Решение по делу № 2-20/2016 (2-2494/2015;) ~ М-2310/2015 от 29.09.2015

Дело №2-2494/2016     

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2016 года                         город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи     Совиной О.А.

при секретаре                Дубовой К.А.

с участием представителя истца     Рябовой И.А.

представителя ответчика         Багаутдиновой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению Пшеничной В.А. к Никольской (Ганиевой) Э.И., о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

    Пшеничная В.А. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Никольской (Ганиевой) Э.И., УПФ РФ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай РБ, ООО «Промтрансбанк», Алтынбаеву Т.И., ПАО «Сбербанк России», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> по которому ответчица обязалась в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с ней договор купли-продажи указанных объектов и зарегистрировать переход права собственности. Стоимость объектов определена в <данные изъяты>, оплата произведена путем передачи наличных денежных средств в размере <данные изъяты> в день подписания предварительного договора и соглашения об авансе. Оплата оставшейся части стоимости объектов в размере <данные изъяты> должна быть произведена в момент подписания основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ передала ответчице <данные изъяты>, однако в определенный предварительным договором срок – ДД.ММ.ГГГГ основной договор заключен не был, поскольку определением Ишимбайского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ на данные объекты был наложен арест. Ответчица просила предоставить ей время для исполнения кредитных обязательств и снятия ареста с имущества. В ДД.ММ.ГГГГ передала ответчице оставшуюся сумму по договору – <данные изъяты>, а она, в свою очередь, передала ключи от дома, разрешила вселиться в него, предварительно забрав из дома все свое имущество. Поскольку дом после пожара находился в непригодном для проживания состоянии, приступила к ремонту, привела в порядок земельный участок, и до настоящего времени владеет объектами как своими собственными, несет бремя их содержания. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, ответчица уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору.

С учетом вышеназванных обстоятельств истица просила прекратить право собственности Ганиевой (Никольской) Э.И. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес> отменить меры по обеспечению иска, освободить имущество из под ареста, признать за собой право собственности на спорные объекты.

В судебное заседание истица Пшеничная В.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Рябова И.А. уточненный иск поддержала в полном объеме. Дополнила, что истица исполнила за ответчицу долговые обязательства перед взыскателями - пенсионным органом и Алтынбаевым Т.И. Понесла большие затраты на капитальный ремонт жилого дома, оплачивает расходы по его содержанию, осуществляет права собственника.

Поскольку место жительства ответчицы суду не известно, в порядке ст. 50 ГПК РФ суд назначил ей представителя из числа адвокатов БРКА.

Адвокат Багаутдинова А.О. иск не признала, поскольку ей не известна позиция ответчицы по предъявленному иску.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с п. п. 1, 5 и 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ганиевой Э.И. и Пшеничной В.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым Ганиева Э.И. приняла на себя обязательство в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с истицей договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> по цене <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами достигнуто соглашение об авансе, в соответствии с которым Ганиева Э.И. передала Пшеничной В.А. аванс в сумме <данные изъяты> в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В материалы дела также представлена расписка без указания даты составления, из содержания которой усматривается, что ответчица Ганиева Э.И. получила от истицы Пшеничной В.А. денежные средства в размере <данные изъяты> за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес> которые обязалась переоформить по первому требованию.

Основной договор купли-продажи спорных объектов сторонами не заключен. Доказательств того, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ истица обращалась к ответчице с предложением заключить основной договор, материалы дела не содержат.Проанализировав содержание предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что хотя подписанный сторонами договор и поименован как предварительный, фактически является основным договором, поскольку содержит все его необходимые признаки, элементы и условия.

Между тем из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты был наложен арест определением Ишимбайского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении данного имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ишимбайского МО УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение прав на недвижимое имущество сохраняется до настоящего времени, данный факт по своей сути делает предварительный договор купли-продажи ничтожным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчица заключила предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, заведомо зная о его неисполнимости.

Об этом свидетельствует и тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ ответчица Никольская (Ганиева) Э.И. обратилась в Ишимбайский МО УФССП по РБ с заявлением о реализации жилого дома, расположенного по адресу <адрес> в целях погашения всей имеющейся у нее задолженности перед третьими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае безусловным препятствием для перехода права собственности на спорные объекты от ответчицы к истице являлось то обстоятельство, что в отношении указанных объектов, принадлежащих Никольской (Ганиевой) Э.И., определением суда и постановлением судебного пристава-исполнителя были наложены арест и запрет на отчуждение.

Поскольку переход права собственности на имущество от ответчицы к истице зарегистрирован не был, оно принадлежало на праве собственности ответчице (формально, для третьих лиц). Фактическое исполнение договора, в том числе заселение истицы в дом, что подтверждено показаниями свидетелей Пестерева В.С., Юсупова Н.З., Каминиченко Д.В., не может являться основанием для изменения отношений ответчицы с третьими лицами, и не дает истице права заявить иск об освобождении имущества от ареста.

Более того, при заключении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ истице было достоверно известно об имеющемся обременении. Так в п.2.1 Договора указано, что жилой дом и земельный участок принадлежит продавцу на основании купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ. О существующем ограничении права указано в свидетельствах о государственной регистрации права, копии которых истицей приобщены к исковому заявлению.

Согласно п. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

О своей осведомленности относительно имеющегося обременения истица указала в иске.

Передача жилого дома и земельного участка в фактическое владение и пользование Пшеничной В.А. и несение ею бремени по содержанию имущества в отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности не освобождает ответчицу Никольскую (Ганиеву) Э.И. от обязанности отвечать этим имуществом по обязательствам перед третьими лицами.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, а также то, что наличие ограничений, в том числе, запрета совершать регистрационные действия по отчуждению, в соответствии со статьей 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о прекращении права собственности ответчицы на объекты недвижимого имущества, снятии ареста и признании права собственности на них за истицей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Пшеничной В.А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 17 января 2016 года.

Судья                                          Совина О.А.