Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1780/2018 ~ М-1199/2018 от 26.03.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 сентября 2018 года город Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи          Поляковой Н.В.,

при секретаре                  Мченская К.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–1780/18 по иску Идиатулина Рафаэля Фаатовича к ООО «Донстрой», третьему лицу Министерству строительства Самарской области, Администрации г.о. Самара о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ним и ООО «Дальстрой» заключены договоры займа №... и №...-н/86, согласно условиям которых займодавец передает в собственность ООО «Дальстрой» для осуществления уставной деятельности денежные средства в размере 1 720 000 рублей и 1 720 000 рублей соответственно. дата между ООО «Дальстрой» и истцом были заключены предварительные договоры №..., в соответствии с которыми ООО «Дальстрой» обязуется получить разрешение на строительство, осуществить госрегистрацию договора аренды на земельный участок, после чего заключить договор долевого участия в строительстве. Согласно п. 2 договора, застройщик обязуется передать инвестору две однокомнатные квартиры, расположенные в 4 секции на 7 этаже многоквартирного дома общей площадью ***.в.м. каждая, строительные номера 193,194 в ЖК Ясная поляна в адрес в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, адрес. Данные квартиры были приобретены истцом в дата за счет кредитных средств, выделенные на основании кредитного договора о предоставлении кредита физическому лицу №... от дата на покупку недвижимости на первичном рынке, с Коммерческим акционерным банком «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО).

дата ФИО1 были подписаны договоры о переуступке прав по договору займа с ООО «Авто-М», а также договоры займа с ООО «Авто-М», согласно которым займодавец ФИО1 передает в собственность ООО «Авто-М» заем за две квартиры в размере дата рублей на осуществление деятельности. По договору о переуступке кредитор переуступает ООО «Авто-М» на возмездной основе права по договору займа на строительство ЖК Ясная поляна в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, адрес в адрес. Первоначально застройщиком жилого комплекса «Ясная Поляна» являлось ООО «Сантрехстрой», оформившее надлежащим образом договор аренды земельного участка и разрешение на строительство. дата ООО «Сантехстрой» на основании договора №...-п передало функции заказчика ООО «Дальстрой», а также поручило данной организации вести работы по строительству, инвестированию, проектированию указанного жилого комплекса, а также заключать договоры о долевом участии на строительство в объеме, получать оплату по заключенным договорам о долевом участии в строительстве.

дата ООО «Сантехстрой» на договорной основе передало функции застройщика по строительству вышеуказанного объекта на право аренды земельных участков ООО «Авто-М». Постановлением главы городского округа Самары от дата №... разрешение на строительство переоформлено на ООО «Авто-М». В свою очередь ООО «Авто-М» предложило дольщикам объекта заключить договоры займа и произвести дополнительную оплату. Поскольку не все граждане, заключившие договоры займа и предварительные договоры с ООО «Дальстрой», согласились выполнить эти условия, в реестр дольщиков, сформированный ООО «Авто-М», указанные лица не включены. В указанный реестр дольщиков включено 166 человек.

дата решением Ленинского районного суда адрес удовлетворены требования истца к ООО «Сантехстрой», ООО «Дальстрой», ООО «Авто-М», за ним признано право общей долевой собственности (инвестировании) в виде двух однокомнатных квартир, расположенных в 4 секции на 7 этаже многоквартирного жилого дома, площадью *** кв.м. каждая строительный №... и №... в размере по *** в границах адрес, Рабочей, Буянова, Одесского переулка. Вышеуказанное решение вступило в законную силу дата

В целях завершения строительства ООО «Авто-М» предложено ООО «Донстрой» осуществить строительство жилого комплекса «Ясная Поляна», в связи с чем, дата состоялись переуступки по договорам аренды земельных участков. По согласованию с Министерством строительства дата ООО «Авто-М» заключен договор перемены лиц в обязательствах с ООО «Донстрой», согласно которому ООО «Донстрой» приняло на себя права и обязанности ООО «Авто-М» по договору аренды земельного участка, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, расположенного по адресу: в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, адрес для строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом. Согласно п.2.3 договора ООО «Донстрой» обязано перезаключать с указанными в реестре гражданами, договоры в форме договоров цессии, договора новации, дополнительных соглашений и иных договоров. В Указанный реестр, согласованный с Министерством строительства адрес, был включен истец. В дата разрешение на строительство секций №... вышеуказанного жилого комплекса переоформлено с ООО «Авто-М» на ООО «Донстрой» путем внесения соответствующих изменений. Впоследствии ООО «Донстрой» получено разрешение на строительство секций №.... Однако ООО «Дальстрой» в предусмотренный договором срок жилые помещения истцу не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, общество, осуществляющее строительство вышеуказанного дома ликвидировано. На основании изложенного, с учетом неоднократно уточненных исковых требований, просит признать право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, расположенном в адрес, в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, в виде однокомнатной квартиры, расположенной в 4 секции на 7 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 42,96 кв.м., и двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 секции на 7 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью *** кв. метра, с возложением на истца обязанности по оплате стоимости квадратных метров, превышающих уже оплаченную стоимость.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить по доводам изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ООО «Данстрой» ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнила, что ООО «Донстрой» выполнило свои обязательства перед истцом по возврату денежных средств, уплаченных им по договорам займа №... от дата., №..., №... от дата., что подтверждается платежным поручением №... от дата. на сумму *** 000 рублей.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, согласно предоставленного отзыва просили рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, заслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из материалов дела следует, что дата ООО «Дальстрой» заключены договоры займа №...-№... №...-№..., согласно условиям которого займодавец передает в собственность ООО «Дальстрой» для осуществления уставной деятельности денежные средства в размере *** рублей и *** соответственно /л.д. 6,7,8,9/.

дата между ООО «Дальстрой» и истцом были заключены предварительные договоры №... соответствии с которыми ООО «Дальстрой» обязуется получить разрешение на строительство, осуществить госрегистрацию договора аренды на земельный участок, после чего заключить договор долевого участия в строительстве /л.д. 10-12/.

дата ФИО1 были подписаны договоры о переуступке прав по договору займа с ООО «Авто-М», а также договоры займа с ООО «Авто-М», согласно которым займодавец ФИО1 передает в собственность ООО «Авто-М» заем за две квартиры в размере *** рублей на осуществление деятельности. По договору о переуступке кредитор переуступает ООО «Авто-М» на возмездной основе права по договору займа на строительство ЖК Ясная поляна в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, адрес в адрес.

Из материалов дела усматривается, что первоначально застройщиком жилого комплекса «Ясная Поляна» являлось ОО «Сантрехстрой», оформившее договор аренды земельного участка и разрешение на строительство. дата ООО «Сантехстрой» на основании договора №...-п передало функции заказчика ООО «Дальстрой», а также поручило данной организации вести работы по строительству, инвестированию, проектированию указанного жилого комплекса, а также заключать договоры о долевом участии на строительство в объеме, получать оплату по заключенным договорам о долевом участии в строительстве.

дата ООО «Сантехстрой» на договорной основе передало функции застройщика по строительству вышеуказанного объекта на право аренды земельных участков ООО «Авто-М». Постановлением главы городского округа Самары от дата года №... разрешение на строительство переоформлено на ООО «Авто-М».

В свою очередь ООО «Авто-М» предложило дольщикам объекта заключить договоры займа и произвести дополнительную оплату. Поскольку не все граждане, заключившие договоры займа и предварительные договоры с ООО «Дальстрой», согласились выполнить эти условия, в реестр дольщиков, сформированный ООО «Авто-М», указанные лица не включены. В указанный реестр дольщиков включено 166 человек.

Положениями части 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу положений части 2 указанной статьи в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

дата между ООО «Авто-М» и ООО «Донстрой» был заключен договор перемены лиц в обязательствах, согласно которого право аренды на земельный участок, расположенный по адресу: адрес, в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка перешло от ООО «Авто-М» к ООО «Донстрой».

Согласно п. 2.3 Договора ООО «Донстрой» обязалось перезаключить с гражданами согласно реестра предоставленного ОО «Авто-М» договора в форме договоров цессии, договора новации, дополнительных соглашений или иных договоров в рамках действующего законодательства.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1,2,3 ФЗ от дата №... ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"». Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из текста договора займа следует, что денежные средства привлекались не на строительство, а на уставную деятельность заемщика, таким образом право на долевое участие у истца не возникло.

Изначально застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу: адрес, №...

дата Постановлением главы адрес №... был утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, проект границ земельного участка, предварительно согласовано место размещения, разрешено проектирование жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом ООО «Сантехстрой» и предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в границах улиц №... районе города Самары.

дата между ООО «Сантехстрой» и Комитетом по управлению имуществом адрес был заключен договор аренды земельного участка №...з, согласно которого земельный участок с кадастровым номером №... находящийся по адресу: адрес, в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью *** кв.м. Срок действия договора истекал дата Дополнительным соглашением №... от дата, заключенным между Министерством строительства адрес и ООО «Сантехстрой» на основании приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства адрес от дата №... – п и приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства адрес от дата №...-п срок аренды был продлен до дата. дата ООО «Сантехстрой» было выдано разрешение на строительство № Ru №... сроком до дата. дата по договору аренды земельного участка произошла перемена лиц в обязательствах на основании договора №... от дата, согласно которого ООО «Сантехстрой» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка №...з от дата ООО «Авто-М». В разрешение на строительство Постановлением №... администрации г.о. Самара дата были внесены соответствующие изменения, которыми изменили наименование застройщика с ООО «Сантехстрой» на ООО «Авто-М».

дата Постановлением адрес №... «Об утверждении перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории адрес и порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались средства граждан, на территории адрес». Жилищный комплекс «Ясная Поляна» был включен в данный реестр. По требованию Министерства был составлен и согласован реестр обманутых дольщиков из 166 человек, который является приложением и неотъемлемой частью договора перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка №...з от дата, согласно которого ООО «Донстрой» приняло на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

Исходя из изложенного суд приходит к вывод о том, что заявленные требования истца о признании права собственности незавершенном строительством объекте, расположенном в адрес, в виде однокомнатной квартиры, расположенной в 4 секции на *** этаже многоквартирного жилого дома общей площадью *** кв.м., и двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 секции на 7 этаже многоквартирного жилого дома общей площадью *** кв. метра, с возложением на истца обязанности по оплате стоимости квадратных метров, превышающих уже оплаченную стоимость не подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что проектной документации на строительство секции «4», в которой должны были находиться адрес,№... прошедшей государственную экспертизу, не имеется. ООО «Дальстрой» не получало разрешения на строительство дома в адрес адрес, адрес и за получением такого документа в органы власти адрес не обращалось.

Судом установлено, что дата. Глава г.о. адрес выдавала ООО «Сантехстрой» разрешение на строительство жилого дома по адресу: адрес, в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, Одесского переулка №RU №... но только в отношении секций блока 2,3. Впоследствии постановлением Администрации г.о. Самара №... от дата. в указанное разрешение на строительство были внесены изменения в части замены ООО «Сантехстрой» на ООО «Авто-М». Однако указанным разрешением не допускалось строительство секции 4 спорного жилого дома, в которой должны были находиться квартиры истца №№...

С учетом положений ст..222 ГК РФ ООО «Дальстрой» фактически осуществляло самовольное строительство многоквартирного жилого дома. При этом ч.2 ст.222 ГК РФ, установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Этой же нормой установлен запрет на распоряжение самовольной постройкой и совершение сделок с ней.     

В настоящее время ЖК «Ясная Поляна» не приобрела статус завершенного строительством объекта ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство указанного объекта выдано на срок до дата и до настоящего времени дом в полном объеме в соответствии с технической документацией не достроен, указанный объект незавершенного строительства не может выступать объектом вещного права.

Из отзыва и объяснений представителя ООО «Донстрой» следует, что с обманутыми дольщиками, не заключались договора долевого участия в строительстве по причине отсутствия надлежащим образом оформленной разрешительной документации.

В связи с тем, что удовлетворить количество обманутых граждан при достройке данного объекта без финансовой поддержки со стороны адрес не предоставлялось возможным, было издано Постановление №... «О предоставлении за счет средств областного бюджета в дата годах субсидий юридическим лицам, направленных на решение вопроса по завершению строительства проблемных объектов, перечет которых утвержден постановлением адрес, и удовлетворении прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории адрес» был разработан Порядок предоставления субсидий за свет средств областного бюджета юридическим лицам, взявшим на себя обязательства по завершению проблемных объектов.

Из представленных в материалы дела протоколов совещаний по вопросам урегулирования ситуации на проблемном объекте долевого строительства, расположенном по адресу: адрес, в границах улиц Арцыбушевская, Рабочей, Буянова, адрес, проходивших в Министерстве строительства адрес и в адрес следует, что при достройке данного объекта необходимо предусмотреть различные варианты удовлетворения прав граждан, в которые входит как возврат денежных средств, оплаченных гражданами недобросовестным застройщикам в полном объеме, так и получение гражданами квартир в строящемся объекте, но с учетом доплат.

Протоколом от дата инициативной группе дольщиков поручено определить сумму доплат за 1 кв. м. жилой площади в ЖК «Ясная Поляна», результат предоставить в Министерство строительства адрес. Во исполнение данного поручения инициативная группа провела голосование среди инвесторов ООО «Авто-М» путем заполнения бюллетеней для голосования, в которых инвестор должен был выбрать способ удовлетворения его прав.

В связи с затягиваем процесса оформления разрешительной документации на спорный объект недвижимости, позволяющей ответчику заключать с гражданами договора на участие в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ, дата году истцу было направлено предложение о возможных вариантах удовлетворения его прав, в том числе и предоставление квартир на других объектах, строительство которых осуществляется организациями – застройщиками принадлежащими группе компаний «Новый Дон», однако ответа на данное предложение не последовало, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Кроме того, в судебном заседании ООО «Донстрой» представлены доказательства возврата истцу денежных средств, уплаченных им по договорам займа №...-№... от дата., №..., №... от дата. в размере №... №... рублей, что подтверждается платежным поручением №... от дата.

Оценив имеющиеся в деле доказательства суд полагает необходимым в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Донстрой», третьему лицу Министерству строительства Самарской области, Администрации г.о. Самара о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 10 сентября 2018 года.

Судья             подпись          Полякова Н.В.

Копия верна

Судья:

Секретарь: