Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26263/2017 от 24.07.2017

Судья - Сидорук К.К. Дело № 33-26263/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 ноября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Роговой С.В., Смирнова Е.А.,

по докладу судьи краевого суда Роговой С.В.

при секретаре Свердловой В.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Цгоевой Б.В. по доверенности Андреева С.С. на решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Цгоева Б.В. в лице представителя по доверенности Андреева С.С. обратилась в суд с иском к Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения, заключенного 22 апреля 2013 года между Гераниной Е.Д. и Абрамяном Г.А., недействительным.

В обоснование иска указано, что <...> между истицей и Мегрикяном А.В., заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в доме, расположенном по адресу: <...> по генплану жилой застройки юго-западного склона. В соответствии с условиями договора приобретаемое жилое помещение <...> расположено на <...>м. Цена жилого помещения была определена в размере <...> рублей, из которых <...> рублей уплачены при подписании договора от <...>, а оставшиеся <...> рублей выплачена <...>. По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен до <...>, однако Мегрикян А.В. от обязательств по договору уклонился, истица же занималась лечением своей дочери в Германии, которая получила увечье при событиях, произошедших в г. Беслане, и не могла приехать в г. Сочи для разрешения ситуации. Впоследствии, по приезду в Россию, истице стало известно, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности Гераниной О.В. и Гераниной М.Г., которые приобрели его по договору купли-продажи от <...> у своей родственницы Гераниной Е.Д. В свою очередь Геранина Е.Д. приобрела спорное жилое помещение по договору купли-продажи от 22 апреля 2013 года у собственника земельного участка и жилого дома Абрамяна Г.А. В 2014 году истица обращалась к Гераниной Е.Д. с предложением переоформить помещение в собственность истицы ее просьба была проигнорирована. До настоящего времени права истицы не восстановлены, несмотря на имеющуюся регистрацию права собственности на жилое помещение за ответчиками Гераниной О.В. и Гераниной М.Г., ее вещные права на спорное имущество не прекратились. Кроме того, цена в <...> рублей, указанная в договоре купли-продажи от <...>, является явно заниженной, что, по ее мнению, является безусловным признаком ничтожности сделки.

На основании изложенного просила суд признать сделку купли-продажи жилого помещения <...> в доме, расположенном по адресу: <...> заключенную <...> между ответчиками Абрамян Г.А. и Гераниной Е.Д. - недействительной.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, причин неявки суду не указали.

Ответчица Геранина Е.Д., представитель ответчиков Гераниной О.В. и Гераниной М.Г. по доверенности Костенюк Е.В., возражали против удовлетворения исковых требований, предоставили отзыв на иск, в котором указали на необоснованность заявленных требований.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года в удовлетворении исковых требований Цгоевой Б.В. к Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным - отказано.

В апелляционной жалобе представитель Цгоевой Б.В. по доверенности Андреев С.С. выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу.

В соответствии с нормами части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся Цгоевой Б.В., Чамян В.Л., Абрамян Г.А., Мегрикян А.В., Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., извещенных о дате и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив оспариваемое судебное постановление и материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Гераниной Е.Д. по доверенности Кислицу М.И., полагавшую решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

Как следует из материалов дела, <...> между истицей и Мегрикяном А.В. заключен договор купли-продажи жилого помещения <...> по адресу: Краснодарский край, <...>, участок <...>, поименованный ими как предварительный. На момент совершения сторонами вышеуказанной сделки земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома, находился в собственности ответчика Чамяна В.Л.

Согласно доверенности <...> от <...> Чамян В.Л. уполномочил Мегрикян А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему на праве собственности доли и помещения в жилом доме, расположенном по адресу: <...>

В соответствии с условиями предварительного договора от <...> стороны обязались в будущем заключить договор дарения земельного участка и договор купли-продажи спорного жилого помещения <...>. При этом данным договором определена цена за спорный объект недвижимости в <...> рублей, из которых <...> рублей были переданы истицей Мегрикяну А.В. в момент подписания предварительного договора. Стороны пришли к соглашению, что оставшаяся сумма в <...> рублей будет передана продавцу до <...>.

Кроме того, в соответствии с договором продавец обязался своими силами и за свой счет ввести указанный дом в эксплуатацию, получив при этом необходимые документы из регистрирующего органа.

Согласно представленной расписке, оставшиеся денежные средства в сумме <...> рублей, определенные предварительным договором, получены Мегрикяном А.В. <...> в счет оплаты стоимости спорного жилого помещения.

