отсутствие судебного пристава-исполнителя (том 2 л.д. 236, 238)

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в суд лиц, о времени и месте рассмотрения дела извещенных судом надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, специалиста М.Ю.А., исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

На основании ч.ч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона РФ от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

На основании ст. 13 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. от 13.07.2015), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 Закона).

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Судом из представленных доказательств установлено, что Пархоменко Е.В. является должником по сводному исполнительному производству № от --.--.----., возбужденному в отношении нее на основании исполнительного документа № от --.--.----. по взысканию денежных средств в сумме 2342011 рублей в пользу Пархоменко Е.В. (том 1 л.д. 95, 96-98, 106-109).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от --.--.----. в рамках исполнительного производства арестовано принадлежащее должнику Пархоменко Е.В. имущество, в том числе, нежилое помещение, расположенное по адресу: <****>, общей площадью 26,6 кв.м (том 1 л.д. 130-132, 180).

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был привлечен специалист ООО «Инвест» Челпанов М.Е. (том 1 л.д. 186, 187-188, 227-228).

ООО «Инвест» произведена оценка арестованного имущества, о чем составлен отчет № от 15.04.2016, в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, общей площадью 26,6 кв.м., расположенного по адресу: <****>, по состоянию на дату оценки 15.04.2016 1172000 рублей (том 1 л.д. 200-226).

С результатами оценки взыскатель Пархоменко Е.В. был ознакомлен --.--.----., должник Пархоменко Е.В. – 16.06.2016, что следует из их подписей на обложке отчета об оценке № (том 1 л.д. 200), представленного вместе с материалами исполнительного производства судебным приставом-исполнителем.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в отчете ООО «Инвест» в размере 1172000 рублей, значительно занижена, Пархоменко Е.В. обратилась 26.05.2016 (том 1 л.д. 3) в Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области с иском о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представив в качестве обоснования своих требований отчет ООО «Оценщик», которым рыночная стоимость нежилого помещения определена в сумме 1885056 рублей. Такие же исковые требования были заявлены и третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора Пархоменко Е.В.(л.д.31-34 т.2).

В связи с несогласием истца, третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора Пархоменко Е.В. с результатами оценки ООО «Инвест», в ходе рассмотрения дела определением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 07.07.2016 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Хоттей» (том 2 л.д. 53-58)

В соответствии с экспертным заключением № от --.--.----. ООО «Хоттей» рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 26,6 кв.м., расположенного по адресу: <****>, определена на дату оценки - 15.04.2016 и составила 1381000 рублей (том 2 л.д. 60-134).

Определением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 13.09.2016 (вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Кемеровского областного суда от 15.11.2016) гражданское дело по иску Пархоменко Е.В., по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Пархоменко Е.В. к ООО «Инвест» о признании недействительным отчета оценщика передано по подсудности для рассмотрения в Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка – по месту нахождения ответчика ООО «Инвест» (том 2 л.д. 147-151)

06.12.2016 определением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка гражданское дело принято к производству (том 2 л.д. 181).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «Хоттей» № от --.--.----., а также представленный истицей оспариваемый отчет об оценке ООО «Инвест» № от 15.04.2016 нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Инвест» и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого помещения.

Так, представитель ответчика ООО «Инвест», не согласившись с заключением судебной экспертизы ООО «Хоттей», в качестве возражений указывает, что экспертом, в нарушение п. 4 ФСО № 3, а также ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», описан анализ местонахождения объекта оценки, находящегося в г. Полысаево, однако для сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги из другого административно-территориального образования – г. Ленинск-Кузнецкий. Кроме того, эксперт необоснованно установил единственно возможный вариант использования объекта оценки – в качестве магазина, что далее привело в дальнейшем к появлению множества нарушений, в частности, некорректный выбор объектов-аналогов при сравнительном и доходном подходах.

В судебном заседании была допрошена в качестве специалиста – эксперт-оценщик ООО «Хоттей» М.Ю.А., которая пояснила, что в качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны торгово-офисные и прочие помещения, выставленные на продажу в открытых источниках, схожие по местоположению, состоянию здания с объектом оценки в г. Полысаево. Большая часть помещений находится в г. Ленинск-Кузнецкий, в местах, удобных для торгово-офисной недвижимости. В г. Полысаево предложений о продаже торгово-офисной недвижимости найти не удалось, поэтому после изучения экономического положения рядом расположенного г. Ленинск-Кузнецкий для анализа были приняты аналоги, расположенные в нем, с применением корректировки на местоположение.

В соответствии с пп. 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Специалист М.Ю.А. в судебном заседании пояснила, что не имелось возможности подобрать объекты-аналоги, расположенные в г. Полысаево ввиду отсутствия предложений о продаже торгово-офисной недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что отбор в качестве объектов-аналогов нежилых помещений, расположенных в близлежащим городе Ленинск-Кузнецкий, соответствует требованиям пп. "б" п. 11 ФСО N 7 и является обоснованным. Отобранные аналоги схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, с применением корректировок.

Суд отклоняет довод представителя ответчика о необоснованности установления судебным экспертом единственного вида использования объекта оценки – в качестве магазина, поскольку анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, что следует из п. 11 ФСО № 7.

В соответствии с п. п. 15, 16 ФСО № 7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям.

    Эксперт определила наиболее эффективный вид использования нежилого помещения – в качестве магазина.

    Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста эксперт М.Ю.А. пояснила, что использование оцениваемого нежилого помещения возможно и в качестве офисного помещения, так как помещения имеют подходящую площадь и отдельный выход на центральную улицу, но при данном варианте использования потребуются значительные капиталовложения на перепрофилирование объекта. Проанализировав рынок коммерческой недвижимости г. Полысаево и г. Ленинск-Кузнецкого, эксперт-оценщик пришел к выводу, что торговые и офисные объекты можно отнести к одной ценовой категории к сегменту рынка «торгово-офисная недвижимость». В соответствии с п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. То есть, аналог № 3 офисного назначения можно принять как объект аналог, который относится к одному сегменту рынка – торгово-офисная недвижимость, как и объект оценки. В качестве объектов аналогов приняты объявления с датой публикации или датой обновления объявления за период с декабря 2015 по январь 2016 года. Поскольку цена объекта при обновлении объявления может меняться, ставится цена, актуальная на дату обновления. Корректировка не проводилась, так как срок экспозиции объектов торгово-офисной недвижимости обычно составляет 6 месяцев. Объекты аналоги находятся в этой границе, то есть, аналоги находятся в сопоставимых условиях. Согласно анализу рынка, по социально-экономическому развитию Ленинск-Кузнецкий городской округ ниже г. Полысаево, в связи с чем, была проведена правильная корректировка в размере + 3 %. Уровень отделки оцениваемого магазина по результатам осмотра экспертом-оценщиком – евро отделка. Эксперт-оценщик самостоятельно обследовал оцениваемое помещение, что отображено в фото фиксации экспертного заключения. Единой классификации по уровню отделки законодательно не зафиксировано. ООО «Инвест» применил в своем отчете другую классификацию. При сравнении уровня отделки оцениваемого помещения и объектов аналогов, различий не выявлено, кроме аналога № 4, у которого уровень отделки на порядок ниже, чем у объекта оценки, поэтому для него проведена повышающая корректировка. Заключительным этапом определения рыночной стоимости недвижимости является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных при помощи использованных подходов оценки. В данном случае были применены сравнительный и доходный подход, и после согласования полученных результатов и применения весовых коэффициентов, итоговая величина рыночной стоимости объекта составила округленно 1381000 рубль.

Изучив экспертное заключение № 218/2016 от 22.07.2017 ООО «Хоттей»,    суд приходит к выводу, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт М.Ю.А. имеет высокую квалификацию. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, какой-либо личной заинтересованности эксперта в исходе дела не установлено.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость нежилого помещения по состоянию на 15.04.2016.

Таким образом, экспертное заключение ООО «Хоттей» по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 26,6 кв.м., расположенного по адресу: <****>, признается судом допустимым доказательством по делу, опровергающим рыночную стоимость объекта оценки на дату исследования ООО «Инвест», 15.04.2016.

Статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусматривает, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данная статья Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" исключает возможность определения оценщиком рыночной стоимости, так как в исполнительном производстве реализация имущества осуществляется принудительно, не зависит от волеизъявления должника и носит вынужденный характер, что отражается на величине цены сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 90 Федерального закона Российской Федерации от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Также в Федеральном законе "Об исполнительном производстве" указано, что если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%.

Таким образом, в случае ареста имущества, определение рыночной стоимости производится в условиях вынужденной (принудительной) и ограниченной по срокам продажи (двухмесячной), и определяется рыночная стоимость, при которой будет возможно реализовать объект.

Кроме того, в соответствии с положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности" определение в отчете стоимости является начальной и рекомендуемой для судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем, сторона ответчика считает, что права и законные интересы, как истца, так и третьего лица Пархоменко Е.В. оспариваемым отчетом не нарушены, поскольку установленный ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» шестимесячный срок, в течение которого величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Суд считает данные доводы заслуживающими внимания.

Так, согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» (в ред. от 21.07.2014), рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из п. 8. ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, оспариваемый стороной истца отчет оценщика OOО «ИНВЕСТ» № подготовлен 15.04.2016, шестимесячный срок действия отчета истек 15.10.2016. Срок действия отчета ООО «Хоттей» от 22.07.2016 составленный на    основании определения суда также     истек 22.01.2017. Таким образом, судебный пристав-исполнитель в силу закона уже не может использовать данный отчет при реализации арестованного имущества и обязан провести повторную оценку.

Исходя из положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ, судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть, целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

Поскольку в течении 6-ти месяцев с даты оценки сделка либо публичная оферта в отношении спорного имущества не могут быть совершены, поэтому оспариваемым отчетом какие-либо права истца Пархоменко Е. В., а также третьего лица с самостоятельными требованиями Пархоменко Е. В. не могут быть нарушены.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований Пархоменко Е.В., третьего лица Пархоменко Е. В. о признании отчета об оценке, произведенного ООО «Инвест» № от 15.04.2016 рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 26,6 кв.м., расположенного по адресу: <****> недостоверным.

Суд, проверяя соблюдение истцом 10 дневного срока обращения истца в суд с иском об оспаривании оценки, считает, что такой срок истицей Пархоменко Е.В. не пропущен.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня извещения о произведенной оценке.

Как следует из пояснений стороны истца, она была ознакомлена с отчетом фактически 16.05.2016, однако по ошибке на его обложке, расписываясь в ознакомлении, указала неверную дату - 16.06.2016, третье лицо Пархоменко Е.В. – 18.05.2016.

Исковое заявление в Ленинск-Кузнецком городском суде Кемеровской области зарегистрировано 26.05.2016 (л.д. том 1 л.д. 3), что следует из штемпеля регистрации входящей корреспонденции, то есть, в пределах десятидневного срока. Исковое заявление Пархоменко Е.В. принято к производству определением от 20.05.2016 (л.д. 2)

Третье лицо Пархоменко Е.В. обратился в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке № от 15.04.2016, выполненного ООО «Инвест», лишь 07.07.2016 (том 2 л.д. 31-34), то есть, за пределами установленного законом десятидневного срока, при том, что ознакомилось данное лицо с отчетом 18.05.2016, что в силу закона может является самостоятельным отказом в удовлетворении заявленных исковых требований.

Поскольку судом отказывается в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению и производные от него исковые требования – об установлении стоимости нежилого помещения, общей площадью, 26,6 кв.м. по адресу: <****> с кадастровым номером №, согласно произведенной судебной независимой оценкой № от --.--.----. в размере 1381000 рубль и установлении ее как стоимости реализации.

Руководствуясь ст. ст. 11, 12 ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Пархоменко Е.В. в удовлетворении заявленных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ» о признании недействительным отчета № от 15.04.2016 об оценке рыночной стоимости имущества, установлении начальной стоимости имущества для целей реализации, исковых требований третьего лица заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Пархоменко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ» № от 15.04.2016     - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.02.2017.

                                   (подпись)

    Судья                                                                                     Е.С. Шмакова