Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2036/2017 ~ М-1583/2017 от 19.06.2017

Дело № 2-2036/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 ноября 2017 года                                    г. Красноярск

Кировский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Кондрашина П.В.,

при секретаре Тыченко В.С.,

с участием:

истца и ответчика по встречному исковому заявлению Варфоломеева Е.А.,

ответчика и истца по встречному исковому заявлению Луковичевой Г.М.,

помощника прокурора Кировского района г. Красноярска Елесиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варфоломеев Е.А. к Луковичева Г.М., Прохоров А.С. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении и встречному исковому заявлению Луковичева Г.М. к Варфоломеев Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

              Истец Варфоломеев Е.А. обратился в суд с иском к Луковичевой Г.М. и Прохорову А.С. с требованиями о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении. Свои требования мотивировал тем, что 10 февраля 2017 года между ним и Луковичевой Г.М. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, который в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, переход права собственности оформлен. В указанной квартире на регистрационном учете состоят ответчики. С Луковичевой Г.М. был заключен договор аренды на указанную квартиру, поскольку она не успевала найти себе иное жилое помещение для приобретения. С 01 июня 2017 года договор аренды прекратил свое действие, однако ответчики Луковичева Г.М. и Прохоров А.С. отказываются добровольно покинуть жилое помещение, за услуги ЖКХ не платят, чем нарушают права истца на владение и распоряжение жилым помещением.

              Луковичева Г.М. обратилась в суд с иском к Варфоломееву Е.А. с требованием о признании договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Варфоломеевым Е.А., недействительным, прекращении права собственности Варфоломеева Е.А. на это жилое помещение и восстановлении права собственности Луковичевой Г.М. в отношении жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что 31 мая 2016 года Луковичева Г.М. вследствие тяжелых жизненных обстоятельств вынуждена была обратиться в <данные изъяты> с целью получения займа. 31 мая 2016 года между Луковичевой Г.М. и Г.П.А. был заключен договор займа на сумму 800000 рублей с залогом квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Луковичевой Г.М.. В связи с тяжелым материальным положением и отсутствием достаточных средств для погашения указанного займа денежных средств в ДД.ММ.ГГГГ Луковичева Г.М. через объявление в газете «Шанс» обратилась к специалистам с целью перезалога ее квартиры. Некая Екатерина и Наталья нашли ей инвестора в лице Варфоломеева Е.А., который погасил займ в размере 900000 рублей Г.П.А., после чего 10 февраля 2017 года между Луковичевой Г.М. и Г.П.А. было заключено соглашение о расторжении договора займа с залогом от 31 мая 2016 года. В этот же день между Луковичевой Г.М. и Варфоломеевым Е.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом Луковичева Г.М. в иске указала, что Варфоломеев Е.А. при заключении указанного договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2017 года пояснил ей, что данный договор будет гарантом возврата займа, а Луковичева Г.М. и Прохоров А.С. будут продолжать проживать в квартире. На просьбу заключить какой-либо договор с графиком платежей 25 февраля 2017 года Екатерина привезла Луковичевой Г.М. предварительное соглашение об обратном приобретении указанной квартиры, заключенного между Варфоломеевым Е.А. и супругом истца Луковичевой Г.М. – Прохоровым А.С.. Данное соглашение было заключено сроком до 25 февраля 2018 года, где ежемесячно 25 числа Прохоров А.С. должен был вносить 25000 рублей. Во исполнение данного договора Луковичевой Г.М. с февраля по апрель 2017 года передавались денежные средства в оговоренной сумме. В мае образовалась задолженность, после чего Варфоломеев Е.А. послал арендаторов, которые сломали замок на входной двери. В правовом обосновании своих требований истец ссылается на то, что указанная сделка по купле-продаже квартиры от 10 февраля 2017 года, заключенная с Варфоломеевым Е.А., является притворной, то есть она не собиралась продавать жилое помещение, а хотела его перезаложить.

             Определением суда от 02 августа 2017 года указанные дела объединены в одно производство.

В судебном заседании Варфоломеев Е.А. на своих требованиях настаивал, требования Луковичевой Г.М. не признал и просил в их удовлетворении отказать в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что Луковичеву Г.М. никто не заставлял и не принуждал к продаже квартиры, она продала квартиру с одной целью – получить деньги и возможно покрыть накопившиеся долги. Луковичева Г.М. прекрасно понимает значение слов «залог» и «продажа», что так же подтверждается тем, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры, между Луковичевой и Горейновым был заключен договор займа с залогом этой же квартиры, с которым она рассчиталась, заплатив денежные средства, переданные ей Варфоломеевым Е.А. при заключении договора купли-продажи квартиры. Так же Варфоломеев Е.А. указал, что Луковичева Г.М. при заключении договора купли-продажи квартиры не находилась под влиянием заблуждения относительно совершаемой сделки, что по его мнению подтверждается предоставленными суду и исследованными в судебном заседании видеозаписями, на которых отражен сам ход сделки, ее регистрация и на которой Луковичева Г.М. поясняет именно о продаже квартиры. Кроме того, по мнению Варфоломеева Е.А., намерения Луковичевой Г.М. именно продать квартиру, подтверждает то обстоятельство, что Луковичева Г.М. после регистрации договора купли-продажи в регпалате заключила с Варфоломеевым Е.А. договор аренды этой спорной квартиры как жилец и понимала, что более она не является собственником этой квартиры. После чего неоднократно и письменно просила продлить данный договор аренды квартиры. Так же Луковичева Г.М. имела возможность приостановить регистрацию сделки в органах Росреестра или хотя бы обратиться с таковым заявлением, однако этого ею сделано не было. Так же указывает на то, что никакого договора залога он с Луковичевой не заключал, подпись в предоставленном ею договоре, якобы заключенном между Прохоровым А.С. и Варфоломеевым Е.А. ему не принадлежит, никаких денежных сумм по данному договору Луковичевой Г.М. не вносилось и Варфоломеевым Е.А. не принималось, что было подтверждено Луковичевой Г.М. в судебном заседании.

          В судебном заседании Луковичева Г.М. заявленные требования поддержала в полном объеме, требования Варфоломеева Е.А. не признала в полном объеме и дополнительно суду пояснила, что она заключила сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, под влиянием заблуждения. Так же пояснила, что до февраля 2017 года спорная квартира находилась в залоге у Г.П.А.. После чего она решила перезаложить квартиру под меньшие проценты, которые ей предложил Варфоломеев Е.А.. Риэлторы Наталья и Екатерина порекомендовали ей для избегания уплаты налогов переписать квартиру на Варфоломеева Е.А., а риэлтор Екатерина привезла ей соглашение об обратном выкупе жилого помещения, в котором уже стояла подпись Варфоломеева Е.А.. С февраля 2017 года Луковичева Г.М. выплачивала Варфоломееву Е.А. арендную плату по 25000 рублей ежемесячно, однако расписки об уплате денежных средств не брала, ей сказали, что арендная плата идет в счет обратного выкупа. Так же пояснила, что стоимость спорной квартиры составляет 2500000-2800000 рублей, при этом из договора следует, что квартира продана за 1800000 рублей. До подписания договора Варфоломеев Е.А. квартиру не осматривал, заселяться не намеревался. Луковичева Г.М. полагала, что заключает договор перезалога, а не договор купли-продажи жилого помещения. По договору займа ей должны были передать 1200000 рублей. Фактически она получила наличными денежные средства в сумме 1050000 рублей. Ей должны были еще передать 150000 рублей, однако оставшуюся сумму так и не передали.

Третье лицо Управление Росреестра по Красноярскому краю, третье лицо Г.П.А., третье лицо З.А.Ю. и ответчик Прохоров А.С., извещенные о времени и месте рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрении дела не ходатайствовали, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

              Суд, выслушав стороны, мнение прокурора, полагавшей исковые требования Варфоломеева Е.А. необоснованными и подлежащими отклонению, тогда как исковые требования Луковичевой Г.М. законными и подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, допросив свидетелей Н.И.А. и Р.А.А., суд приходит к следующему.

          В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

          Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1). При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Так, в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

          Как следует из материалов дела, 10 февраля 2017 года между Луковичевой Г.М. и Варфоломеевым Е.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому Луковичева Г.М. продала, а Варфоломеев Е.А. купил по цене 1800000 рублей квартиру <адрес>. Переход права собственности от Луковичевой к Варфоламееву зарегистрирован в установленном порядке 27 февраля 2017 года.

Между тем, Луковичева Г.М. оспаривает данный договор, ссылается на то, что при его подписании полагала, что заключается договор залога, то есть заблуждалась относительно природы сделки, не собиралась продавать спорное жилое помещение.

              Данные доводы частично нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела по следующим основаниям.

              Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

              Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя … квартиру.

              В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Так, буквально из текста оспариваемого договора следует, что покупатель Варфоломеев Е.А. удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра до подписания настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 5); продавец Луковичева Е.А. передала, а покупатель Варфоломеев Е.А. принял квартиру в известном покупателю надлежащем качественном состоянии (п. 6); покупатель извещен, что в продаваемой квартире на регистрационном учете состоят Луковичева Г.М. и Прохоров А.С., которые обязуется сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ (п. 7).

Между тем, фактически, согласно объяснениям Луковичевой Г.М. и Варфоломеева Е.А., последний спорную квартиру не осматривал как до, так и после заключения сделки, ключи от квартиры Луковичева Г.М. ему не передавала, впервые встретился с Луковичевой Г.М., равно как и последняя с ним, непосредственно в момент заключения сделки, ранее они знакомы не были. Фактически в квартире оставались и остаются по настоящее время проживать Луковичева Г.М. с супругом Прохоровым А.С.. Оплату жилищно-коммунальных услуг Варфоломеев Е.А. произвел единовременно только в ходе рассмотрения дела.

Доводы Варфоломеева Е.А. о том, что Луковичева Г.М. обязалась выехать из спорного помещения после истечения срока действия договора аренды после 01 июня 2017 года, поэтому Варфоломеев Е.А. никоим образом до указанного времени не препятствовал их проживанию, суд не может принять во внимание, так как из буквального толкования условий договора следует обязанность Луковичевой Г.М. и Прохорова А.С. сняться с регистрационного учета, в то время как квартира считается переданной Варфоломееву Е.А. в момент заключения договора – 10 февраля 2017 года, имеющего силу передаточного акта.

Таким образом, фактически передача квартиры в момент заключения сделки между сторонами не состоялась, что свидетельствует о не достижении согласия между сторонами по одному из существенных условий купли-продажи, заблуждении Луковичевой Г.М. относительно природы сделки.

Доводы Луковичевой Г.М. об отсутствии волеизъявления на продажу квартиры подтверждаются: заявлением от 30 мая 2017 года в ОП № 3 МУ МВД России «Красноярское» о привлечении к уголовной ответственности Варфоломеева и неустановленных лиц по факту мошенничества, а также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Насировой И.А. и Ремезовой А.А., которые показали, что Луковичева Г.М. обращалась к ним с целью перезалога своей квартиры, но ей нужна была большая сумма, чем они могли предложить, при этом она продавать квартиру не хотела.

По данным Управления Росреестра по Красноярскому краю, иного жилого помещения Луковичева Г.М. не имеет. После сделки от 10 февраля 2017 года Луковичева Г.М. заключила с Варфоломеевым Е.А. договор аренды квартиры, с регистрационного учета ни она, ни Прохоров не снялись, что подтверждает доводы Луковичевой Г.М. об отсутствии у нее намерений продавать квартиру.

Нуждаемость ее в деньгах подтверждается тем, что она в тот же день, то есть 10 февраля 2017 года погасила задолженность по договору займа в сумме 900000 рублей перед Горейновым.

Принимая во внимание то, что спорная квартира является единственным жильем для Луковичевой Г.М., Варфоломеев Е.А. ранее ей не был знаком, при этом Луковичева нуждалась в денежных средствах, после заключения сделки не снялась с регистрационного учета, суд приходит к выводу, что она заблуждалась относительно природы сделки, не имела намерений отчуждать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, полагала, что передает ее в залог в качестве обеспечения возврата долга, поскольку преследовала цель получить в долг денежные средства под залог недвижимости.

Данные обстоятельства подтверждены и исследованной в судебном заседании видеозаписью.

              В связи с этим суд находит требования Луковичевой Г.М. обоснованными, а именно полагает необходимым признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный с Варфоломеевым Е.А.; применить последствия недействительности сделки, путем приведения стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности Варфоломеева Е.А. на указанную квартиру и возвратить ее в собственность Луковичевой Г.М., взыскав с последней в пользу Варфоломеева Е.А. 1800000 рублей.

     При этом суд не может принять во внимание доводы Луковичевой Г.М. о том, что от Варфоломеева Е.А. она не получал 1800000 рублей, так как согласно договора расчет между сторонами в сумме 1800000 рублей произведен наличными деньгами полностью, также имеется расписка Луковичевой Г.М. о получении указанной суммы.

Между тем, согласно ст.ст. 807, 808 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В нарушение указанного Луковичевой Г.М. не представлено доказательств, подтверждающие получение ею займа в сумме 1050000 рублей, в то время, как по оспариваемому договору она получила 1800000 рублей, что подлежит возврате при признании сделки недействительной.

              Встречные исковые требования Варфоломеева Е.А. суд по изложенным выше основаниям полагает несостоятельными и подлежащими отклонению.

              На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

              В удовлетворении исковых требований Варфоломеев Е.А. к Луковичева Г.М. и Прохоров А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, и выселении из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета отказать.

Встречные исковые требования Луковичева Г.М. к Варфоломеев Е.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Луковичева Г.М. и Варфоломеев Е.А..

              Прекратить право собственности Варфоломеев Е.А. на квартиру по адресу: <адрес>.

             Возвратить в собственность Луковичева Г.М. квартиру по адресу: <адрес>.

              Взыскать с Луковичева Г.М. в пользу Варфоломеев Е.А. 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек.

              Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                                   П.В. Кондрашин

    Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