Решение по делу № 2-148/2014 (2-4420/2013;) от 17.10.2013

Дело № 2-148/2014                    «04» февраля 2014 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М.,

при секретаре Губерт М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кайтуковой Е. В. к Еремеевой А. А.е, Юсуповой Иде Т. о переводе прав и обязанностей покупателя, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Демурчян С. М. к Еремеевой А. А.е, Юсуповой Иде Т. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Кайтукова Е.В. обратилась в суд с требованием о переводе прав покупателя по договору купли-продажи 12/131 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, заключенному 06 сентября 2011 года между Еремеевой А.А. и Юсуповой И.Д. Свои требования мотивировала тем, что на момент отчуждения спорных долей являлась собственником 72/131 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, и в связи с этим имела преимущественное право покупки отчуждаемых долей. Между тем ответчик Еремеева А.А., не исполнив обязанность по извещению истца и других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащие ей доли, заключила договор купли-продажи с посторонним лицом Юсуповой И.Т., чем нарушила преимущественное право истца на приобретение спорных долей.

Определением от 20.01.2014 года на основании ст. 42 ГПК РФ Демурчян С.М. признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, Демурчян С.М. заявлены самостоятельные требования к ответчикам Юсуповой И.Д., Еремеевой А.А. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи 12/131 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, заключенному 06 сентября 2011 года между Еремеевой А.А. и Юсуповой И.Д. В обоснование заявленных требований Демурчян С.М. указала, что на момент отчуждения спорных долей являлась собственником 22/131 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, и в связи с этим имела преимущественное право покупки отчуждаемых долей. Между тем ответчик Еремеева А.А., не исполнив обязанность по извещению Демурчян С.М. и других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащие ей доли, заключила договор купли-продажи с Юсуповой И.Т., чем нарушила преимущественное право истца на приобретение спорных долей.

В судебном заседании Кайтукова Е.В. и ее представитель просили требования удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Демурчян С.М. просила иск удовлетворить, указав, что имеет необходимую денежную сумму для приобретения спорного имущества, которую перечислила на депозит нотариуса. Как пояснила Демурчян С.М. заказных писем, направленных нотариусом и содержащих предложение Еремеевой А.А. о приобретении отчуждаемых долей она не получала, в том числе по причине нахождения в весенне-летний период в Ленинградской области на даче у брата.

Ответчик Еремеева А.А. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежаще судебной повесткой, врученной под расписку в получении (л.д. 91), доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представила, не просила рассмотреть дело в свое отсутствие, не ходатайствовала об отложении судебного заседания. Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Юсупова И.Д. в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела по адресу регистрации (Санкт-Петербург, <адрес>), однако как следует из телеграммы, адресат указанному адресу не проживает.

В связи с отсутствием сведений о фактическом месте жительства ответчика Юсуповой И.Д. в качестве ее представителя судом привлечен адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ, который в судебном заседании высказался против удовлетворения заявленных Кайтуковой Е.В., Демурчян С.М. требований.

Поскольку в соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика, а также учитывая то обстоятельство, что интересы ответчика в судебном разбирательстве обеспечены участием адвоката Маловатовой В.П., суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Юсуповой И.Д.

Представители администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, а также Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством телеграмм. Суд, с учетом того обстоятельства, что третьи лица доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, не просили рассмотреть дело в свое отсутствие, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, третьего лица, исследовав доказательства по делу и допросив свидетеля, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 07.11.2011 года, зарегистрированного в реестре за № С-14185, заключенного между Еремеевой А.А. и Кайтуковой Е.В., в общую долевую собственность Кайтуковой Е.В. передано 19/131 долей на <адрес> в Санкт-Петербурге. Государственная регистрация права общей долевой собственности Кайтуковой Е.В. на указанные доли произведена в установленном законом порядке 17.11.2011 года (л.д. 6-8, 32).

В соответствии с договором дарения от 21.12.2004 года, зарегистрированным в реестре за №, заключенным между Смирновой Г.А. и Демурчян С.М., в общую долевую собственность Демурчян С.М. передано 22/131 долей на <адрес> в Санкт-Петербурге. Государственная регистрация права общей долевой собственности Демурчян С.М. на указанные доли произведена 27.12.2004 года (л.д. 82-84).

Право общей долевой собственности ответчика Юсуповой И.Д. на 12/131 долей в <адрес> в Санкт-Петербурге возникло на основании договора купли-продажи, заключенного 06.09.2011 года с Еремеевой А.А., и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 12.09.2011 года (л.д. 31, 33-34).

Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи 12/131 долей квартиры – 06.09.2011 года между Еремеевой А.А. и Юсуповой И.Д., истец Кайтукова Е.В. не являлась участником долевой собственности и не обладала в силу положений ч. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественным покупки отчуждаемых Еремеевой А.А. долей.

На основании вышеизложенного, правовые основания к удовлетворению заявленных Кайтуковой Е.В. требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи 12/131 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, заключенному 06.09.2011 года между Еремеевой А.А. и Юсуповой И.Д., на Кайтукову Е.В. отсутствуют.

Учитывая дату заключения между Еремеевой А.А. и Юсуповой И.Д. договора купли-продажи спорных долей – 06.09.2011 года, на дату заключения указанного договора третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора Демурчян С.М. являлась участником долевой собственности и в сравнении с ответчиком Юсуповой И.Д. обладала преимущественным покупки отчуждаемых Еремеевой А.А. 12/131 долей.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 2 названной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Частью 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

По смыслу положений пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как следует из материалов Еремеева А.А. обратилась к нотариусу нотариального округа Санкт-Петербургу Романенко Н.М., которой 03.06.2011 года в адрес Демурчян М. было направлено заявление о намерении Еремеевой А.А. продать, в том числе принадлежащие ей 12/131 доли в праве собственности (комната площадью 12,3 кв.м) на <адрес> в Санкт-Петербурга за <данные изъяты> при условии внесения денег в банковскую ячейку до подписания договора купли-продажи и выплатой денег в течение трех рабочих дней со дня регистрации договора купли-продажи и с предложением в течение одного месяца с момента получения уведомления заявить о своем намерении купить вышеуказанные доли в праве собственности (л.д. 76-77).

Письмо вернулось в адрес нотариуса неполученным адресатом с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения 14.07.2011 года (л.д. 79).

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.

Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.

На основании ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате 26.08.2011 года Кульша В.К., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург Романенко Н.М., составлено свидетельство, которым удостоверено направление в адрес Демурчян С.М. 03.06.2011 года указанного заявления с вышеизложенным содержанием и его возвращение в адрес нотариуса с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения (л.д. 75).

06.09.2011 года, то есть по истечении предусмотренного п. 1 ст. 250 ГК РФ месячного срока, Еремеева А.А. и Юсупова И.Д. оформили договор купли-продажи, в соответствии с которым Еремеева А.А. продает Юсуповой И.Д. принадлежащие ей 12/131 долей <адрес> в Санкт-Петербурге за <данные изъяты> (л.д. 33-34).

Заявление направлено нотариусом в надлежащий адрес Демурчян С.М., нотариусом составлено на основании ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате надлежащее свидетельство, подтверждающее факт передачи информации.

Однако со стороны третьего лица Демурчян С.М. не были предприняты меры к заключению с Еремеевой А.А. договора купли-продажи.

Факт неполучения Демурчян С.М. уведомления нотариуса с извещением о продаже Еремеевой А.А. 12/131 долей в праве собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, не является обстоятельством, препятствующим Еремеевой А.А. продать по договору купли-продажи от 06.09.2011 года принадлежащие ей доли. Данное обстоятельство также не препятствует и государственной регистрации договора и перехода права собственности, поскольку требования п. 1 ст. 250 ГК РФ продавцом соблюдены, требования п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ о представлении для государственной регистрации документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий также соблюдены.

Юсупова И.Д., в пользу которой был заключен договор купли-продажи от 06.09.2011 года, воспользовалась своим правом на государственную регистрацию принадлежащей ей доли, а регистрирующий орган в свою очередь проверил представленные документы, и, не установив противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на спорный объект недвижимого имущества, не усмотрев оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации права, произвел государственную регистрацию права собственности ответчика Юсуповой И.Д. на принадлежащую ей спорную долю в жилом помещении.

Доводы третьего лица Демурчян С.М. о том, что в период направления нотариусом заявления с предложением Еремеевой А.А. приобрести отчуждаемые ей спорные доли, она находилась за пределами Санкт-Петербурга на даче у брата Склифосовского В.М., в связи с чем не имела возможности получить уведомление нотариуса, а также показания допрошенного судом в качестве свидетеля Склифосовского В.М., подтвердившего, что с 2000 года Демурчян С.М. ежегодно с апреля по сентябрь находится на даче в <адрес>, не свидетельствуют о сохранении у Демурчян С.М. преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствуют Еремеевой А.А. продать доли третьему лицу, поскольку положения п. 2 ст. 250 ГК РФ возлагают обязанность на собственника в общей долевой собственности сообщить о своем намерении произвести отчуждение принадлежащей ему доли, что и было сделано Еремеевой А.А. При этом законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

Следовательно, причины неполучения письменного уведомления продавца остальными сособственниками, равно как мотивы неприобретения долей в течение месяца со дня извещения, не имеют правового значения. Обязанность продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки, либо многократно направлять уведомления о продаже, содержащие одинаковые условия покупки, законом не предусмотрена.

Таким образом, совокупность добытых и исследованных судом доказательств опровергает утверждение третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Демурчян С.М. о неизвещении ее Еремеевой А.А. о продаже 12/131 долей в праве общей собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, о нарушении ее права преимущественной покупки. В связи с этим, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска и перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Согласно справке по форме 7 на восьмикомнатную <адрес> в Санкт-Петербурге, комната площадью 25,10 кв.м является государственной собственностью (л.д. 15), право общей долевой собственности Санкт-Петербурга на 25/1312 долей зарегистрировано в установленном порядке 28.10.1997 года (л.д. 31).

Вместе с тем нарушений ответчиком Еремеевой А.А. прав Санкт-Петербурга как собственника 25/131 доли в спорном жилом помещении, судом не установлено, поскольку КУГИ Санкт-Петербурга, издав 16.04.1999 года распоряжение за № 595-р, отказался от преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности, одним из участников которой является Российская Федерация или Санкт-Петербург, на квартиры (в том числе коммунальные), за исключением объектов недвижимости, указанных в приложении, при этом спорная квартира не относится к числу объектов недвижимости, указанных в приложении.

Денежные средства в размере <данные изъяты>, внесенные Демурчян С. М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: гор. Гали Абхазской АССР, пол женский, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербургу, Английский проспект, <адрес>, на депозит нотариуса нотариального округа Санкт-Петербургу Григорьевой В.Н. (квитанция № 13 от 29.01.2014 года), подлежат возврату Демурчян С.М.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Кайтуковой Е. В. в удовлетворении заявленных требований отказать.

Демурчян С. М. в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда окончательной форме дней путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2014 года.

Судья