Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-810/2023 ~ М-6622/2022 от 27.12.2022

Дело № 2-810/2023

73RS0001-01-2022-008653-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2023 года                                                                                                     г.Ульяновск

Ленинский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Денисовой М.А.,

при секретаре Платовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Замалдинова ФИО13 к администрации города Ульяновска, Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, товариществу индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Замалдинов А.И. обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к администрации г.Ульяновска, Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ТИЗ «Искра-Полис» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, признании права аренды на земельный участок.

В обоснование иска указал, что в соответствии с Постановлением мэра г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № между ТИЗ «Искра-Полис» (арендатор) и администрацией г.Ульяновска (арендодатель) в лице председателя Комитета по земельным ресурсам ит землеустройству города был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 277782 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>», категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство индивидуальных домов, который в настоящее время существует с кадастровым номером №

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № считается возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем земельный участок находится в аренде у ТИЗ «Искра-Полис» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ между ТИЗ «Искра-Полис» (арендатор) и Замалдиновым А.И. (субарендатор) был заключен договор субаренды части земельного участка, согласно условий которого арендатор передал субарендатору под индивидуальное жилищное строительство земельный участок № из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» площадью 621 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, р<адрес> №, кадастровый № (п.1 договора субаренды).

Согласно п.2 договора субаренды вышеуказанный земельный участок принадлежит арендатору на основании постановления мэра г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор являлся одновременно актом приема-передачи части земельного участка в аренду.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ТИЗ «Искра-Полис» и Замалдиновым А.И. был подписан предварительный договор о заключении основного договора аренды (субаренды) земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием для строительства индивидуального дома, который принадлежит арендатору на праве аренды в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ, однако условия данного договора со стороны ТИЗ «Искра-Полис» не выполнены, в отношении ТИЗ «Искра-Полис» введена процедура банкротства.

Постановлением администрации г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в проект планировки территории Ленинского района МО «город Ульяновск» в части исключения земельных участков под жилыми домами, права на которые не оформлены из земель общего пользования.

Поскольку в вышеуказанных договорах срок не был определен, в силу ст. 610 ГК РФ договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ следует считать заключенным на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением № по делу № признал недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТИЗ «Искра-Полис» и ПК «Северный» и 11 ААС обязал ПК «Северный» возвратить ТИЗ «Искра-Полис» имущество, переданное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> предоставленный по договору аренды земли для сельскохозяйственных нужд под строительство индивидуальных домов от ДД.ММ.ГГГГ №, а также водопровод из пластмассовых труб, газораспределительную систему, здание трансформаторной подстанции.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПК «Северный» и ТИЗ «Искра-Полис» восстановлено право аренды ТИЗ «Искра-Полис» с ДД.ММ.ГГГГ. Стороны подтвердили, что ПК «Северный» исполнил свою обязанность по передаче ТИЗ «Искра-Полис» всего имущества, денежных средств, полученных им от использования права аренды земельного участка. Стороны подтвердили, что земельный участок обременен правом субаренды частей земельного участка третьих лиц в соответствии с договорами субаренды, по которым правопреемником на стороне арендодателя становится ТИЗ «Искра-Полис».

Таким образом, из аренды Замалдинова А.И. участок не изымался, договор субаренды не расторгался, часть земельного участка, переданная в аренду истцу, по акту возврата из аренды не возвращалась, таких требований никогда не предъявлялось истцу. Замалдинов А.И. является членом ТИЗ «Искра-Полис», у него имеется членская книжка, им регулярно оплачиваются членские взносы.

За счет собственных денежных средств и сил истцом построен на принадлежащей ему части земельного участка индивидуальный жилой дом, который подключен согласно техусловий к сетям энерго-, газо-, водоснабжения. Все коммунальные услуги оплачены, задолженности перед ресурсоснабжающими организациями не имеется.

Возведенный истцом объект соответствует целевому назначению земельного участка – под строительство индивидуальных жилых домов, также имеется заключение с описанием характеристик построенного объекта капитального строительства, в котором указано, что построенный жилой дом соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Спорный объект расположен в границах части земельного участка, предоставленного в субаренду.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска 13.12.2022 дано уведомление № об отказе в узаконении объекта по причине отсутствия (снятия с кадастрового учета) земельного участка №. При этом Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области не возражает против оформления прав на земельный участок, указывая, что после признания права собственности на жилой дом в судебном порядке и государственной регистрации права собственности на него собственник вправе обратиться в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов.

В настоящий момент сложилась конфликтная ситуация между арбитражным управляющим ТИЗ «Искра-Полис» и членами ТИЗа, которая не позволяет осуществить государственную регистрацию прав собственности на построенные жилые дома.

Просит признать за Замалдиновым А.И. право аренды на часть земельного участка из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес> в следующих координатах: № признать за Замалдиновым А.И. право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон «Искра», <адрес>.

Истец Замалдинов А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее в предварительном судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. С учетом выводов экспертного заключения представил заявление об уточнении исковых требований.

Представитель истца Самошкина Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представители ответчиков администрации г.Ульяновска, Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ТИЗ «Искра-Полис» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, ПК «Северный» в заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела указанные третьи лица извещались надлежащим образом.

Третьи лица Калимуллин К.Г., Сидоров А.В., Замалдинова Е.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Калимуллин К.Г. и Сидоров А.В. в заявлениях не возражают относительно удовлетворения требований Замалдинова А.И.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Сторонам была разъяснена ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Суд принимает решение, в силу ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно положениям Закона Ульяновской области от 03.07.2015 №85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», Положением утвержденным Постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 №25/557-П, с 01.01.2019 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Ульяновской области и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Муниципального образования «город Ульяновск».

Такие полномочия переданы в настоящее время переданы Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)).

Судом установлено, что постановлением мэра города Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № ТИЗ «Искра-Полис» был предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью 27 782 кв.м, в Ленинском районе города Ульяновска.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией (мэрией) г. Ульяновска (арендодатель) и Товариществом индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» (арендатор) оформлен договор аренды земли для несельскохозяйственных нужд №, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в краткосрочную аренду (на период строительства) земельный участок площадью 277 782 кв.м, для строительства индивидуальных домов в районе завода «Искра».

На основании постановления мэрии города Ульяновска ДД.ММ.ГГГГ № в договор аренды № от 24.021995 внесены изменения соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ТИЗ «Искра-Полис» принимает в аренду до ДД.ММ.ГГГГ земельные участки общей площадью <данные изъяты> кв.м, под индивидуальное жилищное строительство, согласно приложению к постановлению мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Замалдинов А.И. являлся членом ТИЗ «Искра-Полис», им оплачивались все предусмотренные решениями органов управления товарищества взносы (вступительные и целевые взносы, а также взносы за содержание общего имущества товарищества).

ДД.ММ.ГГГГ между ТИЗ «Искра-Полис» (арендатор) и Замалдиновым А.И. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка, согласно условиям которого арендатор передал субарендатору под индивидуальное жилищное строительство земельный участок № из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» площадью <данные изъяты> кв.м (ранее указанному земельному участку был присвоен кадастровый №) по адресу: <адрес>», участок №.

Доказательств того, что указанный договор оспорен в установленном порядке, суду не представлено.

На предоставленном истцу земельном участке возведен индивидуальный жилой дом, данный жилой дом подключен согласно техусловий к сетям энерго-, газо-, водоснабжения.

Данный объект неразрывно связан с землей, объект не введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, право на него в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом с целью объективного и всестороннего рассмотрения дела по ходатайству истца назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, порученная ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», согласно заключению которой жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельном участке по адресу: <адрес>, мкр-н «Искра», входящем состав земельного участка с кадастровым номером ФИО17 и предоставленном ТИЗ «Искра-Полис» на праве аренды, выделенном в дальнейшем на праве субаренды ФИО2 земельном участке (ранее кадастровый номер земельного участка ФИО18), является индивидуальным жилым домом.

Двухэтажный жилой дом общей площадью 123,9 кв.м, в том числе жилой – 39,1 кв.м, в состоянии согласно Техническому плану здания на ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО8, соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным требованиям. Жилой дом находится в хорошем состоянии, с технической точки зрения он не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Фактические границы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в пользовании истца Замалдинова А.И. (отражены линиями черного цвета на Плане в приложении к заключению),    с незначительным отклонением по фасаду участка в месте расположения забора вдоль <адрес> соответствуют юридическим границам - границам участка S=<данные изъяты> кв.м, ранее стоявшем на кадастровом учете с кадастровым номером № (отражены линиями красного цвета на Плане в приложении к заключению).

Координаты характерных точек документальных границ участка с кадастровым номером № S=<данные изъяты> кв.м (отражены линиями красного цвета на Плане в приложении к заключению) отражены экспертом в таблице заключения: №

Жилой дом и гараж истца Замалдинова А.И. расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, в зоне допустимой стройки данного участка.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, а также имеющего соответствующую квалификацию и опыт работы, у суда не имеется.

Следовательно, суд находит возможным принять за основу при вынесении решения суда заключение эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды между ТИЗ «Искра-Полис» и администрацией города Ульяновска за № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением мэра города Ульяновска №, истек, однако ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, то согласно положениям п.2 ст. 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено в ходе рассмотрения дела, ТИЗ «Искра-Полис» признано банкротом, и не вносит арендные платежи в бюджет города, прекратило взимать плату по договорам субаренды с членов ТИЗ «Искра-Полис», при этом сами члены ТИЗ «Искра-Полис» в настоящее время лишены возможности самостоятельно вносить плату за землю Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области ввиду отсутствия с ними прямых договорных отношений.

С учетом обстоятельств дела, выделения спорного земельного участка на законных основаниях Замалдинову А.И., использование им земельного участка по его целевому назначению - строительство индивидуального жилого дома, расположения на земельном участке жилого дома, пригодного в настоящее время для жилья и проживания в нем семьи истца, у Замалдинова А.И. в силу положений Земельного кодекса РФ, возникло право аренды на предоставленный ему ранее земельный участок площадью 621 кв.м (ранее именуемый как № и имевший ранее кадастровый №) из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером № по адресу: Ульяновская область <адрес>» в следующих координатах: №

При таких обстоятельствах, исковые требования Замалдинова А.И. о признании права аренды на земельный участок подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что он не подменяет собой органы государственной власти и местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, в связи с чем с целью заключения договора аренды и вопросов условий аренды, истец должен самостоятельно обратиться в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, надлежащим ответчиком по требованиям о признании права собственности на жилой дом является администрация города Ульяновска.

Так же из приведенных выше разъяснений Верховного суда РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом того, что истцу земельный участок под строительство индивидуального дома выделялся на законных основаниях, возведенный дом расположен в границах зоны допустимой застройки, соответствует строительным нормам и требованиям, не нарушает прав и свобод иных лиц, суд считает возможным признать за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу<адрес>

            В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Замалдинова ФИО14 – удовлетворить.

Признать за Замалдиновым ФИО15 право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. (ранее именуемый как № и имевший ранее кадастровый №) из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером № по адресу: Ульяновская область <адрес>, <адрес>» в следующих координатах: 335 №

Признать за Замалдиновым ФИО16 право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью общей площадью 123,9 кв.м, жилой площадью 39,1 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                                                                                          Денисова М.А.

Мотивированное решение составлено 06.04.2023.