Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-72/2017 (2-7790/2016;) ~ М-7263/2016 от 22.08.2016

Дело №2-72/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«31» марта 2017 г.                                                                         г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                                                     Тимошкиной Т.Н.,

при секретаре                                                                                 Поташевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семеновой М. М. к ЗАО «Карат» о признании отсутствующим права собственности.

установил:

Семенова М.М. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к ЗАО «Карат» по тем основаниям, что ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты> номера на поэтажном плане 1 - этаж: помещения №; 2 - этаж помещения №, адрес объекта: РК, <адрес>. Кроме того, Семенова М.М. является арендатором земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Администрацией г. Петрозаводска, доля в праве на земельный участок <данные изъяты> кв.м., земельный участок предоставлен для эксплуатации Автосалона. На данном земельном участке также расположены объекты недвижимости, принадлежащие ПАО «Сбербанк России» и ЗАО «Карат», в частности, ЗАО «Карат» принадлежит на праве собственности площадка для стоянки автомобилей, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Данный объект недвижимости ЗАО «Карат» приобрело в порядке приватизации имущества ГП «Карат» на основании заключенного с Фондом государственного имущества РФ договора купли-продажи государственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ за ЗАО «Карат» зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с заявкой ЗАО «Карат» от ДД.ММ.ГГГГ ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выполнен технический учет изменений площади объекта, ЗАО «Карат» был выдан технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости, общей площадью <данные изъяты> кв.м., осуществлен государственный технический учет в связи изменением характеристик спорного объекта недвижимости, после чего ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно плану технической инвентаризации спорный объект недвижимости располагается на двух земельных участках: земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, и вплотную примыкает к объектам недвижимости, принадлежащим Семеновой М.М. и ПАО «Сбербанк России». Истец указывает, что устройство на части земельного участка асфальтового покрытия для целей передвижения и стоянки автотранспорта не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение земельного участка и имеет вспомогательное значение. Истец, полагая, что сохранение существующей записи на указанный объект исключает право истца на пользование земельным участком и исполнение Семеновой М.М. условий договора аренды земельного участка, является обременением прав истца, значительно ограничивающим возможность реализации Семеновой М.М. имеющихся у нее правомочий, просит признать отсутствующим право собственности ЗАО «Карат» на площадку для стоянки автомобилей, назначение: площадка для стоянки автомобилей, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв. №, адрес объекта: <адрес> (территория производственной базы), как на объект недвижимого имущества, возместить расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Петрозаводского городского округа и Государственный Комитет по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Костина И. В., индивидуальный предприниматель Тетикова И. Ю., индивидуальный предприниматель Орехов Е. С., индивидуальный предприниматель Кочуро С. И., ООО «Арсенал СТД», ООО «ЕвроТрансТестКарелия», ООО «Профмет», ООО «Три Окна Строй».

В судебное заседание истец Семенова М.М. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель истца Баранова О.В., действующая по доверенности, поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске и письменных объяснениях, указав, что спорный объект не является объектом недвижимости, нарушает права истца на использование арендованного земельного участка и принадлежащее на праве собственности нежилое помещение. Истец статус индивидуального предпринимателя утратила.

Представители ответчика ЗАО «Карат» Рахлей А.Н., являющийся руководителем, адвокат Беликов Е.А., действующий по ордеру, и Шевченко И.И., действующий по доверенности, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных отзывах, указав, что ранее принятыми решениями в арбитражном суде установлено, что арендатор земельного участка не может являться надлежащим истцом по соответствующему делу, нарушение прав истца действиями ответчика полагали недоказанным, а указанный способ защиты права ненадлежащим, просили в иске отказать, в том числе и по основанию пропуска истцом трехгодичного срока исковой давности.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» Буслович В.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, подробно изложенным в письменных отзывах, просит учесть, что наличием зарегистрированного права ответчика на спорный объект созданы препятствия в пользовании имуществом истцу и ПАО «Сбербанк России». Спорный объект не отвечает требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу.

Третье лицо ИП Костина И.В., представители ООО «Профмет» Люлин П.А., являющийся директором, и ООО «ЕвроТрансТест Карелия» ФИО14, действующий по доверенности, сообщили, что арендуют у ответчика часть сооружения- площадки для стоянки автомашин. Полагали исковые требования не обоснованными.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав прибывших лиц, допросив эксперта, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ст. 305 ГК РФ закреплено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кроме того, в силу п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Семенова М.М. является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 - этаж: помещения №; 2 - этаж: помещения №, адрес объекта: РК, <адрес>.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №), заключенного с Администрацией г. Петрозаводска, истец является арендатором земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, участок предоставлен из земель поселений для эксплуатации производственной базы (п.1.2 договора аренды).

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом последующих соглашений) арендатором данного участка является также ПАО «Сбербанк России». Кроме того, ПАО «Сбербанк России» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. по адресу: РК, <адрес>, а также нежилое помещение - склад площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке, кроме того, расположены объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО «Карат», в частности ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ЗАО «Карат» на основании договора купли-продажи государственного имущества в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Фондом государственного имущества Республики Карелия и АОЗТ «Карат», на площадку для стоянки автомобилей, площадью <данные изъяты> кв.м., инв.№, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы ОАО «Сбербанк России» на постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым отменено решение Арбитражного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ОАО «Сбербанк России» к ЗАО «Карат» о признании права собственности отсутствующим, Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А26-8755/2011 установлено, что ЗАО «Карат» на основании плана приватизации государственного предприятия «Карат» (автоколонна 1124) приобрело по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущество названного предприятия, находящееся по адресу: <адрес>. Перечень имущества приведен в приложении № к договору, в том числе в нем указана площадка для стоянки автомашин площадью 2,5га. Данная площадка расположена на территории производственной базы на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: РК, <адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (арендодатель – Администрация Петрозаводского городского округа) предоставлен в аренду ОАО «Сбербанк России» для эксплуатации встроенных нежилых помещений ОАО «Сбербанк России» (п.1.1, п.1.2 договора).

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что принадлежащая ответчику площадка для стоянки автомашин фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО возможность эксплуатировать здание, расположенное по адресу: <адрес> (инв. №) в соответствии с требованиями строительных и пожарных норм и правил, с учетом условных границ площадки для стоянки автомобилей, общей площадью <данные изъяты> кв.м. отсутствует.

Площадка для стоянки автомобилей, общей площадью <данные изъяты> к.м. по адресу: <адрес>, не имеет самостоятельное функциональное назначение, так как данный объект недвижимости прекратил сое существование.

Выводы по данной экспертизе при рассмотрении дела были поддержаны экспертом ООО, который имеет специальные познания, стаж работы. Сторонами по делу такие выводы также не оспаривались. У суда оснований им не доверять не имеется, так как они согласуются с собранными по делу доказательствами.

Статья 130 ГК РФ закрепляет, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В п.38 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Установлено в судебном заседании и не оспаривается участниками спора, что доступ в принадлежащие истцу помещения возможен лишь путем проезда по принадлежащей ответчику асфальтобетонной площадке.

По сообщению стороны истца, ЗАО «Карат» чинит препятствия истцу в проезде по площадке к занимаемым помещениям, предлагая пользоваться спорным объектом на возмездной основе, при этом истец обязана вносить и арендную плату за пользование частью этого же земельного участка.

Из представленных в дело доказательств следует, что в адрес истца поступали претензии от арендатора ее объектов недвижимости ООО «ИКС-КАР» на предмет невозможности проезда к помещению автотехцентра (письмо от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) и в итоге договор аренды с истцом был расторгнут. Аналогичные претензии истцу были выдвинуты иным арендатором ООО «Триумф» (письмо от ДД.ММ.ГГГГ)

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Семенова М.М. лишена возможности извлекать доход от принадлежащего ей имущества, нарушаются ее права как собственника помещений с учетом ст. 209 ГК РФ и как арендатора земельного участка, предоставленного по договору аренды в установленном законом порядке.

Доводы стороны ответчика о том, что иск подан ненадлежащим истцом, судом не принимаются,

Так, в силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Учитывая изложенное, арендатор, получивший земельный участок во владение на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск, который подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Соответствующая правовая позиция нашла свое отражение в п.6 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, где указано, что в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Правом на подачу иска о признании отсутствующим права собственности на такой объект обладает в том числе арендатор земельного участка.

При этом выводы в решениях арбитражного суда, на которые ссылается ответчик, преюдициального значения для истца не имеют с учетом ст. 61 ГПК РФ.

Суд соглашается с утверждением истца, что сохранение оспариваемой регистрации права собственности ЗАО «Карат» на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, одним из арендаторов которого является истец, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного в ст.1 ЗК РФ.

Фактически площадь земельного участка, свободная от спорного объекта, значительно меньше площади, предоставленной истцу по договору аренды земельного участка, функционально обеспечивающего принадлежащие Семеновой М.М., а также и ПАО «Сбербанк России» объекты недвижимости.

При этом дополнительное соглашение между истцом и арендодателем к договору аренды, изменяющее доли в праве на земельный участок и механизм расчета арендной платы, в установленном законом порядке не зарегистрировано, а значит, не является заключенным и не влечет правовых последствий. Государственный комитет по управлению государственным имуществом и организации закупок, направив Семеновой М.М. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об уточнении размера доли в праве на земельный участок, тем самым изменил существенные условия договора аренды в части размера и начисления арендной платы, что также соответствует разъяснениям, изложенным в п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Утверждения ответчика о том, что спорная площадка для стоянки автомобилей была приватизирована в составе производственного комплекса, включающего здания, сооружения, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей, в связи с чем площадка была создана как объект недвижимости, также не могут быть учтены, так как в Перечень передаваемых зданий и сооружений были включены объекты, которые с очевидностью для суда и сторон по делу не являются объектами недвижимости (например, стальная емкость, въездные ворота и др.).

Кроме того, сам ответчик представил суду договоры аренды спорного объекта, именуемого как сооружение – площадки для стоянки автомашин, где фактически привлеченным в дело третьим лицам в аренду переданы не сооружение, а часть земельного участка, при этом ответчик одновременно утверждает, что спорная площадка сохраняет функции в составе имущественного комплекса.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с заявленным требованием. Однако, суд полагает, что отсутствуют основания для применения к заявленным требованиям срока давности, поскольку согласно ст.208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), исковая давность не распространяется.

Указанная позиция содержится также в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Учитывая все изложенное, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что спорный объект ответчика не обладает признаками недвижимости, на него не может распространяться правовой режим, действующий в отношении недвижимого имущества, в связи с чем запись о праве собственности на эту стоянку не может быть сохранена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, требования истца законны и обоснованны. суд принимает решение о признании отсутствующим права собственности, зарегистрированного за ЗАО «Карат» на объект права в виде площадки для стоянки автомобилей, назначение: площадка для стоянки автомобилей, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№, адрес объекта: <адрес> (территория производственной базы) как объекта недвижимого имущества.

Решение суда является основанием для аннулирования зарегистрированного права ЗАО «Карат» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект права в виде площадки для стоянки автомобилей, назначение: площадка для стоянки автомобилей, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№, адрес объекта: <адрес> (территория производственной базы) как объекта недвижимого имущества.

В силу ст. 98 ГПК РФ за счет ответчика истцу суд возмещает расходы по государственной пошлине в сумме 300 руб.

На основании ст.ст. 96, 98 ГПК РФ на ответчика суд также относит расходы по судебной экспертизе.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Семеновой М.М. удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности, зарегистрированное за ЗАО «Карат» на объект права в виде площадки для стоянки автомобилей, назначение: площадка для стоянки автомобилей, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№, адрес объекта: <адрес> (территория производственной базы) как объекта недвижимого имущества.

Решение суда является основанием для аннулирования зарегистрированного права ЗАО «Карат» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект права в виде площадки для стоянки автомобилей, назначение: площадка для стоянки автомобилей, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№, адрес объекта: <адрес> (территория производственной базы) как объекта недвижимого имущества.

Взыскать с ЗАО «Карат» в пользу Семеновой М. М. расходы по государственной пошлине 300 руб.

Взыскать с ЗАО «Карат» в пользу ООО расходы по судебной экспертизе 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья Т.Н.Тимошкина

Решение принято в

окончательной форме 05.04.2017.