Однако, в нарушение условий предварительного договора ответчиком Мегрикяном А.В. основной договор заключен не был.

Вместе с тем из материалов дела следует, что решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 мая 2012 года право собственности на указанный жилой дом (Литер В) было зарегистрировано за Чамяном В.Л., который по договору купли-продажи от <...> произвел его отчуждение Абрамяну Г.А.

Впоследствии спорное жилое помещение <...>, расположенное в жилом доме по адресу: <...> продано ответчице Гераниной Е.Д., что подтверждается имеющимся в материалах дела договором купли-продажи помещений, заключенного <...> между Абрамяном Г.А. в лице представителя по доверенности Кузенкова С.В. и Гераниной Е.Д.

Между тем, согласно выписке из ЕГРП от <...> <...> спорное жилое помещение <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, участок <...> принадлежит на праве общей долевой собственности Гераниной М.Г. и Гераниной О.В.

Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение приобретено ответчиками Гераниной М.Г. и Гераниной О.В. на основании договора купли-продажи от <...> у Гераниной Е.Д.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Цгоева Б.В. никогда не владела спорным жилым помещением, назначение платежа, осуществленного по предварительному договору, состояло в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, в связи с чем, пришел к выводу, что при заключении договора от <...> фактически не приобрела права требования передать спорное имущество, а приобрела лишь право требовать заключить с ней договор купли-продажи. При этом полагает, что заявленные требования противоречат действующему законодательству, поскольку нарушают права и законные интересы добросовестных приобретателей – ответчиков Гераниной О.В. и Гераниной М.Г.

Однако, с данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

Проанализировав представленный предварительный договор от <...>, заключенный между Цгоевой Б.В. и Мегрикяном А.В., судебная коллегия приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям закона, и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом, поскольку сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора и, более того, Цгоевой Б.В. оплачена стоимость спорного жилого помещения, то у продавца возникло обязательство перед истицей по передаче указанного жилого помещения.

На момент заключения договора с истицей, Мегрикян А.В. на основании выданной доверенности был уполномочен от лица собственника земельного участка Чамяна В.Л. на совершение любых сделок с принадлежащим жилым домом и земельным участком по адресу: Краснодарский край, <...>, участок <...>а.

Предварительный договор купли-продажи между Цгоевой Б.В. и Мегрикяном А.В. был заключен <...>, право собственности на жилой дом (<...> по вышеуказанному адресу признано за Чамяном В.Л. на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от 24 мая 2012 года. Вместе с тем оставшуюся сумму, определенную предварительным договором, Цгоева Б.В. передала ответчику Мегрикяну А.В. <...>, который уклонился от подписания основного договора, а Чамян В.Л., оформив право собственности на объект недвижимого имущества на основании судебного акта, <...> произвел его отчуждение Абрамяну Г.А. Впоследствии спорное помещение <...> было продано ответчице Гераниной Е.Д.

Совокупность данных обстоятельств и их временная последовательность дает судебной коллегии основания полагать, что Чамян В.Л., являясь собственником жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение, был осведомлен о заключении его доверенным лицом Мегрикяном А.В. предварительного договора купли-продажи помещения <...>, при этом ни один из них не проявил добросовестность, поскольку Мегрикян А.В., получив оставшиеся денежные средства, зная о состоявшемся решении суда, дающего основание для регистрации права собственности на жилой дом, не оформил основной договор купли-продажи с истицей. В свою очередь Чамян В.Л. также не предпринял надлежащие меры к заключению основного договора купли-продажи с Цгоевой Б.В., а произвел отчуждение своего имущества третьему лицу – Абрамяну Г.А., будучи осведомленным о незаконности продажи жилого дома.

Таким образом, вышеуказанные лица, не предприняли мер к уведомлению Цгоевой Б.В. о состоявшейся государственной регистрации права собственности на жилой дом и, проигнорировав имеющийся предварительный договор, а также тот факт, что истица произвела расчет за жилое помещение в полном объеме, произвели его отчуждение Абрамяну Г.А., заведомо зная о незаконности данной сделки.

Вместе с тем, из анализа представленного договора купли-продажи, заключенного <...> между Чамяном В.Л. и Абрамяном Г.А., следует, что цена за объекты недвижимого имущества была определена в размере <...> рублей и явно несоразмерна с действительной стоимостью данных объектов, что в совокупности с указанными выше обстоятельствами позволяет суду сделать вывод о том, что стороны сделки по отчуждению жилого дома преследовали цель создания видимости юридических последствий, в частности добросовестности приобретения данного имущества у последующих его покупателей.

Таким образом, наличие осведомленности участников сделок по одному и тому же объекту недвижимого имущества и явно заниженной цены за него, обоснованно свидетельствует о недобросовестности поведения Мегрикян А.В., Чамян В.Л. и Абрамян Г.А., которые заведомо знали о неправомерном отчуждении спорного имущества, поскольку являлись взаимосвязанными лицами.

Кроме того, вступившим в законную силу приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от <...> Мегрикян А.В. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ и осужден по данной статье. Постановлением, вынесенным <...> на стадии предварительного следствия, истица признана потерпевшей в результате умышленных противоправных действий Мегрикяна А.В. в связи с уклонением от обязательств, вытекающих из существа предварительного договора от <...>.

О наличии зарегистрированного права на спорное помещение <...> за ответчицами Гераниной О.В. и М.Г. истица узнала только в 2014 году, после приезда из Германии, в которой она находилась на лечении вместе со своей дочерью, при этом согласно ее пояснениям попытки связаться с Мегрикяном А.В. для понуждения его к заключению основного договора с февраля 2013 года оказались безрезультатными.

В соответствии с представленным договором от <...>, который оспаривает истица, цена за спорное недвижимое имущество была определена сторонами по сделке в <...> рублей и уплачена покупателем при подписании договора.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции приняты во внимание доводы Гераниной Е.Д. и показания свидетелей о том, что по договору купли-продажи от <...> ею продавцу были переданы денежные средства в размере <...> рублей, а не сумма в <...> рублей, указанная в договоре. Однако при оценке данных доказательств судом первой инстанции не был опрошен Абрамян Г.А., его воля как стороны по сделке не была выяснена и установлена. При этом в материалы дела не представлены письменные доказательства, подтверждающие уплату Гераниной Е.Д. денежных средств в сумме <...> рублей.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, ответчицей Гераниной Е.Д. не предоставлено суду письменных доказательств, подтверждающих передачу продавцу Абрамяну Г.А. денежной суммы в размере <...> рублей в счет оплаты за жилое помещение по договору купли-продажи от <...>.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч. 2 данной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, спорное имущество в период совершения сделки по его отчуждению фактически должно было быть передано истице, однако являясь подконтрольным собственнику Абрамяну Г.А., так и не было передано на законных основаниях первоначальному покупателю Цгоевой Б.В.

Анализируя изложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи, который оспаривается истицей, имеет явные признаки недействительной сделки, поскольку продавец Абрамян Г.А., являясь взаимосвязанным лицом с Мегрикяном А.В. и Чамяном В.Л., был заведомо осведомлен о существовании обязательств Мегрикяна А.В. перед истицей ввиду заключенного предварительного договора и оплаты ею всей суммы за жилое помещение <...>, а потому совершил действия, направленные на отчуждение имущества для вида, заключив договор купли-продажи с Гераниной Е.Д., по явно заниженной цене за отчуждаемое жилое помещение.

Пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, право собственности на спорное жилое помещение, которое в настоящее время зарегистрировано за ответчиками Гераниной О.В. и М.Г., подлежит прекращению ввиду применения последствий недействительности сделки, заключенной <...> между Абрамяном Г.А. и Гераниной Е.Д.

Приведенные доказательства, по мнению судебной коллегии, в своей совокупности в полной мере подтверждают обоснованность доводов апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства, изложенные в оспариваемом судебном акте.

Как следует из норм части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчуждение спорного имущества было произведено в результате недействительной сделки, которой были нарушены права истицы как первоначального покупателя, в связи с чем полагает, что имеет место нарушение прав и законных интересов истицы как участника гражданского оборота, а потому ее требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года, приведенным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований Цгоевой Б.В.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционную жалобу представителя Цгоевой Б.В. по доверенности Андреева С.С. удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, резолютивную часть которого изложить в следующей редакции:

Исковые требованияЦгоевой Б.В. к Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения <...> в доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, <...>, участок <...>а, заключенный <...> между Абрамяном Грантом Альбертовичем и Гераниной Еленой Дмитриевной.

Аннулировать в ЕГРН запись регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> от <...> на помещение назначение: <...> кадастровый <...>, расположенном по адресу: Краснодарский край, <...>, участок <...>.

Председательствующий:

Судьи: