Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4815/2013 ~ М-4128/2013 от 28.05.2013

Дело № 2-4815/3-2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 августа 2013 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Маловой Н.Б.,

при секретаре Павловой Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Петрозаводского городского округа к Орехтеюк А. И. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась в суд с иском к Орехтеюк А. И. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (в настоящее время - Администрация Петрозаводского городского округа (арендодателем) и Александром И. О. (арендатором) был заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка (далее договор № <данные изъяты>) в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске для индивидуальной жилой застройки сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В последующем срок договора аренды неоднократно продлевался. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в установленный договором срок заключенный договор с А.В. Орехтеюком расторгнут не был, то в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ он считался продленным на неопределенный срок. В настоящее время согласно свидетельству о государственной регистрации права <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома незавершенного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> является Кошев С. В.. ДД.ММ.ГГГГ Администрация Петрозаводского городского округа письмом № <данные изъяты> направила А.И. Орехтеюку претензию, уведомлявшую ответчика о прекращении договора аренды № <данные изъяты> за месяц с требованием последующей сдачи земельного участка по акту приема-передачи по двум известным адресам. В последующем письма были возвращено по истечении срока хранения. В соответствии с п. 4.2.11. договора аренды № <данные изъяты> в случае изменения адреса или иных реквизитов арендатор (Орехтеюк А.И.) обязан в недельный срок направлять арендодателю уведомление о таких изменениях. Уведомлений от ответчика в адрес Администрации Петрозаводского городского округа не поступало, следовательно, на сегодняшний день договор аренды № <данные изъяты> считается расторгнутым. Однако в нарушение положений ст. 622 Гражданского кодекса РФ и п. 4.2.8. договора аренды № <данные изъяты> земельный участок ответчиком не освобожден и не возвращен арендодателю по акту приема-передачи до настоящего времени. В то же время Администрация Петрозаводского городского округа как лицо, уполномоченное по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, не имеет возможности распорядиться данным земельным участком и предоставить его Кошеву С.В., так как договор аренды № <данные изъяты> был зарегистрирован в установленном законом порядке. Для того чтобы регистрация данного договора была аннулирована в связи с его расторжением, необходимо предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия претензию, которая была вручена непосредственно арендатору, либо судебный акт о расторжении договора. На основании изложенного, руководствуясь ст. 621, 622 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, Администрация Петрозаводского городского округа просит расторгнуть договор аренды № <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в <адрес>.

В последующем Администрацией дважды были уточнены исковые требования и в итоге Администрация просила взыскать с Орехтеюка А. И. в пользу Администрации Петрозаводского городского округа сумму задолженности по арендной плате за использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек); взыскать с Орехтеюка А. И. в пользу Администрации Петрозаводского городского округа пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. (Тридцать два рубля девяносто пять копеек); расторгнуть договор аренды № <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске с ДД.ММ.ГГГГ (т.е. с момента возникновения права собственности Кошева С.В. на жилой дом, незавершенный строительством).

Представитель истца, ответчик, представитель ответчика, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Возражений на иск не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Петрозаводска и Орехтюком А.И. был заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты> общей площадью – <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>. Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Дополнительными соглашениями к договору срок договора продлевался и в итоге был определен по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.

Согласно п. 6.5 договора аренды если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц.

Ответчиком на земельном участке был построен жилой дом, незавершенный строительством, проданный Кошеву С.В. Право собственности Кошева С.В. на жилой дом, незавершенный строительством по адресу: г.Петрозаводск, ул. <данные изъяты> зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> Администрация предложила ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды или соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды собственнику жилого дома.

Однако со стороны ответчика никаких действий не последовало, соглашение о расторжении договор им не подписано. С ДД.ММ.ГГГГ указанным участком пользуется Кошев С.В., что было подтверждено им ранее в судебном заседании, ответчик не пользовался участком. При этом Кошев С.В. не может оформить надлежащим образом своих прав на земельных участок, так как договор аренды зарегистрирован в ЕГРП за ответчиком, ответчик от расторжения договора или переуступки прав по договору аренды уклоняется.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В указанном письме ответчику было указано на необходимость погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей и пени <данные изъяты> рублей.

Согласно п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. При таких обстоятельствах Администрация Петрозаводского городского округа является надлежащим истцом по делу.

Согласно п.1 ст.28 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно договору аренды № <данные изъяты> с арендатора взимается арендная плата. Администрацией заявлено о задолженности ответчика по оплате арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., а также о начислении пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. Представленный Администрацией расчет ответчиком не оспорен, доказательств надлежащей оплаты суду не представлено.

При таких обстоятельствах заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Однако, указанные нормы касаются именно собственников здания, строения, сооружения, в то время как на участке построен объект, незавершенный строительством, правообладателем такого объекта является Кошев С.В. При этом, согласно ст. 130 ГК РФ объект незавершенный строительством является самостоятельным объектом гражданского оборота, согласно же ст. 1 Градостроительного кодекса РФ такой объект не является объектом капитального строительства. В то же время согласно ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При таких обстоятельствах, учитывая положения указанных норм, а также ст. 619 ГК РФ, 46 ЗК РФ, неиспользование участка ответчиком, переход права на объект незавершенный строительством, расположенный на участке, извещение ответчика о необходимости расторжения договора, отсутствие возражений третьего лица суд считает заявленные требования в части расторжения договора аренды подлежащими удовлетворению. При этом, учитывая, что право собственности Кошева С.В. на жилой дом, незавершенный строительством возникло ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что в указании даты в уточненных требованиях допущена опечатка и считает необходимым удовлетворить заявленные требования, расторгнув договор именно с момента возникновения права собственности Кошева С.В. на жилой дом, незавершенный строительством, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии со ст. 98 ГК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей, на основании ст. 103 ГПК РФ госпошлина подлежит взысканию в бюджет Петрозаводского городского округа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Орехтеюка А. И. в пользу Администрации Петрозаводского городского округа сумму задолженности по арендной плате за использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Расторгнуть договор аренды № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <данные изъяты> в г. Петрозаводске с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать Орехтеюка А. И. в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Б. Малова

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2013 года.