Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-149/2014 (2-2156/2013;) ~ М-2017/2013 от 11.12.2013

Дело № 2-2156/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2014 года Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Щербаковой Я.А., при секретаре Елфимовой О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску Дягтеревой Татьяны Николаевны к Шамро Алексею Витальевичу о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и аннулировании записи об ипотеке, встречному иску Шамро А.В. к Дягтеревой Т.Н. о возврате имущества и взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Дягтерева Т.Н. обратилась в суд с иском к Шамро А.В. о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и аннулировании записи об ипотеке, мотивируя свои требования тем, что между ней и Шамро А.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> В соответствии с условиями указанного договора стоимость вышеуказанной квартиры сторонами была определена в (...) рублей.

В рамках договора стороны пришли к соглашению о том, что оплата производился в рассрочку в следующем порядке: (...) рублей - при подписании договора, (...) рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 7 договора купли-продажи Дегтяревой Т.Н. было приобретено право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности - ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности зарегистрировано с обременением (ипотека в силу закона). ДД.ММ.ГГГГ Дегтярева Т.Н. сообщила Шамро А.В., что готова передать ему денежные средства в размере (...) рублей, однако последний всячески уклоняется от получения денежных средств, а также от явки в Росреестр для совершения регистрационных действий по прекращению ипотеки. В настоящее время денежные средства в сумме (...) рублей Дегтяревой Т.Н. переведены Шамро А.В. блиц-переводом «КТ» в ОАО «СБР», о чем последнему дана телеграмма. Истица просит суд признать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры исполненным и аннулировать запись об ипотеке.

Во время рассмотрения дела по существу ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) Шамро А.В. предъявил встречные исковые требования к Дягтеревой Т.Н. о возврате имущества и взыскании убытков, мотивируя свои требования тем, что между ним и Дягтеревой Т.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым Шамро А.В. обязался продать, то есть передать в собственность, а Дягтерева Т.Н. купить, то есть принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями указанного договора следующее недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по <адрес>

Согласно п.3 и 4 договора Дягтерева Т.Н. обязалась уплатить Шамро А.В. цену квартиры в размере (...) рублей в рассрочку в следующем порядке: (...) рублей - при подписании договора, (...) рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.

Свои обязательства по договору Шамро А.В. исполнил надлежащим образом, квартира была передана Дягтеревой Т.Н., право собственности Дягтеревой Т.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако Дягтерева Т.Н. свои обязательства по договору не исполнила, не уплатив второй платеж ни в какой части не только в установленный срок, но и в установленный предельный срок, чем существенно нарушила договор.

В свою очередь, Шамро А.В. в целях приобретения иного жилого помещения заключил с Тюлиным С.Н. предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> по условиям которого Истец обязался заключить основной договор и произвести полную оплату цены квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ При этом, Шамро А.В. уплатил Тюлину С.Н. обеспечительный платеж в размере (...) рублей, который согласно п.3 предварительного договора в случае неисполнения предварительного договора и не заключения основного договора по вине Шамро А.В. оставался у Тюлина С.Н. Однако в связи отсутствием у Шамро А.В. денежных средств, в свою очередь не уплаченных ему Дягтеревой Т.Н., стороны предварительного договора не смогли заключить основной договор, результатом чего стало заключение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., по условиям которого обеспечительный платеж в размере (...) рублей остался у Тюлина С.Н.

Дягтерева Т.Н. не произвела второй платеж в размере 900 000,00 рублей ни в установленный договором срок (ДД.ММ.ГГГГ г.), ни в течение 10 календарных дней с момента его истечения (ДД.ММ.ГГГГ г.), результатом чего, явилось невозможность исполнения Шамро А.В. вышеуказанного предварительного договора о приобретении иной квартиры и он понес убытки в размере (...) рублей. ДД.ММ.ГГГГ Шамро А.В. направил Дегтяревой Т.Н. письмо с уведомлением о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке (отказе от исполнения договора) и требованием возврата квартиры, однако добровольно вернуть квартиру Дегтярева Т.Н. не пожелала, квартира до настоящего времени не возвращена Шамро А.В.

Истец по встречному иску просит суд обязать Дегтяреву Т.Н. вернуть спорную квартиру, переданную во исполнение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать с Дегтяревой Т.Н. убытки в размере (...) рублей, а также уплаченную государственную пошлину в размере (...) рублей.

В судебном заседании истица по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Дягтерева Т.Н. поддержала первоначальные исковые требования, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснила, что для выплаты в указанный договором срок денежных средств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ей были получены 2 кредита, заключенные ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. на общую сумму (...) руб. в банке ТБ, также ДД.ММ.ГГГГ ей заключен договор с Агентством недвижимости ООО «ЛГ» на продажу, принадлежащей ей доли в квартире по <адрес>, денежные средства от продажи которой, согласно п 1.5 указанного договора идут на погашение залога по квартире <адрес>. Также, ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Зыряновой А.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ Зырянова А.Б. передала ей денежные средства в размере (...) руб., которые шли на погашение долга по квартире <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. она позвонила Шамро А.В. и сообщила, что сумма (...) руб. для погашения долга у неё уже есть в наличии, а остальная часть денег будет ДД.ММ.ГГГГ. Директор Агентства недвижимости ООО «ЛГ» Суворова Т.В. по её просьбе ДД.ММ.ГГГГ уведомила Шамро А.В. о том, что вся сумма денежных средств будет у неё ДД.ММ.ГГГГ г., но так как на этот период приходились праздничные дни, прийти в Росреестр для передачи денег и снятия обременения договорились на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Шамро А.В. позвонил ей и сообщил, что у него болит нога, он не может ходить и предложил совершить действия по передаче денег и снятия обременения с квартиры через две недели. Ровно через 2 недели она позвонила Шамро А.В., но он ответил, что еще плохо себя чувствует и сообщит ей, когда сможет прийти в Росреестр. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Агентство недвижимости ООО «ЛГ», где ей посоветовали направить письменное уведомление Шамро А.В., но, как выяснилось в дальнейшем, Шамро А.В. уклонялся от получения не только денежных средств, но и от получения письма и телеграммы. На основании изложенного, встречные исковые требования Дегтярева Т.Н. не признала, пояснила, что неоднократно предпринимала действия по передачи денежных средств Шамро А.В., однако он по собственной инициативе, намеренно уклонялся от их получения. Просит суд удовлетворить первоначальные исковые требования, во встречных требованиях Шамро А.В. просит суд отказать.

Представитель Дягтеревой Т.Н.– Жукова Н.В. (полномочия по доверенности) исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить заявленные первоначальные исковые требования Дегтяревой Т.Н. ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, объяснениях и возражениях Дегтяревой Т.Н. относительно встречного иска, в удовлетворении встречного иска Шамро А.В. просила отказать, полагая, что Шамро А.В. обращаясь с иском о взыскании убытков с Дегтяревой Т.Н. на основании ст. 15 Гражданского кодекса РФ, должен представить доказательства наличия убытков, вины Дегтяревой Т.Н. в их причинении, причинную связь между неисполнением либо ненадлежащим исполнением Дегтяревой Т.Н. обязательств и понесенными убытками, а также размер убытков. Шамро А.В. не представлены доказательства, подтверждающие вину Дегтяревой Т.Н. в причинении ему убытков в сумме (...) руб., а также наличие причинной связи между поведением Дегтяревой Т.Н. и неисполнением Шамро А.В. обязательств по предварительному договору, заключенному им. Просрочка уплаты выкупной стоимости квартиры Дегтяревой Т.Н. обусловлена имевшей место просрочкой кредитора. При указанных обстоятельствах полагает, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению и просит суд отказать в них.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Шамро А.В. исковые требования Дягтеревой Т.Н. не признал, просил суд отказать в их удовлетворении, поддержал свои исковые требования, сославшись на доводы, изложенные во встречном заявлении, пояснив, что действительно, между ним и Дегтяревой Т.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым Шамро А.В. передал недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по <адрес>.Дегтяревой Т.Н., последняя, свои обязательства по договору не исполнила, не уплатила второй платеж ни в установленный срок договором купли-продажи срок - ДД.ММ.ГГГГ г., но и в установленный предельный срок – ДД.ММ.ГГГГ г., чем существенно нарушила условия договора.

ДД.ММ.ГГГГ он направил Дегтяревой Т.Н. письмо с уведомлением о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке (отказе от исполнения договора) и требованием возврата квартиры, предложил Дегтяревой Т.Н. явиться ДД.ММ.ГГГГ в Железногорский отдел Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по адресу: <адрес>, ЗАТО Железногорск, <адрес>. Однако Дегтярева Т.Н. отказалась добровольно возвращать квартиру и оформлять это в установленном законом порядке, квартира до настоящего времени не возвращена ему.

Представитель Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> О.О. Созинова (полномочия по доверенности) извещенная надлежащим образом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, представив до судебного заседания пояснения на исковое заявление Шамро А.В., в которых указала, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Допрошенный в зале судебного заседания свидетель Менухов В.Л. пояснил, что знаком с Дегтяровой Т.Н., был намерен купить у неё квартиру, расположенную по <адрес>, о чем был составлен предварительный договор купли-продажи, в котором срок заключения основного договора купли-продажи стороны обозначили не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., однако в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между нами заключен так и не был, сделка между нами не состоялась.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования Дягтеревой Т.Н. подлежат удовлетворению, а исковые требования Шамро А.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании материалами дела и пояснениями сторон установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шамро А.В. и Дегтяревой Т.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, ЗАТО <адрес>. В соответствии с условиями указанного договора стоимость вышеуказанной квартиры сторонами была определена в (...) рублей.

Согласно условиям договора (п. 4) расчет между сторонами производился в рассрочку в следующем порядке: (...) рублей - при подписании договора, (...) рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ При нарушении срока оплаты по настоящему договору покупатель уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, при нарушении срока оплаты по настоящему договору более чем на 10 календарных дней, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (отказаться от исполнения настоящего договора) и потребовать возврата указанной квартиры.

Согласно п. 7 договора купли-продажи Дегтяревой Т.Н. было приобретено право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности - ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности зарегистрировано с обременением (ипотека в силу закона).

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Заключенный между Дегтяревой Т.Н. и Шамро А.В. договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обстоятельств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру, передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения.

Согласно п. 3ст. 433ГК договор(который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи спорной квартиры фактически исполнен продавцом, Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к Дегтяревой Т.Н. Квартира передана ей во владение, в которой она постоянно проживает.

Действия Дегтяревой Т.Н. по исполнению договора купли-продажи признаются судом исполненными по следующим основаниям:

Суд соглашается с доводами Дегтяревой Т.Н. о злоупотреблением ответчиком Шамро А.В. материальным правом, что находит свое подтверждение в следующем:

Судом установлено, что Дягтерева Т.Н. для выполнения условий по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. получила 2 кредита на общую сумму (...) руб. в банке ТБ, что подтверждается кредитными договорами № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму (...) руб. и договором № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму (...) руб. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Дегтяревой Т.Н. был заключен договор о предоставлении услуг по продаже объекта недвижимости (эксклюзивный) и погашению залога с Агентством недвижимости ООО «ЛГ» на продажу, принадлежащей ей доли в квартире по <адрес> денежные средства от продажи которой, согласно п 1.5 указанного договора шли на погашение залога по квартире <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. Дегтярева Т.Н. с Зыряновой А.Б. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес> согласно которому ДД.ММ.ГГГГ Зырянова А.Б. передала денежные средства в размере (...) руб., что подтверждается распиской в получении денежных средств. При таких обстоятельствах, на дату ДД.ММ.ГГГГ Дягтерева Т.Н. располагала денежными средствами в размере (...) рублей, а на дату ДД.ММ.ГГГГ – (...) рублей.

Направленное Дегтяревой Т.Н. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о явке в регистрационную палату для получения залоговых денежных средств и подачи документов для снятия обременения с квартиры, ценным письмом в адрес Шамро А.В., вернулось отправителю по истечения срока хранения.

Признавая приоритетными доводы истца Дегтяревой, судом установлено также, что она неоднократно созванивалась с Шамро А.В., назначала встречи, на которые последний по неизвестным причинам не являлся, что в т.ч. подтверждается представленной и исследованной судом детализации.

В настоящее время денежные средства в сумме (...) рублей переведены через ОАО «СБР» 2 переводами «КТ» от ДД.ММ.ГГГГ за № на сумму (...) рублей, и от ДД.ММ.ГГГГ за № на сумму (...) рублей, о чем последнему дана телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном заседании ответчик Шамро не оспаривал, что о переводе уведомлен, однако отказывается от его получения и получения ключа от истицы.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает договор купли-продажи исполненным, а требования истицы по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Дегтяревой Т.Н. о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и аннулировании записи об ипотеке, обоснованными подлежащими удовлетворению.

Исковые требования ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Шамро А.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В силуч.1 ст. 56 ГПК РФкаждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, обращаясь с иском о взыскании убытков на основании ст. 15 Гражданского кодекса РФ, истец должен представить доказательства наличия убытков, вины ответчика в их причинении, причинную связь между неисполнением либо ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств и понесенными убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из названных условий является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Шамро А.В. не представлены доказательства, подтверждающие вину ответчика в причинении истцу убытков в сумме (...) руб. и наличие причинной связи между поведением Дегтяревой Т.Н. и неисполнением Шамро А.В. обязательств по предварительному договору, заключенному им.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнуть по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Шамро А.В. и Дегтяревой Т.Н. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что продавцу квартиры не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателя квартиры возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Относительно доводов Шамро А.В. о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем Шамро А.В. не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты части денежных средств за недвижимое имущество Дегтяревой Т.Н. Кроме того, в силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При вышеизложенных обстоятельствах оснований для истребования имущества переданного по договору не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Дегтяревой Т.Н. удовлетворить.

Признать исполненным со стороны покупателя Дегтяревой Т.Н. договор купли-продажи квартиры расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Аннулировать (погасить) регистрационную запись об ипотеке в силу закона по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ Дегтяревой Т.Н. и Шамро А.В. в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворении встречных исковых требований Шамро А.В. отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивировочного решения суда.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться в Железногорском городском суде 08.02.2014 г. с 17 часов.

Судья Железногорского городского суда Я.А. Щербакова